РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2026 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой Н.А., при секретаре Степашиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительный торговый дом «Петрович» к Санкт-Петербургскому государственному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» о признании незаконным решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании повторно рассмотреть заявление,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Строительный торговый дом «Петрович» (далее – административный истец, Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее – административный ответчик, Учреждение) от <дата> №... об отказе в перерасчете кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес> обязании повторно рассмотреть заявление ООО «Строительный торговый дом «Петрович» за вх. №... от <дата> об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
В обоснование административного искового заявления Общество указало, что владеет на праве частной собственности объектом недвижимости: вид: здание, наименование: складской комплекс со встроенными административно-бытовыми и торговыми помещениями, адрес: Российская Федерация, Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №..., площадь 15 457,70 кв.м.; кадастровая стоимость <...> руб. Полагая, что при определении кадастровой стоимости здания в размере <...> руб. по состоянию на <дата> Учреждением были допущены ошибки, Общество <дата> обратилось в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Заявление было принято Учреждением и зарегистрировано за вх. №... от <дата>.
<дата> в адрес заявителя поступило решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости от <дата> №.... Заявитель полагает, что кадастровая стоимость определена неверно, а административный ответчик незаконно отказал в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В заявлении Общество указало на то, что принадлежащее ему здание было отнесено к группе 0400 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения», функциональной подгруппе 0403_4 ошибочно, поскольку основной вид использования здания – складской.
В подтверждение к заявлению были приложены копии ведомости помещений и их площадей от <дата>, поэтажных планов здания от <дата>, справки по данным технической инвентаризации на <дата>.
Фактически Здание с кадастровым номером №... представляет собой складской комплекс со встроенными административно-бытовыми и торговыми помещениями. Данное здание не могло быть отнесено к функциональной подгруппе 0403_4 по следующим причинам: согласно Единому государственному реестру недвижимости здание имеет наименование «Складской комплекс со встроенными административно-бытовыми и торговыми помещениями»; основной вид использования здания – складской (здание используется, в первую очередь, для складирования товаров); под определение подгруппы 0403_4 попадает только часть здания площадью 3 693,6 кв.м, где расположен гипермаркет строительных материалов «Петрович»; основная площадь здания – распределительные склады (без доступа для посторонних лиц) с вспомогательными бытовыми помещениями; в здании можно выделить зоны складов и территорию торгового зала конкретно по помещениям.
В связи с этим Общество полагает, что здание должно было быть отнесено к подгруппе 0723_4 «Прочие складские объекты, кроме ангаров и площадью более 15 000 кв.м.» или к группе 1100 «Объекты с индивидуальным подбором УПСС».
По мнению Общества, ввиду неправильной группировки при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым №... затратным подходом с применением метода замещения Учреждение допустило нарушение положений пункта 46.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от <дата> № №..., который гласит, что затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Общество полагает, что эквивалентным объектом недвижимости могло служить лишь здание в виде складского комплекса со встроенными административными и бытовыми помещениями.
Представитель административного истца Пакконен И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы административного искового заявления поддержал, просил удовлетворить требования.
Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Териакиди Я.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения административных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, свою позицию суду не представил, ходатайство об отложения дела не заявлял, в связи с чем суд на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации счел возможным рассмотрение дела по существу в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 6 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
На основании части 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится в том числе определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости; предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 1 февраля 2017 года полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, применяемые с 1 марта 2022 года.
Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
При этом в силу части 13 указанной статьи ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчёта кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчёте кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом особенностей, установленных данной главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В 2023 году государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, включая указанное в административном исковом заявлении нежилое здание, по состоянию на <дата> проводилась Учреждением на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2019 № 113-п «О проведении государственной кадастровой оценки». Результаты оценки изложены в Отчете об определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, расположенных на территории Санкт-Петербурга, от <дата> № №... (далее – Отчет).
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществлялось на основании сведений, содержавшихся в перечнях объектов недвижимости, сформированных публично-правовой компанией «Роскадастр» и направленных в Учреждение для целей определения кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных статьями 11, 13, 15 и 16 Федерального закона № 237-ФЗ. В перечни включались сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), актуальные по состоянию на дату проведения оценки, на дату постановки объекта недвижимости на кадастровый учет или дату внесения изменений в сведения ЕГРН об объекте недвижимости.
Сведения о нежилом здании с кадастровым №... также поступали в Учреждение <дата> в составе перечня, сформированного в порядке части 7 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ для определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 названного закона по правилам и алгоритмам государственной кадастровой оценки 2023 года в соответствии с пунктом 72 Методических указаний, с датой возникновения основания для ее определения <дата>.
Согласно пункту 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя в том числе: первичную группировку объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Методическими указаниями, а также последующую группировку объектов недвижимости.
Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости (пункты 44, 55 Методических указаний).
В соответствии с пунктом 56.1 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места разделяются на основные группы (подгруппы).
Функциональные группы и подгруппы для целей определения кадастровой стоимости приведены в приложении № 2 к Методическим указаниям.
Как указано в Отчете, в функциональную подгруппу 0403_4 «Торгово-складские объекты, гипермаркеты» были включены объекты торговли с большой зоной погрузки/выгрузки и складами, которые невозможно выделить конкретно по помещениям, потому что это, как правило, огромные залы с большой высотой потолка (Лента, Окей, Метро, Леруа Мерлен, Петрович и т.п.), к которым, в том числе, относится магазин строительных материалов «Петрович» (страница 12, раздел 1.3 тома 3 Отчета).
Согласно сведениям переданных ППК «Роскадастр» перечней принадлежащий Обществу объект недвижимости представлял собой нежилое здание площадью 15 457.7 кв.м с наименованием «Складской комплекс со встроенными административно-бытовыми и торговыми помещениями».
Согласно результатам обследований, проведенных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (акты от <дата> №... и от <дата> №..., материалы фотофиксации к актам), здание используется под размещение торговых объектов (магазин строительных материалов «Петрович»).
Кроме того, в соответствии с информацией, размещенной в открытых источниках информации сети Интернет, в здании расположен гипермаркет «Петрович» (https://2gis.ru/spb/inside/№..., https://yandex.ru/maps/org/petrovich/1125147784/?indoorLevel=1&ll=30.165383%2C59.809835&z=17).
Помимо этого, на официальном сайте Общества (https://petrovich.ru/contacts/map-bases), в разделе «Адреса магазинов» само Общество характеризует здание как «Магазин Петрович Таллиннское».
Также СМИ «Деловой Петербург» (свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 65426 от 18.04.2016) 06.07.2017 сообщило о том, что в середине июля на <адрес> будет открыт новый «магазин с торговым залом 3,5 тыс. м2 и комплексом складов площадью более 16 тыс. м2». При этом названное СМИ привело комментарий генерального директора Общества: «Инвестиции в строительство новой торговой точки составили более <...> рублей, — рассказал генеральный директор СТД «Петрович» Евгений Мовчан. — Устаревшая база на <адрес> будет закрыта, а земельный участок в дальнейшем продан или сдан в аренду. Впервые строительный центр аналогичного формата, который мы называем «магазином будущего», открылся весной этого года на <адрес> в <адрес>. И по итогам продаж в мае-июне он уже практически догнал первые московские магазины сети, при этом средний чек в нем выше почти на 10%».
Одновременно «Деловой Петербург» разъяснил преимущества нового магазина: «…в зоне Cash and Carry покупатели могут взять прямо с полки малогабаритный товар, а в зоне Touch & Feel, оснащенной технологией бесконтактных покупок, можно выбрать образцы отделочных и общестроительных материалов, а также крупногабаритные товары. Образцы товаров снабжены NFC-меткой, которую можно сканировать с помощью планшета. Товар добавляется в заказ клиента и далее его можно оплатить на кассе, что облегчает процесс покупки тяжелых стройматериалов».
Таким образом, здание с кадастровым номером №... позиционируется в первую очередь как магазин, включающий торговый зал и комплекс складов, где потребители могут получить мелкие покупки непосредственно в торговом зале, а крупногабаритные товары будут выданы им со склада, обслуживающего данный магазин.
Кроме того, правильность группировки здания подтверждается и доказательствами, представленными Обществом, а именно ведомостью помещений и справкой по данным технической инвентаризации, согласно которым высота потолков нежилого здания варьируется от 2.66 до 8.41 м – для частей помещения под торговую и административно-бытовую функции суммарной площадью 5 871.6 кв.м (37.4% от общей площади нежилого здания), до 13.92 м – для частей помещения под складскую функцию суммарной площадью 9 676.1 кв.м (62.6 % от общей площади нежилого здания). Данные характеристики соответствуют критериям отнесения объектов недвижимости к функциональной подгруппе 0403_4 «Торгово-складские объекты, гипермаркеты», которые описаны в Отчете.
В связи с изложенным, в соответствии с наименованием по перечню и фактическим использованием здание с кадастровым №..., согласно правилам группировки, изложенным в разделе 1.3 тома 3 Отчета, при определении кадастровой стоимости было отнесено к функциональной подгруппе 0403_4 «Торгово-складские объекты, гипермаркеты» оценочной группы «Здания_1» (страницы 9 - 16, раздел 1.3 тома 3 Отчета) обоснованно.
Суд отклоняет доводы Общества о том, что здание с кадастровым №... преимущественно эксплуатируется в качестве склада, поскольку они опровергаются приведенными выше документальными доказательствами, а Общество, в свою очередь, достоверных и относимых доказательств своей позиции не представило. Суд считает, что существенная разница в площади между торговой и складской частями здания (в пользу последней) значения не имеет, поскольку из описания группировки согласно Отчету не следует, что соотношение площадей торгового зала и склада является критерием в рамках функциональной подгруппы 0403_4. Что касается представленных Обществом инструкции по охране труда для работников, выполняющих погрузочно-разгрузочные и складские работы и фотоотчета с запечатленным складским помещением, то данные документы сами по себе не свидетельствуют о преимущественном использовании здания в качестве склада, поскольку наличие склада обеспечивает реализацию торговой функции здания.
Также суд отклоняет доводы Общества о том, что сведения из сети «Интернет», на которые ссылается Учреждение, не могут служить достоверными доказательствами, поскольку Учреждением были приведены как сами сведения, так и идентифицирующие признаки данных сведений (адреса в сети «Интернет», сведения о регистрации СМИ), в то время как Общество не заявило прямо о недостоверности конкретных сведений и не опровергло данные сведения соответствующими доказательствами.
Суд не соглашается с доводами Общества о том, что здание с кадастровым №... должно было быть отнесено к подгруппе 0723_4 «Прочие складские объекты, кроме ангаров и площадью более 15 000 кв.м.» или к группе 1100 «Объекты с индивидуальным подбором УПСС».
К подгруппе 0723_4 «Прочие складские объекты, кроме ангаров и площадью более 15 000 кв.м.» относятся здания исключительно складов, не имеющих в своем составе помещений, используемых для размещения гипермаркетов и административно-бытовой функции. Кроме того, площадь рассматриваемого здания составляет 15 457.7 кв.м, что превышает критерий по площади для указанной группы.
Функциональная группа 1100 «Объекты с индивидуальным подбором УПСС» предусмотрена для зданий, имеющих уникальные конструктивно-планировочные характеристики, требующие специального алгоритма определения стоимости строительства. В указанную группу относились объекты недвижимости, которые невозможно было отнести к другим функциональным группам, предусмотренным в рамках государственной кадастровой оценки 2023 года. Здание с кадастровым №... отвечало критериям отнесения к подгруппе 0403_3, то есть не обладало уникальными характеристиками, позволявшими отнести его в группу 1100.
Кроме того, суд отмечает противоречивость позиции Общества, настаивающего на отнесении здания к двум совершенно разным и взаимоисключающим группам (подгруппам), в связи с чем предложенные Обществом варианты группировки здания не опровергают правильность группировки, избранной Учреждением.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при определении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №... Учреждение правомерно отнесло данное здание к функциональной подгруппе 0403_4 и не допустило нарушений требований Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний, в том числе положений о группировке объектов недвижимости и пункта 46.2 Методических указаний, а следовательно, не допустило ошибок.
Из смысла части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, полностью или в части только в том случае, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Совокупности данных условий, дающих основания для удовлетворения административных исковых требований, не установлено.
Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение о пересчете принято Учреждением в соответствии с законом и предоставленными ему полномочиями, с соблюдением установленного порядка принятия (формы, сроков, оснований), ошибок при определении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №... Учреждением допущено не было, права административного истца не нарушены, следовательно, правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости и обязании повторно рассмотреть заявление не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строительный торговый дом «Петрович» к Санкт-Петербургскому государственному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» о признании незаконным решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, обязании повторно рассмотреть заявление - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья Н.А. Смирнова
Мотивированное решение составлено <дата>