РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 октября 2026 года г. Сатка
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Коноховой К.В., при секретаре Бабиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Азеева В.Ю. к администрации Саткинского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Азеев В.Ю. обратился в суд с иском к администрации Саткинского муниципального округа <адрес> о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Азеевым В.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, однако, переход права собственности в установленном законом порядке не зарегистрирован, т.к. ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора купли-продажи спорная квартира принадлежала матери ФИО – ФИО1, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ. ФИО являлся единственным наследником после смерти матери, он обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, но не успел оформить свои наследственные права и получить свидетельство о праве на наследство. Полагает, что на день заключения договора купли-продажи ФИО приобрел право собственности на квартиру и в силу ч.1 ст. 209 ГК РФ был вправе заключать сделки по ее отчуждению. После смерти ФИО каких-либо прав и притязаний на квартиру никто не предъявлял.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа, АО «Энергосистемы».
Истец Азеев В.Ю. в судебном заседании на требованиях настаивал, пояснил, что он занимается грузоперевозками, начале ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился ФИО с просьбой перевезти вещи из квартиры по адресу: <адрес>, на что он согласился. ФИО сообщил, что планирует продавать квартиру за 700 000 рублей. Он (Азеев В.Ю.) в то время был в разводе, искал жилье. Через пару дней пришел к ФИО с намерением приобрести квартиру. ФИО сказал, что его мама умерла, родственников у него нет, возможно уедет, что вступил в наследство после смерти матери, но у нотариуса не забрал документы, обещал все оформить. Он пришел к ФИО ДД.ММ.ГГГГ с деньгами, решили все составить при свидетеле и хотели попросить соседа с первого этажа, но дверь никто не открыл, тогда вышли на улицу и увидели ФИО3, который являлся знакомым ФИО. ФИО3 поднялись в квартиру, он (Азеев) написал расписку, обговорили все условия, расписку подписывал ФИО лично. Передал ФИО наличными 700 000 рублей. Денежные средства у него были в наличии, поскольку он занимался грузоперевозками, заработная плата была более 100 000 рублей, копил и планировал покупку квартиры. ФИО передал ему ключи от квартиры, договор передачи (продажи) квартиры в собственность граждан, заключенный с ФИО1 и копию свидетельства о смерти ФИО1. ФИО попросил время, чтобы доделать дела по квартире, но не торопился. Тогда он (Азеев) с помощью знакомого составил договор купли-продажи квартиры, ДД.ММ.ГГГГ пришел к ФИО, они подписали договор в квартире, ФИО также лично подписывал договор. ФИО также пообещал пойти с ним в Росреестр, но после этого пропадал, не отвечал на звонки, часто был в нетрезвом состоянии. После он (Азеев) уехал в командировку, приехал в ДД.ММ.ГГГГ года, встретил в магазине знакомого ФИО, который сообщил ему, что ФИО умер. Он (Азеев) пришел в квартиру, прибрался, поменял замки и въехал в квартиру в ДД.ММ.ГГГГ. Когда получил квитанции по коммунальным услугам, то увидел, что имеется задолженность более 100 000 рублей, пошел в АО «Энергосистемы» и хотел переоформить на себя лицевой счет, но ему отказали, поскольку не представлены документы о праве собственности. С того момента, как он вселился в квартиру, никто не приходил, претензий ему не предъявлял. Он не знал, что нужно делать. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальные услуги в АО «Энергосистемы» не оплачивал, боялся, что денежные средства пропадут.
Представитель истца - адвокат Зырянов О.И. в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Саткинского муниципального округа Грецова Л.В. в судебном заседании против заявленных требований не возражала, пояснила, что по решению суда задолженность администрацией оплачена, будут решать вопрос о возврате денежных средств.
Третьи лица Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа, АО «Энергосистемы» о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.
Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Статьей 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен заявительный порядок для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе по заявлению собственника. Однако, законом не установлены сроки, в течение которых правообладатели должны обратиться с таким заявлением.
Из материалов дела следует, что на основании договора № передачи (продажи) квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 36).
Согласно ответу Саткинского подразделения ОГБУ «Бюро технической инвентаризации <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, по данным учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации и содержавшихся в ней сведений на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрирована за ФИО1 (л.д. 25).
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес> право собственности не зарегистрировано (76-78).
Установлено, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28).
После смерти ФИО1 нотариусом ФИО2 заведено наследственное дело №. В наследственном деле имеются заявления от сына наследодателя – ФИО о принятии наследства по закону, выдаче свидетельств о праве на наследство по закону. Наследственное имущество состоит из денежных вкладов, хранящихся в ПАО «Сбербанк России» с причитающимися процентами и компенсациями, а также квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Иных наследников не имеется. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО выданы свидетельства о праве на наследство по закону на денежные средства, внесенные в денежные вклады, хранящиеся в ПАО «Сбербанк России» (л.д. 31-43).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО была составлена расписка, из которой следует, что о продал однокомнатную квартиру по адресу: <адрес> получил за ее продажу денежные средства в размере 700 000 рублей от Азеева В.Ю.. Передал квартиру и ключи от нее покупателю, то есть Азееву В.Ю.. Обязуется подготовить все необходимые документы для регистрации перехода права и произвести государственную регистрацию перехода права собственности квартиры на Азеева В.Ю. в течение двух недель до ДД.ММ.ГГГГ. Обязуется выписаться из квартиры в течение одного месяца, до ДД.ММ.ГГГГ. Гарантирует, что квартира никому не передана и не заложена. В случае возникновения споров или притязаний на указанную квартиру обязуется все уладить и возместить. Денежные средства получены в полном объеме. Претензий к покупателю не имеет (л.д. 8).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (продавец) и Азеевым В.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 35,5 кв.м., кадастровый №. Указанная квартира продана за 700 000 рублей. Оплата стоимости квартиры покупателем произведена до подписания договора. Передаточный акт не составлялся, квартира передана продавцом покупателю до подписания договора. Продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора отчуждаемое имущество ранее продано не было, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. В случае обнаружения каких-либо прав или притязаний на отчуждаемую квартиру, или возникновения споров и конфликтов, продавец обязуется урегулировать их своими средствами и силами, неся все необходимые расходы, вызванные этими спорами и конфликтами, а также возместить все убытки, возникшие по вышеуказанным основаниям. Расходы по заключению договора несет на себе покупатель. На момент заключения договора в квартире зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).
Данный договор купли-продажи в установленном законом порядке в органах Росреестра не зарегистрирован, при этом никем не оспорен, недействительным не признан.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
Наследственное дело после смерти ФИО не заводилось (л.д. 18).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно п. 6 ст. 1 названного Закона, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 14 указанного Закона, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как разъяснено в п. п. 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с положениями ст. ст. 165, 218, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 62, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вопрос о праве собственности на спорную комнату не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Согласно статьей 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 1). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4).
С учетом приведенных положений ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное за ФИО1 в БТИ право собственности на спорную квартиру составляет наследственное имущество и после его смерти принадлежало ФИО с момента открытия наследства вне зависимости от государственной регистрации прав (статья 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"), в связи с чем спорное имущество отчуждено по сделке от ДД.ММ.ГГГГ его собственником.
Судом установлено, что фактически договор купли-продажи заключен, подписан продавцом ФИО, чья подпись никем из сторон под сомнение не ставились, воля в данном договоре выражена ясно и недвусмысленно. Предмет договора - передаваемое имущество - указан со всеми необходимыми характеристиками, что подтверждает намерение продать именно спорное имущество.
Исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, письменная форма договора соблюдена, существенные условия договора согласованы.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 пояснил, что ФИО являлся его знакомым, который проживал по адресу: <адрес>. В начале июля 2022 года он проходил мимо дома, около подъезда стояли ФИО и Азеев. ФИО попросил его быть свидетелем, потому что он хочет продать квартиру. Они поднялись в квартиру, Азеев написал расписку, он ее прочитал, ФИО также прочитал расписку и они все ее подписали. Азеев передал ФИО 700 000 рублей, ФИО деньги посчитал, никакие недовольства не высказывал, обещал сделать документы на квартиру, оплатить задолженность, выписаться и забрать вещи, хотел уезжать. После этого ФИО он больше не видел. Видел Азеева в магазине через несколько месяцев, который сказал ему, что ФИО документы не доделал и умер.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснила, что проживает по адресу: <адрес>. В квартире № после смерти матери проживал ФИО, который периодически дебоширил. Последний раз ФИО видела давно. С ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время в квартире живет Азеев В., постоянно видит его. Не видела, чтобы кто-то предъявлял к Азееву какие-либо претензии.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что Азеев В.Ю. является его знакомым. Азеев проживает по адресу: <адрес>, это его квартира. В ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ он менял в квартире Азеева батареи и смеситель. В квартире Азеев находился один, квартира была жилая, видно, что в ней проживают.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что Азеев В.Ю. является его другом. Азеев проживает по адресу: <адрес> осени ДД.ММ.ГГГГ, был у него в гостях. Со слов Азеева квартиру он купил в ДД.ММ.ГГГГ за 700 000 рублей, ранее в квартире жил человек, который умер и не успел оформить документы.
Оснований не доверять показаниям свидетелей суд не находит. Свидетели не являются родственниками Азеева В.Ю. или иными заинтересованными лицами, были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, обстоятельства, изложенные свидетелями, являются последовательными, подтверждены представленными письменными доказательствами, не опровергнуты.
Судом также установлено, что решением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с администрации Саткинского муниципального округа <адрес> в пользу АО «Энергосистемы» взыскана задолженность за коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 57491,49 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7854,442 рублей, за счет и в пределах суммы, полученной от реализации наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО, умершего ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении остальной части исковых требований АО «Энергосистемы» отказано (л.д. 47).
Данное решение в законную силу не вступило, определением судьи Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ лицу, не привлеченному к участию в деле, Азееву В.Ю. восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. К производству Челябинского областного суда принята апелляционная жалоба лица, не привлеченного к участию в деле Азеева В.Ю. (л.д. 69-75).
Как следует из платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией Саткинского муниципального округа на расчетный счет АО «Энергосистемы» перечислены денежные средства в счет оплаты задолженности за ЖКУ по делу № в размере 57491,49 рублей, в счет оплаты пени по делу № в размере 7854,49 рублей (л.д. 99-100).
Из представленного в материалы дела извещения за ДД.ММ.ГГГГ следует, что на лицевом счете № по адресу: <адрес> имеется переплата в сумме 57491,49 рублей.
Согласно ответу АО «Энергосистемы» № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Азеева В.Ю., взыскание коммунальных услуг за указанное помещение с администрации Саткинского городского округа, как с собственника выморочного имущества, было осуществлено ввиду отсутствия информации о лицах, принявших наследство и фактически занимающих данное помещение. В последствии, в связи с погашением Азеевым В.Ю. задолженности за все иные периоды и оплаты текущих платежей, новые исковые заявления к администрации округа по данному вопросу инициированы не были. Однако возвратить денежные средства, полученные на основании вступившего в силу решения суда возможно только в случае его пересмотра. В случае поворота судебного решения денежные средства администрации будут возвращены в установленном порядке.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание то обстоятельство, что Азеев В.Ю., имея намерение приобрести в собственность спорную квартиру, заключил с ФИО договор купли-продажи, учитывая, что принятые на себя обязательства по оплате по договору купли-продажи истцом исполнены в полном объеме, имущество передано последнему ФИО, иным способом зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество не представляется возможным ввиду смерти продавца, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Азеева В.Ю. и признании за ним права собственности на квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
РЕШИЛ:
Исковые требования Азеева В.Ю. удовлетворить.
Признать за Азеевым В.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Саткинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий К.В. Конохова
Мотивированное решение изготовлено 23.10.2026 года