РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации гор. Качканар «07» сентября 2026 года
Качканарский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Яковлева В.Н., при секретаре судебного заседания Беспятых Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Наш дом» к Никоновой Людмиле Григорьевне о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ООО УЖК «Наш дом» обратилось в суд с иском к Никоновой Л.Г. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого многоквартирного дома.
В обоснование исковых требований указано, что между ООО УЖК «Наш дом» и собственниками жилого <адрес> по адресу: <адрес>, 9 микрорайон заключен договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с решением общего собрания собственников (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).
В договоре управления установлены перечень, периодичность и стоимость работ, услуг по содержанию общего имуществ в многоквартирном доме на 2024 г. Указанный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, стоимость таких работ и услуг, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления в силу ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Порядок изменения цены договора определен в п. 5.2 договора управления.
Индексация размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества на 2025 г. была проведена истцом в соответствии с п. 5.2 договора, в размере 4%. Информация об изменении размера платы была своевременного доведена до всех собственников путем размещения её на информационных досках согласно условиям договора. В 2026 г. индексация осуществлена на 8,84% с учетом величины индекса роста потребительских цен, определенного министерством экономического развития РФ для организаций ЖКХ.
Ответчик Никонова Л.Г., являющаяся собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, 9 микрорайон <адрес>, не согласившись с указанным решением управляющей компании, инициировала общее собрание собственников помещений МКД по установлению размера платы на 2026 г. без учета предложения ООО УЖК «Наш дом», которым был принято решение со следующей формулировкой: «утвердить перечень, объемы, периодичность, стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2026 год в размере 479 578 руб. 21 коп., тариф 11 руб. 84 коп. за 1 кв.м с учетом НДС и предложений ООО УЖК «Наш дом». Стоимость работ по текущему ремонту установит совет дома дополнительно (вопрос 4 повестки общего собрания собственников).
Указанное решение общего собрания собственников от 20.01.2026 г. управляющая компания просит признать незаконным, его отменить, в результате нарушения порядка его проведения, а также и принятия необоснованных объемов работ и услуг по содержанию общего имущества и их стоимости.
Так, ответчик, инициируя общее собрание собственников помещений в МКД, введя участников собрания в заблуждение, относительно того, что перечень и стоимость работ согласована с управляющей компанией, необоснованно исключила из перечня некоторые виды работ, такие как: работы по осмотру территории вокруг здания и фундамента, кровель, стен, фасадов, перекрытий, внутренней отделки стен; работы по замеру сопротивления изоляции проводов; уборка газонов сильной засоренности от листьев, сучьев, мусора после стаивания снега; производственный контроль качества водоснабжения (таблица без номера – л.д. 6-7).
Кроме того, инициатор собрания необоснованно изменил периодичность ряда работ (таблица 1 л.д. 5), что также не было согласованно с управляющей компанией.
Утвержденная собственниками стоимость работ по содержанию общего имущества в размере 479 578 руб. 21 коп. (тариф 11 руб. 84 коп. за кв.м) является произвольной, экономически необоснованной, не обеспечивает надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и выполнение минимального перечня необходимых работ и услуг, и не может быть реализована без ущерба для общего имущества МКД. При этом разница с размером платы, рассчитанной управляющей компанией (712 661 руб. 02 коп.) составляет 233 082 руб. 81 коп.
Также вопреки положениям ч. 7 ст. 156, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ решением общего собрания совет дома был необоснованно наделен полномочиями по установлению размера платы за текущий ремонт общего имущества, что является незаконным, ввиду того, что не относится к его компетенции.
При проведении общего собрания собственником имущества МКД, инициатор допустил существенный нарушения данной процедуры.
Так, вопреки положениям ч. 3 ст. 45 и ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ ответчик изначально инициировала проведение общего собрания в заочной форме, что, однако возможно только в случае, если при проведении собрания в очной форме не был набран кворум. А в силу ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ заочная форма общего собрания собственников без проведения очной формы возможна только для собраний, проводящихся посредством системы ГИС ЖКХ.
