РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 марта 2026 года п.г.т. Шаля Свердловской области
Шалинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Мироновой С.Н., при секретаре Рогожниковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.А.С. к Н.И.Х., Н.Ю.А., Н.А.И., Н.Р.И., в лице их законного представителя Н.Ю.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведение сторон в первоначальное положение по сделке, прекращении права собственности ответчиков и признании права единоличной собственности истца, прекращении (погашении) записи о регистрации запрета на совершение регистрационных действий,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Шалинский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ответчикам с учетом последующих уточнений со следующими требованиями: расторгнуть договор купли продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками с даты вступления в законную силу решения суда; вернуть стороны в первоначальное положение признав за истцом право собственности на <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387; прекратить за Н.И.Х., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н.Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н.А.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Н.Р.И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., право общей долевой собственности на <адрес> МО <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387; признать право единоличной собственности за А.А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., на <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387; прекратить (погасить) записи о регистрации запрете на совершение регистрационных действий за № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> МО <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387 (л.д.53).
Определением суда, принятого в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Отделение социального фонда России по Свердловской области (л.д.51-52).
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец являясь собственником по основаниям наследования <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387, заключил с соответчиками Договор купли-продажи, согласно которому он продал вышеуказанную квартиру за сумму в размере 900 000 рублей (пункт 1 и пункт 2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ). Оплата по договору за отчуждаемый объект должна была проходить посредством перечисления на счет Продавца указанной выше суммы за счет средств Материнского семейного капитала. Ответчик Н.Ю.А. является владелицей Сертификата на материнский семейный капитал (пункт 2 абзац 2 Договора). Согласно пункту 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемая квартира передана Покупателям. Таким образом обязанности Покупатели по передаче в собственность покупателей объекта недвижимости были исполнены. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается записями в ЕГРН на имена покупателей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, 66:31:2101014:387-66/127/2025-3 от ДД.ММ.ГГГГ. Вследствие не поступления расчёта по договору Истец и Ответчик составили Соглашение о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ответ Управление Росреестра уведомили истца в том, что вследствие наложенных запретов на спорную квартиру по Постановлению судебного пристава невозможно провести регистрационные действия в отношении спорной квартиры на имя Продавца (Истца). Наличие запретов подтверждается записями за № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, возник спор о праве на недвижимое имущество, так как не исполнены существеннее условия договора, при этом они не могут быть исполнены Покупателями, так как для продажи указанной квартиры за материнский капитал необходимо Разрешение комиссии Администрации Шалинского МО. Таким образом, требование о возложении обязанности в рамках данного иска будет противоречить ФЗ, так как исполнить условия ОСФР по Решению суда не сможет в отсутствии соблюдения условий выполнения, иным образом оплата по Договору купли продажи сторонами не предусмотрена, кроме того полная оплата является существенным условием Договора на которую мог рассчитывать Продавец. На основании вышеизложенного, заявляется требование о приведении сторон в первоначальное положение. Существенностью нарушения, допущенного покупателем является то, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Истец А.А.С., его представитель по доверенности Н., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в адрес суда телефонограмму, в которой просили рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивают (л.д.59).
Соответчики Н.И.Х., Н.Ю.А., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей Н.А.И., Н.Р.И., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее участвуя в судебном заседании уточненные исковые требования признали в полном объеме. Указали на то, что требования истца обоснованы, положения ст. ст. 35, 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации им известны (л.д.49-50).
Третье лицо Отделение социального фонда России по Свердловской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил, отзыв на иск не предоставил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч.2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации:
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, или определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого помещения – квартиры кадастровый №, площадью 39,8 кв.м. расположенной по адресу: <адрес> следует, что между продавцом А.А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и покупателями: Н.И.Х., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н.Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: дочери Н.А.И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., сына Н.Р.И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключен договор согласно которому указанная недвижимость приобретена покупателями за 900 000 руб.. Согласно условиям договора, указанная сумма в размере 900 000 руб. в качестве оплаты за квартиру будет уплачена продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Оплата производится за счет средств материнского (семейного) капитала на счет продавца. Покупатель имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что подтверждается Государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серия № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3 договора покупатели ознакомились с техническим и санитарным состоянием объекта недвижимости, претензий к её техническому и санитарному состоянию не имеют. Настоящий договор является актом приема передачи квартиры. Согласно п.4 договора с момента государственной регистрации настоящего договора у покупателей Н.А.И. и Н.Р.И., возникает по 1 /4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, оставшаяся 1/2 доля в квартире остается в совместной (супружеской) собственности у Н.И.Х. и Н.Ю.А. (л.д. 12).
Выпиской из ЕГРН подтверждена регистрация прав собственности на вышеуказанное жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, за покупателями на основании вышеназванного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-25).
ДД.ММ.ГГГГ между вышеуказанными сторонами договора купли-продажи составлено Соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны пришли к обоюдному мнению, что сделка не может быть выполнена на условиях купли-продажи в связи с не поступлением продавцу от Отделения Фонда пенсионного и социального страхования России по Свердловской области оплаты за проданную квартиру средств от материнского капитала в срок, установленный законом (л.д.13).
Уведомлением Управления Росреестра по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация Соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена. В Уведомлении указано, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенного по адресу: <адрес> приостановлена, в связи с поступлением в орган регистрации акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, а именно: Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ выданного Шалинским районным отделом судебных приставов УФССП по Свердловской области (л.д.14-15).
Согласно постановлениям судебного пристава-исполнителя Шалинского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по исполнительным производствам №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ возбужденным в отношении должника Н.Ю.А., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из ЕГРН, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника Н.Ю.А., в том числе на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
По информации Администрации Шалинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, межведомственной комиссией администрации в целях признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, не обследовался; в перечне аварийного жилья, подлежащего сносу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не значится. Учетное дело о лицах, проживающих по указанному адресу, не заведено (л.д. 37).
Из сообщения Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Свердловской области от 12.02.2026 Н.Ю.А. в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей», ДД.ММ.ГГГГ выдан в проактивном режиме государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия № № в размере 524 527, 90 руб. В соответствии с пп. «и» п. 6 Правил подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, утвержденных приказом Министерства труда и социальной защиты РФ от 03.08.2022 № 444н, ДД.ММ.ГГГГ принято решение об увеличении материнского (семейного) капитала в связи с рождением второго ребенка в размере 912 162, 09 руб. Заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала не поступало (л.д. 38-46).
Судом признано, что после заключения договора возникли существенные изменения обстоятельств, вызванных причинами, которые стороны договора не могли преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась, что является основанием для расторжения договора с момента вступления решения суда в законную силу. При этом суд учитывает, что истец и соответчики согласны на расторжение договора, материальных претензий друг к другу не имеют.
Расторжение договора в данном случае влечет прекращение права общей долевой собственности Н.А.И. и Н.Р.И. по 1 /4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности, совместной собственности Н.И.Х. и Н.Ю.А. на жилое помещение – квартиру площадью 39.8 кв.м. с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенное по адресу: <адрес>, а также для признания за А.А.С. права единоличной собственности на данное жилое помещение – квартиру площадью 39.8 кв.м. с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенное по адресу: <адрес>
В связи с прекращением права собственности за Н.Ю.А. на указанное жилое помещение, подлежит прекращению (погашению) записи о регистрации запрета на совершение регистрационных действий за № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> с кадастровым номером 66:31:2101014:387, установленных на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Шалинского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительным производствам в отношении должника Н.Ю.А. за №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ
Соответственно иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Вместе с тем, суд счел необходимым разъяснить сторонам, что в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации - право собственности на здания, другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Руководствуясь ст. ст. 194, 197, 198, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск А.А.С. (СНИЛС: №) к Н.И.Х. (СНИЛС:№), Н.Ю.А. (СНИЛС: №), Н.А.И. (СНИЛС:№), Н.Р.И. (СНИЛС: №), в лице их законного представителя Н.Ю.А. (СНИЛС: №) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и приведение сторон в первоначальное положение по сделке, прекращении права собственности ответчиков и признании права единоличной собственности истца, прекращении (погашении) записи о регистрации запрета на совершение регистрационных действий, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) кадастровый №, площадью 39,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между А.А.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Покупателями: Н.И.Х., ДД.ММ.ГГГГ г.р., Н.Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: дочери Н.А.И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., сына Н.Р.И., ДД.ММ.ГГГГ.р.. Договор считать расторгнутым с даты вступления решения суда в законную силу.
Прекратить право общей долевой собственности Н.А.И. и Н.Р.И. по 1 /4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности, совместной собственности Н.И.Х. и Н.Ю.А. на жилое помещение – квартира площадью 39.8 кв.м. с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенного по адресу: <адрес>
Признать за А.А.С. права единоличной собственности на жилое помещение – квартиру площадью 39.8 кв.м. с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенное по адресу: <адрес>.
Прекратить (погасить) записи о регистрации запрета на совершение регистрационных действий на жилое помещение – квартиру площадью 39.8 кв.м. с кадастровым номером 66:31:2101014:387, расположенное по адресу: <адрес>, за № от ДД.ММ.ГГГГ, установленного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Шалинского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ, № (188462/25/66059-ИП); № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Шалинского РОСП, № (204446/25/66059-ИП), выдан ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Шалинского РОСП № (200564/25/66059-ИП), выдан ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Шалинский районный суд Свердловской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 03.04.2026.
Председательствующий судья С.Н. Миронова