РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июля 2026 года г. Магнитогорск
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Кульпина Е.В., при секретаре судебного заседания Прошкиной О.А., с участием представителя истца П с участием представителя ответчиков Т рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чепук <ФИО>12 к Шашлаковой <ФИО>13, Севостьянову <ФИО>14 об уменьшении стоимости жилого дома, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Чепук О.Ю. обратилась в суд с иском к Шашлаковой К.К., Севостьянову А.К. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи в качестве уменьшения покупной цены.
В обоснование требований указано, что <дата обезличена> был заключен договор купли-продажи между Чепук О.Ю. (далее по тексту - истец) и Шашлаковой К.К., Севостьяновым А.К. (далее по тексту - ответчики). Предметом договора являлись жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> Расчет по данному договору был произведён в полном объёме.
В период проживания истцом в конструкциях дома были обнаружены следую существенные недостатки: разрушение стенового ограждения, трещины шириной более 100 мм, образование перекосов и щелей между элементами стены, деформация проемов, разрушение защитного слоя бетона в фундаменте, перепад уровня пола и его деформация прогибы (провисание) и коррозия кровли. Ввиду необратимости данных дефектов, дом оказался не пригоден для проживания.
Указанные недостатки первоначально были скрыты и не могли быть обнаружены - истцом при осмотре жилого дома перед покупкой, при обычном способе приемки дома, поскольку для их обнаружения необходимо было проведение демонтажа облицовочных конструкций фасада дома, а такой возможностью истец как потенциальный покупатель не обладала. Истец имеет основания предполагать, что ответчики умышленно провели косметический ремонт фасада, в частности скрыли все дефекты под декоративную отделку, с целью сокрытия реального состояния дома.
<дата обезличена> ООО «<данные изъяты>» была проведена экспертиза жилого дома экспертом <ФИО>15 который установил аварийное состояние жилого дома и признал его непригодным для проживания.
Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, истец просит суд:
1. Соразмерно уменьшить стоимость договора купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: <данные изъяты> от <дата обезличена> на сумму 3 400 000 рублей.
2. Взыскать с Шашлаковой К.К. денежные средства в размере 1 700 000 руб.
3. Взыскать с Севостьянова А.К. денежные средства в размере 1 700 000 руб. (л.д. 4-7, 182-184).
Определением суда от <дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «<данные изъяты>» (л.д. 142).
Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО СК «<данные изъяты>», Администрация г. Магнитогорска, Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области (л.д. 161).
Истец Чепук О.Ю. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя П., действующую на основании доверенности от <дата обезличена> (л.д. 10-11), которая в судебном заседании требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель истца суду пояснила, что недостатки первоначально были скрыты и не могли быть обнаружены истцом при осмотре жилого дома перед покупкой, при обычном способе приемки дома, поскольку для их обнаружения необходимо было проведение демонтажа облицовочных конструкций фасада дома, вскрытие напольных покрытий, а такой возможностью истец как потенциальный покупатель не обладала.
В материалах дела имеются однозначные доказательства того, что продавцы умышленно скрыли аварийное состояние дома и провели ряд мероприятий для сокрытия дефектов, а именно стянули угол дома, который имел трещины проволокой, по периметру дома скрыли фасад за фасадными панелями. В спальне, где находится вход в погреб, для невозможности осмотра состояния фундамента и состояния лаг пола, данный вход забили досками и сверху положили и зафиксировали напольное покрытие - ковролин. При осмотре дома продавцы заверили покупателя, что погреб отсутствует, так как здание стоит на подушке из щебня. Так же продавец забил досками вход на подкрышное пространство, сформированное сводами крыши, скрыв следы пожара и обгорание деревянных конструктивных элементов. Ответчики умышленно провели косметический ремонт и предприняли все действия для сокрытия фактического состояния дома. Данные действия привели к тому, что даже лицо обладающее специальными познаниями, а именно оценщик, проводивший осмотр дома для оценки его по требованию банка, для одобрения объекта под залог по ипотечному кредитованию не увидел скрытых продавцами дефектов. Продавцы не предоставили реальных сведений о состоянии дома покупателю. Скрытые дефекты были выявлены после того, как они привели к образованию трещин на стене дома и потолка в одной из комнат дома - спальне и вызванные специалисты в сфере строительства вскрыли частично фасад из панелей, так же при вскрытии напольного покрытия в данной комнате было обнаружено, что подпол в доме имеется, но вход в него был забит и спрятан под ковролиновое покрытие, при вскрытии входа в подпол было обнаружено, что подушка из щебня отсутствует и лаги пола имеют значительные разрушение.
В материалах дела имеются скриншоты из гугл карт, на которых явно видно, что на фотографиях из архива гугл карт от 2012 и 2019 года на стене дома по адресу: <адрес обезличен> уже имелась трещина, которую в последствии при предпродажной подготовке дома скрыли за стеновыми фасадными панелями «сайдинг» (л.д. 110-111, т.2; л.д. 26-28 т. 3).
Ответчики Шашлакова К.К., Севостьянов А.К. в судебное заседание не явились, направили своего представителя Т., действующую по доверенности от <дата обезличена> (л.д. 148-149), которая в судебном заседании требования не признала, суду пояснила, что действительно данный дом находился в собственности у её доверителей. С 2006 года ответчики проживали там. Дом ремонтировался, как снаружи так и внутри. Непосредственно перед продажей никаких ремонт работ не было. По состоянию здоровья одного из членов семьи приняли решение переезжать в квартиру. Её доверители никогда не препятствовали осмотру при продаже дома. Покупатели осматривали дом, приглашали специалиста в области оценки. Данный объект недвижимости приобретался в ипотеку, где банк взял в залог данное имущество. Препятствий для полного осмотра дома не было, все помещения были осмотрены и сфотографированы, также передана техническая документация дома. Дом находится в неудовлетворительном состоянии на данный момент, но не на день приобретения, поскольку находится в длительной эксплуатации, накопленного физического износа, дом построен давно и покупателем это было известно. Полагает, что в удовлетворении требований истца необходимо отказать.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «<данные изъяты>», ООО СК «<данные изъяты>», Администрация г. Магнитогорска, Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены (л.д. 23, 24, 25).
При таких обстоятельствах, в силу положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом и в срок, принимая во внимание, что в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о дате, времени и месте судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска magord.chel.sudrf.ru (л.д. 29 т. 3).
Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.
<дата обезличена> между Чепук О.Ю. (покупатель) и Шашлаковой К.К., Севостьяновым А.К. (продавцы) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>. (л.д. 13-14 т. 1)
Согласно п. 2.1 стоимость объекта определена в 4 400 000 рублей, из них: стоимость жилого дома 3 400 000 рублей, стоимость земельного участка 1 000 000 рублей.
Согласно п.2.2 установлен следующий порядок оплаты стоимости Объекта: Часть стоимости в сумме 413 053 рубля оплачивается в качестве первоначального взноса за счет собственных денежных средств до подписания договора купли-продажи (п.2.2.1.); часть стоимости объекта в сумме 586 946 рублей 72 копейки оплачивается за счет денежных средств Государственного сертификата на Материнский (семейный) Капитал серия <дата обезличена> выданного на имя Чепук <ФИО>18 на основании ГУ Управления пенсионного фонда Российской Федерации в <адрес обезличен> (межрайонное) от <дата обезличена> <номер обезличен>, перечисляются в течении 14 дней в пользу Шашлаковой Е.К.; часть стоимости объекта в сумме 3 400 000 оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «<данные изъяты>» покупателю по кредитному договору <номер обезличен> от <дата обезличена> на срок 360 месяцев (п. п. 2.2.2, 2.2.3).
Пунктом 3.2 Договора определено, что при регистрации права собственности покупателя на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а залогодателем покупатель. Право залога у продавцов на объект не возникает в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Чепук О.Ю. привела в иске основания уменьшения покупной цены приобретенного жилого дома, которые обусловлены наличием недостатков, обнаруженных после передачи спорного жилого дома: разрушение стенового ограждения, трещины шириной более 100 мм, образование перекосов и щелей между элементами стены, деформация проемов, разрушение защитного слоя бетона в фундаменте, перепад уровня пола и его деформация прогибы (провисание) и коррозия кровли и в результате принятия Администрацией решения о признании жилого дома аварийным.
В подтверждение представлено заключение эксперта <номер обезличен> ООО «<данные изъяты>» <ФИО>7 признавшего спорный жилой дом не пригодным для проживания и поскольку стоимость капитального ремонта составляет 95% от восстановительной стоимости здания, а строительство нового здания будет сопоставимо по стоимости, рекомендовано признать жилой дом аварийным и подлежащим сносу (л.д. 75-141 т. 1).
<дата обезличена> Постановлением Администрации города Магнитогорска Челябинской области <номер обезличен> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен> признан непригодным для проживания (л.д. 12, 30 т. 1).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно пункту 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).
Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац второй пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.
По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (жилого дома и земельного участка) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (жилом доме) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.
При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 этого же Кодекса). На основании статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена строительно-техническая экспертиза. На основании заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» <номер обезличен> от <дата обезличена> выявлено аварийное состояние конструктивных элементов - фундамента, несущих стен, крыши и кровли. Согласно п.33 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 (ред. от 19.10.2024) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, является непригодным для проживания. По результатам проведенного расчета оценки физического износа здания и отдельных его элементов установлено, что общий физический износ составляет 66%. При аварийном состоянии здания его конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Аварийное жилье подлежит реконструкции или сносу, дальнейшая эксплуатация аварийного жилья должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей. Аварийное жилье реконструируется или подлежит сносу, решение о признании жилья таковым принимает орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, за исключением жилых помещений жилищного фонда РФ и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности (л.д. 4-91 т. 2).
При оценке данного заключения в качестве допустимого и относимого доказательства по делу суд принимает во внимание, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, в результате которых сделаны однозначные выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Экспертиза проведена компетентным специалистом, имеющим соответствующую квалификацию и большой стаж работы, который предупрежден об уголовной ответственности. Установленных законом оснований для сомнения в правильности выводов заключения, а также в беспристрастности и объективности эксперта не имеется. Выводы экспертизы подтверждаются, в том числе, имеющимися в материалах дела доказательствами. Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертизы, представлено не было.
Как следует из договора купли-продажи от <дата обезличена>, жилой дом по адресу: <адрес обезличен> приобретен истцом, в том числе за счет привлечения кредитных средств, предоставленных ПАО «<данные изъяты>» под залог недвижимого имущества (ипотеку).
В целях определения стоимости предмета залога при кредитовании в ПАО «<данные изъяты>» на основании договора <номер обезличен> от <дата обезличена> на проведение оценки, специалистами ООО «<данные изъяты>» была произведена оценка недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке <номер обезличен> от <дата обезличена> состояние дома было определено оценщиком как хорошее, дом не находится в аварийном состоянии, не имеет дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования. В указанном отчете имеются фотографии объекта оценки, в частности. На данных фотографиях каких-либо последствий перечисленных в техническом заключении дефектов не отображено. Рыночная стоимость жилого дома определена в размере 3 530 000 рублей (л.д. 170-209 т. 2).
Данный отчет принимается суд в качестве доказательства, обоснования доводов истца, что о том, что недостатки являлись скрытыми и не проявлялись на момент приобретения жилого дома.
Таким образом, истец, действуя осмотрительно и добросовестно при заключении договора купли-продажи от <дата обезличена>, правомерно рассчитывал на то, что имеющиеся в доме недостатки могут быть выявлены специалистом при производстве оценки недвижимого имущества. Однако наличие объективно существующих дефектов, оценщиком по состоянию на декабрь 2023 года установлено не было, что также свидетельствует об их скрытом характере.
Стоимость дома в договоре купли-продажи определена в сумме 3 400 000 рублей. Дом принадлежал ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому.
Таким образом, согласованная сторонами стоимость жилого дома в размере 3 400 000 рублей не соответствует фактическому техническому состоянию жилого дома на момент его приобретения Чепук О.Ю., выявленные строительные недостатки (дефекты) препятствуют использованию жилого дома по назначению.
Учитывая изложенное, принимая во внимание заключение эксперта заключения эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» <номер обезличен> от <дата обезличена>, суд приходит к выводу об уменьшении суммы в счет покупной стоимости жилого дома и земельного участка (единого объекта недвижимости) до 1 000 000 рублей. Разница в стоимости покупной цены объектов недвижимости, переданных Шашлаковой К.К., Севостьяновым А.К. по договору купли-продажи от <дата обезличена>, в размере 3 400 000 рублей подлежит взысканию с продавцов в пользу истца в равных долях в размере 1 700 000 рублей с каждого ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Чепук <ФИО>19 удовлетворить.
Соразмерно уменьшить стоимость договора купли продажи жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> от <дата обезличена> на сумму 3 400 000 рублей.
Взыскать с Шашлаковой <данные изъяты> (<номер обезличен>) в пользу Чепук <данные изъяты> (<номер обезличен> денежные средства в размере 1 700 000 рублей.
Взыскать с Севостьянова <данные изъяты> (<номер обезличен>) в пользу Чепук <данные изъяты> (<номер обезличен>) денежные средства в размере 1 700 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Челябинский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.
Председательствующий: / подпись /
Мотивированное решение суда изготовлено 12 августа 2026 года.