Мотивированное решение изготовлено 16.10.2026 УИД: 66RS0062-01-2026-002886-51 №2-2526/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 октября 2026 г. Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Барышниковой Н.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Хайрулиной В.А., с участием представителя истца Сакаева Ш.Р., представителя ответчика Лукьяновой Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гоппольд Нины Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белевское» о защите прав потребителя, установил:
Гоппольд Н.В. обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика ООО Специализированный застройщик «Белевское» расходы на устранение недостатков в сумме 570 000 рублей, соразмерно уменьшить покупную цену по договору участия в долевом строительстве, выразившегося в наличии не отраженной в договорной документации лестничной в квартире в размере 891 502 рубля 25 копеек, неустойку за неудовлетворение законных требований потребителя в сумме 4165 рублей 28 копеек, с последующим начислением суммы неустойки по день фактического исполнения обязательство, исходя из 1 388 рублей 43 копейки в день, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, штраф, расходы на осмотр объекта долевого строительства в сумме 22 300 рублей, расходы на оплату заключения 15 000 рублей, расходы на перелет и проживание к месту нахождения объекта долевого строительства 118 076 рублей, расходы на услуги представителя в размере 30 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 060 рублей 80 копеек. В обоснование иска указала, что 25 апреля 2025 г. между ней и ООО Специализированный застройщик «Белевское» заключен договор участия в долевом строительстве №21-С4, предметом договора является жиле помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 1, <адрес>. Стоимость договора составила 14 273 520 рублей, которая оплачена истцом в полном объеме.
После заключения договора, а именно через 1 месяц, ответчик известил Гоппольд Н.В., что произошли изменения в проектной документации, и теперь в квартире истца буду установлены лестницы необходимые для выхода на территорию террасы.
16.12.2015 ООО Специализированный застройщик «Белевское» пригласил Гоппольд Н.В. для осмотра и подписания акта приема передачи, в процессе осмотра были выявлены многочисленные строительные недостатки, на основании которых составлен акт осмотра, а также дефектная ведомость, подготовленная ООО «Центр экспертных заключений». В связи тс этим она просила ответчика устранить выявленные недостатки. Также специалистами ООО «Центр экспертных заключений» были проведены обмеры жилого помещения (<адрес>), на основании которых составлен план и экспликация жилого помещения. Специалистами установлено, что жилая площадь помещения равна 13,9 кв.м., общая площадь помещения равно 43,8 кв.м., площадь террасы 8,3 кв.м. Согласно п. 1.6 Договора №-С4 площадь Квартиры должна составлять 45,15 кв.м. Следовательно, фактическая площадь, относительно проектной - изменилась. 29.12.2025 г. Истец направила в адрес ООО Специализированный застройщик «Белевское» претензию, в которой указала, что 16.12.2025 г. специалистами ООО «Центр экспертных заключений» был произведен кадастровый замер площади и высоты помещения Квартиры, который показал, что в приобретенном объекте долевого строительства изменена высота помещения и составляет разницу более чем 3,6 %, что является существенным и недопустимым изменением и нарушает п.1.7.2. Договора. Гоппольд Н.В. просила Ответчика уменьшить цену договора в связи с несоответствием фактической высоты помещения. 22.01.2026 г. Ответчик направил ответ на претензию Истца, в котором указал, что данные требования не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что в квартире проведены работы по монтажу натяжного потолка, а замеров высоты до их установки Гоппольд Н.В. не представлялось. 10.02.2026 г. Ответчик пригласил Истца для повторного осмотра и подписания акта приема передачи, в процессе осмотра были отмечены ранее выявленные многочисленные строительные недостатки, на основании которых составлен повторный акт осмотра, а также акт выявленных недостатков, подготовленный ООО «Центр экспертных заключений». Гоппольд Н.