Сообщение о проведении собрания от 20.01.2026 г. загружено в ГИС ЖКХ только 20.01.2026 г., то есть после окончания приема бюллетеней, указаны иные сроки проведения собрания. Повестка собрания не соответствует той, что 28.12.2025 г. размещена в местах общего пользования.
Указанные нарушения, допущенные при проведении общего собрания собственников многоквартирного дома, истец полагает существенными, не соответствующими договору управления МКД, нарушающими права управляющей компании, не позволяющие ей надлежащее исполнение обязательств перед собственниками.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО УЖК «Наш дом» просила о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 9 микрорайон <адрес>, которое было оформлено протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.
В уточнениях к исковому заявлению ООО УЖК «Наш дом» просила признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> на 9 микрорайоне в <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части вопроса № 4 повестки дня: «Утвердить перечень, объемы, периодичность, стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2026 г. в размере 479 578 руб. 21 коп., тариф 11,84 руб. за 1 кв.м с учетом НДС и предложений ООО УЖК «Наш дом». Стоимость работ по текущему ремонту устанавливает совет дома дополнительно» (л.д. 118).
В судебном заседании представитель истца по доверенности Яхонтова И.П. доводы искового заявления с уточнениями поддержала полностью. Указала на то, что с учетом того тарифа, который был установлен общим собранием и стоимостью работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, невозможно обеспечить управление данным домом в соответствии с договором управления от 27.12.2023 г., поскольку заложенных средств не хватает на исполнение обязательств заказчика по договорам с подрядными организациями. Стоимость работ, определенная общим собранием экономически не обоснована, она ниже, чем стоимость работ за предыдущий год, она не учитывает экономическую ситуацию в стране. Ответчик ввела в заблуждение собственников помещений МКД, указав, что тариф, стоимость и объемы работ, согласованы с управляющей компанией. Считает, что перечень и объем работы был изменен ответчиком исключительно ввиду того, что она не согласилась с тарифом на 2026 г., который был определен в соответствии договором управления.
В дальнейшем представитель истца направила письменные пояснения к отзыву на пояснения ответчика Никоновой Л.Г., где указала, что ответчиком необоснованно исключены из перечня работ и услуг по содержанию имущества многоквартирного дома ряд работ, вопреки п. 13 Минимального перечня работ, изменена периодичность работ, а также и необоснованно занижена стоимость работ по крупным статьям расходов, таких как устранение аварий на внутридомовых сетях, контроль показаний ОДПУ, работы по управлению МКД. Экономический расчет данных изменений не представлен, в том числе и экономической обоснованности снижения стоимости услуг по сравнению со стоимостью, рассчитанной управляющей организацией. Тариф, принятый указанным оспариваемым решением общего собрания собственников снижен более чем на 32,69% по сравнению с тем, который установлен и подлежит применению на основании договора управления с учетом индексации. Он значительно меньше, чем тариф, установленный органом местного самоуправления для МКД, не выбравших способ управления.
В судебном заседании ответчик Никонова Л.Г. с исковыми требованиями ООО УЖК «Наш дом» не согласилась полностью. Полагала, что управляющая компания является ненадлежащим истцом по делу. Процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20.01.2026 г. не нарушена. При проведении общего собрания был принят в расчет тот же тариф, что и предложен управляющей компанией. Вопреки доводам истца ею направлялось предложение управляющей компании по согласованию стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества МКД. В то время как обязанность по экономическому обоснованию лежит на управляющей компании. Полагает, что по ряду позиций требовалось увеличение количества и объема работ, при определении которого она руководствовалась принципом разумности. Полагает, что совет дома вправе определять стоимость работ по текущему ремонту. Представила письменные пояснения относительно установленного общим собранием тарифа (л.д. 164-168).
Заслушав вышеуказанных лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 3 ч. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе: управление управляющей организацией.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В силу пункта 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников.
В силу п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ
Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
В судебном заседании установлено, что истец Никонова Л.Г. является собственником жилого помещения № в <адрес> на 9 микрорайоне в <адрес>.
Управляющей компанией данного жилого дома является ООО УЖК «Наш дом» согласно договору управления от 27.12.2023 г. (л.д. 15-20), который был принят на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от 27.12.2023 г. (л.д. 15-20).
Согласно п. 5.2 договора управления стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества ежегодно подлежит индексации с учетом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ и не требует утверждения на общем собрании собственников. Информация об изменении размера платы за содержание и ремонт доводиться до собственников путем размещения в местах общего пользования (информационные доски).
В случае изменения Перечня и периодичности работ, стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества Многоквартирного дома утверждается на общем собрании собственников с учетом предложения Управляющей организации (л.д. 15-24).
Указанный пункт договора управления являлся предметом обжалования в рамках гражданского дела № 2-189/2026 по иску Никоновой Л.Г. к ООО УЖК «Наш дом» о признании недействительным условия договора управления многоквартирным домом и компенсации морального вреда, который был оставлен без удовлетворения.
Перечень, объем и стоимость работ, услуг по содержанию имущества <адрес> на 9 микрорайоне определена тем же договором (Приложение № 1 к договору).
20.01.2026 г. по инициативе ответчика было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, по результатам которого был составлен протокол № от 20.01.2026 г., где помимо прочего был утвержден перечень, объем, периодичность, стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2026 г. в размере 479 578 руб. 21 коп., тариф 11,84 руб. за 1 кв.м, с учетом НДС и предложений ООО УЖК «Наш дом». Стоимость работ по текущему ремонту должен установить совет дома дополнительно (вопрос 4 повестки).
Кроме того был изменен объем и количество работы таблица 1 (л.д. 6) и их стоимость (л.д. 6-7).
С указанным п. 4 повестки выражает несогласие управляющая компания, ссылаясь как на процедурные нарушения при проведении общего собрания, так и на отсутствие какого-либо экономического обоснования, принятых общим собранием стоимости работ, их объема и тарифа.
Из указанного протокола следует, что собрание проведено в заочной форме, приняли участие собственники помещений, площадь которых составила 1 875,7 кв. м, что соответствует 55,55% от общей площади жилых и нежилых помещений. Инициатором общего собрания являлась ответчик Никонова Л.Г., собственник жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 9 микрорайон <адрес>.
Доказательств того, что объем, периодичность, стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, согласована с Управляющей компанией, ответчиком не предоставлена.
Предложение от 10.12.2025 г. (л.д. 163), на которое ссылается ответчик, такового согласования не содержит, более того, он составлен на иную сумму – 521 435 руб. 77 коп., а тариф определен как 12,87 руб. за кв.м.
Не предоставлено ответчиком и каких-либо доказательств, свидетельствующих о необходимости пересмотра объема и периодичности указанных работ на сумму 479 578 руб. 21 коп., его целесообразности и обоснованности, по отношению с тем перечнем, который установлен в Приложении № 1 к договору управления (акты осмотра общего имущества, смета, надлежащее обоснование с учетом состояния дома).
Предоставленные ответчиком письменные пояснения (л.д. 164-168), по мнению суда к таковым доказательствам не относятся.
Принятый на указанном общем собрании тариф 11,84 руб. за 1 кв.м, какими-либо доказательствами и расчетами, подтверждающих его обоснованность, не доказан, он значительно меньше тарифа, установленного на 2025 г., а также и тарифа, установленного постановлением Администрации Качканарского городского округа для домов, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (28,72 руб./кв. м в 2026 г. – постановление администрации Качканарского муниципального округа № 1170 от 25.12.2025 г.).
Более того, указанная стоимость работ и услуг определена в нарушение п. 5.2 договора управления, согласно которому она определяется с учетом индексации в зависимости от величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ.
Указанный п. 5.2 договора управления является действующим, он не изменялся, и подлежит применению в том числе и к стоимости соответствующих услуг на 2026 г.
При этом, суд учитывает, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 11 (1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, - Постановление № 491 от 13.08.2006 г.).
В п. 35 Правил содержания общего имущества установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ. Определяя размер платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, орган местного самоуправления исходит из соразмерности размера такой платы.
Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Существенное отличие размера платы, установленного оспариваемым решением общего собрания от размера платы, определенного органом местного самоуправления, подтверждает невозможность содержания и ремонта общего имущества дома в соответствии с установленными требованиями при внесении платы по тарифу, утвержденному собственниками, и как следствие, невозможность надлежащего оказание услуг по содержанию общего имущества дома согласно минимального Перечня работ и услуг.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2026 г. в размере 479 578 руб. 21 коп., а тариф 11 руб. 84 коп. за 1 кв.м с учетом НДС, принято на общем собрании собственников помещений в МКД от 20.01.2026 г. необоснованно, произвольно, без учета объема, количества и стоимости работ, необходимых для содержания общего имущества в жилом <адрес> в 2026 г.
Кроме того, согласно п. 4 указанного общего собрания Совет дома наделен полномочиями по установке стоимости работ по текущему ремонту общего имущества МКД.
При разрешении исковых требований в это части суд приходит к следующему.
Так, в силу ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Полномочия Совета многоквартирного дома определены в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, где указанный орган наделен различными полномочиями, в том числе связанными с проведением текущего ремонта, но право устанавливать размер платы за текущий ремонт для собственников отсутствует.
Указанным правом в силу ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ наделено общее собрание собственников.
Соответственно, наделение таким правом совета домом, законными и обоснованным не является.
Исковые требования ООО УЖК «Наш дом» в этой части также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме от 20.01.2026 г. проведено в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ.
Как следует из положений ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме требуется кворум - если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, заочное голосование собственников помещений МКД возможно в том случает, если при проведении собрания в очной форме при голосовании не был набран кворум, либо посредством системы ГИС ЖКХ в силу ст. 47.1 ЖК РФ).
Вместе с тем, как следует из материалов дела, вопреки указанным положениям ЖК РФ, ответчиком, изначально было инициировано проведение общего собрания в заочной форме, соответствующие объявления размещены в местах общего пользования со следующей формулировкой: «решение по вопросам, поставленным на голосование собственников в соответствии с повесткой дня общего собрания осуществляется путем заполнения бланка для голосования в течение 10 дней: начало приема бюллетеней с 10 января 2026 г. 10.00 ч. 10 января 2026 г., окончание сбора бюллетеней 19 января 2026 г. 19.00 ч. Дата подсчета голосов по результатам собрания 20 января 2026 г.». Форма проведения собрания - заочная (л.д. 27).
В системе ГИС ЖКХ же указано: «решение по вопросам, поставленным на голосование в соответствии с повесткой для общего собрания, осуществляется путем заполнения бланка для голосования в течение 5 дней: начало приема бюллетеней с 30 января 2026 г. с 10.00 час., окончание сбора бюллетеней 03 февраля 2026 г. 19.00 часов. Дата подсчета голосов по результатам собрания 04.02.2026 г.» (л.д. 51-55).
Кроме того, сообщение о поведении общего собрания загружено в ГИС ЖКХ 20.01.2026 г., то есть по окончании срока приема бюллетеней, в день, когда уже состоялось общее собрание, что следует из протокола № 1 (л.д. 29). Что свидетельствует о нарушении процедуры проведения общего собрания в заочной форме.
Вышеуказанные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют об обоснованности требований ООО УЖК «Наш дом» (с учетом уточнений иска) о признании недействительным решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 9 микрорайон <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, исковое заявление ООО УЖК «Наш дом» подлежит удовлетворению.
С учетом того, что по делу состоялось решение суда в пользу истца, который понес судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 20 000 руб., уплата которых подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ они подлежат возмещению за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «Наш дом» удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 9 микрорайон <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а и именно в части вопроса № 4 повестки дня: «Об утверждении перечня, объемов, периодичности, стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме на 2026 г. в размере 479 578 руб. 21 коп., тариф 11,84 руб. за 1 кв.м, с учетом НДС. Стоимость работ по текущему ремонту устанавливает совет дома дополнительно».
Взыскать с Никоновой Людмилы Григорьевны <данные изъяты>.) в пользу ООО Управляющая жилищная компания «Наш дом» в счет расходов по государственной пошлине 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Качканарский городской суд Свердловской области.
Судья В.Н. Яковлев