РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2026 г. г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Батрышиной Л.Ф., при помощнике судьи Родионовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-871/2026 по иску Халяпина Олега Анатольевича к Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на нежилое помещение установил:
Халяпин О.А. обратился с иском к Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на нежилое помещение площадью 265,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что истцу Халяпину О.А. на основании договора купли-продажи от 11.06.2011, заключенного с Озеровым Д.В. принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №:4505 (далее КН:4505), общей площадью 277,5 кв.м, степенью готовности 87%, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности Озерова Д.В. возникло на основании решения Ленинского районного суда города Екатеринбурга от 28.04.2011.
На основании уведомления № КУВД-001/2025-30985753/4 от 21.01.2026 Управлением Росреестра по Свердловской области государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на спорный объект приостановлена, поскольку заявителем не предоставлен правоустанавливающий документ на нежилое помещение. Кроме того, Управлением Росреестра по Свердловской области был направлен запрос в Администрацию г. Екатеринбурга от 19.06.2025 № 21-12926/25 о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ответу, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, не выдавалось.
Из подготовленного специалистом ООО «Ремонт-проект» Иванушкиной М.А. заключения следует, что нежилое помещение по основным техническим характеристикам является объектом капитального строительства и идентифицируется как встроенно-пристроенный нежилой объект основного назначения (объект общественного питания, кафе). Основные строительные конструкции нежилого помещения не имеют повреждений, влияющих на прочностные и жесткостные характеристики, находятся в целом в исправном техническом состоянии и могут эксплуатироваться в дальнейшем. Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения в качестве объекта общественного питания (кафе) в целом не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил в части обеспечения физико-технических и архитектурно-планировочных показателей, пожарных и санитарных норм, предъявляемых к зданиям и помещениям данного назначения.
Ссылаясь на то, что истец не являлся застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем он не имеет возможности представить запрашиваемые Управлением Росреестра по Свердловской области сведения о разрешении на строительство. У Халяпина О.А. отсутствует иной способ защиты нарушенного права, истец обратился с настоящим иском.
В судебном заседании представители истца Жидкова А.Ю., Халяпин А.О. заявленные требования поддержали в полном объеме, дополнительно пояснив, что с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства КН:4505 за ОДВ, нежилое помещение используется под кафе. В технической документации площадь объекта изменялась, поскольку при ее расчете использовались актуальные требования, действующего законодательства.
Представитель Администрации г. Екатеринбурга Рачева К.В. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Дополнительно пояснив, что спорное помещение является частью объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома, изменение параметров данного помещения влечет за собой изменение параметров объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома и должно осуществляться на основании разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома.
Истец, представитель третьих лиц Управления Росреестра по Свердловской области, ТСЖ «Чкалова 250» в судебное заседание не явились.
Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ТСЖ «Чкалова 250» - Гусев А.Г. против удовлетворения требований не возражал, дополнительно указав, что после ввода в эксплуатацию жилого <адрес> в <адрес>, спорное нежилое помещение какое-то время не использовалось, примерно с 2011 г. помещение КН:4505 используется под кафе, что в том числе соответствует техническому паспорту жилого дома. Каких-либо возражений от жителей дома относительно использования нежилого помещения не поступало. Халяпин А.О. принимает участие в общих собраниях многоквартирного дома.
Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Академического районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет akademicheskiy.svd.sudrf.ru.
С учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено при установленной явке.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Приведенные положения распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/ 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановления Пленумов № 10/22, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Кроме того, отмечено, что разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 изложена правовая позиция, где указано, что содержащиеся в постановлении Пленума № 10/22 разъяснения не содержат категоричного вывода об отказе в признании права собственности на постройку лишь в силу отсутствия разрешения на строительство. В пункте 26 названного постановления, напротив, указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, и который подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из вышеизложенных положений постановления Пленума № 10/22 следует вывод о необходимости проверки действий застройщика при осуществлении строительства, не исключая возможности признания права на самовольную постройку, проверяя в каждом случае поведение как лица, которое возвело постройку, так и публичного органа, возражающего о ее сохранении.
Как установлено судом и следует из материалов дела спорный объект КН:4505 расположен в здании многоквартирного <адрес> в <адрес> (кадастровый номер №:92).
24.09.2007 между ОДВ и ООО Торгово-строительная компания «Фасад» заключен договор о долевом участии в строительстве от 24.09.2007. ОДВ исполнил свою обязанность, своевременно и в полном объеме, оплатив стоимость офиса в размере 2 110 000 руб. Впоследствии стороны подписали акт приема-передачи, по которому ОДВ фактически передано во владение нежилое помещение (офис №), площадью 277,5 кв.м.
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому делу № 2-3263/2011 по исковые требования ОДВ к ООО «Торгово-строительная компания «Фасад» о признании права собственности на нежилой объект незавершенного строительства КН:4505 удовлетворены. За ОДВ признано право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение офис № 2, общей площадью 277,5 кв.м, расположенное на 1 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, инвентарный номер 0/36795/А/21/0/0002-22. Также указано, что настоящее решением является основанием для регистрации за Озеровым Д.В. право собственности на объект незавершенного строительства офис № 2 общей площадью 277,5 кв.м, расположенное на 1 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, инвентарный номер 0/36795/А/21/0/0002-22 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области(л.д. 14, 55-56).
На основании указанного решения за ОДВ 06.06.2011 зарегистрировано право собственности на спорное имущество как на объект незавершенного строительства.
В последующем объект незавершенного строительства КН:4505 приобретен истцом на основании договора купли-продажи от 11.06.2011, заключенного между ОДВ (продавец) и Халяпиным О.А. (покупатель). Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке 08.07.2011.
В настоящий момент объект незавершенного строительства представляет собой нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, строительство которого завершено. Помещение имеет самостоятельные входы/выходы, сообщение с жилой частью многоквартирного дома отсутствует, указанные обстоятельства следуют из представленного в материалы дела технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером МЕВ 12.05.2025 (л.д. 15-19).
В разделе «Характеристики объекта недвижимости» указана площадь образуемого объекта - 265,7 кв.м, а также иные характеристики образуемого помещения. В разделе «Заключение кадастрового инженера» даны пояснения о причинах изменения площади помещения: «площадь объекта изменилась за счет внутренней отделки», что отражено по результатам фактических замеров. Сделан вывод об отсутствии перепланировки помещения.
Также кадастровым инженером направлены запросы в Администрацию города Екатеринбурга о наличии разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию зданий и помещений (выкопировок из проектов зданий) в отношении многоквартирного дома с кадастровым номером №:92.
Отделом по делам архивов Администрации города Екатеринбурга подготовлен ответ от 07.04.2025 № 18.3-05/003/90 об отсутствии запрашиваемой документации (л.д. 21).
Ответом от 05.05.2025 № 21.11-25/001/2452 Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга также сообщил об отсутствии запрашиваемой документации (л.д. 21 оборот).
Из обстоятельств дела также следует, что истец обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением от 09.06.2025 № КУВД- 001/2025-30985753 о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на спорное помещение.
Государственным регистратором вынесено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 21.01.2026 № КУВД-001/2025-30985753/4 в связи с тем, что на государственную регистрацию не предоставлен правоустанавливающий документ на Спорное нежилое помещение (л.д. 26-27).
Из представленного уведомления также следует, что Управлением Росреестра по Свердловской области также направлен запрос в Администрацию г. Екатеринбурга от 19.06.2025 № 21-12926/25 о предоставлении разрешения на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно полученному ответу, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по указанному адресу, Администрацией города Екатеринбурга не выдавалось.
Ранее судом установлен факт завершения строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию, при этом процедура ввода объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №:4505 в эксплуатацию не выполнена.
Истцом в материалы дела также представлено заключение № 25.194-ТЗ от 30.12.2025, составленное директором <данные изъяты> ИМА (л.д. 30-41).
По результатам выполненного исследования специалист пришел к следующим выводам:
1. Нежилое помещение на 1-ом этаже здания по <адрес> по основным техническим характеристикам является объектом капитального строительства (согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ) и идентифицируется как встроенно-пристроенный нежилой объект основного назначения (объект общественного питания, кафе).
2. Основные строительные конструкции нежилого помещения (помещения 112-118, 222-234) не имеют повреждений, влияющих на прочностные и жесткостные характеристики, находятся в целом в исправном техническом состоянии (согласно СП 13-102-2003) и могут эксплуатироваться в дальнейшем.
3. Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения в качестве объекта общественного питания (кафе) в целом не противоречит требованиям действующих строительных норм и правил в части обеспечения физико-технических и архитектурно-планировочных показателей, пожарных и санитарных норм, предъявляемых к зданиям и помещениям данного назначения.
Проведенное обследование не выявило нарушений строительных норм и правил, в ходе строительства объекта, позволяющих сделать вывод о нарушении прав и законных интересов третьих лиц.
Оснований не доверять заключению специалиста у суда не имеется, заключение содержит подробную исследовательскую часть, составлено специалистом, являющимся членом саморегулируемой организации «Межрегиональное объединении проектировщиков» (СРО-П-069-02122009), из представленных документов следует, что ООО «Ремонт-проект» вправе осуществлять работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений. Заключение не содержит противоречий, в связи с чем оно в соответствии со статьями 55, 86 ГПК РФ признается судебной коллегией допустимым доказательством по делу.
Указанное заключение согласуется с представленным в материалы дела техническим паспортом на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> от 31.08.2006, согласно которому право предшественнику истца – ОДВ фактически было передано во владение нежилое помещение (офис № 2), площадью 277,5 кв.м. Однако, несмотря на завершение строительства всего многоквартирного дома и наличие разрешения на его ввод в эксплуатацию, именно спорное нежилое помещение не было надлежащим образом оформлено как введенное в эксплуатацию.
Таким образом, единственным признаком самовольной постройки в настоящем случае является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого истцом были предприняты меры.
Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Из материалов дела следует, что истцом предпринимались меры к введению спорного объекта в оборот с соблюдением установленного порядка, что подтверждено обращением в Администрацию муниципального образования с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2026 (л.д. 29), однако в связи с тем, что истцом не был представлен документ, подтверждающий разрешении на строительство, Халяпиным О.А. получен отказ от 30.01.2026 в выдаче такого разрешения. В связи с чем ввести спорный объект в оборот не представляется возможным.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Халяпина Олега Анатольевича к Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.
Признать за Халяпиным Олегом Анатольевичем (<данные изъяты>) право собственности на нежилое помещение площадью 265,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Академический районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Л.Ф. Батрышина