РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 октября 2026 года г. Сатка
Саткинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего: Коноховой К.В., при секретаре: Бабиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Савельева И.А. к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа о признании незаконным начисление арендной платы, определении размера арендной платы, перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка, исковому заявлению Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа Челябинской области к Савельеву И.А. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Савельев И.А. обратился в суд с иском к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа о признании незаконным начисление арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, признании отсутствующим обязательства по внесению арендной платы; определении размера подлежащей оплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом последующего признания договора купли-продажи недействительным, необходимости судебного восстановления арендных правоотношений, правовой неопределенности статуса истца, фактических ограничений в реализации прав арендатора, снизив размер начислений за указанный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не менее чем на 50%; возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес> и Савельевым И.А. по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>. Годовой размер арендной платы составил 1 562 800 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка №, право собственности на земельный участок было зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ. Решением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным (ничтожным). Решение Саткинского городского суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. После вступления решения суда в законную силу Савельев И.А. обратился в Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа с заявлением о восстановлении в правах и обязанностях арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что признание договора купли-продажи недействительным влечет возвращение сторон в первоначальное положение. Однако в восстановлении арендных правоотношений истцу было отказано, при этом администрация фактически не признавала истца арендатором земельного участка до момента вынесения судом определения о разъяснении судебного акта, а именно решения Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с отказом администрации истец был вынужден обращаться с административным иском, обращаться в суд с заявлением о разъяснении решения суда, добиваться восстановления записи об аренде в ЕГРН. В дальнейшем определением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, судебный акт был разъяснен. Суд указал, что признание недействительным договора купли-продажи влечет применение последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи, то есть в положение «арендодатель – арендатор», а договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считается не прекратившимся и продолжает действовать на прежних условиях. На основании указанных судебных актов произведено начисление арендной платы за период после признания договора купли-продажи недействительным. При этом длительное время какие-либо начисления арендной платы истцу не предъявлялись, требования об оплате не направлялись, а сведения о наличии задолженности отсутствовали. В ДД.ММ.ГГГГ на Едином портале государственных и муниципальных услуг Савельеву И.А. стало известно о начислении задолженности по арендной плате около 3 400 000 рублей, без какой-либо детализации расчета арендной платы. Указанная задолженность была сформирована ретроспективно после признания договора купли-продажи недействительным, восстановления арендных правоотношений и внесения соответствующих сведений об аренде. С указанным начислением в полном объеме Савельев И.А. не согласен, поскольку значительная часть начисленной суммы относится к периоду, в течение которого истец был объективно лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению вследствие действия обеспечительных мер, отказа в совершении регистрационных действий, правовой неопределенности статуса арендатора и невозможности реализации права выкупа земельного участка. Определением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым №. В определении суда прямо указано, что обеспечительные меры подлежат немедленному исполнению. Следовательно, ограничения начали действовать непосредственно с момента вынесения определения суда – с ДД.ММ.ГГГГ. В период действия обеспечительных мер Савельев И.А. был лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению. На земельном участке Савельевым И.А. в ДД.ММ.ГГГГ был построен новый индивидуальный жилой дом, после чего истцом были предприняты действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Однако уведомлением Управления Росреестра государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав были приостановлены именно в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий. Таким образом, в период действия обеспечительных мер Савельев И.А. объективно не мог зарегистрировать объект недвижимости, оформить право собственности на жилой дом, реализовать право выкупа земельного участка, прекратить арендные правоотношения путем оформления права собственности, полноценно использовать земельный участок по его целевому назначению. При этом невозможность использования земельного участка возникла не по вине истца, а вследствие судебного запрета и наличия публично-правовых ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий. В спорный период Савельев И.А. фактически находился в состоянии правовой неопределенности, при котором право собственности было прекращено, арендные правоотношения администрацией не признавались, регистрационные действия были запрещены, возможность оформления жилого дома отсутствовала. При этом обеспечительные меры фактически действовали до момента снятия записи об обременении в ЕГРН, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку само по себе вынесение судебного акта об отмене обеспечительных мер не влечет автоматического прекращения ограничений без внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Указанные обстоятельства свидетельствуют об объективной невозможности полноценного использования земельного участка Савельевым И.А. в спорный период и являются основанием для перерасчета арендной платы. Определением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры были отменены, определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. При этом с ходатайством об отмене обеспечительных мер в суд обращался в том числе прокурор, что само по себе свидетельствует об отсутствии дальнейшей необходимости сохранения ограничений и невозможности полноценной реализации прав Савельева И.А. при их сохранении. Савельевым И.А. также предпринимались действия, направленные на отмену обеспечительных мер и восстановление возможности использования земельного участка, включая подготовку и подачу соответствующего ходатайства в суд. Фактическое снятие обременения произошло позднее, ориентировочно ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ. До момента фактического снятия записи об обременении в ЕГРН регистрационные действия оставались невозможными, запрет продолжал учитываться органом регистрации прав, отсутствовала возможность регистрации жилого дома, отсутствовала возможность реализации права выкупа земельного участка, земельный участок не мог полноценно использоваться по его целевому назначению. Указанные обстоятельства подтверждают объективную невозможность использования земельного участка Савельевым И.А. вплоть до ДД.ММ.ГГГГ и свидетельствуют о наличии оснований для исключения указанного периода из расчета арендной платы. Несмотря на признание договора купли-продажи недействительным и применение последствий недействительности следки, ответчик первоначально не признавал Савельева И.А. арендатором земельного участка и отказал в восстановлении арендных правоотношений. До вынесения определения суда о разъяснении судебного акта отсутствовала определенность о действии договора аренды, о наличии у Савельева И.А. статуса арендатора, о возможности реализации прав арендатора, о порядке восстановления записи об аренде в ЕГРН, о возможности дальнейшего оформления жилого дома и реализации права выкупа земельного участка. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Савельев И.А. фактически находился в состоянии правовой неопределенности, возникшей вследствие отсутствия надлежащего исполнения судебного акта и правовой позиции ответчика, не признававшего арендные правоотношения до дополнительного судебного разъяснения. Указанная правовая неопределенность непосредственно повлияла на невозможность реализации прав Савельева И.А., на невозможность государственной регистрации жилого дома, на невозможность реализации права выкупа земельного участка, на невозможность надлежащего исполнения обязательств, связанных с арендными правоотношениями. После государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок Савельев И.А. был зарегистрирован в ЕГРН в качестве собственника земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ и в течение ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ нес бремя содержания имущества, включая обязанность по уплате земельного налога, а также иные обязанности собственника. Савельев И.А. добросовестно полагал, что право собственности на земельный участок возникло на законных основаниях, осуществлял владение и нес соответствующие публично-правовые обязанности собственника. Впоследствии признание договора купли-продажи недействительным повлекло ретроспективное восстановление арендных правоотношений и начисление арендной платы за соответствующий период. Таким образом, Савельев И.А. фактически оказался в ситуации, при которой в период нахождения в титуле собственника он исполнял обязанности собственника, включая уплату земельного налога, впоследствии был возвращен в положение арендатора, при этом в отношении него дополнительно произведено начисление арендной платы за тот же период. Фактически на Савельева И.А. было возложено двойное имущественное бремя как на собственника земельного налога и одновременно как на арендатора за тот же период. Само по себе нахождение Савельева И.А. в титуле собственника не устраняло объективную невозможность использования земельного участка после введения обеспечительных мер, поскольку регистрационные действия были запрещены, регистрация жилого дома была приостановлена, возможность реализации права выкупа отсутствовала, ограничения фактически сохранились до снятия записи об обременении в ЕГРН. После вступления решения в законную силу ответчик занял противоречивую правовую позицию. С одной стороны ответчик не признавал истца арендатором земельного участка, отказал в восстановлении арендных правоотношений, не предпринимал действий, направленных на восстановление записи об аренде в ЕГРН, фактически препятствовал реализации истцом прав арендатора, указывал на отсутствие оснований для восстановления арендных правоотношений до вынесения судом дополнительного разъяснения судебного акта. С другой стороны, после вынесения определения суда о разъяснении решения ответчик ретроспективно произвел начисление арендной платы за весь спорный период, включая периоды правовой неопределенности, действия обеспечительных мер, невозможности регистрации жилого дома, невозможности реализации права выкупа земельного участка. Таким образом, ответчик фактически одновременно отрицал наличие арендных правоотношений, препятствовал реализации прав арендатора, и при этом начислял истцу арендную плату как арендатору. Именно правовая позиция ответчика и непризнании истца арендатором вынудила Савельева И.