РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июля 2026 года г. Магнитогорск
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего Завьяловой Т.А.
при секретаре Папуша Э.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефремова Дмитрия Денисовича к Черепанову Сергею Владимировичу, Черепановой Татьяне Геннадьевне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Ефремов Д.Д. в окончательных требованиях обратился в суд с иском к Черепанову С.В., Черепановой Т.Г. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что в <дата обезличена> на сайте Авито увидел объявление о продаже жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>. <дата обезличена> в вечернее время осмотрел дом, супруга ответчика Черепанова Т.Г. пояснила, что дом построен качественно, стены жилого дома шлакоблочные, истцу предоставили технический паспорт, где указано, что материал стен – шлакоблок. <дата обезличена> между истцом и ответчиком заключен договор купли – продажи, объекты недвижимости переданы истцу. В <дата обезличена> был обнаружен факт промерзания стен жилого дома, на стенах появилась плесень. Согласно экспертному заключению от <дата обезличена>, стены жилого дома выполнены из СИП-панелей. Таким образом, считает, что продавец ввел в заблуждение, обманул истца относительно материала стен жилого дома. Ответчик Черепанова Т.Г. отказалась расторгать договор купли – продажи, предложила внутри помещений жилого дома выложить стены из шлакоблока. Жилой дом находится в техническом состоянии, в котором не может быть принят покупателем, поскольку не соответствует условиям договора купли – продажи. Просит признать по основаниям ст. 178, ст. 179 п. 2 ГК РФ недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между Ефремовым Д.Д. и Черепановым С.В. <дата обезличена>, применить последствия недействительности сделки, возвратив жилой дом и земельный участок в собственность Черепанова С.В. с сохранением ипотеки в силу закона, погасить государственную регистрационную запись о регистрации права, взыскав солидарно с ответчиков в пользу истца 11 900 000 руб., судебные расходы (т.1 л.д. 6-13, 69-73, 104-112).
Определением суда от 03 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Грекова А.Т. (протокол судебного заседания, т.2 л.д.53-59).
Истец Ефремов Д.Д. при надлежащем извещении, участия в судебном заседании не принимал (т.2 л.д.63). Дело рассмотрено в отсутствие истца с участием представителя.
Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что хотел приобрести жилой дом из шлакоблока либо кирпича, рассматривая только такие варианты, дом осматривал лично. Риелтором ответчиков был предоставлен технический паспорт, где было указано, что дом шлакоблочный. Продавцы дома супруги Черепановы подтвердили, что дом блочный. При наружном осмотре дома проверить материал стен не представлялось возможным, так как дом обшит сайдингом, внутри дома на стенах обои, дом обставлен мебелью. Дом приобретен за 11 900 000 руб., в том числе за собственные средства и ипотечные в размере 6 000 000 руб., полученные в Челиндбанке, ипотека не погашена, кредит выплачивает без просрочек. После передачи ключей обнаружили разводы на стенах дома, через неделю вызвали бригаду строителей, так как произошло промерзание стен, появилась плесень. Строители через тепловизор выявили каркасные элементы стен. Экспертизой было установлено, что стены изготовлены из ОСБ-панелей и пенопласта. Обратились к продавцам о расторжении договора купли-продажи. В <дата обезличена> Черепанова Т.Г. предложила обложить каркас дома шлакоблоком, истец отказался. У Черепановых имеется другая недвижимость, но денежные средства возвращать за дом они отказались.
Представитель истца Д. Г.В., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (т.1 л.д.62), в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что в <дата обезличена> истцом получен технический паспорт, в котором отражен реальный материал - ОСБ панели, из которого выполнены наружные стены, в выписке было указано из прочих материалов. При совершении сделки купли – продажи со стороны ответчиков имел место обман, так как ответчиками представлен технический паспорт, в котором указано, что стены дома из шлакоблока. При осмотре дома невозможно определить материал стен, так как дом обшит сайдингом. Рядом с домом расположен гараж из шлакоблока, забор из шлакоблока, сомневаться, что материал стен выполнен из других материалов, у покупателей при визуальном осмотре жилого дома оснований не было. Жилой дом по договоренности с продавцами истцом осматривался в темное время суток. Оформлением сделки, решением всех вопросов занималась Черепанова Т.Г. с риелтором Грековой А.Т. Жилой дом и земельный участок являются совместно нажитым имуществом Черепановых.
В письменных пояснениях указала, что по причине того, что выписка ЕГРН не содержала конкретной информации о материале стен, стороной покупателя был запрошен технический паспорт на жилой дом. Стороной продавца был предоставлен техпаспорт с подложной информацией. Продавец изначально представлял дом как построенный из шлакоблока, в связи с чем, доводы ответчика о том, что никаких заверений о материале стен не давалось, опровергаются показаниями свидетеля (т.2 л.д.127-129).
Ответчик Черепанов С.В. извещен, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (т.2 л.д.125). Дело рассмотрено в отсутствие ответчика с участием представителя.
Представитель ответчика Ш. Ю.В., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (т.1 л.д.89-90), в судебном заседании и в письменных пояснениях исковые требования не признала. Указала, что Черепанов С.В. имел намерение продать дом и получить денежные средства. Он не знал, что в техническом паспорте были указаны стены из шлакоблока. Банком документы проверены, истцу предоставлен кредит на покупку недвижимости. Супругой истца дом осматривался, дом понравился. Дом осматривался покупателями четыре раза, присутствовал также представитель истца Д. Г.В. Продавец не давал заверений о том, что дом каменный, материал стен шлакоблочный или панельный. В выписке из ЕГРН, которую передал продавец, материал стен указан «прочие материалы». При осмотре дома все документы продавцом были положены на журнальный столик, кто из покупателей их забрал, не известно. Техпаспорт при приобретении дома значения не имел, все документы находятся в Росреестре. Оценка недвижимости для Банка проходила без выезда специалиста на осмотр. Покупатель имел неограниченное время для изучения документов, видел реальный объект. Утверждения истца о том, что продавец предоставил заведомо ложные сведения, поддельный техпаспорт доказательствами не подтверждены. Продавец действовал открыто и добросовестно, передал Покупателю пригодный для проживания дом. Путаница во внутренних документах была вызвана халатностью самого истца и его оценщика. Основания для расторжения договора или снижения цены отсутствуют (т.2 л.д.91-93, 110-111, 117-120).
Ответчик Черепанова Т.Г. извещена, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие (т.2 л.д.124). Дело рассмотрено в отсутствие ответчика с участием представителя.
Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что супруги состоят в браке с <дата обезличена>, дом и земельный участок приобрел Черепанов С.В. после расторжения брака в <дата обезличена>, согласие на продажу недвижимости оформила по просьбе представителя истца. Имущество принадлежит Черепанову С.В., он приобретал жилой дом и земельный участок в ипотеку, себя ответчиком не считает. Вновь брак зарегистрировали в <дата обезличена>. Дом истец осматривал. Двух техпаспортов не было, как у Д. Г.В. оказался техпаспорт с указанием шлакоблочного дома, не знает. Техпаспорт был один с момента приобретения дома. Вернуть дом в собственность, выплатить деньги истцу не желает, так как с супругом планируют уехать к дочери в <адрес обезличен>, денежными средствами для возврата истцу за проданный дом не располагает. Черепанов С.В. полученные за проданный жилой дом денежные средства передал своему знакомому по договору займа под проценты.
Представитель ответчика Черепановой Т.Г. - Ш. Ю.В., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (т.1 л.д.89-90), в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы ответчиков, также ссылалась на то, что истец злоупотребляет правом, должен был осмотреть недвижимость, проверить документы, проявив должную осмотрительность и добросовестность.
Третье лицо ИП Филиппов А.В. извещен (т.2 л.д.77), в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.
Третье лицо Грекова А.Т. извещена (т.2 л.д.68-69), в судебное заседание не явилась, возражений по иску не представила.
Представитель третьего лица ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» Е. Т.В., действующая на основании доверенности <номер обезличен> от <дата обезличена> (т.2 л.д.126), в судебном заседании и в отзыве на исковое заявление возражала удовлетворить заявленные требования, указала, что при заключении кредитного договора Банк руководствовался представленными сторонами документами, действовал добросовестно и не располагал сведениями о наличии каких – либо разногласий между Продавцом и Покупателем. Наличие спора между Продавцом и Покупателем относительно качества либо конструктивных особенностей жилого дома, не свидетельствует о нарушении Банком прав истца. Из искового заявления следует, что истец осматривал объект недвижимости. Из представленных Банку фотографий невозможно определить путем визуального осмотра материал несущих стен, так как наружные стены жилого дома закрыты фасадной отделкой (сайдингом). Данное обстоятельство должно было побудить Покупателя проявить разумную осмотрительность, запросить актуальную техническую документацию либо провести техническое обследование объекта до заключения договора купли - продажи (т.2 л.д.130-132).
Представитель третьего лица ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» А. Т.Н., действующая на основании доверенности <номер обезличен> от <дата обезличена> (т.2 л.д.81) ранее в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что документы на жилой дом и земельный участок в банк для оформления ипотеки предоставляются, как правило, продавцом, на спорный жилой дом был представлен технический паспорт, в котором указан материал стен шлакоблок, банком сделана оценка по представленным документам, предоставлен кредит на покупку недвижимости, кредит погашается.
Представитель третьего лица АО «ГСК «Югория» извещен (т.2 л.д.76), в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о слушании дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (т.2 л.д.70). Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
В мнении по иску указал, что в соответствии с ч.1 ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Без соблюдения заявительного порядка решение суда не может быть исполнено. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации (абз.5 п.53 Постановления № 10/22 (т.1 л.д.83-84).
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав в судебном заседании представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает исковые требования Ефремова Д.Д. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В силу ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии со ст.178 п. 1 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
По общему правилу искажение действительной воли сторон, совершающих сделку, приводит к иному результату, нежели тот, какой они имели в виду, следовательно, не достигаются те определенные юридические последствия, которые стороны желали бы при заключении данной сделки.
Существенным обстоятельством для признания сделки недействительной по указанным истцом основаниям в любом случае является факт непосредственной связи обмана с совершенной сделкой.
Отличием обмана от заблуждения является то, что он может касаться любых обстоятельств (в том числе мотивов совершения сделки), влияющих на решение о заключении сделки, а не только тех, которые в силу закона или характера сделки имеют существенное значение.
Под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Не могут считаться обманом в смысле ст. 179 ГК РФ такие действия контрагента, как его отказ от обещаний, не облеченных в требуемую законом форму.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Суть каждого договора определяется его содержанием.
Пунктами 1, 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Установлено, что <дата обезличена> между Черепановым С.В. (Продавец) и Ефремовым Д.Д. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен> (т.1 л.д.127-129).
<дата обезличена> между Черепановым С.В. (Продавец) и Ефремовым Д.Д. (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен> (т.1 л.д.18).
Из п.п.1.3, 1.4, 1.5 договора следует, что жилой дом и земельный участок продаются по цене 11 900 000 руб., из которых: жилой дом продается по цене 6 900 000 руб., земельный участок – 5 000 000 руб.
Из п.2.1, 2.2 договора следует, что объекты недвижимости приобретены истцом, в том числе, за счет кредитных средств в размере 5 900 000 руб., представляемых ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» по ипотечному кредитному договору <номер обезличен> от <дата обезличена>.
<дата обезличена> Черепановой Т.Г. оформлено согласие супругу Черепанову С.В. на продажу жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, удостоверенное врио.нотариуса нотариального округа <адрес обезличен> городского округа П. Г.П. – С. Л.В., зарегистрировано в реестре за <номер обезличен> (т.1 л.д.134-135, 249-250).
<дата обезличена> между Черепановым С.В. и Ефремовым Д.Д. составлен акт приема – передачи ключей от жилого дома, подписанный за Черепанова С.В. – Черепановой Т.Г., за Ефремова Д.Д. – Е. А.Н. (т.1 л.д.163-164).
Собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, является Ефремов Д.Д. (т.1 л.д.21-35). Кадастровая стоимость жилого дома – 6 574 051 руб. 38 коп., земельного участка – 982 384 руб. 07 коп. Согласно выписке из ЕГРН, материал наружных стен выполнен их прочих материалов.
Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что при приобретении жилого дома, ответчик утверждал, что стены жилого дома каменные, впоследствии выяснилось, что стены выполнены из СИП-панелей.
Согласно техническому паспорту жилого дома от <дата обезличена>, общая площадь жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, составляет <данные изъяты> кв.м., материал стен – шлакоблок, гараж - шлакоблок, забор – шлакоблок (т.1 л.д.36-42).
В материалы дела стороной истца представлен правовой анализ документов, выполненный Агентством недвижимости «Ключи» (ИП Филиппов А.В.) от <дата обезличена>, согласно которому информация, указанная в технических характеристиках объекта, соответствует техническому паспорту здания (т.1 л.д.43-53).
По договору страхования от <дата обезличена>, заключенному истцом с АО «ГСК «Югория», произведено страхование спорного недвижимого имущества, в котором указан тип здания – блочный, межэтажные перекрытия – железобетон, год постройки - <номер обезличен> (т.1 л.д.57-61).
Истец ссылается на то, что в <номер обезличен> был обнаружен факт промерзания стен жилого дома, на стенах появилась плесень. Истец обратился к специалисту в области строительства.
Согласно экспертному заключению по результатам обследования жилого дома от <дата обезличена>, выполненному ИП Б. А.А., обследуемый объект представляет собой индивидуальный дом, возведенный с применением конструкций из СИП-панелей, фундамент – бетонный, стены – СИП-панели толщиной 174 мм, в составе уплотнитель ППС толщиной 150 мм и 2 слоя ОСБ – плиты по 12 мм. Причиной намокания внутренних поверхностей стен и образования плесени является ненадлежащее устройство горизонтальной гидроизоляции между бетонным фундаментом и деревянными конструкциями жилого дома, выполненное с нарушением требований действующих строительных норм и правил. Выявленные дефекты имеют строительный характер и возникли вследствие ошибок, допущенных при строительстве жилого дома (т.1 л.д.54-56).
По факту недобросовестных действий ответчика истец обращался в правоохранительные органы.
Постановлением ОП «Левобережный» УМВД России по <адрес обезличен> от <дата обезличена> в возбуждении уголовного дела отказано по сообщению Ефремова Д.Д. о совершении преступления, предусмотренного <данные изъяты> в отношении Черепанова С.В. по основаниям п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ за отсутствием состава преступления, материал КУСП <номер обезличен> от <дата обезличена> (т.1 л.д.97, 123-166).
Опрошенный Черепанов С.В. пояснил, что в собственности у него был жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, который выставил на продажу. <дата обезличена> в вечернее время его супруга Черепанова Т.Г. и риэлтор недвижимости «Ключи» А. совершили показ объектов покупателю Ефремову Д.Д. Ефремова Д.Д. все устроило, претензий не было, каких – либо вопросов по техническому состоянию жилого дома не поступало, <дата обезличена> был заключен предварительный договор купли – продажи, <дата обезличена> – основной договор купли-продажи. <дата обезличена> между Черепановой Т.Г. и супругой Ефремова Д.Д. – Е. А.Н. был составлен акт приема – передачи жилого дома и земельного участка. Умысла совершать мошеннические действия у Черепанова С.В. не было, сделка проводилась в соответствии с законодательством в Банке (т.1 л.д.159-160).
Постановлением прокурора Орджоникидзевского района от 07.07.2026 года постановление от 05.03.2026 года об отказе в возбуждении уголовного дела отменено как незаконное и необоснованное (т.2 л.д.80).
Установлено, что в материалы реестрового дела Черепановым С.В. предоставлен технический паспорт жилого дома <адрес обезличен>, от <дата обезличена>, согласно которому материал стен жилого дома выполнен из панелей ОSВ, гараж – шлакоблок, забор - шлакоблок (т.1 л.д.179-195).
Истец обращался к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи, в подтверждение чего представлена СМС – переписка, скриншоты переписки Д. Г.В. с риэлтором Грековой А., представленных документов, в том числе технического паспорта ответчиков (т.1 л.д.196-231).
<дата обезличена> между Черепановым С.В. и Черепановой Т.Г. заключен брачный договор, удостоверенный нотариусом нотариального округа <адрес обезличен> городского округа Ф. И.А., зарегистрировано в реестре <номер обезличен>, согласно которому все движимое и недвижимое имущество, права на которое подлежат в соответствии с законодательством государственной регистрации, признаются, как в период брака, так и в случае его расторжения, собственностью того супруга, на чье имя они сделаны, приобретены, и (или) зарегистрированы, т.е. титульного собственника имущества (т.1 л.д.238-239, 242-245).
Судом установлено, подтверждается пояснениями ЧерепановойТ.Г., что супруги Черепановы зарегистрировали брак <дата обезличена>, в <дата обезличена> брак расторгли, повторно зарегистрировали брак <дата обезличена>, до настоящего времени живут одной семьей, ведут общее хозяйство (т.1 л.д.241, 246).
Черепанов С.В. являлся собственником жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, на основании договора купли – продажи от <дата обезличена>, передаточного акта от <дата обезличена>, приобретался за счет собственных денежных средств и ипотечного кредита, предоставленного «Кредит Урал Банк» (ОАО) (т.1 л.д.240, 247-248, т.2 л.д.1-5).
