РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 16 июля 2026 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г., при секретаре Ерофеевой А.М., с участием прокурора Ефремовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Лахина Евгения Николаевича о признании недействующим пункта 3698 Приложения к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 №96-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год»,
УСТАНОВИЛ:
Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее по тексту также – Комитет, административный ответчик) 26 декабря 2025 года издан приказ № 96-п, которым определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год (далее также – Перечень), размещенный на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 29 декабря 2025 года.
В пункт 3698 Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, включено здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес> (далее – Здание, Объект).
Административный истец ИП Лахин Е.Н. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующим пункта 3698 Перечня, ссылаясь на то, что указанный в нем Объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, установленными статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – НК РФ) и статьей 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 «О налоге на имущество организаций».
Из доводов административного искового заявления следует, что оснований для включения Здания в Перечень у Комитета не имелось, поскольку это противоречит обстоятельствам фактического использования Объекта.
Как полагает истец, обследование проведено Комитетом с существенным нарушением процедуры, а акт, составленный по результатам осмотра, является несостоятельным, неинформативным и не подлежащим применению.
Так, истец ссылается на отсутствие надлежащей фотосъемки всех помещений Здания с фиксацией их использования, отсутствие в акте признаков, свидетельствующих об использовании Объекта в предусмотренных статьей 378.2 НК РФ целях в объеме, превышающем 20 % от его общей площади.
Учитывая, что оснований для включения указанного Объекта недвижимости в оспариваемый Перечень у административного ответчика не имелось, и такое включение необоснованно возлагает на административного истца обязанность по уплате налога на имущество в повышенном размере, нарушая тем самым его права, ИП Лахин Е.Н. обратился с настоящим иском в суд.
Представитель административного истца Герасимов И.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении и письменных объяснениях основаниям, указал, что в Акте отсутствуют фотографии ряда помещений, за период времени – 31 минуту, ответчик не мог осуществить обход и детальный осмотр здания площадью 12 754,2 кв.м; признаки, свидетельствующие об использовании более 20 % от площади Здания для бытового обслуживания, под офисные и деловые цели, отсутствуют; расчет квалифицирующей площади к Акту не приложен; по каким именно помещениям сделан вывод принадлежности Объекта к торговым, административным и аналогичным центрам, не указано. Представителем административного истца в материалы дела представлены копии договоров аренды помещений, в остальной части, по утверждению представителя, Здание не используется, требует ремонта.
При участии в предварительном судебном заседании представитель Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга Жбанков М.А., действующий на основании доверенности, против удовлетворения административных исковых требований возражал, поддерживал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, согласно которым в результате проведенного Комитетом обследования установлено, что более 20 % площади Здания используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, что послужило основанием для включения его в Перечень.
Представитель административного ответчика Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга о месте и времени судебного заседания извещен, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки и ходатайств об отложении судебного заседания не представил.
Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшей, что административный иск подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему.
Установление общих принципов налогообложения и сборов в Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (статьи 72 и 76 Конституции Российской Федерации).
Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, в городе федерального значения Санкт-Петербурге устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами указанного субъекта Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами указанного субъекта Российской Федерации и обязателен к уплате на территории этого субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 15, абзац второй пункта 1 статьи 399 НК РФ).
Как следует из положений статьи 400 НК РФ, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, которым в том числе являются здание, строение, сооружение и помещение (подпункт 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ).
Законом Санкт-Петербурга от 26 ноября 2014 года № 643-109 «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» на территории Санкт-Петербурга введен налог на имущество физических лиц.
В силу пункта 6 статьи 3 указанного Закона ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также объектов налогообложения, предусмотренных в абзаце втором пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в 2018-2019 годах - в размере 1 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения, в 2020 году - в размере 1,25 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения; в 2021 году - в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения; в 2022-2025 годах - в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения, с 2025 года - в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения, кадастровая стоимость которого превышает 10 млрд руб. При этом согласно пункту 8 статьи 3 этого же Закона Санкт-Петербурга ставки налога на имущество физических лиц в отношении прочих объектов налогообложения, не поименованных в пунктах 1-5, 7 данной статьи, установлены в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Согласно пункту 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость и направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, а также размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Осуществление указанных полномочий возложено на Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3.7 Положения о Комитете по контролю за имуществом, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2016 года № 207.
Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год утвержден приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 № 96-п, размещенным на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 29 декабря 2025 года.
Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом и опубликован в установленном порядке до начала соответствующего налогового периода.
На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Условия, при наличии одного из которых нежилые здания (строения, сооружения) признаются административно-деловыми или торговыми центрами, определены в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ соответственно:
- расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- предназначено для использования в целях размещения перечисленных объектов, то есть если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение названных объектов или фактически используется не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в перечисленных целях.
В соответствии с пунктом 4.1 статьи 378.2 НК РФ в целях названной статьи отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В свою очередь, здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Из содержания приведенных норм налогового законодательства следует, что в Перечень подлежит включению здание (строение, сооружение), которое отвечает одному из критериев, установленных названными выше правовыми нормами.
Между тем, судом установлено, что Здание ни одному из перечисленных выше условий не соответствует.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (по тексту также – ЕГРН) Здание с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> имеет площадь 12754,2 кв.м, назначение – нежилое, наименование – «Инженерно-учебный корпус», с 30 апреля 2021 года находится в собственности административного истца, с 18.03.2021 по 31.01.2031 в аренде у АО «Тандер».
Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов», находящемся в собственности Санкт-Петербурга и с 15.09.1997 по 15.09.2046 в аренде у административного истца.
В состав Здания входят стоящие на отдельном кадастровом учете следующие объекты:
- помещение 1 с кадастровым номером №... площадью 428 кв.м, назначение – жилое, наименование – отсутствует, вид помещения – квартира;
- помещение 1-Н с кадастровым номером №... площадью 150 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 10-Н с кадастровым номером №... площадью 1750 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 11-Н с кадастровым номером №... площадью 542,65 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 12-Н с кадастровым номером №... площадью 278,5 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 2-Н с кадастровым номером №... площадью 2061,4 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 3-Н с кадастровым номером №... площадью 31,7 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 4-Н с кадастровым номером №... площадью 87,4 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 5-Н с кадастровым номером №... площадью 2190,6 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 6-Н с кадастровым номером №... площадью 89,2 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 7-Н с кадастровым номером №... площадью 17,1 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 8-Н с кадастровым номером №... площадью 2591,7 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует;
- помещение 9-Н с кадастровым номером №... площадью 1278 кв.м, назначение – нежилое, наименование – отсутствует.
Как следует из представленных по запросу суда ПИБ «Южное» Департаментом кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» технического паспорта на Здание «Инженерно-учебный корпус» и экспликации помещений, составленных по состоянию на 14 сентября 2022 года и 8 февраля 2022 года соответственно, назначение Здания – нежилое, использование – нежилое, площадь Здания составляет 12754,2 кв.м, общая площадь – 11582,1 кв.м.
В составе Здания имеются помещения 1-Н – 22-Н, лестницы 1ЛК – 5ЛК, которые имеют части помещений с наименованиями: тамбур, помещение, коридор, раздевалка (20,1 кв.м), парная (10 кв.м), сауна (6,3 кв.м), бассейн (31,8 кв.м), подсобное помещение, умывальная, туалет, радиоузел, душевая, умывальная, лестница, гардеробная, кладовая, венткамера, холодильная камера, бойлерная, шахта спецсвязи, водомерный узел, фотолаборатория, мастерская, теплоцентр, шкаф, зал торговый (78,3 кв.м), приемная (23,1 кв.м), АТС, вестибюль, проходная, комната охраны, кафетерий (164,4 кв.м, 32,2 кв.м), зал актовый, аван-ложа, холл, совмещенный санузел, кухня, зал торговый (334,8 кв.м), моечная, электрощитовая, студия, книгохранилище, архив, кинопроекционная, тир, зал спортивный.
Таким образом, назначение, разрешенное использование или наименование помещений в Здании в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, не предусматривают размещение в Объекте офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а части помещений, наименования которых по документам технического учета предусматривают их использование в соответствии с указанными целями, составляют менее 20 % от общей площади Здания.
Также вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено Здание, не предусматривает размещение на нем офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
В связи с изложенным, Здание может быть включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, при установлении фактического использования более 20 процентов его общей площади для целей, указанных в статье 378.2 НК РФ.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, как это установлено пунктом 9 статьи 378.2 НК РФ, определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений пунктов 3, 4, 5 названной нормы высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.08.2014 № 737 утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений.
Согласно пунктам 3, 6 указанного Порядка исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным на определение вида фактического использования объектов, является Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.
Вид фактического использования объектов, указанных в списке, определяется Комитетом на основании результатов их обследований, проводимых сотрудниками Комитета в соответствии с утвержденным им порядком.
В соответствии с Порядком проведения обследований в целях определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения, утвержденным распоряжением Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 02.04.2018 № 7-р «Об утверждении Порядка определения перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (далее - Порядок проведения обследований), в ходе проведения обследования осуществляется фотосъемка (при необходимости видеосъемка), фиксирующая фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, а также фотосъемка (при необходимости видеосъемка) информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в указанном здании (строении, сооружении) и нежилом помещении, указателей наименований улиц и номеров домов (при наличии), расположенных на зданиях (строениях, сооружениях), в которых осуществляются мероприятия по определению вида фактического использования (пункт 3.3); результаты Обследования отражаются в акте обследования здания (строения, сооружения) и помещения (пункт 3.4); в акте обследования отражаются, в том числе, выявленные в ходе обследования признаки, свидетельствующие об использовании объекта недвижимого имущества в установленных целях (пункт 3.5), к акту обследования прилагаются документы, связанные с проведением мероприятий, или их копии, а также материалы фотосъемки и(или) видеосъемки, подтверждающие выводы, сделанные в акте обследования (пункт 3.7).
Возражая против требований административного истца, административный ответчик указал, что Здание включено в Перечень на основании определения вида его фактического использования, поскольку под цели, определенные в статье 378.2 НК РФ, используется более 20% площади Объекта, что подтверждается Актом обследования от 23.09.2025 №...
Как следует из Акта №... обследования здания (строения, сооружения) и помещения для определения вида фактического использования, от 23.09.2025, доступ на Объект был обеспечен; в результате проведения обследования установлено использование Объекта для размещения офисов, делового и административного назначения, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, а также под образовательную деятельность, студию вокала, спортивные залы, не использующиеся помещения.
Согласно отраженной в Акте дополнительной информации: первый этаж используется под размещение офисных помещений, кафе, торговых площадей, в том числе магазина «Магнит», аптеки «Невис», салонов красоты, неиспользуемых помещении. Второй этаж используется под размещение офисных помещений административного назначения и часть этажа не используется. Третий этаж используется под размещение офисных помещений делового назначения, помещения бытового обслуживания (салоны красоты). Четвертый этаж используется под офисные помещения делового назначения, спортивные залы, помещения бытового обслуживания, помещения под образовательные виды деятельности, студии вокала.
Расчет площади, используемой под размещение офисов, торговых объектов, объектов бытового обслуживания и объектов общественного питания в Акте не приведен, в ходе судебного разбирательства ответчиком не представлен.
Приложением к данному Акту являются фотографии, на которых изображен внешний вид Здания (фото № 1), стеллажи с товарами (фото №2-3), коридор (фото №4), двери в кабинеты адвокатов (фото №5), дверь с табличкой ООО «Красносельское экскурсионное бюро «Надежда» (фото № 6), выход на лестницу с вывеской СDЕК (фото № 7), дверь в кабинет руководителя партии «Справедливая Россия за правду» (фото № 8), помещение OZON (фото №9), коридор (фото №10, 15, 16, 18, 21, 25, 29), дверь с вывеской «Студия раннего развития» (фото №11), коридор с вывеской на стене «театр песни Каприччио» (фото №12, 14), вход в помещение спортивного комплекса (фото №13), дверь с вывеской «Ваш репетитор» (фото №17), дверь (фото №19), дверь с вывеской «ООО Агапит» (фото №20), дверь с вывеской «Детский психолог» (фото №22), дверь с вывеской для процедур красоты и молодости (фото №23), дверь с вывеской ООО «Рефинанс Инвест» и ООО «Алмаз Инвест» (фото №24), двери с номерами «312» и «313» (фото №26), дверь с вывеской ООО «Этажи» (фото №27), дверь с вывеской «integrator Digital» (фото №28), дверь ведущая в помещение и помещение с надписью на стене «Экспресс строй» (фото №30, 31), вход в помещение кофейни (фото №32), вход в помещение с табличкой «Первое Красносельское агентство недвижимости» (фото №33), вход в магазин «Магнит» и его помещения (фото № 34 - 37), вход в аптеку «Невис» и ее помещение (фото №38-39), вход в помещения с вывесками «Цветы» и «Север», «Метрополь» (фото №40).
Возражая против доводов административного ответчика, административный истец представил в материалы дела свой расчет, письменные объяснения по фактическому использованию частей помещений, а также договоры аренды.
Так, согласно пояснениям истца относительно фототаблицы, приложенной к Акту обследования, на фото №1 зафиксирован общий вид Здания; на фото №2 и №3 видно общий коридор и торговую точку ФИО площадью 15 кв.м; на фото № 5 отражен вход в кабинет 116 СПб ГКА (адвокат ФИО), площадью 9,6 кв.м и в кабинет 115 адвоката ФИО площадью 8,3 кв.м; фото №6 содержит изображение входа в кабинет 104 арбитражного управляющего ФИО площадью 17 кв.м и вход в кабинет 103 ООО «КЭБ Надежда» (турфирма) площадью 17,2 кв.м; на фото №7 зафиксирована вывеска складского комплекса ООО «Логотранс» площадью 75,6 кв.м; на фото №8 – вход в помещение 110-05 площадью 21,2 кв.м, занимаемое политической партией Справедливая Россия; на фото №9 – пункт выдачи складского комплекса ОЗОН (ООО «Логотранс»), расположенного на 1 этаже, площадью 21,2 кв.м; на фото №11 вход в кабинет Студии раннего развития №308 (ИП ФИО) площадью 43,3 кв.м; на фото №12 и №14 – коридор 4 этажа Здания и вывеска театра песни Каприччио (ФИО площадью 43,3 кв.м; на фото №17 - кабинет №404 репетитора (ФИО) площадью 16,9 кв.м; на фото №19 – дверь в раздевалку зала единоборств (ФИО) площадью 352,4 кв.м; на фото №20 видно кабинет ООО «Агапит» площадью 18,3 кв.м (лизинг, автотранспорт), не принимающих у себя посетителей; на фото №20 – дверь в кабинет детского психолога (ФИО) площадью 12,5 кв.м; на фото №23 – кабинет процедур для красоты и молодости (ФИО) №15 площадью 27,2 кв.м; фото №24 иллюстрирует кабинет бухгалтера №302 ООО «Рефинанс Инвест», ООО «Алмаз Инвест» площадью 31,7 кв.м и 10 кв.м (деятельность парков культуры вне Красного Села), не принимающих у себя посетителей; на фото №26 – вход в кабинет сотрудника истца, обслуживающего здание, площадью 7,75 кв.м и кабинет №313 сотрудника ООО «Альфа» площадью 7,75 кв.м (научные исследования и разработки в области естественных и технических наук), который занимает бухгалтер; на фото №27 – кабинет 311 логопеда (ФИО) площадью 15,4 кв.м и кабинет №310 сотрудников ООО «Этажи» площадью 15,4 кв.м, осуществляющего коммерческие строитель-монтажные работы; на фото №28 – кабинет 319 сотрудников ООО «Интегратор» (разработка программного обеспечения) площадью 30,4 кв.м; на фото №30 и №31 зафиксированы информационная вывеска проектной и строительной компании ООО «Экспресстрой», арендующей помещение площадью 281,3 кв.м; на фото №32 – кофейня на 1 этаже Здания в помещении 110-А (ФИО) площадью 23,3 кв.м; фото №33 содержит изображение входа в помещение 108 площадью по договору 21,5 кв.м, по плану ПИБ – 20,1 кв.м, занимаемое ФИО (агентство недвижимости); фото №34,35,36, 37 фиксируют вывески и помещения магазина Магнит, площадью 430,4 кв.м; на фото №38 и 39 – аптека ООО «Медведь», площадью 81,8 кв.м; фото №40 иллюстрирует помещение ФИО (кондитерская «Север»), площадью 31,8 кв.м, и точка продажи цветов (ИП ФИО) площадью 50 кв.м. На остальных фото видны общие коридоры (том 1 л.д.170-171).
Согласно расчету административного истца, выполненному при сопоставлении фототаблицы с расчетом административно ответчика, под цели использования, установленные статьей 378.2 НК РФ, фактически подпадают: торговая точка ФИО площадью 15 кв.м, кабинет 103 ООО «КЭБ Надежда» (турфирма) площадью 17,2 кв.м, кабинет процедур для красоты и молодости (ФИО) №15 площадью 27,2 кв.м, кофейня на 1 этаже Здания в помещении 110-А (ФИО) площадью 23,3 кв.м, помещение 108 площадью по договору 21,5 кв.м, по плану ПИБ – 20,1 кв.м, занимаемое ФИО (агентство недвижимости); помещения магазина Магнит, площадью 430,4 кв.м, аптека ООО «Медведь», площадью 81,8 кв.м, кондитерская «Север» площадью 31,8 кв.м, точка продажи цветов (ИП ФИО) площадью 50 кв.м, что в совокупности составляет 698,2 кв.м или 5,47 % от общей площади Здания.
Кроме этого, административным истцом в материалы дела представлены договоры аренды помещений: №... от 03.06.2021 с ИП ФИО на помещение площадью 15 кв.м в холле 1 этажа для размещения точки продаж детских игрушек; №... от 31.07.2024 с ФИО на помещение на 1 этаже №115 площадью 8,3 кв.м; №... от 31.07.2024 с СПбГКА ФИО на помещение на 1 этаже № 116 площадью 9,6 кв.м; №... от 23.04.2025 с ООО «КЭБ «Надежда» на помещение на 1 этаже №103 площадью 17,2 кв.м; №... от 21.05.2025 с ИП ФИО на помещение на 1 этаже №104 площадью 17 кв.м; №... от 25.02.2022 с ООО «Логотранс» на помещение на 1 этаже №110-06, 110-07, 110-08 (41,6 кв.м, 10,5 кв.м, 23,5 кв.м) общей площадью 75,6 кв.м; №... от 25.04.2023 с региональным отделением социалистической политической партии «Справедливая Россия – патриоты – за правду» на часть помещения на 1 этаже № 110-05 площадью 21,2 кв.м; №... от 21.12.2023 с ИП ФИО на часть помещения на 3 этаже №308, 308А площадью 43,3 кв.м; №... от 02.08.2021 с ФИО на часть помещения на 4 этаже №408 площадью 37,8 кв.м; №... от 31.07.2024 с ФИО на часть помещения на 4 этаже №403 площадью 15 кв.м и часть помещения на 4 этаже №404 площадью 16,9 кв.м; №... от 10.01.2023 с ФИО на помещение на 4 этаже №421 площадью 178 кв.м; №... от 22.07.2025 с ООО «Агапит» на часть помещения на 4 этаже №414 площадью 18,3 кв.м; №... от 21.02.2024 с ФИО на помещение на 4 этаже №419 площадью 10,5 кв.м; №019 от 23.04.2024 с ФИО на помещение на 4 этаже №15 площадью 27,2 кв.м; №... от 23.06.2025 с ООО «Алмаз Инвест» на помещение на 3 этаже №302 площадью 31,7 кв.м; №... от 11.06.2021 с ООО «Рефинанс Инвест» на часть помещения на 3 этаже №314 площадью 15,5 кв.м; №... от 11.05.2022 с ООО «Альфа» на часть помещения на 3 этаже №313 площадью 7,75 кв.м; №... от 01.11.2024 с ФИО на помещение на 4 этаже №417б площадью 11,5 кв.м; №... от 23.04.2025 с ООО «Этажи» на часть помещения на 3 этаже №310 площадью 15,4 кв.м; №... от 23.06.2025 с ООО «Интегратор» на часть помещения на 3 этаже №319 площадью 30,4 кв.м; №... от 22.07.2025 с ООО «Экспрессстрой» на помещения на 2 этаже №202, 204, 205, 208, 209, 209-2, 211, 214, приемная, кухня общей площадью 281,3 кв.м (34,9 кв.м, 16,4 кв.м, 16,2 кв.м, 41,6 кв.м, 23,1 кв.м, 91,15 кв.м, 13,9 кв.м, 9,5 кв.м, 23,6 кв.м, 11 кв.м); №... от 01.08.2024 с ФИО на часть помещения на 1 этаже №110-А площадью 23,3 кв.м и часть помещения на 3 этаже №316 площадью 18,3 кв.м; №... от 01.12.2022 с ФИО на помещение на 1 этаже №108 площадью 21,5 кв.м; №... от 30.01.2021 с АО «Тандер» на 1 этаже на часть нежилого Здания, общей площадью 430,4 кв.м; №... от 28.01.2021 с ООО «Медведь» на часть помещения №5-Н площадью 88,2 кв.м; №... от 26.07.2024 с ИП ФИО на часть помещения на 1 этаже №5-Н площадью 50 кв.м; №... от 10.10.2024 с ИП ФИО на часть помещения на 1 этаже площадью 40 кв.м; №... от 25.11.2024 с ООО «СЛ Телеком» на часть помещения на 3 этаже №329 площадью 49 кв.м и часть помещения на 3 этаже №333 площадью 24,7 кв.м; №№... от 01.04.2020 с ООО «Вива» на часть крыши площадью 3 кв.м для установки антенны интернет-провайдера; №... от 16.01.2023 с ФИО на помещение на 4 этаже №420а площадью 16,9 кв.м; №... от 01.12.2022 с региональной детско-юношеской общественной организацией «Контакт» на части помещения на 4 этаже №412 общей площадью 135,6 кв.м (103,5 кв.м и 32,1 кв.м); №... от 19.06.2023 с ООО «Мирокс» на часть помещения на 1 этаже №106 площадью 30,2 кв.м; №... от 01.04.2023 с ООО «Орион» на часть помещения на 1 этаже №110-2/1 площадью 5 кв.м; №... от 01.04.2020 со ФИО для организации парикмахерской на помещение №109 площадью 34,5 кв.м; №... от 21.06.2023 с нотариусом ФИО. на помещение на 1 этаже №107 площадью 51 кв.м; №... от 16.02.2023 с ООО «АЗ» на часть помещения на 4 этаже №417 площадью 22 кв.м; №... от 01.04.2023 с ООО «Аксиома» на часть помещения на 1 этаже №105 площадью 17,2 кв.м (том 1 л.д.172 - 248, том 2 л.д.1-73).
Иные помещения, согласно объяснениям представителя, административным истцов в аренду не сдаются и не эксплуатируются, в том числе потому, что Зданию требуется ремонт.
Таким образом, общая площадь помещений, переданных в аренду, исходя из представленных в материалы дела договоров, составляет 1 787,25 кв.м, что соответствует 14 % общей площади Здания (12 754,2 кв.м) и не превышает, установленный законодательством порог в 20 %.
Доказательств обратного административным ответчиком не представлено, судом не добыто.
Имеющиеся расхождения по площади, указанной в договорах аренды, и площади частей помещений, используемых в расчете административным истцом, не приводят к увеличению общей площади помещений, используемых в качестве офисных, объектов торговли и общественного питания, свыше 20 % от всей площади Здания.
Учитывая, что административным ответчиком не представлены доказательства, опровергающие доводы административного истца, а из приложенных к Акту обследования фотографий и расчета невозможно достоверно установить использование более 20 % площади Здания под офисы, объекты общественного питания, торговые объекты и объекты бытового обслуживания, суд находит недоказанным довод о признании Объекта фактически используемым одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания по смыслу статьи 378.2 НК РФ.
Таким образом суд не может признать предоставленный административным ответчиком Акт достоверным доказательством того, что Здание отвечает условиям, позволяющим включить его в оспариваемый Перечень, то есть доказательством, подтверждающим фактическое использование не менее 20 процентов его площади в целях размещения в нем офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), а также объектов общественного питания, торговых объектов и объектов бытового обслуживания. Иных допустимых доказательств, отвечающих критериям достоверности и достаточности, указанных обстоятельств административным ответчиком суду не представлено при том, что в силу положений части 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания соблюдения процедуры принятия оспариваемого нормативного правового акта и его соответствия правовым актам, имеющим большую юридическую силу, возлагается на орган, принявший оспариваемый нормативный правовой акт.
При таких обстоятельствах имеются основания для признания недействующим пункта 3698 Приложения к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 № 96-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год».
Ссылка административного ответчика на то, что административный истец в установленный законом срок не обратился в Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга с возражениями на проект Перечня, не может быть принята во внимание, поскольку такое обращение не является обязательным условием для предъявления административного иска о признании нормативного правового акта недействующим.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, нормативный правовой акт может быть признан недействующим, в том числе со дня его принятия. Поскольку признание отдельных положений оспариваемого нормативного правового акта с момента вступления в силу решения суда не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает необходимым признать нормативный правовой акт недействующим в части со дня принятия.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 177, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать недействующим со дня принятия пункт 3698 Приложения к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26.12.2025 №96-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год».
Сообщение о принятом судом решении подлежит опубликованию на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Санкт-Петербургский городской суд.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 20 июля 2026 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь