РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июня 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ретенгер Е.В., при помощнике судьи Щетининой Т.В., с участием представителя истца, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Шатэвич В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мусиенко И.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Мусиенко И.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в размере 495 042 рубля 85 копеек, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, убытков по договору аренды в размере 150 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, судебных расходов в размере 40 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого (п. 5.1.2) ответчик обязался не позднее 30 сентября 2025 года передать объект долевого строительства – квартиру, расположенную по <адрес>, площадью 27,10 кв.м. Цена квартиры составляла 6 445 870 рублей 50 копеек. Истец исполнила свои обязательства по оплате в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры исполнил не своевременно, квартира передана лишь 13 марта 2026 года.
Истец указала, что в целях досудебного урегулирования спора направила застройщику претензию с требованием оплатить неустойку, которая ответчиком была оставлена без удовлетворения. Кроме того, истец просит взыскать убытки в виде расходов по аренде иного жилого помещения за период с января по март 2026 года в размере 150 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске, возражала против удовлетворения ходатайства ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ в части снижения неустойки.
Представитель ответчика, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил возражения относительно заявленных исковых требований, указав, что объект передан истцу на основании передаточного акта от 13 марта 2026 года. Отметил, что в период с 01 октября 2025 года по 31 декабря 2025 года объявлен мораторий, в связи с чем, неустойка не подлежит начислению и взысканию на основании Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326. В период просрочки с 01 января 2026 года по 13 марта 2026 года составил 72 дня. Согласно Постановлению Правительства РФ № 326 подлежит применению ключевая ставка в размере 7,5%. В связи с чем, сумма неустойки, по мнению ответчика, подлежит перерасчету. При этом, ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 100000 рублей. Также ответчиком указано, что истцом заявлен не верный размер штрафа, поскольку с 01 сентября 2024 внесены изменения в Федеральный закон от 08 августа 2024 № 266-ФЗ, в соответствии с которыми штраф составляет 5% от присужденной суммы.
Истец извещалась о времени и месте судебного заседания по адресу указанному в заявлении, однако судебные извещения были возвращены с отметкой об истечении срока хранения. Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ суд признает извещение о времени и месте судебного заседания надлежащим и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ ПИК-Сахалин» и Мусиенко И.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) дом, расположенный по строительному <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу квартиру, характеристики которой перечислены в п. 3.2 договора (условный номер <данные изъяты> проектная площадь 27,10 кв.м.), а истец обязался принять квартиру и произвести оплату. Стоимость квартиры, согласно п. 4.1 договора, составила 6 445 870 рублей 50 копеек.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Судом установлено, что истец свои обязательства, предусмотренные указанным договором, исполнила своевременно и в полном объеме.
Срок передачи объекта застройщиком был установлен до 30 сентября 2025 года (п. 5.1.2 договора). Однако в установленный срок квартира истцу не была передана, в связи с чем, Застройщик считается просрочившим обязательство.
13 марта 2026 года согласно передаточному акту истцу было передано указанное жилое помещение.
Из акта приема-передачи следует, что стороны подтверждают, что обязательства по передаче объекта исполнены полностью. Участник долевого строительства полностью произвел оплату по договору.
18 марта 2026 года истец в адрес Застройщика направила претензию. Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.
Разрешая требования о взыскании неустойки, суд руководствуется положениями ч. 1 ст. 330, ч. 1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойкой), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Аналогичную ответственность Застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства стороны предусмотрели в п. 10.1 договора.
Согласно условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 30 сентября 2025 года (п. 5.1.2 Договора).
Согласно п. 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», предусмотрено, что в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5%) из стоимости объекта.
Согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства от 18 марта 2024 № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть 22 марта 2024 года до 31 декабря 2025 года включительно, то есть действует мораторий.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 30 декабря 2015 года № 2227 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326» следует, что мораторий на неустойку прекращен. За период просрочки с 01 января 2026 года санкции начисляются по общим правилам Закона № 214-ФЗ. При этом для требований (направление претензии, подача иска), предъявленных к застройщикам до 01 января 2026 года установлена отсрочка исполнения (выплаты неустойки и др. санкций) до 31 декабря 2026 года включительно.
Судом установлено, что претензия истцом подана 18 марта 2026 года, исковое заявление предъявлено также после 01 января 2026 года, следовательно, ключевая ставка используется на день исполнения обязательства (день фактической передачи квартиры), то есть 13 марта 2026 года, и отсрочка, установленная Постановлением Правительства РФ № 2227 от 30 декабря 2025 года, применению не подлежит.
Размер неустойки за период с 01 января 2026 года по 13 марта 2026 года (в пределах заявленных истцом требований) составляет: 479 572 рубля 77 копеек из расчета (6 445 870,50 * 72 * 2*1/300 * 15,5%) в связи с чем, суд находит расчет истца ошибочным.
В ходе разрешения спора ответчиком заявлено о снижении размера неустойки. В качестве оснований для снижения ответчик указывает на несоразмерность последствий нарушения обязательств; отсутствие серьезных последствий для истца из-за незначительной просрочки исполнения обязательств по передаче квартиры; финансирование окончания строительства, несмотря на возросшую стоимость жилья и рост цен на строительные материалы; факт завершения застройщиком строительства многоквартирного дома; факт передачи объекта строительства; сложную геополитическую ситуацию, которая повлияла на стоимость строительно-монтажных работ и материалов в нашей стране на финальной стадии строительства.
Разрешая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки, несоразмерная последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена.
В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующем периоде.
Согласно пункту 6 той же статьи, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные проценты, но не менее чем до суммы, определенной из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, срок нарушения исполнения обязательств, действие в период нарушения срока исполнения обязательств моратория, устанавливая разумный баланс между размером убытков, причиненных гражданину в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, и начисленной суммой неустойки, принимая во внимание, что ответчиком не было представлено в суд доказательств явной несоразмерности законной неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу о возможности снижения неустойки до 170 000 рублей.
Обозначенная величина неустойки отвечает общеправовым критериям разумности, добросовестности и справедливости, а также основана на положениях ст. 1, 10 Гражданского кодекса РФ, исходя из которых недопустимы как длительное нарушение прав участника, так и неосновательное произвольное обогащение участника за счет застройщика.
Разрешая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд руководствуется положениями ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ, согласно которой моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Принимая во внимание степень вины ответчика в неисполнении обязательств по договору, факт причинения истцу нравственных страданий, их характер и объем, а также требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу истца.
Разрешая требования о взыскании убытков в виде расходов по аренде иного жилого помещения в размере 150 000 рублей, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Истцом в подтверждение понесенных расходов представлена копия договора аренды жилого помещения, а также расписка о получении денежных средств арендодателем.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в указанной части указав, что истец обладает правом пользования жилым помещением, расположенным по <адрес>.
Из представленного в материалы дела договора найма жилого помещения следует, что истец на момент заключения указанного договора имел постоянную регистрацию по <адрес>, в связи с чем приходит к выводу, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением истца, а потому, не усматривает причинно-следственной связи между действиями ответчика и вынужденным характером аренды жилого помещения. Истец не представил никаких доказательств невозможности использования для проживания помещения, в котором зарегистрирован по месту жительства, а также доказательств, позволяющих сделать вывод о вынужденном характере его проживания в квартире по договору аренды.
Доказательств того, что при своевременной передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве истец не нес бы расходов по найму жилья в указанный период суду не представлено, как и не представлено доказательств возможности использовать спорное жилое помещение в период найма другого жилого помещения, которое должно быть передано ему без отделки, без внутренних коммуникаций по назначению.
Кроме того, не предоставлено доказательств в подтверждение законности возникновения договорных отношений с наймодателем, его право сдавать в наем жилое помещение. Не представлены доказательства об исполнении наймодателем обязанности декларировать свои доходы от сдачи объекта недвижимости в наем (ст. 228 Налогового кодекса Российской Федерации), что в свою очередь является доказательством действительного несения расходов нанимателем по оплате найма жилого помещения.
Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, отсутствует причинно-следственная связь, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков в размере 150000 рублей в связи с наймом жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина-участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной суммы. Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 8750 рублей (из расчета: (170 000 + 5 000) * 5%).
Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда до 31 декабря 2026 года на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.
Судом установлено, что в рамках настоящего спора требования о возмещении неустойки застройщику предъявлены 18 марта 2026 года (претензия) и 02 апреля 2026 года (исковое заявление), то есть после периодов, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326, в связи с чем, оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда не имеется.
Кроме того, вопрос отсрочки исполнения решения суда в связи с действием моратория, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326, определен законодателем и не требует в этой части дополнительного отдельного судебного разрешения, подлежит исполнению в рамках исполнительного производства с учетом актуальной редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 и введенных Правительством Российской Федерации антикризисных мер в конкретный период.
Разрешая заявление о взыскании судебных расходов в размере 40 000 рублей по оплате услуг представителя, суд установил, что 10 марта 2026 года между Мусиенко И.А. и Шатэвич В.С. заключен договор на оказание юридических услуг. Согласно п.п. 1.1, 1.2 договора представитель обязался по заданию заказчика оказать ему юридические услуги: подготовить исковое заявление, провести досудебный анализ, подготовить претензию, подготовить проекты необходимых документов, представлять интересы заказчика в суде, знакомиться с материалами дела.
Стоимость оказываемых услуг согласно п. 4.1 договора составляет 40 000 рублей. В подтверждение оплаты представлена расписка о получении денежных средств.
Изучив материалы дела, суд установил, что представителем истца было оформлено исковое заявление, претензия, представитель истца принимала участие в предварительном судебном заседании 14 мая 2026г., в судебном заседании 11 июня 2026 года. Доказательств выполнения каких-либо иных действий представителем истца не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.
В силу требований ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилами о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ). При этом разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.
Согласно п. 21 Постановления Пленума ВС РФ № 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требований о взыскании неустойки, морального вреда, которые уменьшаются судом в связи с несоразмерностью последствий нарушения обязательства.
Руководствуясь требованиями разумности, соразмерности, справедливости, суд учитывает, что категория разрешаемого спора (с ответчиком ООО СЗ «ПИК-Сахалин») является массовой, имеется многочисленная судебная практика по данному застройщику в связи с фактами нарушения сроков передачи объектов строительства. Кроме того, суд также принимает во внимание количество судебных заседаний, в которых принял участие представитель истца, длительность судебных заседаний, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, другие обстоятельства, и определяет разумную сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей. Оснований для взыскания в большем размере судебных расходов суд не усматривает.
В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, часть которых относятся к неимущественным (моральный вред), а остальные к требованиям, которые могут быть уменьшены судом в связи с несоразмерностью последствий нарушения обязательства, суд полагает, что с ответчика в доход Городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9100 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мусиенко И.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» (№) в пользу Мусиенко И.А., ДД.ММ.ГГГГ (паспорт <данные изъяты>) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 170 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 8750 рублей, судебные расходы в размере 18 000 рублей.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» (№) в доход муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 9100 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Дата составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Е.В.Ретенгер