РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2026 года п.г.т. Тугулым
Талицкий районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Незамеева Р.Ф., при ведении протокола помощником судьи Ибраевой А.И., с участием представителя истца ФИО4, ответчика Гавриловой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Тугулымского муниципального округа к Гавриловой Наталье Николаевне, Дыбаль Олегу Андреевичу о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, установил:
Администрация Тугулымского муниципального округа (далее также - Истец, Арендодатель, Администрация) обратилась в суд с иском к Гавриловой Н.Н. о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, обосновав его тем, что на основании протокола заседания аукционной комиссии о результатах электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № № между администрацией Тугулымского муниципального округа <адрес> и Гавриловой Натальей Николаевной был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, общей площадью 1202 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ была проведена государственная регистрация обременения указанного выше земельного участка (аренды) и Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Гавриловой Н.Н. и Дыбаль О.А. заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - Договор уступки) земельного участка, находящегося в собственности Тугулымского муниципального округа <адрес>. Права и обязанности по договору перешли к Дыбаль О.А.
ДД.ММ.ГГГГ Договор уступки зарегистрирован в ЕГРН за номером регистрации №.
ДД.ММ.ГГГГ Дыбаль О.А. обратился в администрацию Тугулымского муниципального округа <адрес> с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части смены Арендатора, в связи с заключением договора переуступки прав и обязанностей по договору.
ДД.ММ.ГГГГ Дыбаль О.А. администрацией направлен отказ о внесении изменений в указанный Договор аренды.
Спорный договор аренды заключен в рамках процедуры проведения торгов, о чем свидетельствует Протокол о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ № №.
В соответствии с положением пункта 4.4. Договора аренды при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, необходимо получить письменное согласие Арендодателя. Однако, это условие Договора аренды ничтожно как противоречащее пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей запрет на уступку прав и обязанностей по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, и, следовательно, указанная сделка является ничтожной
На основании вышеизложенного, приведя правовые основания, истец просит признать недействительной сделкой Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением суда к участию в деле привлечены в качестве соответчика Дыбаль Олег Андреевич, в качестве третьего лица – Управление Росреестра по Свердловской области.
В судебном заседании представитель истца Администрации Тугулымского муниципального округа ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.
Ответчик Гаврилова Н.Н., участие которой в судебном заседании обеспечено посредством видеоконференцсвязи при содействии Нижнекамкого городского суда <адрес>, с исковыми требованиями не согласилась, указав, что заключение спорного договора переуступки прав требований по договору аренды земельного участка не противоречит действующему законодательству.
Иные участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения дела была размещена на интернет-сайте Талицкого районного суда Свердловской области. От представителя Управления Росреестра по Свердловской области имеется ходатайство о рассмотрении дела без их участия. С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело при имеющейся явке.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на основании распоряжения Администрации Тугулымского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №-р принято решение о проведении открытого электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся на территории Тугулымского муниципального округа, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 31-32), к участию к которому допущено 9 человек, победителем стала Гаврилова Н.Н. (л.д. 42-46).
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и Гавриловой Н.Н. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Категория земель – земли населенных пунктов. Вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1) (л.д. 8-20).
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гавриловой Н.Н. и Дыбаль О.А. заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка Плата за переуступку составила 31 000 руб. Переход прав зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №-(л.д. 21-29).
Полагая, что договор уступки прав и обязанностей нарушает предусмотренный законом запрет на уступку прав и обязанностей по обязательствам, возникших из заключенного на торгах договора, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Аналогичные выводы содержатся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2026 № 37-П «По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования «Кемеровский городской округ» пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагающий распространение предусмотренного им общего порядка передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя на случаи, когда такой договор заключается без проведения торгов с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральным законом и (или) законами субъектов Российской Федерации, притом что договор аренды был заключен в соответствии с предусмотренным законодательством порядком, признан не противоречащим Конституции Российской Федерации.
Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.
Одновременно суд считает необходимым отметить, что, действительно, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в силу приведенных норм права, вопреки доводам Администрации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, а спорный договор имеет именно такой вид разрешенного использования, может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на перенаем, в том числе и на возмездной основе, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.
Су четом изложенного, иного решения, кроме как об отказе в удовлетворении исковых требований постановлено быть не может.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Администрации Тугулымского муниципального округа к Гавриловой Наталье Николаевне, Дыбаль Олегу Андреевичу о признании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Талицкий районный суд Свердловской области.
Судья Незамеев Р.Ф.