А. обращаться в суд с заявлением о разъяснении судебного акта, обращаться с административным иском, нести дополнительные судебные расходы, длительное время находиться в состоянии правовой неопределенности. Указанные действия ответчика привели к существенному увеличению периода спорных начислений, поскольку до момента разъяснения судебного акта и фактического восстановления записи об аренде в ЕГРН, Савельев И.А. объективно не имел возможности полноценно реализовывать права арендатора. Из правовой природы арендных отношений следует, что арендная плата представляет собой встречное предоставление именно за возможность фактического владения и использования имущества по его целевому назначению. Следовательно, обязанность по внесению арендной платы непосредственно связана с наличием у арендатора реальной возможности пользоваться объектом аренды. Невозможность использования земельного участка была обусловлена действием обеспечительных мер, запретом регистрационных действий, приостановлением Росреестром государственной регистрации жилого дома, невозможностью реализации права выкупа земельного участка, правовой неопределенностью статуса Савельева И.А. как арендатора, фактическим отсутствием возможности реализовывать права арендатора. Невозможность использования земельного участка возникла не вследствие действий Савельева И.А., а в результате совокупности судебных ограничений, регистрационных препятствий и правовой позиции ответчика. Сохранение начислений арендной платы в полном объеме создает для истца несоразмерное имущественное бремя и нарушает баланс интересов сторон. Годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 562 800 рублей. Дневная ставка арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ составляет 4269,95 рублей, в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ – 4281,64 рублей. Истец не оспаривает сам факт существования арендных правоотношений после применения последствий недействительности сделки, однако считает незаконным начисление арендной платы в полном объеме за период, в течение которого земельный участок не мог использоваться по назначению вследствие действия обеспечительных мер и иных ограничений. Таким образом, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит исключению из расчета арендной платы как период объективной невозможности использования земельного участка, либо существенному уменьшению, поскольку в этот период действовали обеспечительные меры и фактическая возможность использования земельного участка по назначению отсутствовала. В период действия обеспечительных мер Савельев И.А. был лишен возможности зарегистрировать построенный жилой дом. При этом фактическая возможность использования земельного участка была восстановлена лишь после снятия записи об ограничении в ЕГРН в ДД.ММ.ГГГГ. В случае начисления пеней и штрафных санкций на спорную сумму задолженности, такие начисления подлежат признанию необоснованными как произведенные в период правовой неопределенности, возникшей в том числе вследствие действий самого ответчика. Савельев И.А. обращался к ответчику в досудебном порядке, однако ответчиком отказано в удовлетворении заявленных требований.
Управление земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> обратилось с иском в суд с иском (с учетом уточнения) к Савельеву И.А. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16056,17 рублей, неустойки (пени) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 272868,37 рублей.
В обоснование требований указано, что между администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района и Савельевым И.А. был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора у Савельева И.А. возникли обязательства по своевременному внесению платежей за арендуемый земельный участок с кадастровым № на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 2000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. Срок аренды участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ №, размер годовой арендной платы, сформированный по результатам аукциона, составляет 1 562 800 рублей. Согласно п. 3.3 договора аренды, арендная плата вносится равными частями относительно размера годовой арендной платы, в порядке предоплаты ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления по реквизитам. Ответчику было отправлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о внесении задолженности по арендной плате за землю и пени за просрочку оплаты. Требование Савельевым И.А. получено, оставлено без удовлетворения. Таким образом, Савельев И.А. не исполнил свои обязательства в части своевременного внесения оплаты за пользование земельным участком по договору аренды.
Определением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по исковому заявлению Савельева И.А. к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа о признании незаконным начисление арендной платы, определении арендной платы, перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка объединено с гражданским делом № по иску Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> к Савельеву Ивану Анатольевичу о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки. Присвоен делу основной номер №.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Саткинского муниципального округа <адрес>.
Савельев И.А. в судебном заседании свои исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> просил отказать.
Представитель Савельева И.А. – Вахитова Н.А. о слушании дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> Пшеничникова Е.С. в судебном заседании требования Управления поддержала, с исковыми требованиями Савельева И.А. не согласна.