Из пояснений Черепановой Т.Г. в судебном заседании следует, что супруги Черепановы проживают одной семьей, ведут общее хозяйство, имеют двоих детей, старшая дочь Черепановых проживает в <адрес обезличен>, младшая дочь проживает с ответчиками, брак заключили <дата обезличена>. Перед приобретением спорного жилого дома, расторгли брак в <дата обезличена>, затем повторно зарегистрировали брак в <дата обезличена>, совместно выплачивали ипотечный кредит за дом, благоустраивали приобретенную недвижимость, достоверно знали, что стены жилого дома выполнены из панелей, так как делали ремонт, обшивали дом сайдингом. В период совместного проживания Черепанова Т.Г. занималась риелторской деятельностью, продажей недвижимости, знакома с Грековой А.Т., которая является знакомой, помогала продавать жилой дом, Грековой А.Т. заплатили денежные средства за продажу жилого дома, договор с Грековой А.Т. не заключали.
Грекова А.Т. является риэлтором в АН «Ключи», имеет квалификацию: брокер по недвижимости (т.2 л.д.31-34).
По судебному запросу МТО ОГБУ «БТИ ЧО» представлены технические паспорта на объект недвижимости по адресу: <адрес обезличен> от <дата обезличена>, в котором указано, что материал стен жилого дома выполнен из панелей ОSВ, от <дата обезличена>, в котором материал стен – деревянные рубленные из бревен, от <дата обезличена>, в котором материал стен - бревна (т.2 л.д.35-52).
В материалы дела представлены сведения с онлайн платформы «Магнитогорск недвижимость», где информация о доме указана, что дом кирпичный, переписка супруги истца с представителем Д. Г.В. (т.2 л.д.84-90).
ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» в материалы дела представлены фото спорного жилого дома, из которых усматривается, что наружные стены жилого дома закрыты фасадной отделкой (сайдингом) (т.2 л.д.133-144).
Допрошенная в судебном заседании свидетель Е. А.Н., супруга истца, пояснила, что сделка совершена <дата обезличена>, до заключения брака с истцом, в приобретение недвижимости вложила наличные средства в размере 1 000 000 руб., на денежные средства не претендует, ее права не нарушены. С истцом начали подыскивать недвижимость, сначала рассматривали вариант приобретения квартиры, была одобрена ипотека в Сбербанке. Вариант приобретения жилого дома начали рассматривать в <дата обезличена>, выставили критерии, чтобы дом был каменный, посмотрели варианты, заключили договор с юристом, понравился дом по <адрес обезличен>. Сначала жилой дом посмотрела сама, на следующий день вечером приехали с супругом на осмотр, супруг стал задавать вопросы по водоснабжению, отоплению, материалу стен. Продавцы подтвердили, что дом блочный. При осмотре состояние стен было невозможно определить, снаружи дом был отделан сайдингом, внутри обставлен мебелью, на стенах были обои. Познакомились с риэлтором А. , у нее были документы на дом. Внесли задаток 100 000 руб. Срок для переезда дали до <дата обезличена>. Когда переехали в дом, дом был без мебели, увидели старые разводы на стенах, что вызвало беспокойство. Вызвали экспертов, сняли сайдинг с одной стороны, оказалось, что стена не из шлакоблока, пропили насквозь стену, там был пенопласт, ДСП, обои. Там где должен быть фундамент, была черная прослойка, которая как будто сгнила. Позвонили Д. Г.В., так как бывшие собственники на телефонные звонки не отвечали. Черепанова Т.Г. сказала, что не нужно идти в полицию, они готовы вернуть деньги за дом, у них продается жилье в <адрес обезличен>, вопрос решим. После того, как Т. посмотрела дом, предложила выложить стены из шлакоблока внутри дома. Истец и свидетель отказались. Дырку в стене заделали, обратились в суд. Документацией по оформлению сделки занималась представитель Д. Г.В.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании изложенного, материалами дела подтверждается, что со стороны ответчиков в отношении истца имел место обман при заключении договора купли – продажи <дата обезличена>, то есть умышленное введение стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить другую сторону к ее совершению, намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Доказательства иных обстоятельств в материалах дела отсутствуют.
Учитывая намерение покупателя Ефремова Д.Д. приобрести в собственность дом из кирпича или шлакоблока, ответчиками было сообщено истцу, что стены дома из шлакоблока, а также был предоставлен технический паспорт на дом, в котором указан материал стен – шлакоблок, при этом ответчики достоверно знали, что жилой дом является каркасным, изготовленным из СИП-панелей, так как супруги Черепановы приобретали данный жилой дом, находились в браке, ремонтировали его, благоустраивали, обшивали сайдингом. При осмотре жилого дома истцом, свидетелем Е. А.Н. ответчики подтвердили, что жилой дом шлакоблочный. