РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 15 июля 2026 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г., при секретаре Ерофеевой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 2087 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости 119 396 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование требований административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость объекта, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение арендной платы.
Представитель административного истца Зеленчук О.В., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представители административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – Михайлов А.Р. и заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – Проволоцкий В.В., действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключение судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещено, представителя в суд не направило, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представило.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Согласно материалам дела, ООО «Сапфир» является арендатором помещения, площадью 1 974,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №....
В силу п.4.1 Договора аренды №3 от <дата>, заключенного между ФИО (арендодатель) и ООО «Сапфир» (арендатор), арендная плата за пользование помещением составляет 0,335 кв.м от кадастровой стоимости здания (т.1 л.д.9-13).
В соответствии с пунктом 3.2.13 Договора аренды №3 от <дата> арендатор имеет право самостоятельно обратиться в суд, или иной, установленный законодательством Российской Федерации орган, в целях пересмотра кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №....
4 марта 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа № АОКС-78/2024/000029 от 28.02.2024 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в размере 210 020 776,32 рублей, по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 1 января 2024 года, в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... (том 1 л.д.30).
Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец представил отчет об оценке №... от 18.12.2025, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» фио, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2023 составляет 119 396 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.
В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.
Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
25 марта 2026 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №... от 18.12.2025, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости здания, площадью 2087 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №...
по состоянию на 1 января 2023 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» фио (том 2 л.д. 22-27).
Экспертом АО «Региональное управление оценки» фио представлено суду заключение от 27.05.2026 (том 2 л.д. 34-176), согласно которому отчет об оценке №... от 18.12.2025, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» фио, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Экспертом определена рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года нежилого здания с кадастровым номером №... в размере 190 000 000 рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертом учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; определено наиболее эффективное использование объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
Заключение эксперта от 27.05.2026 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности, сторонами не оспаривается.
Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
В настоящее время в ЕГРН на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга «О проведении в 2025 году государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга» от 05.04.2024 №56-п внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в отношении нежилых помещений, по состоянию на 1 января 2025 года, подлежащей применению с 1 января 2026 года.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 26 декабря 2025 года – дата направления настоящего административного искового заявления в суд (л.д.2-4).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №..., площадью 2087 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 190 000 000 рублей, с периодом применения с 01.01.2024 по 31.12.2025.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 26 декабря 2025 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 28 июля 2026 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь