РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2026 года г. Миасс Челябинской области
Миасский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Ишкильдиной С.Н.
при ведении протокола секретарем Хлебниковой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Марковой Елены Владимировны к администрации Миасского городского округа о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Маркова Е.В. обратилась в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области, просила в отношении нежилого здания, помещения производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР погасить в сведениях ЕГРН запись НОМЕР от ДАТА регистрации права собственности за ЗАО Кристалл (ИНН НОМЕР); погасить в ЕГРН запись НОМЕР от ДАТА регистрации ограничения прав в виде ипотеки за ООО «АКРОС» (ИНН НОМЕР), запись НОМЕР от ДАТА регистрации ограничения прав в виде ипотеки за ПАО «БИНБАНК» (ИНН НОМЕР); признать право собственности на данное здание за истцом.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым НОМЕР, расположенного АДРЕС, общей площадью ... кв.м. на основании договора купли-продажи от ДАТА, также вместе с земельным участком она купила нежилое здание – административный корпус с кадастровым НОМЕР.
Также на земельном участке располагается нежилое здание с кадастровым НОМЕР – помещение производственного корпуса, согласно сведениям ЕГРН площадь здания составляет ... кв.м.
После проведения кадастровых работ по уточнению местоположения здания на земельном участке, а также по уточнению характеристик здания было выявлено, что фактически площадь здания составляет ... кв.м., состоит из двух этажей, включая один этаж подземный.
Согласно сведениям ЕГРН на данный объект зарегистрировано право собственности за ЗАО Кристалл (ИНН НОМЕР), регистрационная запись НОМЕР от ДАТА, данное юридическое лицо ДАТА исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо; ограничение прав в виде ипотеки за ООО «АКРОС» (ИНН НОМЕР), запись НОМЕР от ДАТА, данная организация прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией; ДАТА регистрация ограничения прав в виде ипотеки за ПАО «БИНБАНК» (ИНН НОМЕР), которое прекратило свою деятельность ДАТА в связи с присоединением к ПАО «Финансовая корпорация Открытие», которая в свою очередь прекратила деятельность ДАТА в связи с присоединением к АО «БМ-Банк» и к ПАО НБ «Траст».
ДАТА ею были начаты работы по восстановлению документов на здание, в ходе чего было выявлено, что здание, помещение производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР в сведениях ЕГРН числилось как помещение и оказалось привязанным к зданию с кадастровым НОМЕР, которое она купила, хотя в момент приобретения ею здания информации о помещении в нем не было.
Далее ею проводились работы по исправлению технических ошибок содержащихся в ЕГРН, помещение с кадастровым НОМЕР было исправлено в статус здания и стало самостоятельным зданием (выписка от ДАТА).
Указывает, что обращалась к Арбитражному управляющему с целью продажи выявленного объекта с кадастровым НОМЕР, на что был получен ответ, что процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного лица завершена, ей было разъяснено, что она может обратиться в суд.
Протокольным определением от ДАТА к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ПАО НБ "ТРАСТ", Банк ВТБ (ПАО) (л.д.131-132 т.2).
Истец Маркова Е.В. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, ее представитель Старцев И.А. в судебном заседании до перерыва на удовлетворении требований настаивала, после перерыва в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика администрации Миасского городского округа Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.
Представители третьих лиц ПАО НБ "ТРАСТ", Банк ВТБ (ПАО) при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, допросив свидетелей, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно положениям п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (статья 549 ГК РФ).
Предметом гражданского оборота может быть только имущество, право на которое возникло в установленном законом порядке. Право на отчуждение объекта недвижимости возникает только у лиц, которые приобрели его в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.2).
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (ст.25 Федерального закона от ДАТА).
Согласно определению Арбитражного суда Челябинской области от ДАТА завершена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ЗАО Кристалл (ОГРН НОМЕР) (л.д.154-159 т.1).
Из вышеуказанного определения следует, что арбитражным управляющим выявлено и сформировано имущество ликвидированного юридического лица ЗАО Кристалл, подлежащее продаже, расположенное АДРЕС – земельный участок площадью 3 300 кв.м., кадастровый НОМЕР, нежилое здание площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, подвал с кадастровым НОМЕР.
При проведении процедуры ликвидированного юридического лица ИП Марковой Е.В. было приобретено недвижимое имущество ЗАО ... по договору купли-продажи от ДАТА на сумму 5 425 000 руб.
Указанные обстоятельства также подтверждаются договором купли-продажи от ДАТА заключенным между арбитражным управляющим для распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ЗАО ... ФИО4 (продавец) и ИП Марковой Е.В. (покупатель), в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, категория земель-земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения производственных объектов, расположенный АДРЕС и расположенное на земельном участке нежилое здание, наименование – административный корпус площадью ... кв.м. с кадастровым НОМЕР (л.д.9-4 т.1).
В соответствии с п. 2.1 договора цена имущества составляет 5 425 000 руб., цена установлена на электронных торгах ДАТА, отражена в протоколе о результатах торгов в форме аукциона с повышением цены от -ДАТА, является окончательной и изменению не подлежит.
Регистрация права собственности истца на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР произведена ДАТА (л.д.15-21 т.1), на нежилое здание площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР – ДАТА (л.д.22-23 т.1).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДАТА нежилое помещение производственного корпуса площадью ... кв.м. с кадастровым НОМЕР, расположенное АДРЕС расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым НОМЕР, принадлежит правообладателю ЗАО ... с ДАТА, на помещении имеется ограничение прав в виде ипотеки сроком действия с ДАТА по ДАТА в пользу ООО «...» (ИНН 7713580452), также имеется ограничение прав в виде ипотеки сроком действия с ДАТА по ДАТА в пользу ПАО «Бинбанк» (ИНН 5408117935) (л.д.27-29 т.1).
Истцом были проведены работы по исправлению технических ошибок содержащихся в ЕГРН, помещение с кадастровым НОМЕР было исправлено в статус здания и стало самостоятельным зданием (выписка от ДАТА) (л.д.30-31).
ЗАО ... (ОГРН НОМЕР, ИНН НОМЕР) ДАТА исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо (л.д.32-37 т.1).
ООО «...» (ОГРН НОМЕР, ИНН НОМЕР) прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ДАТА (л.д.39-43).
ПАО «Бинбанк» (ОГРН НОМЕР, ИНН НОМЕР) прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения ДАТА, правопреемником является ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ОГРН НОМЕР) (л.д.44-60 т.1).
ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» (ОГРН НОМЕР) прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения ДАТА, правопреемником являются АО «БМ-Банк» (ОГРН НОМЕР) и ПАО НБ «Траст» (ОГРН НОМЕР) (л.д.61-82 т.1).
Правопреемниками АО «БМ-Банк» (ОГРН НОМЕР) являются АО «БС Банк (Банк Специальный)» (ОГРН НОМЕР), Банк ВТБ (ПАО) (ОГРН НОМЕР) (л.д.83-95 т.1).
АО «БС Банк (Банк Специальный)» (ОГРН НОМЕР) прекратило свою деятельность ДАТА, его правопреемником является Банк ВТБ (ПАО) (ОГРН НОМЕР).
Материалами дела подтверждается, что собственником помещения (в последующем здания) с кадастровым НОМЕР являлся ЗАО Кристалл, данное помещение было постановлено на учет, право собственности ЗАО Кристалл зарегистрировано в установленном законом порядке, в этой связи арбитражный управляющий при распределении обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица ЗАО ... ФИО4 имел право на распоряжение данным помещением, в том числе его отчуждение путем продажи, что и произошло при заключении договора купли-продажи от ДАТА с ИП Марковой Е.В., в связи с чем суд приходит к выводу, что данный договор является документом, на основании которого у истца возникло право собственности на спорный объект недвижимости.
То обстоятельство, что предметом договора купли-продажи от ДАТА данное помещение не являлось, являлись земельный участок площадью ... кв.м., с кадастровым НОМЕР и расположенное на земельном участке нежилое здание, наименование – административный корпус площадью ... кв.м. с кадастровым НОМЕР не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Помещение с кадастровым НОМЕР было выявлено арбитражным управляющим и сформировано в качестве имущества ликвидированного юридического лица ЗАО ..., подлежащее продаже, что подтверждается определением Арбитражного суда АДРЕС от ДАТА, между тем было поименовано в данном определении как подвал.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДАТА нежилое помещение производственного корпуса площадью ... кв.м. с кадастровым НОМЕР, расположенное АДРЕС расположено в пределах объекта недвижимости с кадастровым ....
Как следует из договора купли-продажи от ДАТА, предметом договора являлся земельный участок с кадастровым НОМЕР с видом разрешенного использования – для размещения производственных объектов, расположенный по адресу: АДРЕС расположенное на земельном участке нежилое здание с кадастровым НОМЕР, а помещение с кадастровым НОМЕР расположенное на данном земельном участке имеет назначение – помещение производственного корпуса.
Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, земельный участок с кадастровым НОМЕР, нежилое здание с кадастровым НОМЕР, и нежилое помещение с кадастровым НОМЕР находились в собственности одного лица, который имел право на их отчуждение.
Поскольку договор купли-продажи от ДАТА является документом, на основании которого у истца возникло право собственности на спорный объект недвижимости, расчет по договору был произведен в полном объёме, суд приходит к выводу о том, что обеспеченные ипотекой обязательства в отношении здания, помещения производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР исполнены, в связи с чем, необходимость сохранения ипотеки отсутствует.
Учитывая, что сохранение записи о наличии на здании обременения препятствует истцу в реализации права собственников на распоряжение имуществом по своему усмотрению, снятие существующего ограничения права - ипотеки не представляется возможным в связи с прекращением деятельности лиц, в пользу которых установлена ипотека, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Марковой Елены Владимировны к администрации Миасского городского округа о признании права собственности удовлетворить.
Отменить государственную регистрацию права собственности за закрытым акционерным обществом ... (ОГРН НОМЕР) на нежилое здание, помещение производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР расположенное по адресу АДРЕС, погасить в сведениях ЕГРН запись НОМЕР от ДАТА.
Признать обременение в виде ипотеки в отношении здания, помещение производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР расположенное АДРЕС в пользу общества с ограниченной ответственностью «АКРОС» (ОГРН НОМЕР) отсутствующей, регистрационную запись НОМЕР от ДАТА погашенной.
Признать обременение в виде ипотеки в отношении здания, помещение производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР расположенное АДРЕС в пользу публичного акционерного общества «БИНБАНК» (ОГРН 1025400001571) отсутствующей, регистрационную запись НОМЕР от ДАТА погашенной.
Признать за Марковой Еленой Владимировной (паспорт НОМЕР) право собственности на нежилое здание, помещение производственного корпуса, с кадастровым НОМЕР расположенное АДРЕС.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.
Председательствующий С.Н. Ишкильдина
Мотивированное решение составлено 25 марта 2026 года.