РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 апреля 2026 г. г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Барышниковой Н.В., при ведении протокола секретарём судебного заседании Сапрыкиной К.А., с участием представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, установил:
истец ООО СЗ «Союз» обратился в суд с иском к ФИО2 взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве №БШ-1.2.1.16 от 03.07.2024 в размере 362 565 рублей 31 копейка, неустойки за период с 01.01.2026 по 23.04.2026 г. в размере 20 690 рублей 39 копеек, с продолжением начисления неустойки по лень фактического исполнения долга, возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 838 рублей.
В обоснование требований указано, что между ООО СЗ «Союз» и ФИО2 заключен 03 июля 2024 г. заключен договор №БШ-1.2.1.16 участия в долевом строительстве квартиры общей проектной площадью 39,43 кв.м, с учетом лоджий с понижающим коэффициентом, общая площадь без понижающего коэффициента 41,29 кв.м. Цена договора составила 10 435 000 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м – 264 646 рублей 21 копейка. В связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства до 40,8 кв. м., включающей площадь летних помещений с учетом корректирующего коэффициента. Площадь увеличилась на 1,37 кв.м. С учетом данных обстоятельств ответчику направлено уведомление о доплате денежных средств по договору в размере 362 565 рублей 31 копейка. Денежные средства ответчиком не уплачены. Увеличение площади квартиры подтверждено техническим паспортом здания. Таким образом, истец просит взыскать сумму задолженности, а также взыскать неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, с продолжением ее начисления до момента фактичекского исполнения основного долга.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала и просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Дополнительно указала, что при заключении договора застройщик, согласно Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывает проектную площадь, согласно документации, которая размещена на официальном сайте, а не точную площадь помещения. Технический паспорт, полученный застройщиком, не является официальным документом до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Технический паспорт становится официальным документом только после проверки его Администрацией г. Екатеринбурге и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а объект введен эксплуатации 10 июля 2024 г., то есть после заключения договора с ответчиком.
Ответчик и ее представитель в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указали, что при заключении договора застройщик предоставил дольщику не полную и не достоверную информацию об объекте, а именно о площади квартиры. Так, согласно претензии и материалам дела, технический паспорт помещения был готов еще в марте 2024 г., а договор был заключен в июле 2024 г. И если бы при заключении договора ответчику была предоставлена полная информация о площади, то возможно, ответчик сделала бы выбор в пользу другого объекта. Таким образом, застройщик, как более сильная сторона в договоре, ввела более слабую сторону в заблуждение. Кроме того, у ответчика имеются претензии относительно качества объекта, а также относительно того, что объект не соответствует проектной документации в части оконных конструкций, в связи с чем и на этом основании требования не подлежат удовлетворению.
Суд, заслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика и исследовав в материалы дела, приходит к следующему выводу.
На основании п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.07.2024 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить Двухсекционный жилой дом (№1 по ПЗУ) со встроенными помещениями общественного назначения, встроенной мусокамерой, крышной газовой котельной и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, блочная комплектная трансформаторная подстанция, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в единоличную собственность однокомнатную квартиру на 16 этаже, строительный номер 1.2.1.16, жилой площадью 13,02 кв.м., общей площадью 39,43 кв.м, с учетом лоджий с понижающим коэффициентом, общая площадь без понижающего коэффициента 41,29 кв.м., в срок не позднее 30.06.2024, но не ранее ввода в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора (п.п. 1.1., 2.1.,3.1 договора).
Согласно пункту 5.1 договора, заключенного сторонами, цена составляет 10 435 000 рублей, исходя из стоимости 1 кв. м – 264 646 рублей 21 копейка.
При этом стороны договорились, что в случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает денежными средствами разницу в площади, исходя их стоимости 1 квадратного метра площади, до даты подписания передаточного акта, в течении 10 дней с даты получения участником долевого строительства сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности застройщика к передаче объекта долевого строительства участнику, по реквизитам указанным в сообщении (п. 2.1. договора).
15 ноября 2024 г. истец направил в адрес ответчика односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, где было указано на площадь жилого помещения – 40,8 кв.м., согласно технического паспорта здания и ввода объекта в эксплуатацию.
21 апреля 2025 г. и 08 октября 2025 г. ответчика направлена претензия, с требованиями оплатить задолженность по договору, поскольку увеличилась площадь на 1,37 кв.м: общая площадь- 40,8 кв. м, разница - 1,37 кв. м, к доплате подлежит 362 565 рублей 31 копейка.
Требование о доплате участником долевого строительство не было исполнено, более того, ФИО2 оспаривает законность данного требования.
Разрешая заявленная требования, с учетом возражений стороны ответчика, суд отмечает, что стороны в договоре согласовали применение понижающих коэффициентов для лоджии, по данным кадастрового учета общая площадь квартиры с учетом лоджии изменилась в большую сторону более чем на 1 кв. м, при этом согласован порядок изменение цены договора, в связи с чем требование ответчика об осуществлении истцом доплаты по договору признается законным и обоснованным.
Что касается возражений стороны ответчика относительно того, что застройщик еще на стадии заключения знал о реальной площади квартиры, судом отклоняются, поскольку в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, которая в свою очередь имеется в общем доступе. Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. Законом о защите прав потребителей также предусмотрена обязанность продавца предоставить покупателю исчерпывающую информацию о товаре. Таким образом, должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
В соответствии со ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2).
По смыслу данной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта иной площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения или увеличения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Учитывая изложенное, вопреки доводам стороны ответчика относительно того, что объект построен от отступления условий договора (относительно окон), как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.
Как следует из материалов дела, условиями договора предусмотрено условия и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. При таких обстоятельствах застройщик не может быть лишен права требовать доплаты за увеличение площади переданного помещения.
Установив указанные выше обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации об исполнении обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о цене договора, ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о цене в договоре продажи недвижимости, а также положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", что доказательств исполнения обязательств по оплате, предусмотренной договором, ответчиком не представлено, суд приходит выводу об удовлетворении требований истца.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков оплаты по договору участия в долевом строительстве, суд руководствуется ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и положениями п. 10.4. договора участия в долевом строительстве, согласно которым в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, участник долевого строительства оплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Стороной истца представлен расчет неустойки за период с 01.01.2026 (с учетом моратория) по 23.04.2026, размер которой составил 20 690 рублей 39 копеек.
Данный расчет неустойки судом проверен, является арифметическим верным. Контррасчет стороной ответчика не представлен и не оспорен. При этом стороной ответчика указано, что в случае удовлетворения требований, то просили применить ст. 333 ГК РФ.
В силу п. 1, п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Изучив материалы дела и доводы стороны ответчика, суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ, поскольку доказательств несоразмерности неустойки не представлено, а учитывая сумму основного долга, период просрочки, заявленная ко взысканию сумма неустойки является соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательств по оплате долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 838 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 340 от 11.11.2025 и №48 от 25.02.2026.
Поскольку требования истца удовлетворены, суд полагает указанные расходы подлежащими взысканию с ответчиков в пользу истца.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,– удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Союз» (ИНН 6670459898) задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 362 565 рублей 31 копейка, неустойку за период с 01.01.2026 по 23.04.2026 в размере 20 690 рублей 39 копеек, с продолжением ее начисления, начиная с 24.04.2026 и по день фактического исполнения обязательства исходя из ставки 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 838 рублей.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Академический районный суд г. Екатеринбурга.
Председательствующий /подпись/ Н.В. Барышникова