В. также просила устранить выявленные недостатки. Для повторного осмотра Истец также привлекла ООО «Центр экспертных заключений». В период с 16.03.2026 г. по 22.03.2026 г. Гоппольд Н.В. направляла письма в адрес Ответчика с требованием устранить повторно выявленные недостатки, а также подписать вышеуказанный повторный акт осмотра. 16.03.2026 г. ООО Специализированный застройщик «Белевское» направило в адрес Истца ответ на обращение от 15.02.2026 г., в котором уведомило Гоппольд Н.В. об отказе подписать указанные требования. 23.03.2026 г. Гоппольд Н.В. направлена досудебная претензия в адрес застройщика, с указанием, что согласно проектной декларации № 78-002060 по ЖК «Белевский Клуб-4» высота потолков в жилых помещениях должна составлять 2,76 м., п.1.7.2 Договора предусмотрено, что допустимым и несущественным изменением является уменьшение фактической высоты помещений квартиры не более чем на 2% от высоты, определенной проектом. По результатам обмеров, отраженных в материалах дела и плане квартиры № 37, фактическая высота помещений составляет: жилая комната - 2,65 м, кухня - 2,66 м, коридор - 2,67 м, санузел - 2,67 м. Отклонение от проектной высоты превышает согласованный сторонами предел и ухудшает потребительские свойства квартиры. Кроме того, Договор и приложение к нему не предусматривали устройство внутриквартирных ступеней у выходов на террасу из кухни и комнаты. Фактически в квартире устроены ступени, занимающие полезную площадь помещений и влияющие на безопасность пользования объектом. По материалам осмотра зафиксированы, в частности: высота первой ступени - 185 мм, высота второй ступени - 170 мм, общий перепад - 356 мм, глубина первой ступени - 279 мм, глубина второй ступени до стены - 268 мм, глубина второй ступени до рамы - 425 мм. Учитывая возраст Истца и назначение квартиры для проживания, наличие несогласованных Договором ступеней и перепадов уровня при выходе на террасу создает дополнительный риск травмирования и ухудшает качество объекта. 10.04.2026 г. ответчик направил ответ на данную претензию, в которой указал, что доводы Истца являются неубедительными и предложил в качестве соразмерного уменьшения цены Договора отступное в размере 300 000 рублей. 20.04.2026 г. Гоппольд Н.В. направила письмо на ответ Ответчика, в котором предложила выплатить ООО Специализированный застройщик «Белевское» отступное в качестве соразмерного уменьшения цены в размере: 600 000 рублей. 23.04.2026 г. ООО Специализированный застройщик «Белевское» направило в адрес Истца проект соглашение об отступном и предложил окончательное отступное в размере 450 000 рублей. 27.04.2026 г. Ответчик повторно пригласил Истца для осмотра и подписания акта приема-передачи, в процессе осмотра были выявлены неустранённые ранее многочисленные строительные недостатки, на основании которых составлен акт осмотра, а также дефектная ведомость, подготовленная ООО «Центр экспертных заключений». Гоппольд Н.В. просила устранить выявленные недостатки. 06.05.2026 г. ООО Специализированный застройщик «Белевское» направило уведомление в адрес Истца с просьбой утвердить соглашение об отступном и подписать акт приема-передачи Квартиры. 18.05.2026 г. квартира передана Гоппольд Н.В. по акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № 21-С4 от 25.04.2026 г. с недостатками. 03.06.2026 г. по ее заказу «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» было подготовлено заключение специалиста в отношении объекта долевого строительства - <адрес>, переданной по Договору участия в долевом строительстве №21-С4 от 25.04.2025, расположенной по адресу: <адрес>, МО Обуховский, <адрес>, строение 1, <адрес>. Согласно заключению специалиста: Размер имущественных потерь Гоппольд Н.В., обусловленных снижением рыночной стоимости <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, МО Обуховский, <адрес>, строение 1, переданной по Договору участия в долевом строительстве № 21-С4 от 25.04.2025, вследствие несоответствия фактических характеристик квартиры условиям договора долевого участия, выразившегося в наличии не отраженной в договорной документации лестничной конструкции и отклонении фактической высоты помещений от проектных значений, на текущую дату составляет (округленно): 570 000 рублей. Кроме того Согласно п.2.3.3 Договора «В случае отклонения фактической общей площади Квартиры, установленной в результате технической инвентаризации Объекта, от проектной общей площади, указанной в п. 1.6. Договора, в сторону уменьшения или увеличения на 5 (пять) и более процентов (округленных с точностью до десятых долей), Цена договора, указанная в пункте 2.1. Договора, подлежит изменению без заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору, при этом Дольщик доплачивает Застройщику либо Застройщик выплачивает Дольщику стоимость разницы между проектной общей площадью и фактической общей площадью Квартиры, исходя из расчета цены за единицу общей площади Квартиры, указанной в п.2.1. Договора». В переданной Квартире в помещениях кухни и жилой комнаты расположены стационарные ступенчатые конструкции у выхода на террасу. Указанные конструкции занимают часть площади пола, препятствуют ее обычному использованию, ограничивают свободный проход, возможность расстановки мебели и фактически уменьшают полезную площадь помещений. По своему фактическому назначению и расположению спорные элементы не являются самостоятельной полезной площадью помещения. Они представляют собой выступающие конструктивные элементы/пороговые лестничные узлы, размещенные внутри кухни и жилой комнаты. Согласно нормативному подходу, закрепленному в Требованиях к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531, площадь, занятую выступающими конструктивными элементами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включают. Следовательно, площадь, занятая указанными ступенчатыми конструкциями, не может учитываться как площадь квартиры, оплаченная участником долевого строительства по цене обычной полезной площади. В связи с этим стоимость Квартиры подлежит соразмерному уменьшению вследствие ухудшения качества и функциональной полезности переданной площади. Согласно заключению специалиста: Площадь лестничной конструкции в жилой комнате составляли 0,704м. ?0,969м=0,68 кв.м., Площадь лестничной конструкции в помещении кухни составляет: 0,731 м ? 0,951 м = 0,79 кв. м. Кроме того, фактическая площадь квартиры меньше площади, заявленной в договоре: 45,15 кв. м - 43,8 кв. м = 1,35 кв. м. Общая площадь, подлежащая учету при определении уменьшения стоимости объекта, составляет: 1,35 кв. м + 0,68 кв. м + 0,79 кв. м = 2,82 кв. м. Отклонение от площади, указанной в договоре, составляет: 2,82 кв. м / 45,15 кв. м ? 100 = 6,24%. Таким образом, с учетом площади, занятой спорными лестничными конструкциями, отклонение превышает допустимую разницу площади. Размер соразмерного уменьшения цены объекта составляет: 2,82 кв. м ? 316 135,55 руб. = 891 502 рубля 25 копеек.
Поскольку со стороны ответчика не предпринимается никаких мер по устранению недостатков и урегулирования стоимости квартиры, то просит суд удовлетворить вышезаявленные требования.
В судебное заседание истец не явилась. Извещалась о времени и месте судебного заседанья надлежащим образом, направила в суд своего представителя.
Представитель истца Сакаев Ш.Р. в судебном заседании заявленные требования поддержал. Дополнительно указал, что недостатки стороной ответчика не устранены, несмотря на тот факт, что претензии были направлены несколько раз. Квартира не соответствует договору участия в долевом строительстве, появилась лестница, площадь квартиры уменьшилась, в связи с чем просят соразмерно уменьшить стоимость квартиры и компенсировать недостатки. Также указал, что оснований для применения ст. 333 ГК РФ к штрафу и неустойке не имеется, поскольку сторона ответчика не доказала несоразмерность взыскиваемого штрафа, а также не представила исключительных доказательств, дающих основания для снижения штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.
