РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2026 года г. Сатка
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Коноховой К.В., при секретаре Бабиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козырь Е.Г. к Сагадатову Д.Р. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, приведении сторон в первоначальное положение,
УСТАНОВИЛ:
Козырь Е.Г. обратилась в суд с иском к Сагадатову Д.Р. о расторжении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 442 кв.м. с кадастровым № и жилого дома общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Козырь Е.Г. и Сагадатовым Д.Р.; прекращении права собственности Сагадатова Д.Р. на земельный участок общей площадью 442 кв.м. с кадастровым № и жилой дом общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>; признании за Козырь Е.Г. право собственности на земельный участок общей площадью 442 кв.м. с кадастровым № и жилой дом общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Козырь Е.Г. и Сагадатовым Д.Р. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно п. 6 указанного договора жилой дом продан за 350000 рублей, земельный участок за 50000 рублей. Однако, несмотря на то, что договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра, сделка между сторонами была фиктивной. Так, изначально с ДД.ММ.ГГГГ указанные земельный участок и жилой дом принадлежал родителям истца – ФИО2 и ФИО2. После их смерти в наследство вступила сестра истца – ФИО3. Истец и ее брат ФИО4 в наследство не вступали. В дальнейшем, поскольку у истца отсутствовала возможность вступить в наследство, тогда как ФИО3 в указанном доме не нуждалась, ДД.ММ.ГГГГ истец и ФИО3 заключили договор дарения. С указанного времени в доме никто не проживал и не был зарегистрирован. Поскольку дом находился в аварийном состоянии, истец с супругом начали его благоустройство, смонтировали забор, вставили евроокна, ворота, построили новую баню, снесли старые непригодные хозпостройки, реконструировали крышу. С ДД.ММ.ГГГГ истец использовала дом и земельный участок как дачу. Сагадатов Д.Р. является племянником истца, который со своей гражданской супругой приходил в гости к истцу, помогал по хозяйству, истец считала их близкими членами своей семьи. Несмотря на то, что у истца имеется родная дочь, которая имеет собственное жилье и проживает в <адрес>, в связи с тем, что ответчик не поддерживал общение с иными близкими родственниками, в том числе с родным отцом, а также учитывая, что указанный жилой дом и земельный участок принадлежали изначально их семье, истец приняла решение, что после смерти этот дом и участок должны остаться ответчику. Ввиду юридической неграмотности, учитывая, что сделку купли-продажи является самым простым и быстрым способом, не требующей никаких вложений, стороны решили фиктивно заключить договор купли-продажи. Между тем, с момента регистрации договора и до настоящего времени, истец так и оставалась фактической владелицей и продолжала нести бремя содержания имущества, тогда как ответчик со своей супругой по выходным также продолжали ходить в гости. Спорным жилым домом и земельным участком Сагадатов Д.Р. как собственник не распоряжался, фактически имущество ему не передано. В ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что Сагадатов Д.Р. изменил пароль для входа в личный кабинет ООО «Новатэк» для оплаты потребления газа. В связи с чем истец позвонила и уточнила причину, на что получила ответ, что общаться ответчик с истцом больше не намерен. В дальнейшем истец предложила ответчику переоформить документы, на что получила отказ. Поскольку денежные средства истцу фактически не передавались, полагает, что указанный договор не заключен, либо подлежит расторжению.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по <адрес>.
Истец Козырь Е.Г. в судебном заседании на требованиях настаивала, пояснила, что после смерти матери наследство в виде спорного дома приняла ее сестра Ф. В ДД.ММ.ГГГГ сестра подарила ей спорный жилой дом. Дом стал использоваться как дача. Совместно с ответчиком пользовались домом и участком с ДД.ММ.ГГГГ. Заключить договор купли-продажи ответчику предложила она, поскольку были проблемы со здоровьем и возникло желание переоформить дом и земельный участок на Сагадатова. Обратилась за помощью в составлении договора купли-продажи, подписали и отдали в МФЦ на регистрацию. Денежные средства от ответчика по договору не получала, никаких взаимозачетов между ними не было. Передавала ответчику папку с документами. Ключи от дома были у всех. После заключения договора купли-продажи ничего не поменялась, она продолжала пользоваться имуществом как собственник, проводила газовое отопление, покупала бытовую технику. Ответчика также, как и раньше, пользовался домом и участком, финансово в улучшение недвижимости не вкладывался. Договор купли-продажи был фиктивный, денег за имущество она не получала. В ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика появилась агрессия, он закрыл доступ к личному кабинету «Новатэк» и она не могла оплачивать коммунальные услуги. Ответчик переоформил на себя лицевые счета по коммунальным услугам. Коммунальные платежи оплачивала и она и ответчик. Считает, что договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку оплаты по договору не было. Договоренностей с ответчиком о том, что продает имущество в счет понесенных им расходов, не было. Все работы по улучшению делали совместно, в основном на ее денежные средства. Полагала, что продолжает оставаться собственником, поскольку пользовалась имуществом и несла расходы по содержанию. Ответчик приезжал в дом как гость, как собственник себя не вел. Оформили договор купли-продажи, поскольку при заключении договора дарения пришлось бы уплачивать налог, а завещание можно оспорить.
Представитель истца Павлова Д.Б. в судебном заседании на требованиях настаивала в полном объеме, пояснила, что намерений у истца отчуждать имущество и лишиться права владения не было. Истец продолжала нести бремя содержания имущества, совершала дорогостоящие покупки. Факт передачи имущества ответчику отсутствует.
Ответчик Сагадатов Д.Р. в судебном заседании с требованиями не согласился, пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ совместно с истцом приводили в порядок дом и земельный участок. Инициатором сделки была истец, говорила, что ей ничего не нужно. Договор купли-продажи составляла истец. Денежные средства по договору купли-продажи он Козырь не передавал. Козырь передала ему документы на дом. После сделки истец также продолжала пользоваться имуществом, все пользовались. Истец пользовалась домом и земельным участком как собственник. В ДД.ММ.ГГГГ между ними начали обостряться отношения, в ДД.ММ.ГГГГ произошел конфликт и он вывез свои вещи. В договоре стоимость имущества указала истец, данная стоимость не связана с понесенными им расходами. Он как собственник имущества один никаких решений не принимал, все обсуждалось совместно. Он оплачивал расходы по электроэнергии, истец оплачивала за газ. Он истцу никаких ограничений по использованию имущества не выставлял. Осенью ДД.ММ.ГГГГ истец установила газовое оборудование, оплачивала расходы в полном объеме.
Представитель ответчика Горячевская Н.А. в судебном заседании с требованиями не согласилась, пояснила, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, существенных нарушений договора не имеется. Ответчку были переданы документы. Иск связан с наличием конфликтных отношений между сторонами. Истец сама предложила ответчику заключить договор купли-продажи, хотя обладала познаниями, что возможно дарение или завещание.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> о слушании дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.
В силу ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, в том числе и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
При этом лицо, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой в суд и иные компетентные органы.
Судом установлено и из материалов дела следует, что Козырь Е.Г. на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Козырь Е.Г. (Продавец) и Сагадатовым Д.Р. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, состоящее из земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>
Как следует из п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок и жилой дом проданы за сумму: жилой дом – 350000 рублей, земельный участок – 50000 рублей, уплаченную покупателем до подписания настоящего договора, до государственной регистрации настоящего договора.
Как указывает истец, и подтверждает ответчик, денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Сагадатов Д.Р. Козырь Е.Г. не передавал.
Таким образом, до момента подписания договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, цена имущества не была оплачена покупателем.
Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО пояснил, что является супругом Козырь Е.Г.. Совместно с Сагадатовым пользовались жилым домом и земельным участком. О продаже имущества ответчику он узнал после сделки. Козырь Е.Г. в детстве сидела с Д., опекала его и хотела, чтобы дом и участок достался Сагадатову. Договор купли-продажи был фиктивный, денег ответчик не передавал. После сделки ничего не поменялось, он и истец также пользовались имуществом, делали ремонт. Д. также по возможности помогал физически, а Козырь Е.Г. несла финансовые расходы. В начале ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком произошел конфликт и Сагадатов ушел. Козырь Е.Г. приобретала в дом мебель. Все пользовались домом и участком одинаково. Самостоятельно Д. никаких решений по дому не принимал. Козырь Е.Г. проводила в дом газ, приобретала газовое оборудование. Ответчик ставил на участке теплицу, эти действия согласовывал с истцом. Истец вкладывалась в дом как собственник, хотела все улучшить.
Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО1 пояснила, что приходится Козырь Е.Г. дальней родственницей. Истец говорила, что у нее были планы переоформить дом на Сагадатова Д.Р.. Был составлен договор купли-продажи. Домом пользовались все, ответчику была выделена комната и половина участка. Козырь Е.Г. хотела оформить имущество на Сагадатова потому что у него имущества нет, он ее племянник, она занималась его воспитанием. В дом все приобретала истец за свой счет. По договору купли-продажи деньги не передавались, договор был фиктивным. После заключение договора положение сторон не поменялось, все также пользовались имуществом. Не слышала о ом, чтобы Д. что-то приобретал в дом, если покупал, то на средства Козырь. Истец пользуется имуществом как собственник, с перспективой на то, что в дальнейшем имущество останется Д..
Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО5 пояснила, что является сожительницей Сагадатова Д.Р.. Козырь Е.Г. решила оформить с Д. договор купли-продажи дома и земельного участка. Отношения между ними всегда были хорошие. Каких-либо крупных взносов в содержание имущества у Сагадатова Д.Р. не было, завозил дрова, щебень. После заключения договора ничего не поменялось. В ДД.ММ.ГГГГ произошел конфликт и она с Сагадатовым ушли. После заключения договора истец также пользовалась имуществом. Денежные средства по договору не передавались, у них не было таких денег. В дом все покупала и оплачивала истец, в том числе и после сделки. Сагадатов покупал оборудование для проведения водопровода в дом, частично стройматериалы. Все действия Д. обсуждались с истцом. Сагадатов никогда не претендовал ни на что, после заключения договора ничего не поменялось.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно разъяснений п. 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из указанных разъяснений следует, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.
В соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив, собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В силу требований ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Суд исходит из того, что допустимых, относимых и достаточных доказательств оплаты цены договора ответчиком не представлено, что, в настоящем случае, является основанием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, а именно: в связи с существенным нарушением договора другой стороной.
Поскольку денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости ответчиком в пользу истца выплачены не были, что является существенным нарушением условий договора, истец вправе требовать его расторжения.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела нашли подтверждение доводы о том, что воля ответчика не была направлена на получение спорного объекта недвижимости, а воля истца не была направлена на его отчуждение. В рассматриваемом случае имущество по договору купли-продажи не перешло в собственность Сагадатова Д.Р., поскольку осталось в ведении Козырь Е.Г., которая продолжала пользоваться домом и земельным участком и нести их бремя содержания.
При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы ответчика, его представителя, о том, что Сагадатов Д.Р. осуществлял содержание спорного жилого дома, сумма сделки в 350000 рублей оценена как эквивалент ранее понесенных ответчиком расходов, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
При рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что по смыслу положений ст. 309, 310, п. 2 ст. 450, ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, неоплата покупателем полной стоимости цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, что ответчик после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела денежные средства в полном объеме истцу не передал, что отсутствием оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Поскольку суд пришел к выводу о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, имеются основания для приведения сторон в первоначальное положение, а именно о прекращении права собственности Сагадатова Д.Р. на спорное недвижимое имущество и признании за Козырь Е.Г. права собственности.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-
РЕШИЛ:
Исковые требования Козырь Е.Г. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым № и земельного участка общей площадью 442 +/-7 кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Козырь Е.Г. и Сагадатовым Д.Р..
Прекратить право собственности Сагадатова Д.Р., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) на жилой дом общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым № и земельный участок общей площадью 442 +/-7 кв.м. с кадастровым номером 74:18:0805025:34, расположенных по адресу: <адрес>.
Признать за Козырь Еленой Геннадьевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 4014 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП № Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>) право собственности на жилой дом общей площадью 26,3 кв.м. с кадастровым № и земельный участок общей площадью 442 +/-7 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Саткинский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий К.В. Конохова
Мотивированное решение изготовлено 28.10.2026 года