Администрация Саткинского муниципального округа <адрес> о слушании дела извещена надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, представил письменное мнение, в котором указывает, что поддерживает и просит удовлетворить исковые требования Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> в полном объеме.
В силу ст.167 ГПК РФ, суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Межевое городское поселение» Саткинского муниципального района <адрес> (далее-Арендодатель) и Савельевым И.А. (далее-Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. На земельном участке объекты недвижимости отсутствуют. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Протокола о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, размер годовой арендной платы, сформированной по результатам аукциона, составляет 1 562 800 рублей (л.д. 86-91 том 1).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН.
Актом приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду указанный земельный участок.
Пунктами 3.1-3.6 договора аренды предусмотрено, что согласно Протокола о результатах аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, размер годовой арендной платы, сформированной по результатам аукциона, составляет 1 562 800 рублей. Размер арендной платы может изменяться по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Порядок внесения арендной платы определен следующим образом: цена за право на заключение договора аренды (размер годовой арендной платы за использование земельного участка), предложенная победителем аукциона, перечисляется за первый год единовременным платежом в течение 5 рабочих дней после проведения аукциона и подписания протокола об итогах аукциона. В дальнейшем арендная плата вносится арендатором равными частями относительно размера годовой арендной платы, в порядке предоплаты ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца. Назначение платежа – арендная плата за землю. Обязанность Арендатора по внесению арендных платежей считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный Арендодателем. На момент заключения договора, перечисленный Арендатором задаток в размере 4500 рублей засчитывается в сумму арендной платы по договору за первый год действия договора.
Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, Савельевым И.А. оплачена аренда земельного участка в размере 1 550 800 рублей (л.д. 102-оборот том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Межевого городского поселения <адрес> (далее-Продавец) и Савельевым И.А. (далее-Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома усадебного и коттеджного типа с приусадебными участками», общей площадью 2000 кв.м.. Цена участка 45 504 рубля.
Решением Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено: «Исковые требования Саткинского городского прокурора удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, по адресу: <адрес>, заключенный между Савельевым И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес>.
Обязать администрацию Саткинского муниципального округа <адрес> (ИНН 7453362259) возвратить Савельеву И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) денежные средства из муниципального бюджета, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 45504 рубля.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, по адресу: <адрес>, заключенный между Савельевым И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и администрацией Межевого городского поселения Саткинского муниципального района <адрес>.
Обязать администрацию Саткинского муниципального округа <адрес> (ИНН 7453362259) возвратить Савельеву И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) денежные средства из муниципального бюджета, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 45504 рубля.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15000 рублей.» (л.д. 61-74 том 1).
Определением судьи Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Савельева И.А. решение Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Саткинского городского прокурора, действующего в интересах Российской Федерации к администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, Савельеву И.А. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о праве собственности, разъяснено, указано, что признание недействительным договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ влечет применение последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в положение, существовавшее до ее заключения, то есть в положение «арендодатель – арендатор», договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам торгов считается не прекратившимся, продолжает действовать на прежних условиях с восстановлением Савельева И.А. в правах и обязанностях арендатора, а решение Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ также является основанием для восстановления в ЕГРН записи об аренде в пользу Савельева И.А. (л.д. 75-76 том 1).
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ судьей Саткинского городского суда <адрес> наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.
Определением Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Саткинского городского прокурора отменены обеспечительные меры, наложенные определением Саткинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении следующих объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>;
- земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 77-78 том 1).
Таким образом, после признания недействительным договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым №, по адресу: <адрес>, стороны возвращены в первоначальное положение «арендодатель – арендатор».
На основании чего у Савельева И.А. образовалась задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 606 172 рублей, что подтверждается расчетом (л.д. 243 том 1).
Судом установлено, что право собственности Савельева И.А. на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 113-119 том 1).
Право собственности Савельева И.А. на земельный участок с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120-134 том 1).
Таким образом, период образования задолженности по арендной плате составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Савельева И.А. на спорный земельный участок.
Учитывая, что размер годовой арендной платы составляет 1 562 800 рублей, соответственно за месяц размер арендной платы составляет 130 233,33 рублей (1 562 800/12).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Савельевым И.А. в счет оплаты аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ оплачено 1 789 727,12 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 180 том 1).
