ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июня 2026 года п.г.т. Тугулым
Талицкий районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Незамеева Р.Ф., при секретаре Сауковой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Тугулымского муниципального округа к Гавриловой Наталье Николаевне о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, установил:
Администрация Тугулымского муниципального округа (далее - Истец, Арендодатель) обратилась в суд с иском к Гавриловой Н.Н. о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, обосновав его тем, что на основании протокола заседания аукционной комиссии о результатах электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № № между администрацией Тугулымского муниципального округа <адрес> и Гавриловой Натальей Николаевной был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор аренды), по условиям которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, общей площадью 1202 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения указанного выше земельного участка (аренды) и Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Гавриловой Н.Н. и Дыбаль О.А. заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - Договор уступки) земельного участка, находящегося в собственности Тугулымского муниципального округа <адрес>. Права и обязанности по договору перешли к Дыбаль О.А.
ДД.ММ.ГГГГ Договор уступки зарегистрирован в ЕГРН за номером регистрации №.
ДД.ММ.ГГГГ Дыбаль О.А. обратился в администрацию Тугулымского муниципального округа <адрес> с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части смены Арендатора, в связи с заключением договора переуступки прав и обязанностей по договору.
ДД.ММ.ГГГГ Дыбаль О.А. администрацией направлен отказ о внесении изменений в указанный Договор аренды.
Спорный договор аренды заключен в рамках процедуры проведения торгов, о чем свидетельствует Протокол о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ №№
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В соответствии с положением пункта 4.4. Договора аренды при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, необходимо получить письменное согласие Арендодателя. Однако, это условие Договора аренды ничтожно как противоречащее той же норме пункта 7 статьи 448 ГК РФ.
Истец указывает, что Администрация Тугулымского муниципального округа является арендодателем спорного земельного участка и имеет право оспаривать действия арендатора по уступке прав по договору, совершенных с нарушением закона. В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушает предусмотренный законом запрет на уступку прав и обязанностей по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, и, следовательно, указанная сделка является ничтожной.
На основании вышеизложенного, приведя правовые основания, истец просит признать недействительной сделкой Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве соответчика Дыбаль Олег Андреевич, в качестве третьего лица – Управление Росреестра по Свердловской области.
В судебное заседание представитель истца Администрации Тугулымского муниципального округа ФИО5, действующая по доверенности, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без своего участия.
Ответчики Гаврилова Н.Н. и Дыбаль О.А. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом и в срок. Ответчик Гаврилова Н.Н. в своих письменных возражениях не согласилась с исковыми требованиями.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, просила рассмотреть дело без её участия.
В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
С учетом указанных обстоятельств суд считает возможным рассмотреть дело в заочном порядке.
Исследовав письменные материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на основании распоряжения Администрации Тугулымского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №-р принято решение о проведении открытого электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся на территории Тугулымского муниципального округа, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 31-32), к участию к которому допущено 9 человек, победителем стала Гаврилова Н.Н. (л.д. 42-46); с ней заключен договор аренды сроком на 20 лет (л.д. 8-16).
ДД.ММ.ГГГГ между Гавриловой Н.Н. и Дыбаль О.А. заключен договор переуступки права по спорному договору аренды (л.д. 21-24), номер государственной регистрации № (л.д. 25-29).
В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22); арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 22); договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6).
Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).
По смыслу названной нормы следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора;
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что уступка прав и обязанностей по спорному договору противоречит вышеуказанным нормам права, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных арендаторов.
Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Ссылка ответчика Гавриловой Н.Н. на получение согласия от Администрации Тугулымского муниципального округа на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка суд считает не состоятельными, поскольку данный довод противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ.
Поскольку Дыбаль О.А. не относится к перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ГК РФ лицам (доказательств обратного в материалы дела не представлено), которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов, и договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ответчиком Гавриловой Н.Н. по итогам аукциона, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей, осуществленных на основании спорного договора.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Администрации Тугулымского муниципального округа к Гавриловой Наталье Николаевне о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным - удовлетворить.
Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенного между Гавриловой Натальей Николаевной (паспорт №) и Дыбаль Олегом Андреевичем (паспорт №).
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей, осуществленных на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Незамеев Р.Ф.