РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 июля 2026 г. г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при помощнике судьи Примаковой Д.С., с участием представителя истца Жилина Александра А., действующего на основании доверенности от 07.08.2025, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилиной Емилии Емельяновны к ПАО «Транскапиталбанк», Жилину Алексею Александровичу о признании недействительным договора залога (ипотеки) жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права залога и исключении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости, установил:
Жилина Е.Е. обратилась в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование иска указала, что 09.12.2022 между Жилиным Алексеем А. в качестве заемщика и ПАО «Транскапиталбанк» в качестве кредитора заключен кредитный договор № ИК000022/01102 на сумму 2 300 000 руб. на срок 84 месяца, на потребительские цели. В обеспечение возврата кредита сторонами заключен договор об ипотеке № ИК 000022/01102/ДЗ от 09.12.2022, согласно которому, заемщиком передана в залог квартира по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Ипотека в пользу ПАО «Транскапиталбанк» зарегистрирована в ЕГРН 14.12.2022. На дату заключения кредитного договора и договора залога собственником квартиры являлся Жилин Алексей А. Право собственности Жилина Алексея А. на квартиру возникло на основании договора дарения квартиры, заключенного 16.03.2018 между Жилиной Е.Е. (бабушка) и Жилиным Алексеем А. (внук). 16.10.2025 решением Академического районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому производству № 2-1175/2025 обращено взыскание на заложенную квартиру путем продажи с публичных торгов. 16.04.2026 решением Академического районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому производству № 2-39/2026 договор дарения квартиры, заключенный 16.03.2018 был признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки (аннулирована в ЕГРН запись о праве собственности на Жилина Алексея А., восстановлена запись о государственной регистрации права собственности за Жилиной Е.Е.). 04.05.2026 судебным приставом вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства. О том, что Жилин Алексей А. заключил договор залога, истец узнала в конце июля 2025 года, когда в шкафу в комнате внука обнаружила заочное решение суда от 18.07.2025 о продаже квартиры. Истец полагает, что обстоятельство заключения банком договора залога квартиры существенно нарушило ее права, поскольку она является не просто лицом, проживающим в данной квартире, а лицом, чьи права на постоянное и пожизненное проживание гарантированы заключенным договором дарения от 16.03.2018. Кроме того истец указывает, что поскольку решением Академического районного суда г. Екатеринбурга от 16.04.2026 по гражданскому производству № 2-39/2026 договор дарения квартиры, заключенный 16.03.2018, признан недействительным, то в соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога № ИК000022/01102/ДЗ от 09.12.2023 также является недействительным, как возникший на основании договора дарения.
На основании изложенного, просит суд признать договор залога (ипотеки) квартиры № ИК000022/01102/ДЗ от 09.12.2023, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога, исключить сведения о регистрации ипотеки в ЕГРН.
Представитель истца в судебном заседании требования искового заявления поддержал по доводам указанным в исковом заявлении. Суду пояснил, что получение банком квартиры в залог является существенным нарушением прав Жилиной Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, предусмотренных договором дарения. Право Жилиной Е.Е. на постоянное и пожизненное проживание, предусмотренное договором дарения, является договорным условием, изменение этого условия также должно быть осуществлено в письменной форме отдельным договором (соглашением). Банк должен был получить письменное согласие Жилиной Е.Е. на заключение договора залога, поскольку правовые последствия в случае невыплаты кредита Жилиным А.А. влекут продажу квартиры, что нарушает правовое и фактическое положение Жилиной Е.Е. Утверждение банка о том, что Жилина Е.Е. могла и должна была знать о кредитном договоре и о договоре залога квартиры, являются домыслом банка, его стремлением выдать желание за действительность. Обстоятельство совместного проживания и наличие родственных отношений между Жилиной Е.Е. и Жилиным А.А. не является доказательством того, что Жилина Е.Е. могла и должна была знать о том, какие документы подписывает ее внук. Жилин А.А. не посвящал никого из своих родственников о том, что он берет кредит на машину под залог квартиры, в которой договором дарения закреплено право пожизненного и постоянного проживания. Делал он это умышленно, в тайне от всех родственников, зная, что с их стороны будут приняты все меры по недопущению заключения договора залога квартиры. Полагает, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку иск о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога был подан 25.04.2025, вместе с тем, Жилина Е.Е. не получала искового заявления от банка. В тоже время иск о признании недействительным договора залога (ипотеки) жилого помещения, применения последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога и исключении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН зарегистрирован в Академическом районном суде г. Екатеринбурга 18.05.2026. Следовательно, срок давности не пропущен.
Истец, ранее, в судебном заседании 23.06.2026 поддержала исковые требования.
Представитель ответчика ПАО «Транскапиталбанк» Корочинцев А.А., действующий на основании доверенности от 01.12.2025, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом посредством почтовой связи. Ранее, в адрес суда направил возражения на исковое заявление, в которых указал, что с исковыми требованиями ответчик не согласен в полном объеме, считает их незаконными и необоснованными, поскольку истцом пропущен срок исковой давности, а именно, истцом указано, что она узнала о договоре залога на спорную квартиру в конце июля 2025 года, когда увидела заочное решение суда от 18.07.2025. Данный довод опровергается тем обстоятельством, что истец и собственник спорной квартиры Жилин А.А. зарегистрированы и проживают в ней долгое время и являются родственниками. Учитывая их совместное проживание и родственные отношения истец могла и должна была знать о заключенном кредитном договоре под залог недвижимости. Однако, только после вынесения судом 18.07.2025 заочного решения о взыскании задолженности и обращении взыскания на спорную квартиру Жилина Е.Е. решила оспорить договор дарения, заключенный между ней и Жилиным А.А. Таким образом, истец пытается ввести суд в заблуждение о том, что не знала о заключенном между Жилиным А.А. и банком договоре об ипотеке от 09.12.2022. Кроме того, по гражданскому производству № 2-331/2025 по иску о взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру, Жилина Е.Е. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, что также опровергает довод истца о факте незнания о договоре залога (ипотеки) на спорную квартиру. Кроме того, полагает, что банк является добросовестным кредитором и залогодержателем, поскольку все документы были подписаны Жилиным А.А., являющимся собственником спорной квартиры на основании договора дарения от 16.03.2018 и зарегистрированы в Росреестре. Как следует из кредитного договора, кредит выдавался на потребительские цели, заемщиком в обеспечение исполнения обязательств была передана в залог квартира. Учитывая, что в результате заключения и исполнения договора дарения, право собственности на спорную квартиру перешло к Жилину А.А., который, являясь единоличным собственником квартиры, в соответствии с полномочиями, представленными собственнику, заключил договор залога. В связи с чем, согласия Жилиной Е.Е. на заключение спорного договора залога не требовалось. Кроме того, истцом не указано, в чем заключалось злоупотребление правом со стороны банка, принявшего от заемщика обеспечение по кредиту. Довод о расходах по оплате квартиры со стороны истца после заключения договора дарения, как факт признания ее собственником спорной квартиры, опровергается п. 5 договора дарения от 16.03.2018 в котором стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию и не имеют в этой связи взаимных претензий. В связи с чем, учитывая родственные отношения между сторонами сделки, их совместное проживание, Жилина Е.Е. продолжала вносить оплату за услуги, как и ранее, что не противоречит договору дарения от 16.03.2018. При этом, истцом не учтены обстоятельства, что собственником спорной квартиры на момент обращения в банк за кредитом Жилин А.А. являлся практически 5 лет, заключение кредитного договора с обеспечением в виде залога квартиры между банком и Жилиным А.А. заверено его собственноручными подписями, проведена государственная регистрация ипотеки в Росреестре по заявлениям обеих сторон сделки. Указанные обстоятельства опровергают довод истца о формальности заключения договора дарения, так как Жилин А.А. владел имуществом долгое время, платил налог на собственность и распорядился ею по своему усмотрению, как собственник указанного имущества. Жилина Е.Е., проживая совместно и оплачивая коммунальные услуги, не могла не видеть изменившиеся реквизиты плательщика и нового собственника. Таким образом, полагает, что отсутствуют законные основания к удовлетворению заявленного иска.
Ответчик Жилин А.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом путем ГЭПС, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив собранные по делу доказательства, в их совокупности и каждое в отдельности, о дополнении которых ходатайств заявлено не было, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 09.12.2022 между Жилиным Алексеем А. и ПАО «Транскапиталбанк» заключен кредитный договор № ИК000022/01102 на сумму 2 300 000 руб. на срок 84 мес. Согласно п. 10 индивидуальных условий обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного кредитования является ипотека предмета залога в соответствии с договором об ипотеке № ИК000022/01102/ДЗ от 09.12.2022, предметом которого является жилое помещение – квартира, кадастровый номер №, общей площадью 62,8 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора об ипотеке). В соответствии с п. 1.2 договора об ипотеке предмет залога принадлежит залогодателю на праве собственности на основании договора дарения от 16.03.2018, право собственности зарегистрировано 20.03.2018 за №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.11.2022 №.
14.12.2022 в установленном законом порядке произведена государственная регистрация указанного договора ипотеки.
Вступившим в законную силу решением Академического районного суда г. Екатеринбурга от 16.10.2025 по гражданскому производству № 2-1175/2025 исковые требования ПАО «Транскапиталбанк» к Жилину А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворены частично, с Жилина А.А. в пользу ПАО «Транскапиталбанк» взысканы задолженность по кредитному договору №ИК000022/01102 от 09.12.2022 по состоянию на 16.10.2025 в размере 2123 982 руб. 86 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 54 862 руб.,проценты по кредитному договору №ИК000022/01102 от 09.12.2022, начисляемые на остаток суммы основного долга по ставке 15,05% годовых с 17.10.2025 по дату фактического исполнения обязательства по возврату просроченной ссудной задолженности, пени по ставке 0,02% в день на остаток просроченной ссудной задолженности, процентов с 17.10.2025 по дату фактического исполнения обязательства по возврату просроченной ссудной задолженности, процентов, обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 5 793 425 руб.
На основании указанного решения суда, постановлением судебного пристава-исполнителя Верх-Исетского РОСП ГУ ФССП по Свердловской области от 04.05.2026 возбуждено исполнительное производство № 100708/26/66001-ИП (л.д. 53).
Вступившим в законную силу решением Академического районного суда г. Екатеринбурга от 16.04.2026 по гражданскому производству № 2-39/2026 исковые требования Жилиной Е.Е. к Жилину А.А. о признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворены. Договор дарения от 16.03.2018, заключенный между Жилиной Е.Е. и Жилиным А.А. в отношении квартиры № № по ул. <адрес>, кадастровый номер № признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, аннулирована в ЕГРН регистрационная запись о праве собственности Жилина А.А. на квартиру № № по <адрес> и восстановлена запись о государственной регистрации права собственности на то же жилое помещение за Жилиной Е.Е.
В силу пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
На момент заключения договора ипотеки право собственности на залоговое имущество на основании договора дарения было зарегистрировано в установленном порядке за Жилиным А.А. (залогодателем), что подтверждалось сведениями из ЕГРН и учитывалось залогодержателем.
В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.
Аналогичное положение содержит ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что добросовестность действий со стороны ПАО «Транскапиталбанк» не нашла своего безусловного подтверждения.
Так, при разумной степени осмотрительности у Банка должна была вызвать подозрение последовательность перехода прав на спорную квартиру и передача имущества в залог. Право собственности Жилина А.А. на спорную квартиру зарегистрировано на основании договора дарения, заключенного в простой письменной форме, с Жилиной Е.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, для которой данная квартира является единственным жильем. Согласно п. 3 договора, Жилина Е.Е. сохраняет право проживания и пользования квартирой.
ПАО «Транскапиталбанк» как профессиональный участник гражданского оборота при заключении договора залога должен был проверить чистоту титула Жилина А.А. при принятии в качестве обеспечения спорной квартиры. При этом, при проверке чистоты титула залогодателя Банк мог проверить не только право собственности Жилина А.А., но и сделку, по которой Жилин А.А. приобрел спорную квартиру. Вместе с тем, доказательств того, что банком были предприняты достаточные меры для проверки права собственности Жилина А.А. на закладываемое им имущество, в материалы дела представлено не было.
Доводы представителя ответчика ПАО «Транскапиталбанк» об отсутствии оснований для прекращения ипотеки со ссылкой на то, что право залога за залогодержателем сохраняется и в случае признания недействительной сделки о праве собственности залогодателя на заложенное имущество, являются необоснованными, поскольку договор дарения признан недействительным, что влечет недействительность последующего залога спорной квартиры, а поскольку собственником квартиры является другое лицо, ипотека в отношении этого имущества не может быть сохранена.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о признании договора залога (ипотеки) квартиры № ИК000022/01102/Д3 от 09.12.2023, расположенной по адресу: <адрес>, КН №, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права залога ПАО «Транскапиталбанк» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН №, подлежат удовлетворению.
С учетом положений п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" настоящее решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единый Государственный реестр недвижимости.
В отношении доводов о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (статья 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, определением суда от 03.06.2025 Жилина Е.Е. была привлечена к участию в гражданском деле по иску ПАО «Транскапиталбанк» к Жилину А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество.
Каких-либо объективных доказательств того, что Жилина Е.Е. ранее знала об оспариваемом договоре залога в материалы дела не представлено.
Доводы представителя ответчика о том, что Жилина Е.Е. проживала в спорном жилом помещении, что Жилин А.А. является её родственником, в связи с чем, она должна была знать о договоре залога, суд находит несостоятельными ввиду их умозрительности.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что с настоящим исковым заявлением Жилина Е.Е. обратилась в суд 18.05.2026, суд приходит к выводу, что исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Жилиной Емилии Емельяновны (паспорт гражданина Российской Федерации №) к ПАО «Транскапиталбанк» (ИНН 7709129805), Жилину Алексею Александровичу (СНИЛС №) о признании недействительным договора залога (ипотеки) жилого помещения, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права залога и исключении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости удовлетворить.
Признать договор залога (ипотеки) квартиры № ИК000022/01102/Д3 от 09.12.2023, расположенной по адресу: <адрес>, КН №, недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права залога ПАО «Транскапиталбанк» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН №.
Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый Государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Академический районный суд г. Екатеринбурга.
Судья / подпись / Ю.В. Глушкова