Данные денежные средства в размере 1 789 727,12 рублей зачтены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (частично в сумме 45471,86 рублей).
ДД.ММ.ГГГГ Савельевым И.А. в счет оплаты аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ оплачено 1 590 116,09 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные денежные средства в размере 1 590 116,09 рублей зачтены в период с ДД.ММ.ГГГГ (частично в сумме 84761,47 рублей) по ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из расчета Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес>, за ДД.ММ.ГГГГ у Савельева И.А. имеется задолженность по арендной плате в сумме 16056,17 рублей (88844,12-72787,95).
Представленные расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным.
При таких обстоятельствах, с Савельева И.А. в пользу Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 16056,17 рублей.
Требования Савельева И.А. о признании незаконным начисление арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, признании отсутствующим обязательства по внесению арендной платы; определении размера подлежащей оплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, снизив размер начислений за указанный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не менее чем на 50%; возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым №, суд находит не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Так, Савельев И.А. указывает, что не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению вследствие действия обеспечительных мер, отказа в совершении регистрационных действий, правовой неопределенности статуса арендатора и невозможности реализации права выкупа земельного участка.
Действительно, определением судьи Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ были приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Однако, как следует из материалов дела, Савельев И.А. на указанном земельном участке продолжал строительство жилого дома, на который в последующем ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности.
Как пояснял Савельев И.А. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении гражданского дела №, с ДД.ММ.ГГГГ он строит другой дом.
Как следует из Уведомления Саткинского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ приостановлены осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с поступлением в орган регистрации прав судебного акта о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (л.д. 24 том 1). То есть Савельевым И.А. были предприняты меры о кадастровом учете и регистрации прав собственности на объект недвижимости – жилой дом в период рассмотрения апелляционной жалобы и до вступления решения суда по гражданскому делу № в законную силу.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Саткинский муниципальный округ, р.<адрес>, кадастровые работы кадастровым инженером ФИО завершены ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Савельева И.А. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. То есть ранее указанной даты оформить право собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Савельев И.А. не имел возможности в силу положений норм законодательства, а не по основаниям, указанным Савельевым И.А. в исковом заявлении.
Наличие запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка не препятствовало Савельеву И.А. продолжать строительство жилого дома и использовать земельный участок по целевому назначению.
В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренной в виде пени равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату оплаты, за каждый календарный день просрочки (п. 5.3).
Истцом представлен расчет неустойки (пени) по договору аренды земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 272868,37 рублей (л.д. 241-242 том 1).
Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, о чем прямо указывается в ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п.70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 21 декабря 2000 года №263-0, согласно которым предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу об его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела. В пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2013 года отмечено, что решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.
Исходя из принципа компенсационного характера любых мер ответственности, отсутствия доказательств, подтверждающих факт наступления для истца каких-либо тяжелых негативных последствий, компенсируя истцу имущественное благо, нарушенное в результате неисполнения должником договорных обязательств и с учетом интересов ответчика, с тем, чтобы решение суда было реально исполнено, не допуская неосновательного обогащения истца, суд приходит к выводу о том, что установленный в договоре аренды размер неустойки за нарушение обязательств, предъявленной ко взысканию является высоким, суд считает возможным снизить подлежащую уплате сумму неустойки до 50000 рублей. В остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с Савельева И.А. в пользу Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа Челябинской области подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 16056,17 рублей, неустойка (пени) в размере 50000 рублей, в удовлетворении остальной части надлежит отказать.
В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с чем, с Савельева И.А. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> к Савельеву И.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в пользу Управления земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа <адрес> (ИНН 7417000366) задолженность по арендной плате в размере 16056,17 рублей, неустойку (пени) в размере 50000 рублей, в удовлетворении остальной части требований - отказать.
Взыскать с Савельева И.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.
В удовлетворении исковых требований Савельева И.А. к Управлению земельными и имущественными отношениями администрации Саткинского муниципального округа о признании незаконным начисление арендной платы, признании отсутствующим обязательства по внесению арендной платы, определении размера подлежащей оплате арендной платы, снизив размер начислений не менее чем на 50%, возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Саткинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий К.В. Конохова
Мотивированное решение изготовлено 23.10.2026 года