РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 июля 2026 года г. Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой Н.А., при секретаре Степашиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Г9» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Представитель ООО «Г9» обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 2 638,9 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на <дата>.
В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч. 1 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии или в суде.
Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.
В подтверждение требований представлен отчет об оценке №... от <дата>, выполненный ООО <...>
Уточнив административные исковые требования, истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 2 638,9 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на <дата>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.
Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» Тириакиди Я.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.
Представитель административного истца Шевченко О.Н., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца ООО «Г9» и представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).
Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Судом установлено, что административный истец ООО «Г9» является собственником 9/20, 11/20 долей в праве общей долевой собственности нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 2 638,9 кв. м., помещение <адрес>, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (л.д. 6-7 том 1).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... установлена в размере <...> рублей 90 копеек по состоянию на <дата>.
В соответствии с отчетом №... от <дата>, подготовленным ООО <...>», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 2 638,9 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, определена в размере <...> рублей по состоянию на <дата>.
В ходе рассмотрения настоящего дела, определением Санкт-Петербургского городского суда от 31 марта 2026 года по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке №... от <дата>, подготовленный ООО <...>», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 2 638,9 кв. м., по состоянию и в ценах на <дата>? Проведение экспертизы поручить эксперту ООО <...> Григорьеву А. В. (л.д. 241-246 том 1).
Экспертом ООО <...>» Григорьевым А.В. представлено заключение эксперта №... от <дата>, согласно которому отчет об оценке №... от <дата>, подготовленный ООО <...>», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, при составлении отчетов допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью общей площадью 2 638,9 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на <дата> определена в размере <...> (л.д. 3-58 том 2).
В судебном заседании 26 мая 2026 года по заявленному ранее письменному ходатайству (от 18 мая 2026 года) представителя административного истца был опрошен эксперт Григорьев А.В., согласно пояснениям, данным в ходе опроса, а также письменным ответам на возражения административного истца, экспертное заключение составлено в соответствии с п. 10 ФСО III; заявления о нарушении экспертом законодательства в области оценки и судебной экспертизы ошибочны и не соответствуют действительности.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого помещения, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным и доходным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на дату предложения, скидки на торг, площадь объекта недвижимости.
Суд не находит обоснованными доводы представителя административного истца, полагавшего, что при проведении экспертизы экспертом были допущены ошибки, которые существенным образом повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №..., а именно, по мнению представителя административного истца, для объектов-аналогов №..., №..., №... в заключении эксперта на приложенных скриншотах объявлений отсутствует год публикации, указаны лишь число и месяц, при этом объекту-аналогу 2 приложен скриншот из архива оценщика, содержащий полную дату публикации; эксперт утверждает, что «данные актуальны на дату оценки», однако не раскрывает, почему информация об одном аналоге представлена в полном формате, а большая часть – в усеченном, следовательно, данное несоответствие не позволяет проверить, действительно ли аналоги №..., №..., №... существовали на рынке на дату оценки, а не на момент проведения экспертизы; экспертом был использован «высокий рынок» (верхний ценовой сегмент), что привело к существенному завышению итоговой рыночной стоимости.
Вопреки доводам административного истца экспертом в заключении приводится исчерпывающий перечень источников информации и данных, используемых при проведении экспертизы, не противоречащий положениям федерального законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность. При этом с учетом письменных пояснений эксперта суд полагает, что экспертом обеспечена дополнительная возможность поверки достоверности используемой информации. Допустимость использования объектов-аналогов в экспертном заключении мотивирована, не имеется оснований не согласиться с обоснованностью вывода эксперта о возможности использования указанных объектов в качестве аналогов.
Таким образом, заключение эксперта №... от <дата> соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, учитывая письменные и устные пояснения опрошенного в судебном заседании эксперта, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей <...> рублей.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует считать дату обращения административного истца с настоящим иском в суд, то есть <дата>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 2 638,9 кв. м., по состоянию на <дата>, равной его рыночной стоимости в размере <...>) рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Г9» в суд с административным исковым заявлением считать <дата>.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья подпись Смирнова Н.А.
Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2026 года.
Копия верна:
Судья Н.А. Смирнова