РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 октября 2026 года г.Талица
Талицкий районный суд Свердловской области в составе:
судьи Баклановой Н.А., при секретаре Мукашевой О.М., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Гуляева Т.В. к Администрации Тугулымского муниципального округа о признании квартиры - жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки в силу приобретательной давности, установил:
Истец обратился в суд с иском к Администрации Тугулымского муниципального округа о признании квартиры - жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Гуляевым Н. В. (Покупатель) и К. (Продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец передает Покупателю в собственность земельный участок общей площадью: 2100 кв. м., земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>
Согласно выписки из Похозяйственной книги № л/с № за 1996-2000 гг., выданной Ошкуковской сельской управой администрации Тугулымского муниципального округа Свердловской области, п. 3 Частное жилье: числится квартира, общей площадью: 45 кв.м. по адресу: <адрес>.
Ответ администрации Тугулымского муниципального округа Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, исх. № на заявление от ДД.ММ.ГГГГ вх. №, о предоставлении информации об объектах недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Тугулымского муниципального округа и предназначенных для сдачи в аренду, Администрация Тугулымского муниципального округа Свердловской области сообщает, что в реестре муниципальной собственности Тугулымского МО жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> не значится.
Архивный отдел Администрации Тугулымского муниципального округа Свердловской области на запрос от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении копии ввода дома в эксплуатацию расположенного по адресу: <адрес>, сообщает, что запрашиваемые документы в архиве отсутствуют.
Собственником имущества- блока 2 жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу <адрес> является истец, так как оно было ему передано, при покупке земельного участка Козловской И.Л.
Право собственности на указанный объект недвижимого имущества за истцом в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано.
Жилое помещение расположено в жилом доме, в котором образованы две самостоятельные изолированные друг от друга квартиры (блоки), имеющие жилые комнаты, кухни, имеющие входы (выходы), фактически такой порядок использования в данном жилом доме длительное время с момента заселения. Спора между нами с соседями нет, потому, что у каждого своя территория. В части жилого дома проживает по настоящее время. Следит за состоянием жилого помещения, делаю необходимый ремонт, обрабатываю земельный участок, выращивает на нем овощи и картофель.
Согласно Техническому заключению от 2025 г., выданному отделом СОГУП «Областной государственный Центр технической инвентаризации и РН» «Талицкое БТИ», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует нормам и требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки с блоками жилыми автономными и является блоком № жилого дома блокированной застройки. Жилой дом состоит из двух самостоятельных квартир (блоков) которые имеют отдельные входы и выходы, у каждой квартиры (блока) свой земельный участок. Квартиры (блоки) жилого дома эксплуатируются независимо друг от друга, такой порядок существует с момента заселения в жилые помещения. Помещений общего пользования нет, инженерные системы эксплуатируются автономно, независимо друг от друга.
Первая квартира (блок) жилого дома № - сведения о собственнике не установлены.
В настоящее время Гуляеву Н.В. необходимо признание права собственности на блок №, площадью: 61,7 кв.м. и признание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки, признание квартиры № жилым домом (блоком дома блокированной застройки) для того, чтобы в дальнейшем иметь возможность эффективно вкладывать свои средства на ремонт, благоустройство, свободно владеть и распоряжаться недвижимым имуществом, зарегистрировать право собственности на жилое помещение.
В связи с тем, что Гуляев Н.В не может зарегистрировать свое право собственности на свой блок № жилого дома, так как дом блокированной застройки построен без получения необходимых согласований (разрешений) и является самовольной постройкой. Жилой дом блокированной застройки соответствует установленным требованиям, а его сохранение не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также в полной мере не может использовать свое право пользования и распоряжения данным недвижимым имуществом.
Гуляев Н.В. просит признать квартиру (блок) №, расположенную по адресу: <адрес>, жилым домом (блоком дома блокированной застройки).
Признать за Гуляевым Н.В. право собственности на (блок) №, с уточненной площадью: 61,7 кв.м., определенную ГБУ СО «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» отделение Талицкое БТИ для целей государственного кадастрового учета и Государственной регистрации прав на объект недвижимости, жилого дома блокированной застройки по адресу: <адрес>
В последующем истец уточнил исковые требования (л.д.88).
Просит признать право собственности в порядке приобретательной давности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать за Гуляевым Н.В. право собственности на (блок) №, с уточненной площадью: 61,7 кв.м., определенную ГБУ СО «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» отделение Талицкое БТИ для целей государственного кадастрового учета и Государственной регистрации прав на объект недвижимости, жилого дома блокированной застройки по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Сиротин И.А., действующий на основании доверенности, на иске настаивал, истец, представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от ответчика имеется заявление о рассмотрении дела без их участия, суду представлен письменный отзыв, ответчик полагается на усмотрение суда (л.д.10,72-73,93-95).
Заслушав представителя истца, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено в п.15, что в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В пункте 16 указанного Пленума разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
Как установлено судом, во владении Гуляева Н.В. находится жилое помещение, общей площадью 61,7 кв.м. и земельный участок, общей площадью 2100 кв.м. с кадастровым номером 66:29:0801001:10, расположенные по адресу: <адрес>
Истец пользуется указанным жилым помещением и земельным участком с октября 2022 года (л.д.11-12).
Право собственности на указанное жилое помещение не зарегистрировано (л.д.7-8), право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за истцом Гуляевым Н.В. на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Гуляевым Н. В., покупателем, и К., продавцом (л.д.11,14-17).
Как следует из архивной справки от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной архивным отделом администрации Тугулымского муниципального округа Свердловской области, документы о вводе в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: д<адрес> архиве отсутствуют (л.д.12).
В реестре муниципальной собственности Тугулымского муниципального округа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> не значится (л.д.13).
Согласно Выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной Ошкуковской сельской управой администрации Тугулымского муниципального округа, в период за 1996-2000гг. по адресу: <адрес>, проживала М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д.18-20).
Факт владения истцом спорным имуществом подтверждается показаниями свидетелей.
Как пояснила суду свидетель К., спорный дом принадлежал ее тете М., за которой свидетель ухаживала, после смерти тети, наступившей ДД.ММ.ГГГГ этот дом перешел в пользование свидетеля. В порядке наследования на основании завещания ею было оформлено право собственности на земельный участок по месту нахождения дома. На земельный участок имелось свидетельство, на жилой дом документы отсутствовали. Свидетелю известно, что спорный дом был приобретен ее дедушкой и бабушкой в 1938 году, здесь проживала их семья М., в этом доме в 1941 году родилась мать свидетеля М., после смерти дедушки и бабушки свидетеля в доме осталась проживать их дочь М., которая проживала здесь до дня своей смерти - ДД.ММ.ГГГГ. В период проживания М. дом не перестраивался. В 2022 году свидетель продала земельный участок истцу, документы на дом не были оформлены. В соседней половинке дома давно уже никто не живет.
Как пояснила суду свидетель М., она проживает в д. Щелконогово с рождения, ей известно, что в спорном доме проживала М., сначала с родителями, позднее жила одна до своей смерти - до 2015 года, потом домом и земельным участком пользовалась внучка, которая продала это. Спорный дом находится в том же состоянии, что и раньше, он не перестраивался. Во второй половине дома были дачники, последние два года пустует.
Указанное стороной ответчика не опровергнуто.
В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 26 ноября 2020 г. N 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В.Волкова» разъяснено, что в рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Так, судами отмечается, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55 и др.).
Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации.
Кроме того, с учетом необходимости возвращения имущества в гражданский оборот нельзя не принять во внимание практически неизбежный при давностном владении пропуск собственником имущества для истребования вещи у давностного владельца срока исковой давности, который, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц; а применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Постановление от 15 февраля 2016 года N 3-П).
Таким образом, пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации - с учетом необходимости гармонизации норм гражданского и земельного законодательства, а также конституционно-правового контекста - применительно к решению вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности по давности владения не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он во всяком случае не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности.
При указанных обстоятельствах, суд, учитывая, что муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, требований о признании права собственности сторона ответчика не заявила, т.е. публичное образование фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости, следовательно, владение истцом жилым домом не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования, в связи с чем находит возможным признать Гуляева Н.В. добросовестным владельцем в целях приобретения права собственности по давности владения исходя из отсутствия нарушения чьих бы то ни было прав при получении этого спорного объекта недвижимости во владение и во время владения им.
В соответствии с ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч.1).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч.2).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3).
В соответствии с ст.17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч.1).
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч.4).
Согласно ст.18 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2022 года, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ (ред. от 29.10.2024) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Согласно техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ГБУЗ СО «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области отделением «Талицкое Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости» и техническим паспортам, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует термину «жилой дом (дом блокированной застройки)», квартира № соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и ФЗ №123 от 22.07.2008г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», техническое состояние несущих конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное.
Площадь жилого дома (блока жилого дома блокированной застройки) составляет 61,7 кв.м., определена для целей Государственного кадастрового учета и Государственной регистрации прав на объект недвижимости в соответствии с приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 (л.д.21-33).
На основании выше изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно заключению специалиста по оценке недвижимости, стоимость жилого помещения (блока жилого дома №), расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 300000 рублей (л.д.34-63).
Руководствуясь ст.ст.12,56,196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Гуляева Т.В. к Администрации Тугулымского муниципального округа о признании квартиры - жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на блок жилого дома блокированной застройки в силу приобретательной давности удовлетворить.
Признать квартиру №, расположенную по адресу<адрес>, жилым домом (блоком дома блокированной застройки).
Признать за Гуляевым Т.В. право собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом (блок дома блокированной застройки №), площадью 61,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Талицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Бакланова Н.А.