РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ретенгер Е.В., при помощнике судьи Щетининой Т.В., с участием представителя истцов, действующих на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Дорофеева И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Срыбного И.И, Срыбной Н.В к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» о взыскании денежных средств в счет расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Срыбный И.И и Срыбная Н.В обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик ПИК-САХАЛИН» (далее – ООО «СЗ ПИК-САХАЛИН», Застройщик, Ответчик) о взыскании расходов на устранение недостатков в размере 512 497 рублей, компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей каждому, а также расходов на проведение досудебной экспертизы в размере 12 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ООО «СЗ ПИК-САХАЛИН» был заключен договор участия в долевом строительстве № ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор). По условиям Договора застройщик обязался передать истцам квартиру (условный №, проектная площадь 48,60 кв.м, этаж 6) в объекте по <адрес> с выполненной отделкой согласно Приложению № к Договору.
Истцы в полном объеме выполнили свои обязательства произведя оплату в размере 8 016 000 рублей, что подтверждается справкой от 09 августа 2022 года. Квартира передана истцам по передаточному акту 08 января 2024 года, однако, были выявлены существенные недостатки строительно-отделочных работ. Согласно акту обследования жилого помещения от 15 марта 2024 года, составленному комиссией с участием представителей застройщика, были зафиксированы следующие недостатки: запотевание и необходимость замены 5 стеклопакетов, регулировка балконной двери, замена оконных штапиков, замена ванны, замена плитки на стене и полу в санузле.
Согласно Отчету ООО «Максимус» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость работ и материалов для устранения выявленных недостатков составила 512 497 рублей.
10 февраля 2026 года истцы направили ответчику претензию с требованием возместить расходы на устранение недостатков, однако претензия была оставлена без удовлетворения.
Истцы полагают, что изменения, внесенные Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ устанавливающие ограничение суммы взыскания в размере 3% от цены договора не подлежат применению в спорных правоотношениях, поскольку договор долевого участия в строительстве заключен до 01 января 2025 года.
Ответчик ООО «СЗ ПИК-САХАЛИН» представил письменные возражения на исковое заявление, в которых с заявленными требованиями не согласился, считая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Истцы, представитель ответчика извещенные о времени и месте в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суд не информировали, ходатайств об отложении не заявляли.
Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
Ответчик, представил возражения относительно заявленных требований указав, что на основании части 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ) финансовая ответственность застройщика в рассматриваемом случае ограничена 3% от цены договора участия в долевом строительстве, то есть не более 240 480 руб. (8 016 000 руб. * 3%).
Ответчик ссылается на то, что согласно п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, положения ч. 4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Поскольку решение суда о взыскании денежных средств принимается после 01 января 2025, то подлежат применению ограничения в размере 3% от цены договора.
Ответчик указал, что заявленная истцом ко взысканию компенсация морального вреда в размере 30 000 рублей является завышенной, не соответствует степени физических и нравственных страданий, в материалах дела отсутствуют доказательства причинения истцу нравственных или физических страданий, а также наличия причинно-следственной связи между действиями Ответчика и понесенным моральным вредом.
Кроме того, Ответчик просит суд снизить размер расходов на оплату услуг представителя до разумных пределов, ссылаясь на ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 и учитывая объем заявленных требований, сложность дела и объем оказанных представителем услуг.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Судом установлено, 05 января 2022 года между ООО «СЗ ПИК-Сахалин» Срыбным И.И. и Срыбной Н.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого застройщик обязался в срок, своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости с после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства- квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией проектная площадь 48,60 кв.м., проектная общая приведенная площадь:50,10 кв.м., проектная площадь без понижающего коэффициента 51,60, проектная жилая 20,00, количество комнат 2.
15 марта 2024 года был составлен акт обследования объекта долевого строительства, подписанный сторонами спора, где перечислены замечания, выявленные дефекты строительства. Стоимость необходимых материалов и работ по устранению недостатков объекта строительства определена досудебным исследованием специалиста ООО СОК «Максимум» в общем размере 512 497 рублей, представленным истцами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что указанные недостатки в установленный законом срок не были устранены ответчиком в связи с чем, истцы обратились в суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Учитывая, что квартира передана истцам с недостатками, суд приходит к выводу, что в пользу истцов подлежат взысканию денежные средства, с учетом положений Федерального закона от 26 декабря 2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» которым предусмотрено, что соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025.
Учитывая, что факт установления судом прав и обязанностей по спору между сторонами имеет место после вступления в законную силу положений части 4 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве, оснований для применения прежней редакции Закона не имеется.
Согласно п. 4.1 договора следует, что на момент подписания договора цена составляла 8 016 000 рублей, таким образом, финансовая ответственность застройщика ограничена 3% от цены договора и составляет 240 480 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов по 120 240 рублей в пользу каждого.
Доводы стороны истца в части того, что указанные положения закона не подлежат применению, поскольку правоотношения сторон возникли до 1 января 2025 года, основаны на ошибочном толковании положения закона.
Согласно п.1 ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Иных указаний названная норма не содержит.
В связи с этим права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истцов - участников долевого строительства, поскольку между истцами и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.
Поскольку в соответствии с п. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ общая сумма в счет возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, выплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и возмещения убытков, подлежащая взысканию с застройщика не может превышать трех процентов от цены договора, а стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, определенная оценкой специалиста, превышает установленный законом лимит ответственности застройщика при нарушении прав дольщиков, принимая во внимании также тот факт, что недостатки объекта долевого строительства допущены ответчиком при проведении строительно-монтажных работ и работ по установке оконных и дверных блоков, суд не усматривает оснований для взыскания штрафа в размере 5% от стоимости присужденных к взысканию сумм.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Закона «Об участии в долевом строительстве» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина-участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином-участником долевого строительства убытков.
Учитывая причиненные истцам нравственные страдания, связанные с фактом нарушения прав истцов передачей объекта долевого строительства ненадлежащего качества, степени вины причинителя вреда, а также требований разумности и справедливости, суд полагает возможным определить размер компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. - по 5 000 руб. в пользу каждого истца.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ - судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса РФ, - к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.
Как усматривается из материалов дела, оплата услуг оценщика была произведена истцом в размере 12 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ДД.ММ.ГГГГ. Данные расходы суд признает необходимыми для обращения с иском и взыскивает с ответчика в пользу истца Срыбного И.И. сумму в размере 12 000 рублей, поскольку именно он понес указанные расходы. Оснований для снижения размера взыскания суд не усматривает.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с чем, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 144 рубля.
Принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании убытков и компенсации морального вреда, часть которых относятся к неимущественными (моральный вред), суд учетом положений п.21 Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» полагает, что с ответчика в доход Городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 144 рубля.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Срыбного И.И, Срыбной Н.В к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» о взыскании денежных средств в счет расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» (№) в пользу Срыбного И.И, ДД.ММ.ГГГГ (паспорт <данные изъяты>) денежные средств в счет расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства в размере 120 240 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, судебные расходы в размере 12 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» (№) в пользу Срыбной Н.В, ДД.ММ.ГГГГ (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в счет расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства в размере 120 240 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПИК-Сахалин» (№) в доход муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 11 144 рубля.
Решение может быть обжаловано сторонами в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Дата составления мотивированного решения - ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий судья Е.В. Ретенгер