РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2026 г. г. Екатеринбург
Академический районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лепихиной Е.Ю., при секретаре судебного заседания Разумовской Н.Ю., с участием представителя истца ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белая Линия» о защите прав потребителей, взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белая Линия» (далее по тексту ООО СЗ «Белая Линия») о защите прав потребителей, в котором просит взыскать в свою пользу излишне уплаченных по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 179 720 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворять требования потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом. В обосновании исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен вышеуказанный договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства является <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>. Фактическая площадь переданного объекта долевого строительства оказалась меньше проектной на 1,7 кв.м, что привело к переплате с ее стороны. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 179 720,51 рублей. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований истца была отказано.
В судебном заседании представитель истца на доводах и требованиях искового заявления настаивал, просил их удовлетворить, указав на то, что п.3.9 договора, устанавливающий, что при расхождении площади в пределах 3% цена не пересчитывается, является недействительным в силу положений ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту Закон), поскольку лишает права на возврат излишне уплаченных по договору денежных средств, противоречит существу законодательного регулирования долевого строительства, которое исходит из принципа оплаты фактически переданной площади, устанавливает для потребителя менее благоприятный порядок расчета цены, чем предусмотренный Федеральным законом № 214-ФЗ.
Иные участники дела в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его рассмотрения.
Истцом представлены письменные объяснения по делу, где указано на то, что передача объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором, является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В настоящем деле уменьшение площади квартиры без учета лоджии составляет 1,7 кв.м. Условие 3.9 договора о не перерасчете цены при расхождении площади до 3% является ничтожным, поскольку ущемляет ее права, как потребителя. Данное условие является недействительным по основанию, предусмотренному ч. 1 ст. 16 Закона. Довод ответчика о существенности изменения площади на 5% несостоятелен. Требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Представителем ответчика представлен письменный отзыв, в котором указано, что разница между проектной площадью квартиры по договору и фактической площадью составляет 1,8% и является допустимой погрешностью. Существенным изменением площади, влекущем для сторон последствия, является изменение площади более, чем на 5%. Предусмотренная договором возможность уменьшения общей площади квартиры не более чем на 3% во вновь построенной квартире – это заранее согласованная и ожидаемая сторонами договора строительная погрешность, с чем стороны были согласны при заключении договора. Не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, в данном случае взыскание излишне уплаченных денежных средств, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодными для использования. Отклонение фактической площади квартиры от проектной не указывает на отступление застройщиком от условий договора, не приводит к ухудшению качества объекта, влекущим непригодность для предусмотренного договором использования. Следовательно, условия договором ответчиком не нарушены. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке участников процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 названного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частями 1 - 3 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Согласно ч. 9 ст. 4 названного Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Положения ст. 7 Закона также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № об участии в долевом строительстве, в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом, включая <адрес> (количество, площадь комнат, помещения вспомогательного использования, лоджий, указываются в поэтажном плане, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора), после получения разрешения на ввод указанного дома в эксплуатацию передать квартиру в доме участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором стоимость квартиры и принять в собственность квартиру, в срок, указанный в п. 4.1 настоящего договора, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 3.1 договора).
Общая приведенная проектная площадь квартиры составляет 97,5 кв.м., в том числе оплачиваемая площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5-3,2 кв.м.
Общая проектная площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 94,3 кв.м.
Площадь квартиры определена в соответствии с проектными данными и является ориентировочной, уточнение площади производится по результатам обмеров органами технической инвентаризации.
После завершения строительства объекта и его приемки застройщик передает указанную квартиру участнику долевого строительства, и предоставляет право на оформление квартиры в собственность.
В соответствии с п. 3.9 договора, если общая площадь квартиры (без учета лоджии (балкона) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется на 3% более или менее той, что указана в п. 3.1 настоящего договора, цена настоящего договора остается без изменений. В случае внесения изменений в проектную документацию по инициативе застройщика, в период строительства дома, повлекшее за собой увеличение/уменьшение общей площади квартиры (без учета лоджии (балкона), но не более чем на 3% от указанной в п. 3.1 настоящего договора площади, цена настоящего договора остается без изменений.
В соответствии с п. 6.1 договора на момент заключения настоящего договора общая стоимость договора с учетом отделки в составе, указанной в п. 3.2 настоящего договора, составляет <данные изъяты> рублей, НДС не предусмотрен. Стоимость договора является неизменной на протяжении всего действия договора. По договоренности сторон оплачиваемая часть лоджии учитывается в размере 3,2 кв.м.
Оплата стоимости квартиры осуществляется в порядке, установленном п.п. 5.2, 6.2 настоящего договора.
Согласно п. 6.6 договора, общая стоимость договора определена, как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ и денежных средств на оплату услуг застройщика в виде экономии средств дольщиков. А также застройщик имеет право направить поступающие денежные средства участника долевого строительства на погашение ранее возникших либо текущих кредитных обязательств (в том числе проценты за пользование кредитными денежными средствами или заемными средствами) застройщика, связанные со строительством объекта долевого строительства.
Стоимость объекта долевого строительства включает в себя затраты по строительству дома, инженерных сетей и сооружений, предусмотренных техническими условиями и/или проектном; затраты, связанные с участием застройщика в развитии инженерной и социальной инфраструктуры города; затраты по осуществлению строительного контроля застройщика.
Объект долевого строительства передан застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно данным технического учета (обследование ООО «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ), фактическая общая площадь квартиры (без учета лоджии) составляет 92,6 кв.м, что на 1,7 кв.м. менее проектной площади, указанной в договоре.
В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия подписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу положений п. 1 ст. 16 Закона недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия. Которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора. Ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителя.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г.) прямо разъяснено, что по смыслу ст. 5, 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Согласно условиям договора, площадь квартиры определена в соответствии с проектными данными и является ориентировочной, уточнение площади производится по результатам обмеров органами технической инвентаризации.
В соответствии с п. 3.9 договора, если общая площадь квартиры (без учета лоджии (балкона) по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется на 3% более или менее той, что указана в п. 3.1 настоящего договора, цена настоящего договора остается без изменений. В случае внесения изменений в проектную документацию по инициативе застройщика, в период строительства дома, повлекшее за собой увеличение/уменьшение общей площади квартиры (без учета лоджии (балкона), но не более чем на 3% от указанной в п. 3.1 настоящего договора площади, цена настоящего договора остается без изменений.
Таким образом, пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства непосредственно установлены по условиям данного договора как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, являются в равной степени одинаковыми как для участника долевого строительства, так и для застройщика с учетом уменьшения или увеличения цены договора в каждую сторону, в связи с чем участник долевого строительства и застройщик в настоящем случае находятся в равном положении.
При таких обстоятельствах данное условие договора юридически не может рассматриваться в качестве ущемляющего права потребителя в рамках нормативных правовых предписаний ст. 16 Закона, в связи с чем законные основания для признания его недействительным отсутствуют.
Предусмотренные договором пределы изменения (погрешности) относительно размера площади объекта долевого строительства не превышают максимальную величину в виде 5% площади объекта, превышение которой юридически признается существенным изменением проектной документации и является основанием для расторжения договора по требованию участника долевого строительства (ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
В настоящем случае отклонение общей приведенной площади объекта долевого строительства (на 1,7 кв.м) не превышает согласованную сторонами предельную величину изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, в связи с чем правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств в счет уменьшения цены договора по правилам ст.ст. 309, 310, 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В данной части в удовлетворении требований судом отказано.
Согласно ст. 15 Закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В судебном заседании факт нарушения прав истца, как потребителя, установлен не был, в связи с чем требования о компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению.
В силу п. 3 ст. 10 Федерального закона при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, оснований для удовлетворения требований в части взыскания штрафа также отсутствуют. В данной части в удовлетворении иска отказано.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 (№) к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белая Линия» (ИНН 6671130961, ОГРН 1206600070269) о защите прав потребителей, взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Академический районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Е.Ю. Лепихина