РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 29 апреля 2026 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г., при помощнике судьи Бондарец К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Корпорация «Петрострой» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество «Корпорация «Петрострой» (далее – ЗАО «Корпорация «Петрострой») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., площадью 40 428 кв.м, кадастровую стоимость в размере его рыночной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 830 000 рублей.
Уточнив административные исковые требования после получения заключение судебной экспертизы, административный истец просит установить в отношении указанного земельного участка, кадастровую стоимость в размере его рыночной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 27 900 000 рублей.
В обоснование требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта, установленная в Едином государственном реестре недвижимости в размере 54 411 467,08 рублей, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.
Представитель административного истца ЗАО «Корпорация «Петрострой» адвокат Редькин С.В., действующий на основании ордера, в судебное заседание явился, представил уточненные требования, согласно которым просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – Проволоцкий В.В. и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – Михайлов А.Р., действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключение судебной экспертизы.
Определением суда от 03.12.2025 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Согласно материалам дела, 16 мая 2022 года в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности ЗАО «Корпорация «Петрострой» на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>том 1 л.д.19-34).
18 июня 2024 года в ЕГРН на основании приказа № АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в размере 54 411 467,08 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащей применению с 1 января 2023 года, в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... (том 1 л.д.18).
Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец представил отчет об оценке №466-2 от 07.10.2025, составленный оценщиками ООО «Северо-Западное Агентство Оценки» ФИО и ФИО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года составляет 8 830 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.
В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.
Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
21 января 2026 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиками при составлении отчета об оценке №466-2 от 07.10.2025 в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО (том 1 л.д. 223-229).
Экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО представлено суду заключение от 06.04.2026 (том 2 л.д. 3-183), согласно которому отчет об оценке №466-2 от 07.10.2025, составленный оценщиками ООО «Северо-Западное Агентство Оценки» ФИО и ФИО., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиками при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельного участка 101, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом в размере 27 900 000 рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертом учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; определено наиболее эффективное использование объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
Заключение эксперта от 06.04.2026 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается.
Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 2 декабря 2025 года – дата обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (том 1 л.д.2).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 27 900 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 2 декабря 2025 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 8 мая 2026 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь