РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2026 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куприк С.В., при секретаре Плугиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Павловой М. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении рыночной стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на <дата> кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно оценке, в размере их рыночной стоимости: нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, литера А, помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, в размере 95641667,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, литера А, помещение 4-Н, в размере 53785000,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, литера А, помещение 5-Н, в размере 47267500,00 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, литера А, помещение 6-Н, 7-Н, в размере 55208333,00 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке №....25 от <дата>, составленный оценщиком Группа компаний «СТАНДАРТ ОЦЕНКА».
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что Павловой М.В. принадлежит на праве собственности 3/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, несовершеннолетнему сыну Павлову Г.Д., принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №...-п от <дата> утверждены результаты определения кадастровой стоимости, подлежащей применению с <дата> в отношении указанных объектов недвижимости, о чем в Единый государственный реестр недвижимости <дата> внесена соответствующая запись в отношении объектов недвижимости: с кадастровым номером №...
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №...-п от <дата> «О внесении изменений в приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п» внесены изменения в приказ №...-п от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> внесена соответствующая запись в отношении кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащей применению с <дата>: с №....94 рублей.
В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости заявитель обратилась в ООО «АГЕНСТВО МОНИТОРИНГА И ОЦЕНКИ КРЕДИТ-СЕРВИС» с запросом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. <дата> был получен отчет №....25, составленный <дата>, об оценке объектов недвижимости.
Согласно отчету об оценке № 1605-11.25 от 9 декабря 2025 года, выполненному ООО «АГЕНСТВО МОНИТОРИНГА И ОЦЕНКИ КРЕДИТ-СЕРВИС», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... составляет 95641667,00 рубле, что на 34 процента ниже кадастровой стоимости; нежилого помещения с кадастровым номером №..., составляет 53785000,00 рублей, что на 26 процентов ниже кадастровой стоимости; нежилого помещения с кадастровым номером №..., составляет 47267500,00 рублей, что на 35 процентов ниже кадастровой стоимости; нежилого помещения с кадастровым номером №..., составляет 55208333,00 рублей, что на 26 процентов ниже кадастровой стоимости.
Согласно части 1 статьи 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценки», в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде. Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает ее права как налогоплательщика.
Административный истец Павлова М. В. в судебное заседание явилась, требования административного искового заявления поддержала, просила установить архивную кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости, согласно представленным письменным пояснениям.
Представитель административного истца Каменецкая Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования в административном исковом заявлении поддержала.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» Дюмина Т.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в заключение судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Комитет имущественных отношений Санкт-Петербург Здобникова Ю.М., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определённом в заключение судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, суду не представил, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в его отсутствие.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).
Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от <дата> № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Судом установлено, что что Павловой М.В. принадлежит на праве собственности 3/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, несовершеннолетнему сыну Павлову Г.Д., принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 199-п от 9 ноября 2023 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении указанных объектов недвижимости, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 11 декабря 2023 года внесена соответствующая запись в отношении объектов недвижимости: с кадастровым номером №... в размере 150035021.63 рублей; с кадастровым номером №... в размере 73024133.75 рублей; с кадастровым номером №... в размере 72704564.76 рублей; с кадастровым номером №... в размере 75240161.34 рублей.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 70-п от 18 апреля 2024 «О внесении изменений в приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 9 ноября 2023 года № 199-п» внесены изменения в приказ № 199-п от 9 ноября 2023 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 апреля 2024 года внесена соответствующая запись в отношении кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащей применению с 1 января 2025 года: с кадастровым номером №... в размере 160311392.76 рублей; с кадастровым номером №... в размере 78025786.64 рублей; с кадастровым номером №... в размере 77684329.37 рублей; с кадастровым номером №... в размере 80393596.94 рублей.
В обоснование заявленных требований административным истцом Павловой М.В. представлен отчет об оценке №....25 от <дата>, составленный оценщиком Группа компаний «СТАНДАРТ ОЦЕНКА».
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке отчет №....25 от <дата>, составленный оценщиком ООО «Агенство мониторинга и оценки «Кредит-Сервис» Деменевым С.А. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если отчет не соответствует указанным требованиям либо оценщиком допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость по состоянию на <дата> объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу : Санкт-Петербург, ул. Новоселов, дом 51, литера А, помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, общей площадью 2863,9 кв.м; нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу : Санкт-Петербург, ул. Новоселов, дом 51, литера А, помещение 4-Н, общей площадью 1393,9 кв.м; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу : Санкт-Петербург, ул. Новоселов, дом 51, литера А, помещение 5-Н, общей площадью 1387,8 кв.м; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу : Санкт-Петербург, ул. Новоселов, дом 51, литера А, помещение 6-Н, 7-Н, общей площадью 1436,2 кв.м.
Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» Бычковой О.В.
<дата> в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение эксперта №... от <дата>, согласно которому отчет об оценке №....25 от <дата>, составленный оценщиком Группа компаний «СТАНДАРТ ОЦЕНКА», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом определена кадастровая стоимость: нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, общей площадью 2863,9 кв.м. равную его рыночной стоимости в размере 119 400 000 (сто девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата>; нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 4-Н, общей площадью 1393,9 кв.м равную его рыночной стоимости в размере 58 100 000 (пятьдесят восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата>; нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 5-Н, общей площадью 1387,8 кв.м равную его рыночной стоимости в размере 57 900 000 (пятьдесят семь миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата>; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 6-Н, 7-Н, общей площадью 1436,2 кв.м. равную его рыночной стоимости в размере 59 900 000 (пятьдесят девять миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата>.
Экспертом отмечено, что в основе затратного подхода к оценке объекта недвижимости лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за него сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение прав на соответствующий участок под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. Подход наиболее применив при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. В затратном подходе стоимость недвижимости, в общем случае, равна рыночной стоимости прав на земельный участок (собственности или аренды) плюс стоимости объекта капитального строительства (затраты на создание + прибыль инвестора) за вычетом накопленного износа.
Поскольку исследуемые объекты недвижимости (помещения) фактически составляют объект капитального строительства - здание бани, расчет может быть выполнен в два этапа: определение рыночной стоимости объекта капитального строительства (здание бани) и дальнейшее выделение стоимости каждого исследуемого помещения из стоимости объекта капитального строительства.
Учитывая тип и конструктивные особенности здания, а также выводы о наиболее эффективном использовании Объекта исследования в рамках текущего раздела экспертом был проведен расчет стоимости строительства на базе затрат на замещение. Эти затраты определяются с учетом максимально полного отражения его конструктивных и технических особенностей с целью получения точного представления о его рыночной стоимости.
Для определения затрат на замещение экспертом использован метод сравнительной единицы на основе укрупненных сметных нормативов, разработанных на основе данных о стоимости строительства ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Процент износа конструктивных элементов объекта исследования определялся Экспертом на основании материалов исследований о накоплении износа зданиями различных конструкций с учетом классификации, приведенной в «Методике определения физического износа гражданских зданий», утверждённой приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР <дата> №....
Рассчитанная экспертом величина физического износа составляет 36%, что входит в диапазон 21-40% величины физического износа при удовлетворительном состоянии здания согласно «Методике определения физического износа гражданских зданий».
Функциональное устаревание-потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных конструкций и инженерного оборудования здания или сооружения, качества произведенных строительно-монтажных работ современным рыночным стандартам, нормам и правилам, предъявляемым к данному типу зданий и сооружений.
С точки зрения текущих рыночных стандартов, функциональное устаревание вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Функциональное устаревание у объекта принято равным нулю.
Экономическое устаревание недвижимости проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими и политическими изменениями (например, падение спроса или предложения на определенный вид продукции, прекращение поставок сырья, закрытие градообразующих предприятий, крупные экологические загрязнения территории, изменениями в законодательстве и др.).
Внешних факторов, неблагоприятно влияющих на стоимость исследуемого объекта, не выявлено. Поэтому внешнее устаревание экспертом также принимается равным нулю.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, заключение эксперта от <дата> соответствует требованиям Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от <дата> N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
В силу положений абзаца 2 пункта 25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Судом установлено, что Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 199-п от 9 ноября 2023 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении указанных объектов недвижимости, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 11 декабря 2023 года внесена соответствующая запись в отношении объектов недвижимости: с кадастровым номером №... в размере 150035021.63 рублей; с кадастровым номером №... в размере 73024133.75 рублей; с кадастровым номером №... в размере 72704564.76 рублей; с кадастровым номером №... в размере 75240161.34 рублей.
Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 70-п от 18 апреля 2024 «О внесении изменений в приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 9 ноября 2023 года № 199-п» внесены изменения в приказ № 199-п от 9 ноября 2023 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 24 апреля 2024 года внесена соответствующая запись в отношении кадастровой стоимости объектов недвижимости, подлежащей применению с 1 января 2025 года: с кадастровым номером №... в размере 160311392.76 рублей; с кадастровым номером №... в размере 78025786.64 рублей; с кадастровым номером №... в размере 77684329.37 рублей; с кадастровым номером №... в размере 80393596.94 рублей.
В связи с чем установленная судом кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости подлежит применению до установления кадастровой стоимости вышеуказанным актом, т.е. на период с <дата> по <дата>.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости влияют на дату начала применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд <дата>, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, общей площадью 2863,9 кв.м. равную его рыночной стоимости в размере 119 400 000 (сто девятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата> на период с <дата> по <дата> (до установления кадастровой стоимости Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест»).
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 4-Н, общей площадью 1393,9 кв.м равную его рыночной стоимости в размере 58 100 000 (пятьдесят восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата> на период с <дата> по <дата> (до установления кадастровой стоимости Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест»).
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 5-Н, общей площадью 1387,8 кв.м равную его рыночной стоимости в размере 57 900 000 (пятьдесят семь миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата> на период с <дата> по <дата> (до установления кадастровой стоимости Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест»).
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу : Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, помещение 6-Н, 7-Н, общей площадью 1436,2 кв.м. равную его рыночной стоимости в размере 59 900 000 (пятьдесят девять миллионов девятьсот тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на <дата> на период с <дата> по <дата> (до установления кадастровой стоимости Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от <дата> №...-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест»).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать <дата>.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья С.В. Куприк
Мотивированное решение суда изготовлено 28.08.2026