РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2026 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куприк С.В., при секретаре Плугиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Славянка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении рыночной стоимости объекта недвижимости,
У С Т А НО В И Л:
Представитель ООО «СЗ «Славянка» обратился в Санкт- Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... площадью 247 323 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, уч. 179, в размере рыночной стоимости равной 1 290 000 000 рублей по состоянию на <дата>.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке №... от <дата>, составленный оценщиком ООО «БК Консалтинг» Мироненко Н.В.
В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки», в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.
Представитель административного истца ООО «Специализированный застройщик «Славянка» Гаврилова Е.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, представил уточненное административное исковое заявление, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в скорректированном заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» Дюмина Т.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в скорректированном заключении судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Комитет имущественных отношений Санкт-Петербург Проволоцкий В.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в скорректированном заключении судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, суду не представил, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в его отсутствие.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).
Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от <дата> № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Судом установлено, что ООО «Специализированный застройщик «Славянка» является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 247 323 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 179, (северо-западнее пересечения с <адрес>).
В соответствии с отчетом об оценке №... от <дата>, составленным оценщиком ООО «БК Консалтинг» Мироненко Н.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 247 323 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 179, (северо-западнее пересечения с <адрес>) определена в размере рыночной стоимости равной 1 290 000 000 рублей по состоянию на <дата>.
Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Согласно статье 24.11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.
В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.
Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №..., предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке отчет №... от <дата>, составленный оценщиком ООО «БК Консалтинг» Мироненко Н.В. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если отчет не соответствует указанным требованиям либо оценщиком допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость по состоянию на <дата> земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 247 323 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 179, (северо-западнее пересечения с <адрес>).
Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой О.В.
Будучи допрошенным в судебном заседании, эксперт Бычкова О.В. представила скорректированное заключение эксперта №...-К от <дата>, согласно которому отчет об оценке №... от <дата>, составленным оценщиком ООО «БК Консалтинг» Мироненко Н.В., не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 247 323 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 179, (северо-западнее пересечения с <адрес>) определена равной его рыночной стоимости в размере 1 706 440 000 (один миллиард семьсот шесть миллионов четыреста сорок тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на <дата>.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Оценивая заключение судебной экспертизы №...-К от <дата>, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд признает обоснованными выводы эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой О.В., сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России №... от <дата> (ФСО I-VI), №... от <дата> (ФСО №...), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.
Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной, отмечает, что экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой О.В. обоснованно указано на наличие замечаний и ошибок в отчете, которые влияют на достоверность полученного результата.
Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчета, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).
Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчета на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №....
Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой О.В. действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровая стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта №...-К от <дата>.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд <дата>, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 247 323 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 179, (северо-западнее пересечения с <адрес>) равную его рыночной стоимости в размере 1 706 440 000 (один миллиард семьсот шесть миллионов четыреста сорок тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата>.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать <дата>.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья С.В. Куприк
Мотивированное решение изготовлено <дата>.