РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 20 мая 2026 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г., при секретаре Ерофеевой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – ООО «Красноборское») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., площадью 23 667 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 300 259 000 рублей.
В обоснование требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта, установленная в Едином государственном реестре недвижимости в размере 649 251 209,02 рублей, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.
Представитель административного истца ООО «Красноборское» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Представил ходатайство, в котором просил назначить проведение повторной судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – Проволоцкий В.В. и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – Михайлов А.Р., действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы. Полагали, что ходатайство о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.
При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Согласно материалам дела, 20 декабря 2006 года в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности ООО «Красноборское» на здание с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д.65-87).
13 декабря 2023 года в ЕГРН на основании приказа № 199-п 09.11.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в размере 649 251 209,02 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 1 января 2024 года, в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №... (том 1 л.д.88).
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости, административный истец представил отчет об оценке №НН-0377-25 от 27.11.2025, составленный оценщиками ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., по состоянию на 1 января 2023 года, составляет 300 259 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.
В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.
Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
4 февраля 2026 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиками при составлении отчета об оценке №НН-0377-25 от 27.11.2025 в отношении объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №..., судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости здания с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 1 л.д. 178-184).
Экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО представлено суду заключение №3 от 24.03.2026 (том 1 л.д. 193-250, том 2 л.д.1-6), согласно которому отчет об оценке №НН-0377-25 от 27.11.2025, составленный оценщиками ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года определена экспертом в размере 808 000 000 рублей.
Представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, в обоснование позиции представлено рецензионное заключение специалиста №Р-001-26 от 17.04.2026, согласно которому эксперт нарушил требования Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» к объективности, всесторонности и полноте исследований (статья 8), а также к обязанностям провести полное исследование и дать обоснованное заключение (статья 16), что привело к недостоверности результатов затратного подхода и всего заключения в целом (том 2 л.д.14-28).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, допросив эксперта в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять его выводам не имеется.
При этом суд принимает во внимание, что заключение эксперта в части определения рыночной стоимости Здания содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
В экспертном заключении подробно приведено описание и анализ местоположения объекта оценки, его окружения, анализ подъездных путей, инженерной инфраструктуры, с приведением соответствующих картографических данных, панорамных снимков.
При опросе в судебном заседании, эксперт ФИО выводы составленного ей заключения поддержала, представила письменные ответы на все вопросы и замечания к ее заключению.
Вопреки доводам представителя истца, использование экспертом Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 является обоснованным, поскольку на дату исследования – 1 января 2023 года, Методика являлась действующей, утратила силу Приказом Минстроя России от 19.12.2024 № 883/пр. Кроме этого, эксперт пояснила, что иных актуализированных методик не существует.
В части возражений административного истца о том, что использованные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, поскольку значительно различаются по площади экспертом обосновано указано на отсутствие в действующем законодательстве требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.
Как определено в пункте 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Имеющиеся расхождения скорректированы экспертом в соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, путем применения соответствующих корректировок, обоснованность применения которых является логичной и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.
В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 7 на страницах 41-44 заключения эксперта представлены диапазоны средневзвешенных цен предложений объектов торгового назначения по районам, а также по диапазонам площадей, в том числе площадью более 10 000 кв.м. На страницах 44-45 заключения представлен анализ ценообразующих факторов офисно-торговой недвижимости, в том числе высококлассной торговой недвижимости, к которой относится исследуемый объект.
На страницах 105-114 заключения приведены скриншоты аналогов для ориентировочного расчета в рамках сравнительного подхода.
Довод представителя административного истца о том, что применение экспертом усредненной ставки аренды 670 руб./кв.м/мес. не получил в заключении обоснования является голословным, поскольку данная базовая арендная ставка рассчитана в рамках доходного подхода. На стр.84 заключения базовая ставка корректируется для остальных помещений в объекте исследования в зависимости от этажа.
В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости (п. 29 ФСО № 7).
Согласно заключению, экспертом были использованы затратный и доходный подходы, а также сравнительный в качестве проверочного. Полученные значения стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода не согласуются с другими подходами, в связи с чем не использовались для определения стоимости.
Нарушений Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) и Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом не допущено.
Таким образом, эксперт ООО «Центр оценки «Аверс»» провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что также подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
Заключение эксперта от 24 марта 2026 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.
Учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, как и не находит оснований, предусмотренных статьей 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для признании заключения экспертизы недопустимым доказательством.
Оснований, предусмотренных частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы суд не усмотрел, отказав в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением.
При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.
Административный истец в иске просит установить рыночную стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в меньшем размере (300 259 000 руб.), чем установлено государственной кадастровой оценкой (649 251 209,02 руб.).
Однако проведенной по делу судебной экспертизой установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости в размере 808 000 000 рублей, что превышает установленную в размере 649 251 209,02 рублей государственную кадастровую стоимость.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой стоимостью права и законные интересы административного истца нарушены не были. При отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, что является одним из условий для удовлетворения административного иска, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, суд не вправе устанавливать для собственника или арендатора новую кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения по сравнению с государственной кадастровой стоимостью, поскольку истец восстанавливает право путем снижения размера кадастровой стоимости для выполнения обязанности по оплате налоговых платежей.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд отказывает ООО «Красноборское» в удовлетворении административных исковых требований.
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Кадастровая оценка», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - отказать.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 3 июня 2026 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь