РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 марта 2026 года г.Верхняя Салда
Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Исаевой О.В.
при секретаре судебного заседания Коряковой М.C.
с участием представителя истца адвоката Оносовой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьева Алексея Владимировича к администрации Верхнесалдинского муниципального округа Свердловской области о признании права собственности на нежилое здание, установил:
Соловьев А.В. обратился в суд с иском, в котором просит признать право собственности на нежилое здание площадью 246,4 кв.м., расположенное в <адрес>. В обоснование заявленных требований указал, что является собственником земельного участка площадью 352 кв.м. с кадастровым номером № .... и расположенного на нем жилого дома площадью 99,1 кв.м. с кадастровым номером № ...., на основании договора дарения от 10.09.2021. Также является собственником земельного участка площадью 338 кв.м. с кадастровым номером № .... и расположенного на нем жилого дома площадью 33,9 кв.м. с кадастровым номером № ...., на основании договора купли-продажи от 13.04.2023. Земельные участки являются смежными, жилые дома имеют общую стену. В 2024 году им закончены строительные работы по преобразованию жилых домов в двухэтажное нежилое здание для размещения магазина, кадастровым инженером 17.01.2025 составлен технический план здания, площадь которого составляет 246,4 кв.м. Согласно заключению ООО «Нижнетагильская проектно-конструкторская экспертная мастерская «Центр качества строительства» № 115/25, общее техническое состояние нежилого здания характеризуется как работоспособное по ГОСТ 31937-2024, возможна дальнейшая безопасная эксплуатация. Постановлениями администрации от 10.09.2025 № 1004 и 1005 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования в отношении обоих земельных участков в зоне Ж-1А «Жилая зона индивидуальной застройки в городских населенных пунктах» - «магазины». Спорный объект недвижимости соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Соловьев А.В. в судебное заседание не явился, обратился с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.
Представитель истца заявленные требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержал в полном объеме.
В письменном отзыве представитель ответчика указал, что не возражает против удовлетворения заявленных требований при условии, что не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц.
Представитель Управления Росреестра указал, что решение по делу оставляет на усмотрение суда, Управление не оспаривает и не может оспаривать в силу компетенции чьих-либо действий, сделок и прав.
Судом принято решение о рассмотрении дела при данной явке.
В силу ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснений, данных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что Соловьев А.В. с 14.09.2021 является собственником земельного участка площадью 352 кв.м. с кадастровым номером № ...., расположенного в <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под жилой дом индивидуальной жилой застройки.
На данном земельном участке находился жилой дом площадью 99,1 кв.м., год постройки 2014, собственником которого является Соловьев А.В. с 14.09.2021.
С 19.04.2023 Соловьев А.В. является собственником земельного участка площадью 338 кв.м. с кадастровым номером № ...., расположенного в <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка.
На данном земельном участке находился жилой дом - блок № 1 жилого дома блокированной застройки площадью 33,9 кв.м., год постройки 1960, собственником которого является Соловьев А.В. с 19.04.2023.
Согласно техническому плану от 17.01.2025, выполненному кадастровым инженером, в <адрес> расположено нежилое здание площадью 246,4 кв.м, год постройки 2024, на двух земельных участках с кадастровыми номерами № .... и № ..... Данное нежилое здание создано из двух исходных зданий - жилых домов, не подлежит разделу на отдельные блоки и является самостоятельным зданием.
Согласно заключению ООО Нижнетагильская проектно-конструкторская экспертная мастерская «Центр качества строительства» № 115/25 от 12.03.2025, общее техническое состояние спорного нежилого здания характеризуется как работоспособное по ГОСТ 31937-2024. Техническое состояние деревянного перекрытия ограниченно-работоспособное по ГОСТ 31937-2024. В помещениях не выполнены внутренние и наружные отделочные работы, часть помещений не эксплуатируется, второй (мансардный) этаж эксплуатируется как холодный чердак. Несущая способность грунта основания на существующие нагрузки обеспечена. Несущая способность деревянных балок перекрытия не обеспечена, прогиб превышает предельно допустимый, необходимо усиление. Даны рекомендации: усиление деревянного перекрытия, отделочные работы помещений, огнезащита деревянных конструкций перекрытия и крыши, наружная отделка здания с устройством крылец, козырьков, отмостки и благоустройство территории.
Из дополнительного заключения ООО Нижнетагильская проектно-конструкторская экспертная мастерская «Центр качества строительства» № 115/25 от 12.05.2025 следует, что выданные ранее рекомендации Соловьевым А.В. выполнены, общее техническое состояние нежилого здания характеризуется как работоспособное по ГОСТ 31937-2024, дальнейшая безопасная эксплуатация возможна.
Постановлением администрации Верхнесалдинского муниципального округа № 1005 от 10.09.2025 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования в отношении земельного участка с кадастровым номером № ...., расположенного в <адрес> (категория земель - земли населенных пунктов) в зоне Ж-1А «Жилая зона индивидуальной застройки в городских населенных пунктах» - «магазины».
Аналогичное разрешение выдано постановлением администрации № 1004 от 10.09.2025 на земельный участок с кадастровым номером № ...., расположенный в <адрес>.
Из содержания ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке прилагаются документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Согласно пунктам 1, 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. от 03.08.2018) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садового дома.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Из материалов дела следует, что истец в администрацию уведомления о планируемом строительстве нежилого здания на месте расположения жилых домов, принадлежащих ему на праве собственности, не направлял, ранее с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания не обращался.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац 6 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что в отношении земельных участков, на котором истцом выстроено нежилое здание, истец имел вещные права, допускающие строительство на нем данного объекта.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что создание спорного объекта недвижимости не противоречит требованиям документа территориального планирования, назначение объекта соответствует требованиям градостроительного регламента.
Материалами дела установлено, что целевым назначением земельных участков, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация жилого дома, выдано разрешение на вид использования земельных участков - под магазины. Заявленный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, создан в отсутствие разрешительной документации. Однако, суду не представлено доказательств о нарушении истцом при строительстве нежилого здания градостроительных норм, наличия угрозы жизни и здоровью граждан сохранением постройки, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности права смежных землепользователей. Доказательств тому, что строение возведено на земельном участке, права на который принадлежат иным лицам, материалы дела не содержат.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на вновь возведенный объект - нежилое здание.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования Соловьева Алексея Владимировича к администрации Верхнесалдинского муниципального округа Свердловской области о признании права собственности на нежилое здание - удовлетворить.
Признать за Соловьевым Алексеем Владимировичем право собственности на вновь возведенный объект - нежилое здание площадью 246,4 кв.м., расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № .... и № .... по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья О.В. Исаева