РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 28 мая 2026 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г., при секретаре Ерофеевой А.М., с участием прокурора Барсуковой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Наставников» об оспаривании нормативного правового акта в части,
УСТАНОВИЛ:
Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее по тексту также - Комитет) 26 декабря 2025 года издан Приказ № 96-п, которым определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год (далее также – Перечень на 2026 год), размещенный на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 29.12.2025.
В пункт 3299 Перечня на 2026 год в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, включено здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес> (далее – Здание, Объект) (том 1, л.д.11-12).
Административный истец, как собственник Здания, обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований (том 2, л.д.23-24), просит признать недействующими со дня принятия пункт 3299 Перечня на 2026 год, ссылаясь на то, что указанный в них Объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, установленными статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – НК РФ) и статьей 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 «О налоге на имущество организаций».
Административный иск мотивирован тем, что общество с ограниченной ответственностью «Наставников» (далее по тексту также - ООО «Наставников», Общество, административный истец) является собственником Здания с кадастровым номером №..., которое имеет наименование – «Нежилое здание», расположено на земельном участке с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования – «Для промышленных объектов», в связи с чем, исходя из назначения земельного участка и специфики принадлежащего Обществу нежилого Здания административно-деловым или торговым центром оно не является, иным установленным статьей 378.2 НК РФ критериям отнесения здания к объектам недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, принадлежащий истцу Объект не соответствует; включение данного Объекта в оспариваемый Перечень увеличивает налоговую нагрузку административного истца, в связи с чем он обратился с настоящим иском в суд.
Представитель административного истца Антонюк М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении и отзыве на возражения административного ответчика (том 2, л.д.12-24), согласно которым Здание не могло быть включено в Перечень на 2026 год, дополнительно указав, что «Салон красоты», принадлежащий индивидуальному предпринимателю ФИО, располагался на 1 этаже здания на основании договора аренды от 01.05.2025 и дополнительного соглашения №1 от 09.07.2025 о расторжении договора аренды, в связи с чем не мог быть учтен при установлении фактического использования Объекта.
Представитель административного ответчика Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга Жбанков М.А., действующий на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (том 1 л.д.188 - 193), согласно которым 13 августа 2025 года Комитетом было проведено обследование Объекта, о чем составлен Акт №08-13-1854/2025. По результатам обследования Комитетом установлено, что помещения площадью 443,4 кв.м, соответствующей 20,4 % об площади Здания, используются для размещения офисов делового и административного назначения, торговых объектов и объектов бытового обслуживания. Данные обстоятельства, по мнению административного ответчика, свидетельствуют о наличии достаточного условия для включения Здания в Перечень на 2026 год.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, о том, что административный иск не подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему.
Статьями 72 и 76 Конституции Российской Федерации, пунктом 67 части 1 статьи 44 Федерального закона от 21.12.2021 № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации», к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения отнесено, в том числе, решение вопросов установления, изменения и отмены региональных налогов.
Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статьи 14, 372 НК РФ).
При этом субъекту Российской Федерации в силу пункта 3 статьи 12 и пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предоставлено право установления особенностей определения налоговой базы для отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.
Налог на имущество организаций, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, в Санкт-Петербурге установлен Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2003 №684-96 «О налоге на имущество организаций». Согласно пункту 2 статьи 1-1 названного Закона Санкт-Петербурга налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2025 году и последующие налоговые периоды определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), указанных в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, и нежилых помещений, указанных в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, при условии, что площадь указанных объектов составляет свыше 500 кв. м.
Согласно пункту 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, а также размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Осуществление указанных полномочий возложено на Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3.7 Положения о Комитете по контролю за имуществом, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207.
Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год утвержден приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 № 96-п, размещенным на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 29 декабря 2025 года.
Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом и опубликован в установленном порядке до начала соответствующего налогового периода.
На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Условия, при наличии одного из которых нежилые здания (строения, сооружения) признаются административно-деловыми или торговыми центрами, определены в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ соответственно:
расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
предназначено для использования в целях размещения перечисленных объектов, то есть если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение названных объектов или фактически используется не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в перечисленных целях.
В соответствии с пунктом 4.1 статьи 378.2 НК РФ в целях названной статьи отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В свою очередь, здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Из содержания приведенных норм налогового законодательства следует, что в Перечень подлежит включению здание (строение, сооружение), которое отвечает одному из критериев, установленных названными выше правовыми нормами.
Согласно выписке из ЕГРН Здание с кадастровым номером №... по адресу: <адрес>, имеет площадь 2 174,2 кв.м, назначение - нежилое, наименование - «Нежилое здание», состоит из 3 этажей, в том числе подземных (подвал), с 11 октября 2002 года находится в собственности ООО «Наставников» (том 1 л.д.13 - 23).
В Здание включены помещения с назначением «нежилое», данные о наименовании отсутствуют, с кадастровыми номерами №... - подвал, площадью 620,3 кв.м; №... – этаж №1, площадью 172,3 кв.м; №... – этаж №1, площадью 452,4 кв.м; №... – этаж №2, площадью 459,7 кв.м; №... – технический этаж, площадью 469,5 кв.м (том 1, л.д.217 - 231).
Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования «Для размещения промышленных объектов», находящегося в собственности Санкт-Петербурга, в аренде ООО «Наставников» (том 1 л.д.232 - 242).
Аналогичные сведения представлены ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу в ответе на запрос суда (том 1 л.д.148-149).
Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание не отвечает условиям статьи 378.2 НК РФ для целей налогообложения.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, как это установлено пунктом 9 статьи 378.2 НК РФ, определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, 5 названной нормы высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений установлен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.08.2014 № 737, в соответствии с которым вид фактического использования объектов определяется в соответствии с установленными в пунктах 3, 4, 4-1 и 5 статьи 378.2 НК РФ и статье 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26 ноября 2003 года № 684-96 «О налоге на имущество организаций» условиями признания нежилых зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений в качестве объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пункт 2).
При этом, определение вида фактического использования объектов осуществляется Комитетом ежегодно до 20 декабря года, предшествующего очередному налоговому периоду, в соответствии со списком объектов, предполагаемых к включению в определяемый на очередной налоговый период Перечень на основании результатов определения вида фактического использования в соответствии с Порядком (пункт 4), вид фактического использования объектов, указанных в списке, определяется Комитетом на основании результатов их обследований, проводимых сотрудниками Комитета в соответствии с утвержденным им порядком (пункт 6), информация о результатах определения вида фактического использования объекта, полученных по итогам обследования, проведенного в соответствии с пунктом 6 Порядка, размещается на официальном сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не позднее 10 октября года, предшествующего очередному налоговому периоду (пункт 7).
Как следует из Акта № 09-13-1854/2025 обследования здания (строения, сооружения) и помещения для определения вида фактического использования, проведенного 13 августа 2025 года, допуск на Объект сотрудникам Комитета был обеспечен. В результате проведенного обследования установлено использование Здания для размещения объекта торговли, бытового обслуживания, офисов площадью 443,4 кв.м, что составляет 20,4 % от общей площади Объекта, а также производства, студии танцев, медицинской лаборатории, школы профессионального образования водителей, детского центра развития речи, вспомогательных помещений, часть Объекта не используется, фотофиксация ограничена.
Приложением к данному Акту являются фотографии в количестве 20 штук, на которых изображен внешний вид Здания с разных сторон, на фасадах Здания имеются вывески «Детская академия речи», «Логопед», «Салон красоты Бабочка», «Электроэпиляция», «Все для ремонта колес», «Расходные материалы, инструменты и оборудование для шиномонтажа», зал парикмахерской, торговые стеллажи, офисные помещения.
Данные фотографии свидетельствуют о наличии помещений, использование которых соответствует целям, предусмотренным ст. 378.2 НК РФ.
Кроме этого, к Акту прилагаются копии поэтажных планов, в которых выделены указанные части Объекта общей площадью 443,4 кв.м.
Так, согласно представленным планам (том 1 л.д.36 - 39), в подвале Здания помещение площадью 18,7 кв.м используется для торговли шинами и покрышками, на 1 этаже Здания нескольких помещений общей площадью 86,2 кв.м передано салону красоты, на 2 этаже общей площадью 221,9 кв.м и на техническом этаже общей площадью 116,6 кв.м - офисные помещения. Итого, 443,4 кв.м (14,3 + 86,2 + 221,9 + 116,6), что соответствует 20,39 % от общей площади Здания.
Оценив представленный Акт, в совокупности с иными доказательствами, суд приходит к выводу, что он соответствует Порядку, отвечает требованиям статей 59 - 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предъявляемым к доказательствам, поскольку составлен уполномоченными на то должностными лицами, выводы Акта подтверждаются приложенной к нему фототаблицей; отраженные в Акте выводы ясны, конкретны, однозначны и непротиворечивы, согласуются с его содержанием, представлен обосновывающий расчет; содержание Акта административным истцом не опровергнуто. Оснований для признания Акта недостоверным доказательством суд не усматривает.
Согласно представленным в материалы дела административным истцом договорам аренды ООО «Наставников» в спорный период сдавало часть помещений в аренду (том 1 л.д.40-95).
В подвальном помещении:
ИП ФИО, под торгово-складские цели, по договору от 01.06.2025 во временное пользование нежилое торгово-складское помещение №3 общей площадью 33 кв.м – магазин продажи инструментов для автомобильных покрышек;
ООО «ПК НикА» под производство, по договору от 11.08.2025 во временное пользование производственное помещение 1-Н общей площадью 450 кв.м – производство оборудования.
На 1 этаже:
ООО «ДЛ Северо-Запад» для проведения лабораторных исследований (размещение медицинской лаборатории) и осуществления иной медицинской деятельности, по договору от 01.09.2025 во временное пользование помещения, расположенные на 1 этаже, общей площадью 167,1 кв.м;
ООО «Центр развития речи» под дополнительное образование детей и взрослых (логопедический центр), по договору от 01.06.2025 во временное пользование помещения, общей площадью 106,5 кв.м;
АНОПО «Ленинград» во временное пользование нежилые помещения по договору от 01.08.2025, под учебные классы подготовки и переподготовки водителей, общей площадью 184,6 кв.м – Школа профессионального образования водителей.
На 2 этаже:
ООО «Норд Вэст Фиш» во временное пользование по договору от 01.08.2025 нежилые помещения общей площадью 210 кв.м, из которых офисные помещения 136,5 кв.м, хозяйственно-бытовые помещения общей площадью 73,5 кв.м (кухня – 11,5 кв.м, столовая – 11,5 кв.м, кладовые – 8,2 и 13,2 кв.м, санитарные комнаты 6,2 кв.м, коридоры 22,9 кв.м);
ИП ФИО под школу спортивно-бальных танцев, по договору от 01.12.2024 во временное пользование помещения, общей площадью 205,4 кв.м.
На 3 этаже:
ИП ФИО под производство, по договору от 01.01.2025 во временное пользование помещения, общей площадью 47,2 кв.м;
ООО «Актадис» во временное пользование по договору от 01.07.2025 нежилое помещение площадью 54,3 кв.м под офис, складское помещение площадью 10,4 кв.м;
ООО «Гидродин» во временное пользование по договору от 01.06.2025 офисные помещения общей площадью 65,9 кв.м;
ИП ФИО во временное пользование под производство по договору от 01.10.2024 помещение под швейный цех площадью 41,6 кв.м, под экспериментальный цех – 36,3 кв.м, под закройный цех – 41,6 кв.м;
ИП ФИО во временное пользование по договору от 01.12.2024 нежилое офисное помещение площадью 19,3 кв.м;
ИП ФИО во временное пользование по договору от 01.08.2025 нежилое офисное помещение площадью 35,2 кв.м.
По сообщению ООО «Наставников» общая площадь, занимаемых арендаторами помещений, из площади Здания 2 174,2 кв.м составляет 1 708,4 кв.м, из них 382,5 кв.м переданы для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Помещения площадью 465,8 кв.м не были сданы арендаторам и используются ООО «Наставников» под уставные цели организации в виде управления собственным недвижимым имуществом.
Относительно Салона красоты «Бабочка» истцом в материалы дела представлен договор от 01.05.2025 нежилого помещения под парикмахерскую общей площадью 86,2 кв.м, заключенный с ИП ФИО (том 2, л.д.43-46)
При этом, согласно объяснениям представителя административного истца, площадь данного помещения при оценке фактического использования не должна быть учтена, поскольку исходя из дополнительного соглашения №1 от 09.07.2025 договор аренды расторгнут по соглашению сторон с 31 июля 2025 года (том 2, л.д.47).
Суд критически оценивает данное утверждение административного истца, поскольку на приложенных к акту фотографиях зафиксировано оборудование парикмахерской и вывеска (том 1, фото 11 и 12), в связи с чем Комитетом обосновано учтена площадь данного помещения при составлении расчета, приведенного в Акте. При этом сумма площади, указанной Обществом, и нежилых помещений, переданных под парикмахерскую, составляет 468,7 кв.м (382,5 + 86,2) и соответствует 21,5 % от площади Здания, что дополнительно указывает на достоверность, составленного Комитетом Акта.
Проектно-инвентаризационным бюро Северное Департамента кадастровой оценки СПб ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», в ответ на судебный запрос, представлена копия учетно-технической документации на здание по адресу: <адрес>, по состоянию на 1997 год, в виде экспликации помещений и их площадей, поэтажных планов здания, технического паспорта здания.
В техническом паспорте, составленном Проектно-инвентаризационным бюро Красногвардейского района, содержатся следующие сведения о характеристиках объекта: назначение здания - нежилое; использование – блок инженерных и хозяйственных сооружений; общеполезная площадь – 2 174,2 кв.м, специальная площадь – 757,9 кв.м, вспомогательная – 1416,43 кв.м.
Исходя из экспликации к плану строения литера А пять помещений Здания общей полезной площадью 2 174,2 кв.м относятся к категории «Бытовое обслуживание».
В соответствии с экспликацией помещений в строение литера А входят:
подвал помещение 1-Н с назначением «оборудованный подвал» общей полезной площадью 620,3 кв.м;
этаж 1 помещение 2-Н с назначением «коммунально-бытовое», использование помещения «бытовое обслуживание» (лестница, коридор, зал ожидания, парикмахерская, кладовая, электрощитовая, комната, тамбур, сауна, умывальная и туалет) общей полезной площадью 172,3 кв.м;
этаж 1 помещение 3-Н с назначением «торговая», использование «кафе» (коридор, кабинет, кладовая, туалет, умывальник, душевая, эл.щитовая, хол.камера, овощной цех, кондитерский цех, мясной цех, горячий цех, кафе, мойка) общей полезной площадью 452,4 кв.м;
этаж 2 помещение 4-Н с назначением культурно-просветительским (лестница, коридор, кабинет, зал, раздевалка, душевая, туалет, санузел, вестибюль) общей полезной площадью 459,7 кв.м;
этаж технический 5-Н (лестница, коридор, помещение, кабинет, венткамера, мастерская, умывальник, кладовая) общей полезной площадью 469,5 кв.м.
В силу пункта 5.12 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации по заданию Российского государственного союза предприятий, организаций и объединений жилищно-коммунального хозяйства «Росжилкоммунсоюз», сведения о площади и классификации помещений отражаются в экспликации к поэтажному плану.
В пункте 21 письма от 09.03.1977 № 15-1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерством жилищно- коммунального хозяйства РСФСР разъяснялось, что площадь помещений нежилых зданий, а также нежилых помещений, встроенных в жилые строения, подлежала учету в экспликации к поэтажному плану технического паспорта исходя из фактического (целевого) назначения этих помещений.
Исходя из того, что нормы Налогового кодекса Российской Федерации не раскрывают содержание понятия «объект бытового обслуживания» и не определяют перечень услуг, относящихся к бытовому обслуживанию, руководствуясь положениями статьи 11 НК РФ, ГОСТа Р 57137- 2016 «Бытовое обслуживание населения. Термины и определения», утвержденного приказом Росстандарта от 11.10.2016 №1356-ст, приказа Министерства промышленности и торговли Российской Федерации от 10.05.2016 №1471 «Об утверждении собирательной классификационной группировки видов экономической деятельности «Бытовые услуги» к Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред.2) и собирательной классификационной группировки продукции (товаров и услуг) «Бытовые услуги» к Общероссийскому классификатору продукции по видам экономической деятельности (ОКПД2) ОК 034-2014 (КПЕС 2008)», суд пришел к выводу, что услуги банно-оздоровительного комплекса, равно как и услуги в области физкультурно-оздоровительной деятельности (предоставляемые банями, душевыми, саунами и парными, соляриями, водолечебницами, салонами для сбавления веса и похудения, массажными салонами (за исключением лечебного массажа) и т.п.), а также услуги парикмахерских относятся к бытовым услугам, и потому - части помещений, поименованные как «сауна», «раздевалка», «моечная», «душевая», «умывальная», «парикмахерская» предназначены для размещения в них объектов бытового обслуживания по смыслу статьи 378.2 НК РФ.
Площадь частей помещений, связанных по наименованию с деятельностью офисов - «кабинет», «зал» также учитываются судом, поскольку Здание используется для размещения помещений (офисов) в целях ведения арендаторами их основной и сопутствующей коммерческой деятельности, расположения различных служб, деятельность сотрудников которых, имеет целью извлечение прибыли, которую получают магазины от торговой деятельности и сервисы от оказания услуг.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.11.2020 №46-П указал, что в обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации - в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость.
При этом значимой с точки зрения налогообложения является концентрация потенциально доходной недвижимости, когда назначение, разрешенное использование или наименование помещений, составляющих не менее 20 процентов общей площади здания (строения, сооружения), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры либо торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, что определяет распространение по этому признаку повышенной налоговой нагрузки на все помещения соответствующего центра (комплекса) (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.03.2021 №374-О).
Из представленных суду экспликаций следует, что отдельные части помещений в здании имеют функциональное назначение (наименование) «парикмахерская» площадью 12,1 кв.м, «сауна» – 10,8 кв.м, «душевая» – 15,6 кв.м (2,0 + 10,2 + 1,8 + 1,6), «кабинет» – 95,2 кв.м (11,8 + 9,6 + 8,9 + 9,1 + 8,8 + 7,7 + 8,6+ 8,8+13,6+8,3), «хол.камера» – 12,9 кв.м (4,6 + 8,3), «овощной цех» – 7,7 кв.м, «кондитерский цех» – 42,3 кв.м, «мясной цех» – 12,5 кв.м, «горячий цех» – 38,3 кв.м, «кафе» – 83,0 кв.м, «мойка» – 21,6 кв.м (5 +16,6), «зал» 226,3 кв.м (77 + 149,2).
Суммарная площадь указанных частей помещений в здании с наименованиями, предназначенными для размещения объектов бытового обслуживания, общественного питания и офисной деятельности, составляет 585,4 кв.м или 26,9 % от общей площади здания (2 174,2 кв.м), то есть более порогового значения в 20%, установленного в абзаце 2 подпункта 2 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ.
При разрешении споров налогоплательщики не лишены возможности представлять суду доказательства, указывающие на несоответствие принадлежащего им имущества критериям, установленным статьей 378.2 НК РФ (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.05.2022 №1176-О). Однако, доказательств, объективно свидетельствующих об ином использовании спорного здания, стороной административного истца в материалы дела не представлено.
Доводы административного истца о неиспользовании части помещений, не имеют определяющего значения для установления наличия оснований включения объекта недвижимости в Перечень.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что имущественные налоги основываются на потенциальной доходности конкретного вида недвижимого имущества исходя из юридически допускаемой возможности наиболее рационального его использования в условиях обычной деловой обстановки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.03.2021 № 374-О), реальная (фактическая) доходность объекта недвижимости, отраженная в конкретном налоговом периоде, не имеет правового значения, по крайней мере в тех случаях, когда невозможность извлекать доход была связана с действиями самого налогоплательщика, а не вызвана исключительно противоправными действиями третьих лиц или обстоятельствами непреодолимой силы. Это согласуется и с тем фактом, что экономическая, в частности предпринимательская, деятельность может быть сопряжена с рисками (в том числе и неполучения ожидаемого дохода), требующими проявления разумной осмотрительности при выборе контрагента и вступлении в гражданские правоотношения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 2645-О).
Таким образом, в рассматриваемом случае оценке подлежит также потенциальная возможность получения дохода от использования помещений здания для размещения коммерческих объектов, в частности объектов бытового обслуживания, в течение применения оспариваемого нормативного правового акта, а наличие такой возможности у административного истца установлено материалами дела.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что на момент принятия оспариваемого нормативного правового акта принадлежащее административному истцу Здание отвечало установленным федеральным законодательством условиям, позволяющим отнести его к объектам недвижимости, налоговая база которых исчисляется как кадастровая стоимость.
Оценивая предназначение здания и его фактическое использование, с учетом совокупности представленных доказательств, на предмет возможности включения его в Перечень, суд приходит к выводу о том, что использование не менее 20 процентов общей площади Здания для размещения в нем объектов, отвечающих требованиям статьи 378.2 НК РФ, нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
В соответствии с частью 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.
При этом суд не связан основаниями и доводами заявленных требований по административным делам об оспаривании нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), соответственно принятых или совершенных органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными органами и организациями, наделенными отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностными лицами, государственными или муниципальными служащими, а также по административным делам о защите избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации, в связи с чем довод представителя административного истца о невозможности установления иных оснований, обуславливающих включение Здания в оспариваемые Перечни, несостоятелен.
Таким образом, Здание подлежит включению в Перечень на основании фактического использования, подтвержденного, в том числе, документами технического учета.
На основании изложенного и руководствуясь 175 - 180, 215, 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственность «Наставников» о признании недействующим пункта 3299 Приложения к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 №96-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год» – отказать.
Обязать Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга опубликовать на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru сообщение о принятом судом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение суда составлено 18 июня 2026 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь