РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 апреля 2026 года
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Ижокиной О.А.
при секретаре Жердевой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мальцевой В.А. к Жилищно-инвестиционному фонду «Ключ» о признании права отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
В окончательных требованиях Мальцева В.А. обратилась в суд с иском к Жилищно-инвестиционному фонду «Ключ» о признании права отсутствующим.
В обоснование требований указано, что, истец является собственником нежилого помещения <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.
<дата обезличена> на имя ответчика зарегистрировано право собственности на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>. Указанное помещение расположено в подвальном помещении общего пользования, в котором находятся инженерные коммуникации многоквартирного дома (ввод в многоквартирный дом водоснабжения, водомерный узел водоснабжения дома холодной водой и управление пожаротушением в гаражных боксах).
Полагает, что право собственности ответчика на нежилое помещение <номер обезличен> возникло незаконно, указанное помещение относится к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома. Кроме того, нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, на которое зарегистрировано право собственности истца, фактически отсутствует в составе указанного многоквартирного дома.
Просит признать отсутствующим право собственности Жилищно-инвестиционного фонда «Ключ» на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 3-7,198-199).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО УЖЭК «Ключ» (л.д. 98).
Протокольным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.
Истец о слушании извещена (л.д. 100,101), в судебное заседание не явилась, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращалась. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 182).
Представитель истца – Мельников Р.А., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от <дата обезличена> (л.д. 11), исковые требования в судебном заседании поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.
Представитель ответчика – Галаганенко Н.И., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (л.д. 91), исковые требования в судебном заседании не признала. Поддержала письменный отзыв (л.д. 92,204-205), в котором указано, что право собственности ЖИФ «Ключ» на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> зарегистрировано <дата обезличена> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <номер обезличен> от <дата обезличена>, выданное Администрацией г. Магнитогорска. Согласно техническому паспорту на указанный дом по состоянию на <дата обезличена>, водомерных узлов в спорном помещении не предусмотрено, в связи с чем помещение не может быть отнесено к общему имуществу дома. С <дата обезличена> года ООО УЖЭК «Ключ» эксплуатирует спорное помещение по своему усмотрению, самовольно произвел перепланировку, повесил замки, у ответчика не возможности владеть и пользоваться нежилым помещением.
Третье лицо ООО УЖЭК «Ключ» о слушании извещены (л.д. 196), представитель в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 197).
Ранее в судебном заседании представитель ООО УЖЭК «Ключ» – Курбатов В.С. (директор), возражал относительно заявленных требований. Поддержал письменный отзыв (л.д. 155-156), в котором указано, что ООО УЖЭК «Ключ» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. С <дата обезличена> года нежилое помещение <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м в указанном доме отсутствует – не предусмотрено технической документаций, рабочим проектом, инструкцией по эксплуатации квартир. Помещение, на которое за ЖИФ «Ключ» зарегистрировано право собственности, является местом общего пользования – подвалом, в котором находятся инженерные коммуникации, обеспечивающие собственников жилых и нежилых помещений коммунальными ресурсами. Просил удовлетворить заявленные требования.
Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области о слушании извещены (л.д. 181), представитель в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращался, отзыв не представил.
В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
С учетом изложенного дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав лиц, участвующих в деле, совершив отдельное процессуальное действие, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд приходит к следующему.
В силу ст.12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законами.
На основании п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с положениями ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130,131,132,133.1,164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).
Согласно разъяснениям, данным в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, на основании Разрешения на строительство, выданного Администрацией г. Магнитогорска на имя ЖИФ «Ключ», последнему разрешено строительство «Жилого дома № <номер обезличен> со встроено-пристроенными гаражами и помещениями для работы с населением в микрорайоне <данные изъяты>. Жилая группа <данные изъяты>» (л.д. 140).
Постановлением Администрации г. Магнитогорска <номер обезличен> от <дата обезличена> утверждено Разрешение, выданное ЖИФ «Ключ», на ввод объекта в эксплуатацию – жилой дом № <номер обезличен> со встроено-пристроенными гаражами и помещениями для работы с населением в микрорайоне <данные изъяты>. Жилая группа <номер обезличен> (л.д. 93,94-95).
В материалы дела представлена технологическая часть рабочего проекта <данные изъяты> Жилая группа <данные изъяты> Микрорайон <данные изъяты> <адрес обезличен>. Жилой дом № <номер обезличен> (л.д. 73/файл/).
Истец является собственником нежилого помещения <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 55-57).
<дата обезличена> зарегистрировано право собственности ЖИФ «Ключ» на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> (л.д. 60-62).
Управляющей организацией МКД по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен> является ООО УЖЭК «Ключ» (л.д. 178-179).
Согласно техническому плану многоквартирного дома по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, составленному по состоянию на <дата обезличена> (л.д. 105-138), в подвале многоквартирного дома имеется нежилое помещение <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, состоящее из помещения <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, помещения <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, помещения <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, с которым граничит помещение площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно техническому плану многоквартирного дома по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, составленному по состоянию на <дата обезличена> (л.д. 166-177), в подвале многоквартирного дома отсутствует нежилое помещение <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв.
Путем сравнения планов объекта, с учетом пояснений лиц, участвующих в деле, установлено, что право собственности ЖИФ «Ключ» зарегистрировано, согласно техническому плану по состоянию на <дата обезличена>, на нежилое помещение <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, которое, согласно техническому плану по состоянию на <дата обезличена>, являлось составляющим помещения площадью <данные изъяты> кв. м – помещение <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м, и граничащим с ним помещением площадью <данные изъяты> кв. м.
При проведении отдельного процессуального действия, путем выезда по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, установлено, что фактическое расположение помещений в подвале указанного дома соответствует техническому плану по состоянию на <дата обезличена>. В спорном помещении находятся инженерные коммуникации многоквартирного дома, предусмотренные рабочим проектом строительства многоквартирного дома.
Таким образом, суд приходит к выводу, что фактическая характеристика спорного объекта не соответствует описанию объекта с кадастровым номером <номер обезличен>, в связи с чем регистрация права собственности ответчика на указанный объект является недостоверной.
В силу ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме (пункт 1). Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место (пункт 2).
На основании ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1).
Согласно подп.«а» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Спорное нежилое помещение отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, поскольку в нем размещены внутридомовые инженерные системы и не может самостоятельно использоваться в целях, не связанных с использованием (обслуживанием) общедомового имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещения многоквартирного дома в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что собственники помещений МКД дали согласие на передачу общего имущества дома во владение, пользование или отчуждение иным лицам.
Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Избранный способ защиты соответствует вышеуказанным разъяснениям судебной практики, и в полной мере восстановит нарушенные права.
Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу, что следует признать отсутствующим право собственности ответчика на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.
В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.
Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
На основании подп.1 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса РФ истцу следует возвратить излишне уплаченную по чеку по операции от <дата обезличена> (<данные изъяты> мск) государственную пошлину в размере 41 421 руб. (44 421 руб. – 3 000 руб.) (л.д. 8).
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 98, 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мальцевой В.А. удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности Жилищно-инвестиционного фонда «Ключ» на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.
Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Жилищно-инвестиционного фонда «Ключ» на нежилое помещение <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.
Взыскать с Жилищно-инвестиционного фонда «Ключ» (ОГРН 1027402168276) в пользу Мальцевой В.А. (ИНН <номер обезличен>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Возвратить Мальцевой В.А. (ИНН <номер обезличен>) излишне уплаченную по чеку по операции от <дата обезличена> (<данные изъяты> мск) государственную пошлину в размере 41 421 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме принято 05 мая 2026 года.