ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2026 г. г. Талица
Талицкий районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ставрова В.С., при секретаре Хомутининой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хабибовой Г.В. к Белоусову Н.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на блок жилого дома блокированной застройки, земельный участок, установил:
истец обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Талицкого муниципального округа о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на блок жилого дома блокированной застройки, земельный участок, указав, что 26.09.2023 между Б.М.В. (ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ годы жизни) и Х.Ф.Ш. (ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ годы жизни) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>.
28.09.2023 право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (записи регистрации № - блок жилого дома блокированной застройки; № - земельный участок).
Согласно пункту 2 Договора купли-продажи, стороны оценивают Земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимого имущества в 2 400 000 руб., из которых 1 400 000 руб. - стоимость блока жилого дома блокированной застройки, 1 000 000 руб. - стоимость земельного участка.
Пункт 4 Договора предусматривает следующий порядок расчета между сторонами: сумму в размере 30 000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора, о чем продавец выдал покупателю расписку, подтверждающую получение денежных средств от покупателя; сумму в размере2 370 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных денежных средств после подписания настоящего Договора, но не ранее государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя в отношении предмета настоящего договора, путем перечисления на расчетный счет № на имя Б.М.В. в Уральском Банке ПАО Сбербанка, БИК №.
Пунктом 5 Договора стороны согласовали, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возникает ипотека в силу закона в пользу продавца Б.М.В..
При регистрации указанного Договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области было оформлено обременения - ипотека в силу закона в пользу залогодержателя - Продавца Б.М.В. (регистрационная запись № - на блок жилого дома блокированной застройки; регистрационная запись № - на земельный участок).
05.10.2023 покупатель Х.Ф.Ш. в лице ФИО выполнил свои обязательства по Договору от 26.09.2023 года - перевел денежные средства в размере 2 350 000 руб., на расчетный счет № на имя Б.М.В. в Уральском Банке ПАО Сбербанка, БИК №.
Однако, после выполнения обязательств по Договору (полной оплаты стоимости имущества), продавец Б.М.В. и покупатель Х.Ф.Ш. не сняли данное ограничение, не обратились с заявлением в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
ДД.ММ.ГГГГ умерла продавец недвижимого имущества - Б.М.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ умер покупатель недвижимого имущества - Х.Ф.Ш., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>.
Наследником после смерти Х.Ф.Ш. является его супруга – истецХабибова Г.В.
Обязательство по оплате недвижимого имущества по Договору купли-продажи на приобретение недвижимого имущества было исполнено покупателем в полном объеме.
В настоящее время, в связи со смертью сторон по Договору купли-продажи от 26.09.2023 земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению сторон невозможно. Обременение - ипотека в силу закона препятствует наследнику в полной мере реализовать свои права по вступлению в наследство и дальнейшего пользования и распоряжения принадлежащего имущества.
Ввиду того, что истцу неизвестны надлежащие наследники после смерти Б.М.В., то истец полагает в качестве таковых Администрацию Талицкого Муниципального округа Свердловской области (по месту расположения недвижимого имущества).
В связи с чем, истец просит обязать ответчика прекратить обременение права собственности (ипотека в силу закона) в пользу Б.М.В., на блок жилого дома блокированной застройки регистрационная запись №; на земельный участок, регистрационная запись №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Х.Ф.Ш..
Уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) свои требования, истец, отказавшись от требований к Администрации Талицкого муниципального округа, просит обязать ответчика Белоусова Н.А. прекратить обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона, оформленное в пользу Б.М.В., на блок жилого дома блокированной застройки регистрационная запись №; на земельный участок, регистрационная запись №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Х.Ф.Ш..
В судебное заседание истец Хабибова Г.В. не явилась, направила для участия в рассмотрении дела своего представителя Рухлову О.М., которая в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства не возражала. Также пояснила, что в общую сумму приобретаемых объектов недвижимости были включены расходы на оплату услуг риэлтора, к которому обратились продавец Б.М.В., в связи с чем фактически в её пользу была выплачена сумма 2 380 000 руб. Также представитель истца пояснила, что в начале октября 2026 года созванивалась с ответчиком Белоусовым Н.В., который пояснял ей, что знает о рассмотрении данного дела в суде, но в силу юридической неграмотности и преклонного возраста не понимает, что именно ему необходимо сделать в пользу истца.
Ответчик Белоусов Н.А. в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации в общем доступе на сайте суда в сети Интернет, причин неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил, об отложении рассмотрения дела не просил.
При таких обстоятельствах, суд, с учетом положений статей 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), с согласия истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав представителя истца Рухлову О.М., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частями 1, 4 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В силу статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в редакции, действующей в период возникновения спорных правоотношений, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 3 названного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 2 статьи 22 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.09.2023 между Б.М.В. (продавец) и Х.Ф.Ш. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок с расположенным на нем жилым домом по указанному адресу за 2 400 000 руб., из которых 1 400 000 руб. было уплачено за блок жилого дома блокированной застройки, 1 000 000 руб. – за земельный участок (пункт 2 Договора) (л.д. 13-15).
Пунктом 4 Договора сторонами определен порядок расчета за приобретаемое имущество, а именно: 30 000 руб. покупатель передал продавцу непосредственно в день подписания данного договора, о получении которых продавец выдал покупателю расписку. Сумму 2 370 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу после подписания данного договора, но не ранее государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пункте 1 Договора.
В связи с чем стороны в пункте 5 Договора купли-продажи предусмотрели условие, что в пользу продавца недвижимого имущества Б.М.В. в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ возникает ипотека в силу закона, то есть до уплаты покупателем в пользу продавца полной стоимости по договору.
Право собственности покупателя Х.Ф.Ш. на указанные объекты недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается записями № - блок жилого дома блокированной застройки; № - земельный участок, что подтверждается соответствующими выписками из данного реестра (л.д. 16-19).
ДД.ММ.ГГГГ покупатель Х.Ф.Ш. в лице ФИО выполнил свои обязательства по Договору от ДД.ММ.ГГГГ - перевел оставшуюся сумму, указанную в пункте 4 Договора, на расчетный счет № на имя Б.М.В. в Уральском Банке ПАО Сбербанка, БИК 046577674 (л.д. 20).
Вместе с тем, несмотря на полное выполнение сторонами принятых на себя обязательств в части полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, продавец Б.М.В. и покупатель Х.Ф.Ш. с заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области не обратились, наложенное обременение в виде ипотеки в силу законе не сняли.
Продавец недвижимого имущества Б.М.В. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 11).
Покупатель Х.Ф.Ш. скончался ДД.ММ.ГГГГ, что следует из свидетельства о его смерти (л.д. 12).
Единственным наследником после смерти покупателя Х.Ф.Ш. является его супруга – истец Хабибова Г.В.
После смерти продавца Б.М.В. нотариусом нотариального округа Поворинского района Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ открыто наследственно дело по обращению наследника Б.М.В. – Белоусова Н.В., являющегося ее супругом(л.д. 105-106).
Иных лиц, фактически принявших наследство, нотариусом не установлено, заявлений об отказе от наследства Б.М.В. нотариусу также не поступало, завещаний от имени наследодателя не удостоверялось (л.д. 138).
В соответствии со статьей 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№ 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, указано, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
То есть требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против не владеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Соответственно, для правильного разрешения спора следует установить факт наличия либо отсутствия у ответчика как права собственности, так и факт владения им спорным объектом.
Поскольку ответчик Белоусов Н.В., является единственным наследником Б.М.В., в силу статьи 1112 ГК РФ к нему перешли все права и обязанности данного наследодателя, в том числе по обеспечительному обязательству - залогу в силу закона спорного недвижимого имущества, в связи с чем, по мнению суда, Белоусов Н.В. является надлежащим ответчиком по данному делу.
После принятия наследства ответчик не с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, в связи с чем обременение на объекты недвижимости, а именно земельный участок и жилое помещение по адресу: <адрес>, до настоящего времени не снято, хотя обязательства по договору купли-продажи от 26.09.2023 покупателем исполнены в полном объеме.
Истец является собственником указанных объектов недвижимости, и наличие обременения на них в виде ипотеки, нарушает права истца, что является недопустимым.
При указанных обстоятельствах, исковые требования Хабибовой Г.В. кБелоусову Н.В. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 12, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Хабибовой Г.В. к Белоусову Н.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на блок жилого дома блокированной застройки, земельный участок удовлетворить.
Прекратить обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона, оформленное в пользу Б.М.В., в отношении блока жилого дома блокированной застройки, регистрационная запись №, а также земельного участка, регистрационная запись №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Х.Ф.Ш..
Данное решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.С. Ставров