Решение
Именем Российской Федерации
21 сентября 2026 г. Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Барышниковой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хайрулиной В.А., с участием представителя истца Оганесян О.В., представителя ответчика Половинкиной О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» о защите прав потребителя, установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование иска указала, что 09 июня 2025 г. между ней и ООО Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» заключен договор участия в долевом строительстве №3.1-54-002/25, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу квартиру под номером 54, расположенную на 2 этаже, не позднее 31 декабря 2025 г., а истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену 7 201 502 рубля 00 копеек. Оплата цены договора произведена истцом полностью и в срок, а именно: 1 447 502 рубля из собственных средств и 5 754 000 рублей за счет кредитных средств. Вместе с тем ответчиком срок передачи истцу объекта долевого участия в строительстве нарушен, квартира не передана. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплатить неустойку, однако, данная претензия осталась без ответа.
Кроме того, в связи с просрочкой сдачи объекта долевого строительства она вынуждена арендоваться житье в связи с чем несет убытки.
На основании изложенного, просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 13.01.2026 по 09.07.2026 в сумме 1 367 325 рублей 18 копеек, с последующей ее начислением до момента сдачи объекта, убытки в виде расходов на аренду квартиры в размере 140 000 рублей за период с января по август 2026 г., компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей и штраф в размере 5% от взысканный судом суммы.
В судебное заседание истец не явилась. Извещалась надлежащим образам о времени и месте судебного заседания, направила в суд своего представителя.
Представитель истца Оганесян О.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме. Также дополнительно указала, что у ответчика имеется обязанность передать объект долевого участия в строительстве, но данную обязанность они не исполнили, оснований для освобождения от ответственности не имеется. Просят взыскать неустойку исходя их ставки 16%. Считают, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.
В судебном заседании представитель ответчика Половинкина О.Е. заявленные требования не признала. Указал, что данный объект долевого участия в строительстве был приобретен истцом не для личных нужд, а для сдачи в аренду, то есть для извлечения прибыли. При этом, заявленный ко взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, нарушает принцип разумности и справедливости, и с учетом фактических обстоятельств дела и что перенос сроков вызван объективными причинами и связан не с действиями застройщика, а является следствием ненадлежащей работы контрагентов застройщика, а также необходимостью проведения дополнительных (не планируемых ранее) работ, а также учтивая незначительный временной промежуток просрочки, просит о снижении неустойки и штрафа по ст. 333 ГК РФ. Кроме того, стороной истца неверно определена ставка, ставка должна быть применена 7,5%, а не 16%. Что касается требований по аренде квартиры, то никаких надлежащих доказательств по оплате не представлено, нарушение обязательств по передаче квартиры не влечет обязанности возмещения за аренду квартиры.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Компания «Уралпром-Инвест» в судебное заседание не явился. Извещался надлежащим образам о времени и месте судебного заседания, представили отзыв, в котором указали, что заявленная сумма по неустойке завышена и несоразмерна, в связи с чем просят применить ст. 333 ГК РФ. Также завышен и размер компенсации морального вреда, при этом доказательства наступления для истца негативных последствий не представлено.
Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Академического районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет.
В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть спор по настоящему делу при данной явке, относительно чего стороны не возражали.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика и исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Как установлено судом, 09.06.2025 между застройщиком ООО СЗ «МАКСИМУМ» и истцом заключен договор участия в долевом строительстве №3.1-54-002/25, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность квартиру (п. 3.1. договора, л.д. 10-15).
В соответствии с п. 6.1 договора цена договора определена в сумме 7 201 502 рубля 00 копеек, из которых 1 447 502 рубля из собственных средств и 5 754 000 рублей за счет кредитных средств. Оплата по договору произведена истцом полностью, что ответчиком не оспаривалось.
На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В соответствии с п. 4.1 договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее 31 декабря 2025 г. (л.д. 11). Однако объект участнику не передан.
Доказательств отсутствия вины в неисполнении обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок ответчиком не представлено, а равно не заявлено об уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта.
Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения застройщиком обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства, что влечет применение к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Проверяя представленный истцом расчет неустойки, суд пришел к выводу, что его расчет применен неверно, поскольку в соответствии со ст.6 Закона №214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, исчислялся исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
По состоянию на 1 июля 2023 года ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5 % годовых.
Таким образом, суд приводит свой расчет неустойки, исходя из заявленной цены стороны истца 7 201 502.
7201502*178 дней (с 13.01.2026 по 09.07.2026)*2*1/300*7,5%=540 126 рублей 15 копеек.
Таким образом, сумма неустойки за спорный период составит 540 126 рублей 15 копеек.
При этом стороной ответчика заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с п.п. 73, 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
В абз. 2 п. 34 постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2004 № 13-0, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Принимая во внимание значительный размер заявленной ко взысканию неустойки, отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение у истца неблагоприятных последствий, наступивших в связи с нарушением ответчиком обязательств, требования разумности, справедливости и соразмерности, суд считает возможным на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 400 000 рублей.
Что касается доводов стороны ответчика относительно того, что данный объект долевого участия в строительстве был приобретен истцом не для личных нужд, а для сдачи в аренду, то есть для извлечения прибыли, никакими доказательствами не подтверждены. Из выписки ЕГРН следует, что на территории г. Екатеринбурга у истца это единственное жилое помещение, которое он приобрел, договор был заключен с истцом как с физическим лицом.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 48, 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», истец вправе требовать присуждения процентов за пользование займом, а также неустойки по день фактического исполнения обязательств.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика до момента фактического исполнения обязательства, суд находит подлежащими удовлетворению.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательств являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также истец просит взыскать с ООО Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» убытки, которые были понесены на аренде квартиры, за период с 10 января 2026 г. по 05 августа 2026 г. в сумме 140 000 рублей.
В соответствии с разъяснениями п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Как следует из материалов дела, ФИО1 собственности на территории г. Екатеринбурга не имеет, что следует из выписки ЕГРН.
В связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства у истца возникла необходимость в съеме квартиры для проживания ее в г. Екатеринбурге, поскольку здесь она осуществляет свою трудовую деятельность.
Так, 10.07.2026 истцом был заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым получила во временное пользование (аренду) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Размер арендной платы определен в сумме 20 000 руб. в месяц (п. 4.1 договора).
В счет оплаты аренды квартиры ФИО5 за указанный период произведены платежи 27.05. – 20000 рублей, 27.06. – 14 000 рублей, 27.01.- 20 000 рублей, 27.02. – 20 000 рублей, 27.03. – 20 000 рублей, 27.07. -20000 рублей, всего на сумму 114 000 рублей, в подтверждение чего предоставлены платёжные документы.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что истцом ФИО5 доказан факт причинения убытков, их размер и причинно-следственная связь между убытками и действиями застройщика по несвоевременной передаче объекта долевого строительства, которая по условиям договора должна была состояться 31.12.2025, как следствие, взыскивает с ООО Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» в пользу истца убытки в сумме 114 000 рублей, в размере подтверждённых расходов по аренде жилья за необходимый период с 10.01.2026 г. по 05.08.2026.
Также истцом заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
С учетом положений ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактических обстоятельств дела, характер причиненных истцу нравственных страданий, принципов разумности и справедливости, а также учитывая заявленный срок, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб.
Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ была изложена в новой редакции, согласно которой при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона). Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2024.
На основании изложенного, суд считает обоснованными требования истца о взыскании штрафа в размере 5 %, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 26 700 рублей (4000 000+7000+114000 х 5%).
Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.
Поскольку истец освобождены от уплаты государственной пошлины, в силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход бюджета, в размере 15 680 рублей за требования имущественного характера и 3000 рублей за требование о компенсации морального вреда, всего 18 680 рублей.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» (ИНН 6658562761, ОГРН 1236600022944) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №):
- неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 400 000 рублей за период с 13.01.2026 по 09.07.2026, с последующим начислением неустойки, начиная с 10.07.2026 и до момента фактического исполнения обязательства по передаче объекта,
- убытки по аренде квартиры 114 000 рублей,
- штраф в размере 26 700 рублей,
- компенсацию морального вреда в размере 7 000 рублей.
В удовлетворении остальной части требований истцу ФИО5 – отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «МАКСИМУМ» в доход бюджета государственную пошлину в размере 18 680 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Академический районный суд г. Екатеринбурга.
Председательствующий /подпись/ Н.В. Барышникова