РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации г.Верхняя Салда 30 июня 2026 года Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Исаевой О.В.
при секретаре судебного заседания Коряковой М.С.
с участием истцов Калининой Т.Г., Якутовой Е.И.
представителя администрации Зудовой У.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Верхнесалдинского муниципального округа к Калининой Татьяне Георгиевне, Якутовой Екатерине Игоревне о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние, по иску Калиной Татьяны Георгиевны Якутовой Екатерины Игоревны к администрации Верхнесалдинского муниципального округа о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии, установил:
Администрация Верхнесалдинского муниципального округа обратилась в суд с иском, в котором просит возложить обязанность на Якутову Е.И. и Калинину Т.Г. в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилые помещения № № .... и № ...., расположенные в г.Верхняя Салда, ул.<адрес>, соответственно, в состояние, предшествующее самовольной перепланировке и реконструкции в соответствии с характеристиками, указанными в технических паспортах нежилых помещений, взыскать судебную неустойку в размере по 500 руб. за каждый день неисполнения решения суда до момента фактического его исполнения. В обоснование заявленных требований указано, что Якутова Е.И. является собственником нежилого помещений № № .... в многоквартирном доме по ул.<адрес> в г.Верохняя Салда, Калинина Т.Г. - собственником нежилого помещения № № ..... В нежилых помещениях произведена перепланировка путем демонтажа перегородки между помещением № 6 нежилого помещения № № .... и помещением № 1 нежилого помещения № № ....; монтажа дверного проема в перегородке между помещением № 5 на поэтажном плане нежилого помещения № № .... и помещением № 2 на поэтажном плане нежилого помещения № № ....; закладки кирпичной кладкой дверного проема между помещениями № 2 и № 3 на поэтажном плане нежилого помещения № № ....; закладки одного дверного проема между помещениями № 2 и № 1 на поэтажном плане нежилого помещения№ № ..... Также произведена реконструкция нежилых помещений путем демонтажа оконного блока в помещении № 6 на поэтажном плане нежилого помещения № № .... и закладка проема кирпичной кладкой. Указанные действия произведены без согласования с Администрацией. Требование от 14.01.2026 о приведении нежилых помещений в состояние, предшествующее самовольной перепланировке и реконструкции, в срок до 06.03.2026 не исполнено. В соответствии со ст. 308.3 ГК РФ с ответчиков подлежит взысканию судебная неустойка.
Калинина Т.Г., Якутова Е.И. обратились в суд с иском к администрации Верхнесалдинского муниципального округа, в котором просят сохранить нежилые помещения в перепланированном состоянии по состоянию на 20.02.2026. В обоснование иска указали, что являются собственниками нежилых помещений, которые передали в аренду <....>» для использования под магазин. Арендатор для целей аренды произвел переустройство и (или) перепланировку нежилых помещений согласно проектной документации <....>», получено согласование с управляющей компанией <....>». Разрешения на выполнение работ по перепланировке в Администрации арендатор получал, работы выполнил. В результате перепланировки были образованы нежилые помещения площадью 248,0 кв.м. и 42,9 кв.м. Собственники нежилых помещений обратились в Администрацию за получением согласия на перепланировку помещений, 10.02.2026 получен отказ. Согласно техническому заключению № 703/26-ТЗ выполненное <....>», выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений не затрагивают несущие конструкции дома, соответствуют всем санитарным и иным нормам, не затрагивают общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.
Гражданские дела объединены в одно производство.
Представитель администрации Верхнесалдинского муниципального округа в судебном заседании заявленные требования и доводы, изложенные в обоснование иска, поддержал в полном объеме, исковые требования о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии не признал. Поддержал письменный отзыв на иск.
Калинина Т.Г. заявленные требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержала в полном объеме. Требования администрации не признала.
Якутова Е.И. завяленные требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержала в полном объеме, иск администрации не признала.
Представитель <....>» в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании пояснил, что иск администрации поддерживает, а иск Калининой Т.Г., Якутовой Е.И. не подлежит удовлетворению. Представлен письменный отзыв.
В письменном отзыве представитель <....>» указал, что работы по перепланировке нежилых помещений произведены на основании проектной документации <....>», <....>». Согласно техническому заключению <....>» произведенные изменения не затрагивают несущие конструкции здания, общее имущество МКД, соответствуют всем нормам. Калинина Т.Г., Якутова Е.И. обратились в Администрацию за согласование перепланировки нежилых помещений, им было отказано и указано, что сохранение нежилых помещений после перепланировки возможно на основании решения суда, если не нарушаются права граждан, не создана угроза их жизни и здоровью. В данном случае разрешения на проведение работ по перепланировке нежилых помещений не требовалось, как и не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иск о сохранении нежилых помещений подлежит удовлетворению.
Судом в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о рассмотрении дела при данной явке.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации помещение должно использоваться для проживания граждан с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В силу пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1, ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании приятого им решения, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации н основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Исходя из положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.
При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.
В соответствии с п. 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств не допускаются.
Пунктом 1.7.3 названных Правил предусмотрено, что перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
На основании абзаца 6 пункта 4.2.4.9 Правил не допускается расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.
Как следует из материалов дела, с 19.04.2013 Калинина Т.Е. является собственником нежилого помещения № № .... площадью 175,6 кв.м., расположенного в г.Верхняя Салда, ул.<адрес>. Данное нежилое помещение передано в аренду <....>» по договору аренды от 02.10.2025 сроком на 10 лет, сведения в ЕГРН внесены 21.10.2025.
С 15.11.2018 Якутова Е.И. является собственником нежилого помещения № № .... площадью 118,2 кв.м., расположенного в г.Верхняя Салда, ул.<адрес>. 02.10.2025 заключен договор аренды недвижимого имущества с <адрес>» сроком на 10 лет, сведения в ЕГРН внесены 21.10.2025.
Судом установлено, что собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме выполнены работы по перепланировке спорных помещений: раздел помещения на два самостоятельных нежилых помещения № № .... (1) и № .... (2), имеющие отдельные входы путем закладки проема между помещением 2 (торговый зал) и помещением 3 (коридор) бетонными блоками, демонтаж ненесущих перегородок между помещениями 3-6 и 7-8, устройство новых перегородок из ПВХ конструкций с образованием помещений 1,2,4,6 (помещение № .... (2), образование нового помещения 3 (санузел) путем монтажа перегородок из бетонных блоков в помещении № .... (2); при выполнении переустройства на объекте фасад здания жилого дома не изменялся. После перепланировки изменена площадь нежилых помещений с их назначением.
Проведенные работы не затронули иные помещения и имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Описание нежилых помещений, изменения в результате перепланировки подтверждаются техническими паспортами до перепланировки и после перепланировки по состоянию на 20.02.2026.
Из пояснений истца Калининой Т.Г. следует, что ранее многоквартирный дом находился в управлении ТСЖ, в 2018 году по настоянию председателя ТСЖ она произвела работы по закладке окна, расположенного в принадлежащем ей нежилом помещении. Также по решению правления ТСЖ были проведены работы по реконструкции системы холодного и горячего водоснабжения. Инженерные системы в многоквартирном доме находятся в рабочем состоянии. При этом проектная документация системы водоснабжения в администрацию не предоставлялась, что следует из акта обследования и ответов главы городского округа на неоднократные обращения.
Факт закладки окна на первом этаже многоквартирного дома подтверждается представленным фотоматериалом.
Данные обстоятельства подтвердила допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО11.
Из материалов дела следует, что до начала перепланировки нежилых помещений были составлены проектные документации <....>» (шифр 515-25-АР) и <....>» (шифр 5099-АС).
Проектная документация <....>» согласована 05.02.2026 с <....>».
Согласно техническому заключению <....>» № 703/26-Т3 от 21.03.2026, нежилые помещения расположены на 1 этаже многоквартирного дома, имеют отдельные входы с улицы. Перепланировка нежилого помещения площадью 118,2 кв.м. выполнена с целью раздела на два независимых помещения площадью 42,9 кв.м. и 75,9 кв.м. и объединения второго с нежилым помещением площадью 175,6 кв.м. Выполнены работы в помещении площадью 118,2 кв.м.: демонтаж ненесущих кирпичных перегородок между помещениями 3,4,5,6; закладка бетонными блоками дверного проема в несущей стене между помещениями 2 и 3; монтаж новых ненесущих кирпичных перегородок и перегородок с дверными проемами и установкой дверных блоков и светопрозрачных перегородок на каркасе из алюминиевых и ПВХ профилей, в результате чего образованы новые помещения; перенос сантехнического оборудования в санузле. Санитарные приборы подключены к существующим стоякам ХВС, ГВС с установкой индивидуальных приборов учета. Система вентиляции и воздухоотводы не затрагиваются и остаются в первоначальном положении. Перепланировка помещения площадью 175,6 кв.м.: демонтаж ненесущих кирпичных перегородок между помещениями 7 и 8; устройства проема в несущей стене между пом. 5 и пом. 2 с монтажом металлической перемычки; демонтаж ненесущей кирпичной перегородки между пом. 6 и пом. 1; монтаж новых ненесущих перегородок и перегородок с дверными проемами из ГЛКВ на металлическом каркасе и установкой дверных блоков, в результате чего образованы новые помещения; устройство дверного проема в существующем оконном проеме наружной стены пристроенной части помещений со стороны главного фасада, путем демонтажа подоконной части до уровня чистого пола; закладка оконных проемов в наружной стене главного и заднего фасадов; санитарные приборы подключены к существующим стоякам ХВС, ГВС с установкой индивидуальных приборов учета. Система вентиляции и воздухоотводы не затрагиваются и остаются в первоначальном положении.
Работы, проведенные в обследуемых помещениях, классифицируются как перепланировка и переустройство, то есть изменение конфигурации помещений, требующее внесение изменений в технический паспорт. Выдача разрешения на данный вид работ не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Произведенные работы не затрагивают несущих конструкций здания и не противоречат требованиям СанПиН 2.1.3684-21. Произведенная перепланировка не приведет к снижению несущей способности конструкций, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм. Произведенное переустройство помещений не влияет на работоспособность общедомовых инженерных сетей вентиляции, водоснабжения и водоотведения. Произведенная перепланировка и переустройство обследованных помещений не затрагивают общего имущества многоквартирного дома.
Судом установлено, что в результате перепланировки нежилых помещений произошло изменение конфигурации и площади помещений.
Факт осуществления перепланировки в отсутствие решения о согласовании перепланировки нежилых помещений сторонами не оспаривался. Также не оспаривалось истцами, что в администрацию они не предоставляли проектную документацию на перепланировку нежилых помещений до начала выполнения работ.
Вместе с тем, судом установлено, что после перепланировки нежилых помещений все изменения внесены в технический паспорт нежилых помещений.
Как следует из материалов дела, проектная документация по перепланировке и переустройству нежилых помещений была согласована с управляющей компанией <....>». При проведении работ не затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, работы не привели к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме, выполненная перепланировка сохраняет без изменения несущие конструкции, инженерные коммуникации; выполненные работы по перепланировке соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, не влекут за собой нарушение прав и законных интересов граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что произведенные перепланировка и переустройство принадлежащих истцам нежилых помещений не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью и соответственно могут быть признаны законными. Сохранением спорных нежилых помещений в перепланированном (переустроенном) состоянии не нарушаются права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме, перепланировка помещения соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности и иным предъявляемым к помещению требованиям.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации о возложении на ответчиков обязанности по приведению нежилых помещений в прежнее до перепланировки состояние, и об удовлетворении иска о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии по данным обследования БТИ на 20.02.2026.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
В удовлетворении исковых требований администрации Верхнесалдинского муниципального округа к Калининой Татьяне Георгиевне, Якутовой Екатерине Игоревне о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние - отказать.
Исковые требования Калиной Татьяны Георгиевны, Якутовой Екатерины Игоревны к администрации Вепрхнесалдинского муниципального округа о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии - удовлетворить.
Сохранить нежилые помещения № № .... и № .... по адресу: г.Верхняя Салда, ул.<адрес>, в перепланированном состоянии по данным обследования БТИ на 20.02.2026.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.В.Исаева