РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 сентября 2026 г. г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при секретаре судебного заседания Хатиповой Е.А., с участием представителя истца Самохина И.Е., действующего на основании доверенности от 15.12.2025, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» к Хасановой Анжелике Васильевне о взыскании процентов за пользование займом, установил:
ООО Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» обратилось в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало, что 14.12.2024 между истцом и Хасановой (Чалой) А.В. подписано соглашение о порядке заключения договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу: <адрес> А, <адрес>. В соглашении прописан предмет займа, сумма займа, срок возврата займа. Таким образом, соглашение содержит существенные условия договора займа. Отдельного договора займа заключено не было. 15.01.2025 на основании указанного соглашения ООО Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» перечислило на счет эскроу Хасановой (Чалой) А.В. в Уральский банк ПАО Сбербанк денежные средства в размере 1 424 107 руб. Размер процентов за пользование перечисленными денежными средствами соглашением не установлен. 26.09.2025 дом по адресу: <адрес> А введен в эксплуатацию. 10.10.2025 денежные средства со счета эскроу Хасановой А.В. перечислены на расчетный счет ПАО Сбербанк в счет погашения задолженности ООО Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб», то есть фактически были возвращены займодавцу. 21.05.2026 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием вернуть проценты за пользование денежными средствами в размере 207 880 руб. 61 коп. Данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного истец просит суд взыскать с Хасановой А.В. в пользу ООО Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» проценты за пользование займом за период с 16.01.2025 по 10.10.2025 в размере 207 880 руб. 61 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 236 руб.
Определением от 30.06.2026 исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.
Определением от 07.08.2026 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Представитель истца в судебном заседании доводы и требования искового заявления поддержал в полном объеме. Также суду пояснил, что в соглашении указаны существенные условия договора займа. Деньги истцом переведены на расчетный счет ответчика, распоряжаться денежными средствами могла только ответчик. Тот факт, что денежные средства переведены именно на счет эскроу, это личные взаимоотношения ответчика и банка. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве все денежные средства были бы переведены ответчику.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного засеадния извещена надлежащим образом путем направления почтовой корреспонденции (л.д. 45).
От представителя ответчика Ярко Т.О., действующей на основании доверенности от 06.04.2026, поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в котором просит отложить судебное заседание в связи с отъездом из г. Екатеринбурга в период с 26.09.2026 по 04.10.2026, в подтверждение представила копии маршрут-квитанций электронных билетов. Кроме того, ранее направила в адрес суда возражения на исковое заявление, в которых указала, что согласно п. 2.6 договора участия в долевом строительстве № 3А-177 от 28.12.2024, заключенного между сторонами по делу, участник вносит денежные средства на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу в течении 3 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора. Согласно п. 4 соглашения о порядке заключения договора участия в долевом строительстве застройщик предоставляет участнику займа в сумме 1 424 107 руб. на основании заключаемого сторонами договора займа путем перечисления указанной суммы на эскроу-счет, открытый на имя участника в уполномоченном банке, не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком. Таким образом, заключая указанное соглашение, стороны изменили положения п. 2.6 договора участия долевого строительства № 3А-177 от 28.12.2024, а само соглашение не является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве. В связи с тем, что истец является юридическим лицом, оказывающим услуги по профессиональному строительству многоквартирного дома, договор займа между истцом и ответчиком должен был быть заключен строго в письменной форме. При этом в исковом заявлении истец сам указывает, договор займа между сторонами не заключался. В соответствии с позицией истца соглашение о порядке заключения договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу: <адрес> А, <адрес> содержит все существенные условия договора займа: предмет займа, сумма займа, срок возврата займа. Однако, в п. 1 указанного соглашения установлен конкретный предмет соглашения, а именно указано, что таким соглашением стороны определяют порядок заключения между ними договора участия в долевом строительстве, его существенных условий и обязательств сторон в отношении объекта долевого строительства. Заключая указанное соглашение, стороны не имели намерения согласовать условия предоставления займа истцом в размере 1 424 107 руб. Кроме того, согласно п. 4 соглашения о порядке заключения договора участия в долевом строительстве от 14.12.2024 застройщик предоставляет участнику займ в сумме 1 424 107 руб. на основании заключаемого сторонами договора займа, то есть стороны, подписывая соглашение о порядке заключения договора участия в долевом строительстве, предусмотрели необходимость заключения отдельного договора займа. Однако указанный договор между сторонами не заключался. Таким образом, ответчик полагает, что соглашение не может быть признано договором займа, заключенным между сторонами по делу. Кроме того, указала, что у сторон отсутствовали намерения на заключение договора займа. Истец также не имел намерения передать в собственность ответчика денежные средства в размере 1 424 107 руб. Заем денежных средств предполагает, что денежные средства должны перейти в собственность заемщику, однако истец перечислил деньги на специальный эскроу-счет, где они были заморожены банком для целевого финансирования строительства этого же застройщика, и в соответствии с соглашением должны быть возвращены застройщику с этого же счета. Ответчик не мог распоряжаться этими деньгами, снять их или потратить, то есть не имел их в собственности. Фактически указанные действия были направлены не на предоставление займа, а свидетельствуют о внутрихозяйственном движении средств застройщика для создания видимости обеспечения договора участия в долевом строительстве. Правовая природа соглашения о порядке заключения договора участия в долевом строительстве выражалась не в передаче денег в собственность ответчика, а предусматривала условия, при которых ответчик будет иметь возможность заключить договор (в том числе ипотечный) для приобретения квартиры. Таким образом, перечисление денежных средств истцом на эскроу-счет участника в отсутствии письменно оформленного договора обладает всеми признаками мнимой сделки, а истец не имеет право требовать возмещения с ответчика процентов за пользование займом. В связи с чем, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил, признать не явку в судебное заседание представителя ответчика неуважительной, рассмотреть дело при данной явке. При этом, суд принимает во внимание, что согласно представленной в материалы дела доверенности от 06.04.2026, ответчик уполномочила представлять свои интересы 5 представителей. Доказательств невозможности обеспечить явку в судебное заседание иных представителей, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств уважительности не явки в судебное заседание самого ответчика.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 14.12.2024 между истцом и Хасановой (ранее Чалой) А.В. подписано соглашение о порядке заключения договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры по адресу: г. <адрес>, в соответствии с которым стороны определили порядок заключения между ними договора участия в долевом строительстве, его существенных условий и обязательств сторон, в отношении следующего объекта долевого строительства: квартира, строительный номер №, проектная площадь 37 кв.м. (в т.ч. лоджия с коэффициентом 0,5-1,5 кв.м.), расположенная на 17 этаже односекционного многоэтажного жилого дома – второй этап строительства ЖК «Южный сад», расположенного по адресу: <адрес> (п. 1 соглашения).
Согласно п. 2 соглашения при заключении между сторонами договора участия в долевом строительстве цена квартиры будет составлять 7 085 107 руб. и включает все расходы застройщика для исполнения условий настоящего соглашения.
Стороны определили, что оплата цены квартиры, установленной в п.2 соглашения, будет оплачиваться участником за счет кредитных (ипотечных) и за счет заемных средств, предоставленных застройщиком участнику. (п. 3 соглашения).
Согласно п. 4 соглашения о порядке заключения договора участия в долевом строительстве застройщик предоставляет участнику займ в сумме 1 424 107 руб. на основании заключаемого сторонами договора займа путем перечисления указанной суммы на эскроу-счет, открытый на имя участника в уполномоченном банке, не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком.
Порядок возврата участником заемных средств застройщику установлен в п. 5 соглашения и предполагает, что денежные средства в размере 1 424 107 руб., предоставленные застройщиком участнику в займ, считаются автоматически возвращенными полностью в момент раскрытия эскроу счета, открытого на имя участника и перечисления банком цены квартиры, указанной в п. 2 соглашения, на расчетный счет застройщика, при этом составлять каких-либо документов о возврате займа не требуется.
В последующем, 28.12.2024 между ООО Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» и Хасановой (ранее Чалой) А.В. заключен договор участия в долевом строительстве № 3А-177, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру в соответствии с условиями договора.
В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора составляет 7 085 107 руб. Уплата цены договора производится участником долевого строительства в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО "Сбербанк", депонируемая сумма 7 085 107 руб., срок условного депонирования денежных средств – 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию, определяемой как последняя дата квартала ввода в эксплуатацию, указанного в проектной декларации.
В соответствии с п. 2.7 участник долевого строительства оплачивает:
- за счет собственных средств 1 424 107 руб. – не позднее 3 (трех) банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора;
- за счет кредитных средств, в рамках кредитного договора № 97831587 от 28.12.2024 5 661 000 руб. – не позднее 3 (трех) банковских дней с даты государственной регистрации настоящего договора.
15.01.2025 ФИО9 перечислил на счет эскроу Хасановой (Чалой) А.В. в Уральский банк ПАО Сбербанк денежные средства в размере 1 424 107 руб., что подтверждается платежным поручением № 393858 от 15.01.2025. Назначение платежа: Выдача займа по договору займа № 262 от 28.12.2024 за займодавца ООО СЗ «РИВЬЕРА-ИНВСТ-Екб» ИНН 6670433184 (абз. 2 п. 2.1 договора). (л.д. 11).
В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
В силу п. 1 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В соответствии с п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. Согласно п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 860.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случаев, указанных в настоящей статье. Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается. При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии - в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 Постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте Недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В данном случае, сторонами заключено договор, поименованный ими, как соглашение о порядке заключения договора участия в долевом строительстве. По условиям заключенного сторонами спора соглашения денежные средства перечисляются застройщиком на имя участника эскроу счет в качестве исполнения за участника его обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве в сумме 1 424 107 руб. При этом, при надлежащем исполнении сторонами указанного соглашения у участника долевого строительства не возникает обязанность по возврату указанной суммы застройщику как заемной. Последующее перечисление суммы с эскроу счета на счет застройщика производится не в рамках исполнения заемного обязательства, а в качестве исполнения участниками условий договора участия в долевом строительстве об оплате цены договора путем перечисления депонированной на эскроу счете суммы.
То обстоятельство, что в п. 5.2 соглашения от 14.12.2024 стороны договорились в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, признании указанного договора недействительным в судебном порядке, отказа банком в выдаче кредитных средств участнику по заключенному кредитному договору, а также наступления иных событий, в результате которых, денежные средства, находящиеся на эскроу счете, открытого на имя участника, будут перечислены на счет участника, а не застройщику, участник обязуется самостоятельно вернуть сумму, квалифицировать отношения по предоставлению средств в соответствии с настоящим соглашением в качестве договора займа, то есть закрепили обязанность участников по возврату полученной от застройщика суммы, не свидетельствует о том, что указанная в соглашении сумма в размере 1 424 107 руб. была получена ответчиком на условиях займа, то есть в силу ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях срочности и возвратности.
Проведение подобных акций застройщиком осуществляется последним в ходе своей основной деятельности, направленной на получение дохода. Тем самым деятельность по выплате застройщиком участникам долевого строительства для исполнения ими обязательств по ДДУ денежных средств направлена на получение дохода за счет привлечения в организацию большего числа клиентов, и не является деятельностью по предоставлению займов.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом, в нарушение ст. ст. 12, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено относимых, допустимых и бесспорных доказательств в обоснование заявленных исковых требований существования между сторонами заемных правоотношений.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
С учетом изложенного, оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу, что денежные средства фактически во владение, пользование и распоряжение ответчика не передавались, намерений заключить договор займа у сторон не было, в письменной форме договор займа также не заключался. Таким образом, соглашение от 14.12.2024 по своей сути договором займа не является.
В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственность Специализированный застройщик «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб» (ИНН 6670433184, ОГРН 1169658022280) к Хасановой Анжелике Васильевне (паспорт гражданина Российской Федерации №, СНИЛС №) о взыскании процентов за пользование займом оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Академический районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.
Судья Ю.В. Глушкова