Представитель ответчика Лукьянова Н.Е., участвующая в судебном заседании по видеоконференц-связи, в судебном заседании заявленные требования признала частично. Указала, что согласно п.1.6 договора объектом долевого строительства, является жилое помещение обшей площадью 45,15 кв.м, количество комнат - 1, с условным № 37 в осях 4-6 и Л-В па 8 этаже Объекта, имеющее но проекту основные характеристики, указанные в Приложении №1 к договору. Плановый срок окончания строительства (создания) Объекта IV квартал 2025 года (п.1.5 договора). Согласно п.3.1, договора ответчик обязан передать Квартиру истцу в срок до 30.06.2026 г. Согласно л. 1.7.1 договора фактические общая и общая приведенная площадь Квартиры будут определяться на основании данных технической инвентаризации Объекта, выполненной полномочной специализированной организацией. В соответствии с п.1.7.2 договора допустимым и несущественным изменением, является изменение фактической общей площади квартиры в размере не более 5% от общей площади, указанной в п. 1.6. Договора, а также изменение фактической общей приведенной площади квартиры в сторону уменьшения или увеличения в пределах 5% от проектной общей приведенной площади квартиры, указанной в п.1.6. Договора и или уменьшение фактической высоты помещений квартиры не более чем на 2% от высоты, определенной проектом. Данные изменения не ухудшают качество Квартиры. Согласно п.2.3.2. договора, если в результате технической инвентаризации Объекта фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от проектной общей плошали, указанной в п. 1.6. Договора, в сторону уменьшения или увеличения менее чем на 5 (пять) процентов, изменение цены договора не производится. Из условий н. 2.3.3. договора следует, что в случае отклонения фактической общей площади Квартиры, установленной в результате технической инвентаризации Объекта, от проектной общей площади, указанной в п. 1.6. Договора, в сторону уменьшения или увеличения на 5 (пять) и более процентов (округленных с точностью до десятых долей). Цена договора, указанная в пункте 2.1. Договора, подлежит изменению без заключения Сторонами дополнительного соглашения к Договору, при этом Дольщик доплачивает Застройщику либо Застройщик выплачивает Дольщику стоимость разницы между проектной общей площадью и фактической обшей площадью Квартиры, исходя из расчета цены за единицу обшей площади Квартиры, указанной в п.2.1. Договора. Квартира, передана истцу по акту приема-передачи от 18.05.2026. Фактическая общая площадь Квартиры, определенная в соответствии с п. 1.7.1 договора полномочной специализированной организацией ООО «Северо-Западный кадастровый центр», составила 45,0 кв.м. При этом, истец обратилась в суд с требованиями о взыскании убытков, возникших из несоответствия фактических характеристик Квартиры условиям договора (и. 1.6, 1.7.2 Договора), а именно: несоответствии фактической плошали квартиры проектной, наличия не предусмотренных договором лестничных конструкций и отклонения высоты потолков от проектных значений, кроме того, истец требует взыскать расходы, возникшие в связи с нарушением ответчиком условий договора. Однако, требования о взыскании убытков в размере 570 000 руб. и 891 502 руб. 25 коп., возникших из несоответствия фактических характеристик квартиры условиям договора, не признают. Так, истец выбрала неверный способ защиты права. Требования истца о взыскании 891 502 руб. и 570 000 руб. не являются требованиями о возмещении убытков в смысле ст. 15, 393 ГК РФ, поскольку истец не доказала факт несения этих расходов. Требование истца юридически неверно квалифицировано. Истец просит «взыскать убытки» по закону о защите прав потребителя, тогда как фактически требует уменьшения цены по ст. 7 Закона №214-ФЗ. Ссылка на закон о защите прав потребителя в этой части не подлежит применению, суд должен руководствоваться специальным законом. Если истец настаивает на убытках, то он должен доказать факт несения этих расходов. Данные требования по своей правовой природе являются требованиями о соразмерном уменьшении цены (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ) и именно в этом качестве они подлежат рассмотрению. В заключении, представленной стороной истца указано, что величина отклонении фактической площади квартиры от проектной составляет менее 5%. В связи с этим оснований выплаты компенсации за разницу в площади не имеется. Несмотря на то, что в Заключении специалиста уже определен размер уменьшения цены договора, обусловленный снижением рыночной стоимости Квартиры, в связи с наличием не отраженной в договорной документации лестничной конструкции - 285 470 руб., и указано, что оснований для выплаты компенсации за разницу в площади не имеется, истец просит взыскать 891 502 руб. 25 коп., стоимость убытков вследствие несоответствия фактических характеристик квартиры условиям договора долевого участия, выразившегося в наличии не отраженной в договорной документации лестницы в Квартире. Это требование но своей природе, в том числе с учетом примененного истцом принципа расчета соответствует требованию о соразмерном уменьшении цепы договора но ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, то есть истец просит применить двойную ответственность но одному и тому же основанию, что противоречит законодательству. Таким образом, в удовлетворении данного требования и требовании о взыскании убытков в связи с отклонением фактической высоты помещений от проектных значений просит отказать. При этом, не возражают против взыскания затрат на проведение документальною строительного обследовании и составления заключении специалиста ЗАО «Региональный центр оценки и управлении стоимостью предприятии» в сумме 15 000 руб. Что касается требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя, то данная сумма не соответствует объёму и сложности выполненной работы. Также возражают против требований относительно взыскания расходов по осмотру квартиры в сумме 22 300 руб. Данная сумма складывается из стоимости трех осмотров, выполненных с привлечением специалистов: 16.12.2025 (10 800руб.), 10.02.2026 (7 000руб.), 27.04.2026 (4 500руб.). Истец, получив 20.10.2025 уведомление о получении ответчиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и необходимости в течение 7 дней начать приемку Квартиры, приступил к приемке Квартиры лишь 16.12.2025, о чем свидетельствует Акт осмотра от 16.12.2025, в связи с чем заключил договор возмездного оказания услуг с ООО «Центр экспертных заключений» компании «СИТИПРОФ». В результате исполнения договора среди прочего была определена общая площадь Квартиры, высота потолков от пола до натяжных потолков, подтверждено наличие лестничных конструкций, которые ответчиком не оспариваются. Участие специалиста в приемке является обычной практикой приемки квартир от застройщика с целью осмотра квартиры на несоответствие положениям действующих строительных норм. Последующие два осмотра с привлечением истцом специалиста 10.02.2026 и 27.04.2026 не имеют никакого отношения к предмету спора. Также возражают и против взыскания расходов на перелеты и проживание. Полагают, что данные требования не подлежат удовлетворению, так как договором не предусмотрена обязанность ответчика возмещать расходы истца, проживающего в другом регионе, на перелеты к месту нахождения Квартиры и проживание в отелях в целях осмотра и приемки Квартиры. Моральный вред стороной истца также не доказан, в любом случае, если суд придет к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, то просят снизить расходы и применить ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу.
Суд, заслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между истцом и ООО Специализированный застройщик «Белевское» заключен договор участия в долевом строительстве №21-С4, предметом договора является жиле помещение, расположенное по адресу: <адрес>, стр. 1, <адрес>. Стоимость договора составила 14 273 520 рублей, которая оплачена истцом в полном объеме. Сторонами данный факт не оспорен.
Согласно п. 5.4. договора застройщик устанавливает следующие гарантийные сроки: 3 года, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, а также результата производства отделочных работ в квартире и входящих в состав квартиры элементов отделки.
18.05.2026 квартира принята истцом, что сторонами не оспаривалось (том 1, л.д. 167). При этом квартира не соответствовала фактическим характеристикам, указанных договоре, которые выражается в отклонении фактической высоты помещений от проектных значений.
