РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2026 года
Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Шелеповой Е.А.
при секретаре Балалихиной В.С., с участием помощника прокурора Ковалевской М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова-Гуревича Егора Сергеевича к Захватову Александру Васильевичу, Захватовой Екатерине Вадимовне о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, обязании освободить объекты недвижимости, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании компенсации за пользование жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, установил:
Макаров-Гуревич Е.С. обратился в суд с иском к Захватову Александру Васильевичу, Захватовой Екатерине Вадимовне о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, обязании освободить объекты недвижимости, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании компенсации за пользование жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что 31.08.2022 года между Макаровым-Гуревичем Е.С. и Захватовым А.В., Захватовой Е.В. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно п.1 которого продавец продает покупателям в общую совместную собственность жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.
В 2023 году Захватовы предъявили в Верхнепышминский городской суд Свердловской области исковое заявление к Макарову-Гуревичу Е.С. с требованиями о защите прав потребителей, взыскании суммы по договору купли-продажи, возмещении убытков, неустойки, компенсации морального вреда.
21 ноября 2024 года Верхепышминский городской суд Свердловской области в составе судьи Карасевой О.В., рассмотрев гражданское дело № 2-63/2024 по иску Захватова Александра Васильевич, Захватовой Екатерины Вадимовны к Макарову-Гуревичу Егору Сергеевичу о защите прав потребителей, взыскании суммы по договору купли-продажи, возмещении убытков, неустойки, компенсации морального вреда, вынес решение, которым заявленные требования удовлетворил, взыскав с ответчика в пользу истцов уплаченную по договору купли-продажи недвижимости денежную сумму в размере 4 200 000 рублей в равных долях (по 2 100 000 рублей в пользу каждого) и иное.
Судом принят отказ Захватовых от договора купли-продажи, то есть от недвижимого имущества.
Указанное решение вступило в законную силу 21 марта 2025 года.
Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи (как и об одностороннем отказе от его исполнения), по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и, установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю имущества, поскольку сохранение этого имущества за покупателем после взыскания с продавца покупной цены означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений.
07 июня 2024 года при рассмотрении вышеназванного дела истцами было направлено заявление об уточнении исковых требований, согласно которым первые просили установить односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.08.2022 года в связи с продажей объекта с неустранимыми недостатками. Указанное ходатайство было рассмотрено и удовлетворено судом. Именно с 07.06.2024 года расторгнут договор купли-продажи и истцы обязаны были вернуть не принадлежащее им имущество, однако по состоянию на 05.11.2025 года этого не сделано.
В связи с чем Макаров-Гуревич Е.С. просит обязать Захватова А.В., Захватову Е.В. в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить незаконно занимаемые объекты недвижимости и подписать акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>
В случае не освобождения в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда, взыскать с Захватова А.В., Захватовой Е.В. в пользу Макарова-Гуревича Е.С. судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 6 рабочего дня с момента вступления в законную силу решения суда до момента подписания акта приема-передачи.
А также истец просит признать за Макаровым-Гуревичем Е.С. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
В связи с односторонним отказом от договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.08.2022 года, ответчики и члены их семьи не имеют право пользования домом, расположенным но адресу: <адрес> с 07.06.2024 года.
С 07.06.2024 года по 02.09.2025 года Захватов А.В. и Захватова Е.В. без законных на то оснований проживают и пользуются не принадлежащим им имуществом, расположенным по адресу: <адрес>
Захватовы пользовались указанным имуществом безвозмездно.
Оплата, сбереженная Захватовыми за временное владение объектами недвижимости, по своей правовой природе представляет собой аренду имущества.
Исходя из этого, размер неосновательного обогащения ответчиков определяется исходя из рыночной стоимости размера арендной платы за объект недвижимости, который Захватовы уплатили бы собственнику имущества в обычных условиях гражданского оборота за соответствующий период использования.
Исходя из средней рыночной стоимости аренды дома и земельного участка в размере 90 000 рублей ежемесячно с 07.06.2024 года, истец просит взыскать с ответчиков компенсацию за пользование указанным имуществом за период с 07.06.2024 по 07.11.2025 в размере 1 530 000 рублей, и до фактической передачи имущества истцу.
В связи с чем, истец просит признать за Макаровым-Гуревичем Е.С. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> ввиду отказа от договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.08.2022 года. Обязать Захватова А.В., Захватову Е.В. в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить незаконно занимаемые объекты недвижимости и подписать совместно с истцом акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В случае не освобождения в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда, взыскать с Захватова А.В., Захватовой Е.В. в пользу Макарова-Гуревича Е.С. судебную неустойку 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 6 рабочего дня с момента вступления в законную силу решения суда до момента подписания акта приема-передачи. Признать утратившими право пользования Захватова А.В., Захватову Е.В. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> с целью дальнейшего их снятия с регистрационного учета. Взыскать в пользу Макарова-Гуревича Е.С. с Захватова А.В., Захватовой Е.В. компенсацию за пользование жилым помещением и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, с 07.06.2024 года по 90 000 рублей ежемесячно по день фактической передачи имущества истцу (за период с 07.06.2024 по 07.11.2025 сумма составляет 1 530 000 рублей). Взыскать с ответчиков в пользу истца понесенные почтовые расходы в размере 192 рубля.
Истец Макаров-Гуревич Е.С., представитель истца по доверенности Попко А.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивали в полном объеме.
Ответчик Захватов А.В., представитель ответчиков по доверенности Яроменок Ю.В. в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Ответчик Захватова Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и в срок, доверила представлять свои интересы в суде представителю по доверенности Яроменок Ю.В., которая в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных исковых требований.
Третье лицо Финансовый управляющий Воробьев Д.М., представитель третьего лица АО «Российский Сельскохозяйственный Банк» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и в срок, о причинах неявки суду не сообщили.
Заслушав истца Макарова-Гуревича Е.С., представителя истца Попко А.В., ответчика Захватова А.В., представителя ответчиков Яроменок Ю.В., заслушав заключение помощника прокурора Ковалевской М.А., полагавшей, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 21.11.2024 года удовлетворены в части исковые требования Захватова Александра Васильевича, Захватовой Екатерины Вадимовны к Макарову-Гуревичу Егору Сергеевичу о защите прав потребителей, взыскании суммы по договору купли-продажи, возмещении убытков, неустойки, компенсации морального вреда. Судом постановлено: «Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича (№ №) уплаченную по договору купли-продажи недвижимости денежную сумму в размере 4200000,00 рублей в пользу Захватова Александра Васильевича (№), Захватовой Екатерины Вадимовны (№) в равных долях (по 2100000,00 рублей в пользу каждого). Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватова Александра Васильевича, Захватовой Екатерины Вадимовны в возмещение убытков 899807,94 рубля в равных долях (по 449903,97 рублей в пользу каждого). Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватова Александра Васильевича, Захватовой Екатерины Вадимовны неустойку за нарушение срока возврата стоимости товара в сумме 1000000,00 рублей в равных долях (по 500000,00 рублей в пользу каждого) по состоянию на 21.11.2024, с продолжением начисления неустойки на сумму в размере 4200000,00 рублей, начиная с 22.11.2024 по день фактической оплаты задолженности, исходя из 1 % (42000,00 рублей) в день за каждый день просрочки. Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватова Александра Васильевича компенсацию морального вреда в сумме 250000,00 рублей. Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватовой Екатерины Вадимовны компенсацию морального вреда в сумме 250000, 00 рублей. Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватова Александра Васильевича, Захватовой Екатерины Вадимовны штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 1500000,00 рублей в равных долях (по 750000,00 рублей в пользу каждого). Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в пользу Захватова Александра Васильевича, Захватовой Екатерины Вадимовны судебные расходы: расходы на оплату услуг представителя в размере 55000,00 рублей, расходы на оплату услуг специалиста в размере 68000,00 рублей в равных долях (по 61500,00 рублей в пользу каждого из истцов). В остальной части исковых требований отказать. Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в доход бюджета государственную пошлину в размере 39299,40 рублей».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 21.03.2025 года решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 21.11.2024 года изменено, дополнена резолютивная часть решения следующим указанием: «Взысканную с Макарова-Гуревича Е.С. уплаченную по договору купли-продажи недвижимости денежную сумму в пользу Захватова А.В., Захватовой Е.В. в равных долях, в размере остатка ссудной задолженности по состоянию на 21.03.2025 - 2803682 руб. 82 коп. (по 1401841 руб. 41 коп. с каждого) направить в счет погашения кредитного договора № от 31.08.2022, заключенного между Захватовым А.В., Захватовой Е.В. и АО «Россельхозбанк, в остальной части решение исполнять в общем порядке». В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционную жалоба ответчика - без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2025 года решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 21.11.2024 года в неизмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 21.03.2025 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Макарова-Гуревича Е.С. – без удовлетворения.
12.03.2026 года Макарову-Гуревичу Е.С. Верховным Судом Российской Федерации отказано в передаче дела в суд кассационной инстанции.
Как установлено судебной коллегией по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, действительно, возврат товара ответчику в судебных актах не произведен, однако это не нарушает его прав, поскольку в силу закона при отказе исполнения договора купли-продажи покупатель обязан вернуть товар с недостатками продавцу. При нарушении права на возврат товара ответчик не лишен возможности иным способом, предусмотренным законом защитить свои права.
В настоящее время в отношении Макарова-Гуревича Е.С. ведется процедура банкротства, введена процедура реструктуризации его долгов.
В настоящем иске истец Макаров-Гуревич Е.С. полагает, что поскольку Захватов А.В., Захватова Е.В. отказались от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, в их пользу взысканы денежные средства, то спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>1 подлежат возврату Макарову-Гуревичу Е.С. в собственность, независимо от того, что денежные средства им до настоящего времени Захватовым не выплачены.
Представитель истца Попко А.В. полагает, что указанные объекты недвижимого имущества в виде дома и земельного участка подлежали включению в конкурсную массу Макарова-Гуревича Е.С.
