РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ретенгер Е.В., при помощнике судье Щетининой Т.В.
с участием представителя ответчика, действующего на основании доверенности № Гербут Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Домникова Д.А к ООО СЗ «ЛОТОС» о взыскании суммы переплаты, признании условий договора кабальными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истец Домников Е.А. обратился в суд с иском к ООО СЗ «ЛОТОС» о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 127 936,71 рублей; неустойки в размере 15 352 рубля 32 копейки, неустойки в размере 1% от суммы взыскания за каждый день просрочки, начиная с 14 января 2026 по день фактического исполнения решения, но не более 127 936,71 рублей; компенсации морального вреда в размере 127 936,71 рублей; штраф в размере 50% от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 04 сентября 2024 между сторонами заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №. Согласно п. 3.2 Договора, предметом является двухкомнатная квартира № проектной площадью 49,48 кв.м, с лоджией 3,10 кв.м, общая проектная площадь с лоджией (с коэффициентом 0,5) составила 51,03 кв.м. Цена Договора в соответствии с п. 4.2 составила 8 370 000,00 рублей и определена как произведение стоимости одного квадратного метра (164 021,16 руб.) на общую проектную площадь с лоджией (51,03 кв.м.).
21 октября 2025 по акту приема-передачи истцу передана квартира. В акте указано, что общая фактическая площадь квартиры составила 48,70 кв.м., площадь лоджии – 3,10 кв.м., общая фактическая площадь с лоджией (с коэффициентом 0,5) – 50,25 кв.м.
Истец полагает, что поскольку фактическая площадь квартиры переданной по акту оказалась меньше проектной на 0,78 кв.м., цена договора подлежит соразмерному уменьшению. Сумма переплаты, по расчетам истца, составила 127 936,71 рублей.
14 января 2026 истец обратился к ответчику с требованием о возврате указанной суммы, однако ответчик отказал в удовлетворении претензии (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ), сославшись на п. 3.2 Договора, который предусматривает, что расхождение фактической площади от проектной в пределах 5% не является существенным изменением и не влечет изменения цены. Истец, считает данное условие кабальным и незаконным, поскольку оно ставит его в зависимое положение от застройщика.
Истец, извещенный о времени и месте (СМС уведомление, №) в судебное заседание не явился, в соответствии с ходатайством, содержащимся в исковом заявлении, просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие. Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель ответчика ООО СЗ «ЛОТОС» в судебное заседание возражала против удовлетворения исковых требований указав, что условие о допустимом отклонении площади в пределах 5% прямо предусмотрено ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ и согласовано сторонами при подписании договора. Фактическое уменьшение площади составило 1,53%, что находится в пределах допустимого значения, следовательно, цена договора перерасчету не подлежит. Доводы истца о кабальности сделки не обоснованы. Полагала, что отсутствует нарушение прав потребителя, в связи с чем, требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворению не подлежат.
Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего:
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 4 этой же нормы установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛОТОС» и Домниковым Е.А. был заключен договор долевого участия №. Объектом долевого строительства является квартира № проектная площадь лоджии (с коэффициентом,05) -1,55кв.м.; общая проектная площадь-49,48 кв.м.; общая проектная площадь с лоджией (с коффициентом 0,5) – 51,03 кв.м.; назначение объекта долевого строительства - жилое (п.3.2).
Все площади, согласованные сторонами на дату заключения договора определены в соответствии с проектной документацией, и являются проектными. Площади объекта долевого строительства могут не совпадать с фактическими площадями (размерами), установленными по результатам проведенных кадастровых работ по итогу строительства многоквартирного жилого дома. Стороны не признают расхождение общей фактической площади с лоджией по данным результатов кадастровых работ от площади, указанной в настоящем пункте, существенным изменением объекта долевого строительства, если изменение в сторону увеличения или уменьшения составит не более 5% от указанной площади. План (поэтажный) объекта долевого строительства содержится в приложении № 1 к договору. План объекта долевого строительства содержит исключительно общую информацию о расположении перегородок и иных частей в квартире (за исключением несущих конструкций). В процессе строительства и ввода в эксплуатацию дома и объекта долевого строительства могут возникнуть расхождения между расположением тех или иных помещений (перегородок) Планом объекта. Данные расхождения не являются ненадлежащим исполнением застройщика своих обязательств. Параметры (размеры, форма и расположение внешних границ) Объекта долевого строительства, а также параметры (размеры, форма и расположение границ) помещений, входящих в состав Объекта долевого строительства, носят информационный характер, являются ориентировочным и могут быть изменены по сравнению с параметрами, указанными в плане, являющемся Приложением №1 к настоящему Договору.
Согласно п.4.2. договора цена составляет 8 370 000 рублей, определяется как произведение стоимости одного квадратного метра 164 021,16 рублей на общую проектную площадь с лоджией, указанной в п. 3.2 договора.
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ согласно акту приема-передачи истцу была передана квартира №, площадью 48,70кв.м, площадь лоджии 3,10 кв.в., общая фактическая площадь с лоджией (с коэффициентом 0,5)- 50,25 кв.м. согласно техническому плану здания от 21 августа 2025 года во введенном в эксплуатацию многоквартирным жилым помещением, расположенным по <адрес>.
Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это не предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Из условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны согласовали изменение цены с учетом возможного изменения площади и размера определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 5% от указанной плошади, только в этом случае стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей.
14 января 2026 года истец обратился в ООО СЗ «ЛОТОС» с заявлением (претензией) указав, что в нарушение условий ДДУ по акту приема передачи ему передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено условиями договора. Полагал, что передаче подлежала квартира площадью 51,03 кв.м. (49,48+1,5), тогда как фактически передана 50,25 кв.м. (48,7 кв.м.+3,10 кв.м. (лоджия)), что по мнению истца, свидетельствует о кабальности условий договора.
Исходя из условий договора, с учётом понижающего коэффициента для балкона, истец должен был получить объект долевого строительства общей проектной площадью - 49,48 кв.м.; общей проектной площадью с лоджией (с коффициентом 0,5) – 51,03 кв.м
Фактически, передан объект площадью 50,25 кв.м.=48,70кв.м, +3,10 кв.в. (с коэффициентом 0,5). Таким образом, разница составила 0,78 кв.м.= 51,03-50,25, что составляет менее 5%.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).
Материалами дела подтверждается, что истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, в части стоимости квартиры, способе ее определения. Доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено.
В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 4).
Согласно п.1,2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Из вышеизложенного следует, что содержание договоров участия в долевом строительстве, заключенных с истцами полностью соответствует требования п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениями ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с условием договора, общая площадь квартиры, является проектной и подлежит уточнению на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.
С учетом изложенного, стороны при заключении договора допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Стороны договора при заключении договора достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цены объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения общей площади передаваемого объекта в пределах 5%.
Истец, как правоспособное и дееспособное лицо добровольно подписал договор участия в долевом строительства на приведенных условиях, был согласен и не оспаривал условия договора, более того, приняли квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, при этом тексты договора и передаточного акта не допускают их двоякое толкование.
Доказательств отступления застройщиком от условий договора, либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах, с учетом положений пунктов 3.2 договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении указанного договора и допустимо в соответствии с пунктом 3.2 названного договора.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных за уменьшение площади квартиры не имеется, исходя из того, что ответчиком соблюдены все условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками.
Доводы истца о том, что данное условие является кабальным, суд находит несостоятельными. Истец, будучи свободным в заключении договора, имел возможность ознакомиться с условиями договора и отказаться от его подписания в случае несогласия. Доказательств того, что ответчик понуждал истца к заключению договора на крайне невыгодных для него условиях, в материалы дела не представлено (ст. 179 ГК РФ).
Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о взыскании суммы переплаты, производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа также не подлежат удовлетворению, так как они являются мерами ответственности за нарушение прав потребителя, которое в данном случае отсутствует.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Домникова Д.А к ООО СЗ «ЛОТОС» о взыскании суммы переплаты в размере 127 936 рублей 31 копейка, признании условий п. 3.2 договора кабальными, взыскании неустойки в размере 15 352 рубля 32 копейки, неустойки в размере 1% от суммы взыскания, начиная с даты получения требования 14 января 2026 года по дату фактического исполнения решения суда, компенсации морального вреда в размере 127 936 рублей 71 копейка - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Дата составления мотивированного решения - ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий Е.В. Ретенгер