Согласно заключения специалиста ЗАО «Региональный центр оценки управления стоимостью предприятия» Потапова А.В. следует, что размер имущественных потерь Гоппольд Н.В., обусловленных снижением рыночной стоимости <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, МО Обуховский, <адрес>, строение 1, переданной по Договору участия в долевом строительстве № 21-С4 от 25.04.2025, вследствие несоответствия фактических характеристик квартиры условиям договора долевого участия, выразившегося в наличии не отраженной в договорной документации лестничной конструкции и отклонении фактической высоты помещений от проектных значений, на текущую дату составляет (округленно): 570 000 рублей.
Стороной истца в адрес ответчика была направлена претензия, однако требования претензии удовлетворены не были. Стороны к соглашению не пришли.
Исходя из положений ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец доказала наличие недостатков в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, МО Обуховский, <адрес>, строение 1.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленное досудебное заключение суд считает его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Заключение исполнено полно, выводы аргументированы, необходимые исследования проведены, описание содержится. Заключение эксперта содержит мотивированные ответы на поставленные вопросы о наличии в квартире несоответствий договору. Со стороны ответчика не представлено никаких доказательств опровергающих заключение экспертизы. Также заключение соответствуют процессуальным требованиям (ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), эксперт обладает достаточными знаниями в области исследования, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям. Следовательно, данное заключение выполнено надлежащим образом, основано на полном и всестороннем исследовании.
Таким образом, ввиду того, что в ходе рассмотрения дела подтвердился факт передачи истцу по договору участия в долевом строительстве, расположенной в доме, имеющем несоответствия, требование истца о взыскании денежных средств в размере 570 000 рублей являются правомерными.
Однако, учитывая, что в силу ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Указанные изменения внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 января 2025 г.
В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.
Суд приходит к выводу, что положения ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с установленным ограничением на взыскание убытков не свыше 3% от цены договора подлежат применению.
Таким образом, размер убытков не может превышать 428 205 рублей 60 копеек (3% от 14 273 520), которую и взыскивает суд с ответчика.
Переходя к разрешению требования о соразмерном уменьшении покупной цены по договору участия в долевом строительстве на сумму 891 502 рубля 25 копеек, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги). Право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при обнаружении в товаре недостатков предусмотрено также абзаца 4 части 1 статьи 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Истец просит взыскать с ответчика 891 502 рубля 25 копеек, поскольку имеются недостатки, которые выразились в наличии не отраженной в договорной документации лестничной в квартире, а именно площадь лестничной конструкции в жилой комнате составляет 0,704м. ?0,969м=0,68 кв.м., площадь лестничной конструкции в помещении кухни составляет: 0,731 м ? 0,951 м = 0,79 кв. м. Кроме того, фактическая площадь квартиры меньше площади, заявленной в договоре: 45,15 кв. м - 43,8 кв. м = 1,35 кв. м. Общая площадь, подлежащая учету при определении уменьшения стоимости объекта, составляет: 1,35 кв. м + 0,68 кв. м + 0,79 кв. м = 2,82 кв. м. Отклонение от площади, указанной в договоре, составляет: 2,82 кв. м / 45,15 кв. м ? 100 = 6,24%. Таким образом, с учетом площади, занятой спорными лестничными конструкциями, отклонение превышает допустимую разницу площади. Размер соразмерного уменьшения цены объекта составляет: 2,82 кв. м ? 316 135,55 руб. = 891 502 рубля 25 копеек.
В свою очередь сторона ответчика возражала против удовлетворения данных требований, поскольку в заключении, представленной стороной истца указано, что величина отклонении фактической площади квартиры от проектной составляет менее 5%, что согласуется с пунктом 1.6., 2.3.2. договора, если в результате технической инвентаризации Объекта фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от проектной общей плошали, указанной в п. 1.6. Договора, в сторону уменьшения или увеличения менее чем на 5 (пять) процентов, изменение цены договора не производится. В связи с этим оснований выплаты компенсации за разницу в площади не имеется. Несмотря на то, что в Заключении специалиста уже определен размер уменьшения цены договора, обусловленный снижением рыночной стоимости Квартиры, в связи с наличием не отраженной в договорной документации лестничной конструкции - 285 470 руб., и указано, что оснований для выплаты компенсации за разницу в площади не имеется, истец просит взыскать 891 502 руб. 25 коп., стоимость убытков вследствие несоответствия фактических характеристик квартиры условиям договора долевого участия, выразившегося в наличии не отраженной в договорной документации лестницы в Квартире.
Действительно, как следуют из материалов дела, в том числе из представленного заключения, изначально площадь квартиры установлена как 45,15 кв.м. (п. 1.6 договора), с понижающим коэффициентом 47,74. Из акта приема-передачи следует, что квартира передана площадью 45 кв.м., общая приведённая площадь 47,7 кв.м. В заключении также указано, что фактически площадь (общая) составила 43,8 кв.м. (л.д. 188), что входит в 5%. Таким образом, не имеется оснований для соразмерного уменьшения и взыскания данной суммы с ответчика.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки.
Согласно ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
Истец просит взыскать неустойку за период с 25.07.2026 по 27.07.2026, с продолжением взыскания неустойки по день фактического получения денежных средств.
При взыскании неустойки необходимо учитывать, что поскольку общая сумма расходов на устранение недостатков, неустойки и штрафа, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, то есть 428 205 рублей 60 копеек и которая уже взыскана с ответчика, то в удовлетворении данных требований (о взыскании неустойки) суд отказывает.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
С учетом положений ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактических обстоятельств дела, характер причиненных истцу нравственных страданий, принципов разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
В соответствии с частью 3 статьи 10 названного Федерального закона при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Указанный штраф в силу пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» взыскивается в пользу потребителя.
Поскольку требования после подачи иска в суд не были удовлетворены ответчиком, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа. Однако, поскольку общая сумма расходов, неустойки и штрафа, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, то есть 428 205 рублей 60 копеек и в пользу истца уже взыскана данная сумма, то в данной части требование удовлетворению не подлежат.
Истец также просят взыскать расходы на услуги специалиста 22 300 рублей и составление заключение 15 000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно п.п. 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Вместе с тем, согласно абзацу 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).
Несение данных расходов суд полагает необходимым в целях определения истцом цены иска (на заключение), а также с учетом данного обстоятельства родовой подсудности спора, а также на реализацию своих прав на получение объекта, соответствующим условиям договора (что в результате и было выявлено приглашенным специалистом). Факт оказания услуг по составлению заключения подтвержден надлежащими доказательствами, а именно представлено заключение специалиста, содержащее подпись выполнившего его лица, подтверждающие квалификацию данного лица документы представлены. Суд также отмечает, что доводы стороны истца о наличии недостатков в ходе судебного разбирательства подтвердились.
Учитывая изложенное, поскольку исковые требования являлись обоснованными, удовлетворены частично, а именно на 29,22% (было заявлено 1 465 667,53, удовлетворено 428 205,60), взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы на составление заключения специалиста и услуг специалиста по осмотру, пропорциональной удовлетворенным требованиям, а именно 4 383 рубля за заключение специалиста и 6 516 рублей 06 копеек за услуги специалиста по осмотру объекта.
Истец также просит взыскать в свою пользу расходы на услуги представителя в размере 30 000 рублей.
В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела следует, что между истцом Гоппольд Н.В. и Сакаевым Ш.Р. 06.05.2026 заключен договор на оказание юридических услуг, согласно которому истцу предоставлены юридические услуги. Стоимость услуг составила 30 000 рублей (п. 3.1 договора), которая оплачена истцом в полном объеме, что следует из чеков (том 2, л.д. 33-37).
Как усматривается из материалов дела, подготовкой пакета документов в суд и приобщению, составлению уточненного искового заявления, занималась представитель истца. В судебных заседаниях представитель истца также участвовал.
Согласно разъяснений пленума Верховного Суда РФ, изложенных в п.п. 12 и 13 постановления № 1 от 21 января 2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию требований ст. 17 Конституции Российской Федерации. Суд вправе уменьшать размер сумм, взыскиваемых в возмещение этих расходов.
Из п. 13 данного постановления следует, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Принимая во внимание характер и сложность предоставляемой услуги по представлению интересов, с учетом принципа разумности, а также учитывая, что требования удовлетворены на 29,22%, то суд считает возможным заявление о взыскании судебных расходов удовлетворить частично и взыскать в пользу истца расходы на услуги представителя в сумме 8 766 рублей (29,22% от 30000).
Что касается требований о взыскании расходов (убытков) на перелеты и проживание в размере 118 076 рублей, то приходит к следующему.
Как следует из материалов дела истец Гоппольд Н.В. 4 раза выезжала из Екатеринбурга в г. Санкт-Петербург на приемку квартиры, а именно: 16.12.2025, 09.02.2026, 26.04.2026 и 17.05.2026.
Поскольку, принять квартиру является обязанностью истца, то требования в части первого выезда на приемку квартиры – 16.12.2025, удовлетворению не подлежат.
Однако, в связи с тем, что при первичной приемке были выявлены недостатки, что установлено в судебном заседании, то следующие выезды на приемку подлежат взысканию с ответчика.
Так, 09.02.2026 Гоппольд Н.В. приобрела билет по маршруту Екатеринбург-Санкт-Петербург-Екатеринбург, стоимость билетов составила 16 951 рубль. Ввиду недостатков, квартира принята не была.
26.04.2026 Гоппольд Н.В. приобрела билет по маршруту Екатеринбург-Санкт-Петербург-Екатеринбург, стоимость билетов составила 30 966 рублей. Ввиду недостатков, квартира принята не была.
17.05.2026 Гоппольд Н.В. приобрела билет по маршруту Екатеринбург-Санкт-Петербург-Екатеринбург, стоимость билетов составила 21 236 рублей. 18 мая 2026 г. квартиры была принята.
В соответствии с разъяснениями п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Как следует из материалов дела, Гоппольд Н.В. понесла вышеуказанные убытки виду действий (бездействий) ответчика, а именно по ненадлежащей подготовке и сдаче квартиры, таким образом, данные расходы подлежат удовлетворению в размере 69 153 рубля.
Что касается расходов на проживание, то в данном случае эти расходы удовлетворению не подлежат, поскольку проживание в г. Санкт-Петербурге несколько не дней не являлось не необходимым, так как осмотр квартиры происходил в один день.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
В силу п. 3 указанной статьи при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
Таким образом, исходя из цены иска (указанной истцом) 1 606 080 рублей 59 копеек, за его подачу истец должен был оплатить государственную пошлину в размере 6 060 рублей 80 копеек.
Истцом была оплачена государственная пошлина в данном размере, которую он и просит взыскать с ответчика. В связи с тем, что требования истца были удовлетворены частично, а именно на 29,22%, то суд взыскивает с ответчика оплаченную по чеку по операции от 31 июля 2026 г. государственную пошлину в размере 1 770 рублей 97 копеек.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. В связи с тем, что согласно пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, то государственная пошлина в размере 14 434 рубля 17 копеек (всего государственная пошлина составляет 16 205 рублей 24 копеек (13205,14+3000), из 16205,24-1770,97) подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Гоппольд Нины Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белевское» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белевское» (ИНН7840097223) в пользу Гоппольд Нины Васильевны (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №):
- стоимость убытков в размере 428 205 рублей 60 копеек,
- стоимость убытков на перелет в размере 69 153 рубля,
- компенсацию морального вреда 20 000 рублей,
- расходы за осмотр объекта долевого строительства 6 516 рублей 06 копеек,
- расходы на заключение специалиста 4 383 рубля,
- расходы по оплате государственной пошлины 1 770 рублей 97 копеек,
- расходы на услуги представителя 8 766 рублей.
В удовлетворении остальной части требований Гоппольд Н.В. – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Академический районный суд города Екатеринбурга.
Председательствующий Н.В. Барышникова