РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17.07.2026 г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего Максимовой Д.С., при ведении протокола помощником судьи Телевным Д.П., с участием истцов Мигачева К.С., Мигачевой Е.С., представителя ответчика Сесекиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиопротоколирования гражданское дело по иску Мигачева Константина Сергеевича, Мигачевой Екатерины Сергеевны к акционерному обществу Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» о признании недействительным одностороннего передаточного акта, возложении обязанности устранить выявленные недостатки, установил:
Мигачев К.С., Мигачева Е.С. обратилась в суд с исковым заявлением к аакционерному обществу Специализированный застройщик «Региональная Строительная Группа - Академическое» (далее - АО СЗ «РСГ-Академическое», Общество), в котором просили признать односторонний передаточный акт от 19.08.2025 к договору участия в долевом строительстве № Д-17.3-114 от 28.11.2023 недействительным, обязать ответчика безвозмездно устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства по договору № Д-17.3-114 от 28.11.2023. В обоснование исковых требований истцами указано, что 28.11.2023 между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Д-17.3-114, согласно которому истцы приобрели квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 3 742 044 руб. 16.07.2025 в ходе осмотра квартиры выявлены недостатки, допущенные ответчиком при строительстве, в том числе входная дверь установлена неровно, стена слева расположена под сильным наклоном, из-за чего дверь ударяет по углу этой стены, образуя сколы. Справа стена скрывает всю правую часть коробки входной двери. Недостатки были указаны в акте осмотра от 16.07.2025. Ответчиком указанные в акте от 16.07.2025 недостатки не устранены, вместо этого на 12.08.2025 в 12:00 ответчик назначил осмотр с участием специалиста, который должен был определить наличие существенных недостатков в квартире. Истец Мигачев К.С. явился заранее, поднялся в квартиру, в квартире никого не было, дверь никто не открыл, выше на улицу, сделал фото ровно в 12:00, ожидал у подъезда, совершил два звонка представителю ответчика относительно отсутствия осмотра. 26.08.2025 ответчик направил в адрес истца оспариваемый односторонний передаточный акт от 19.08.2025. Застройщик признает наличие дефектов, которые не были им устранены, при этом в передаточном акте дефекты не указаны, результаты обследования отсутствуют, ввиду чего процедура определения характера недостатков нарушена, соответственно, по мнению истцов, ответчик не вправе передавать объект в одностороннем порядке. Согласно заключению специалиста № 1054 от 21.11.2025 в квартире обнаружены существенные недостатки, требующие проведения черновых работ вплоть до сноса стен, демонтажа входной двери, иных работ. По мнению истцов, имеет место нарушение их прав, как потребителей, в связи с чем, истцы вправе отказаться от подписания передаточного акта, а также требовать безвозмездного устранения недостатков.
Истцы Мигачев К.С., Мигачева Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении иска. Также истец Мигачев К.С. указал, что односторонний передаточный акт составлен застройщиком ранее двух месяцев с даты передачи объекта, установленной пунктом 5.1 Договора.
Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь в частности на несущественность выявленных недостатков, уклонение истцов от приемки квартиры, а также на то, что согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 застройщик вправе составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства в течение одного месяца со дня, предусмотренного договором долевого строительства, для передачи объекта.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Объединенная служба заказчика», ООО СК «ТРАНССТРОЙ», ПАО «Сбербанк», ИП Кобзарь Д.Ю. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела, письменные пояснения по предмету спора не представили.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.11.2023 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Д-17.3-114, согласно которому истцы приобрели квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Застройщиком дома является АО СЗ «РСГ-Академическое».
16.06.2025 сторонами подписан акт осмотра, содержащий перечень замечаний, а также сведения о том, что истец отказался от принятия квартиры.
12.08.2025 представителем ответчика совместно со специалистом, представителем подрядной организации составлен акт осмотра помещения, согласно которому замечаний, препятствующих эксплуатации квартиры не имеется. Собственник на осмотр не явился.
19.08.2025 ответчиком составлен односторонний передаточный акт передачи в собственность истцов объекта долевого строительства.
Разрешая требования истцов о признании незаконным одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от 19.08.2025 суд приходит к следующему.
Пунктом 5.4 типового договора участия в долевом строительстве № Д-17.3-114 от 28.11.2023 предусмотрено, что застройщик вправе по истечении 1 (одного) месяца со дня установленного для передачи объекта долевого строительства составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
В силу подпункта 15 пункта 2 статьи 16 указанного Закона к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Как указал представитель ответчика, застройщик, руководствуясь положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», сократил срок составления одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства для участников долевого строительства с двух до одного месяца.
Вместе с тем, данные доводы не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
Действительно, в последнем абзаце пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» предусмотрено, что в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Между тем, ответчиком не учтено, что указанное Постановление Правительства Российской Федерации (в редакции на момент принятия судом решения), устанавливает особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства лишь на определенный период, и лишь со дня вступления в силу настоящего постановления (с 30.12.2023), тогда как договор участия в долевом строительстве заключен между истцами и ответчиком 28.11.2023.
Принимая во внимание, что ответчиком разрабатывались типовые условия договора участия в долевом строительстве, которые предполагаются к применению для заключения договоров на постоянной основе и на неопределенный период времени, то условия типового договора должны соответствовать положениям именно Федерального закона № 214-ФЗ, предоставляющим застройщику право на составление одностороннего акта по истечении двухмесячного срока со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
При этом ответчиком не было доведено до сведения истцов, что условия договора будут применяться в определенный период времени с учетом особенностей, установленных в том числе Постановлением Правительства Российской Федерации № 2380 от 29.12.2023, либо иными нормативными правовыми актами.
Кроме того, доказательств уклонения истцов от принятия объекта долевого строительства стороной ответчика не представлено.
Разрешая требования истцов в части возложения обязанности на ответчика по безвозмездному устранению строительных недостатков суд приходит к следующему.
Как указал истец, в ходе осмотра вышеназванного объекта недвижимости выявлены строительные недостатки. Для проведения строительно-технического осмотра квартиры истцы обратились в ООО «Уральская палата судебной экспертизы».
Специалист подготовил заключение № 1054, в котором указал на наличие несоответствий (отклонений) конструкций требованиям нормативно-технических документов, описанных в исследовательской части заключения. Выявленные недостатки являются существенными, но устранимыми.
Определением суда от 16.01.2026 назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в соответствии с заключением эксперта № 55/2026 выявлен ряд дефектов объекта долевого строительства, в том числе указанных в акте осмотра от 16.07.2025.
Вопреки доводам истца, заключение подготовлено специалистом ФИО6, имеющим квалификацию и образование в области строительства, высшее строительно-техническое образование, удостоверение о повышении квалификации по программе сметное дело в строительстве, удостоверения о повышении квалификации по курсу безопасность строительства и осуществление строительного контроля, диплом о профессиональной переподготовке с правом ведения деятельности в сфере судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости.
Заключение является полным, выводы специалиста аргументированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Иное не доказано истцом. При таких обстоятельствах суд признает заключение эксперта ФИО6 № 55/2026 доказательством выявленных строительных недостатков, их характера и объема.
Таким образом, факт наличия строительных недостатков в квартире истцов, выявленных в период пятилетнего гарантийного срока, нашел свое подтверждение, что не оспаривается ответчиком, в связи с чем, суд, руководствуясь вышеназванными положениями статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, приходит к выводу о том, что требования истцов о безвозмездном устранении строительных недостатков объекта долевого строительства подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Мигачева Константина Сергеевича, Мигачевой Екатерины Сергеевны к акционерному обществу Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» о признании недействительным одностороннего передаточного акта, возложении обязанности устранить выявленные недостатки удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний передаточный акт от 19.08.2025 к договору участия в долевом строительстве № Д-17.3-114 от 28.11.2023.
Возложить на акционерное общество Специализированный застройщик «Региональная Строительная Группа - Академическое» (ИНН 6658328507) обязанность устранить строительные недостатки в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, указанные в заключении эксперта № 55/2026 <данные изъяты> в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Академический районный суд г.Екатеринбурга.
Судья Д.С. Максимова