При этом в силу действующего законодательства, у покупателя нет обязанности освободить спорные дом и земельный участок и передать их продавцу до того момента, как продавец вернет денежные средства покупателю. Покупатель имеет право на законных основаниях удерживать недвижимость и пользоваться спорной недвижимостью в качестве гарантии возврата долга, если договор расторгнут. Указанное предусмотрено ч. 1 ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пп. 2 и 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление № 35) следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.
Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (п. 7 постановления № 35). Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абзац первый п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ). Следовательно, в силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве до этого момента такой товар не может рассматриваться как часть конкурсной массы должника.
Таким образом, позиция истца и его представителя о том, что после отказа Захватовых от договора (расторжения договора) право собственности на спорные жилой дом и земельный участок автоматически должно было восстановиться за должником и подлежат включению в его конкурсную массу, не основана на нормах законодательства.
Если покупатель-кредитор оставит вещь за собой, то размер его требований в реестре требований кредиторов корректируется: сумма убытков исчисляется с учетом того, что она частично покрывается стоимостью этой вещи. Если покупатель-кредитор передает вещь в конкурсную массу должника-продавца, то последний становится ее собственником, а требованию покупателя в реестре требований кредиторов придается залоговый статус в отношении переданной вещи применительно к положениям п. 5 ст. 488 ГК РФ. Впоследствии это требование удовлетворяется в порядке ст. 138 Закона о банкротстве.
Последовательность исполнения реверсивных обязательств, вытекающих из расторжения договора, определена следующим образом: сначала покупателю возвращаются деньги, потом - продавцу жилой дом и земельный участок.
Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.02.2022 года (пункт 13).
Таким образом, в рассматриваемом случае понуждение ответчиков Захватова А.В., Захватовой Е.В. к передаче принадлежащего им недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка Макарову–Гуревичу Е.С. (фактически в конкурсную массу должника) против их воли как собственников и без достаточных гарантий им как кредиторам, является незаконным и необоснованным.
При таких обстоятельствах, истец Макаров-Гуревич Е.С., не исполнивший в настоящее время решение суда от 21.11.2024 года и не вернувший покупателям Захватову А.В., Захватовой Е.В. денежные средства за объекты недвижимости, не вправе требовать признания за ним права собственности на спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Соответственно, у Захватова А.В., Захватовой Е.В. отсутствует и обязанность в настоящее время освободить спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и подписывать какой-либо акт приема-передачи жилого дома и земельного участка с Макаровым-Гуревичем Е.С.
У покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств.
Поскольку до момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственниками спорных жилого дома и земельного участка являются покупатели Захватов А.В., Захватова Е.В., то ответчики имеют право использовать спорные объекты недвижимости для проживания законно. При таких обстоятельствах, до возврата истцом Макаровым-Гуревичем Е.С. денежных средств ответчикам, ответчики не могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> и не подлежат снятию с регистрационного учета по указанному адресу.
Поскольку ответчики в настоящее время являются собственниками спорных жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> и будут таковыми являться до момента полной выплаты им денежных средств Макаровым-Гуревич Е.С. по решению суда от 21.11.2024 года, то у Макарова-Гуревича Е.С. отсутствует право требовать с ответчиков какую-либо компенсацию за пользование спорным жилым помещением и земельным участком.
Более того, обнаруженные дефекты в жилом доме являются критическими, состояние несущих конструкций дома относится к недопустимому состоянию ввиду их пониженной несущей способности, жилой дом не соответствует требованиям безопасности, так как возможно его обрушение в неопределенный период времени. Дальнейшее использование жилого дома для проживания невозможно, так как эти дефекты являются неустранимыми и критическими. Конструкция жилого дома находится в недопустимом состоянии и подлежит демонтажу.
Проживание ответчиков в указанном непригодном для проживания жилом помещении в настоящее время носит вынужденный характер, поскольку истец до настоящего времени не выплатил причитающиеся им денежные средства.
Доводы истца и его представителя, что после 20.06.2026 года он намерен погасить перед ответчиками задолженность в полном объеме, но полагает, что ответчики не передадут ему спорные объекты недвижимости, не основаны на законе, защита гражданских прав на будущее время не допускается. В настоящее время права истца Макарова-Гуревича Е.С. ответчиками Захватовым А.В., Захватовой Е.В. не нарушены.
Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения основных требований истца, то отсутствуют основания и для удовлетворения производных исковых требований истца о взыскании судебной неустойки, судебных расходов.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Макарова-Гуревича Егора Сергеевича к Захватову Александру Васильевичу, Захватовой Екатерине Вадимовне о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, обязании освободить объекты недвижимости, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании компенсации за пользование жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, должно быть отказано.
Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истца Макарова-Гурева Е.С., которому отказано в удовлетворении исковых требований, предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 73 408 рублей 65 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Макарова-Гуревича Егора Сергеевича к Захватову Александру Васильевичу, Захватовой Екатерине Вадимовне о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, обязании освободить объекты недвижимости, признании утратившими право пользования жилым помещением, взыскании компенсации за пользование жилым помещением и земельным участком, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, отказать.
Взыскать с Макарова-Гуревича Егора Сергеевича в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 73 408 рублей 65 копеек.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья Е.А. Шелепова.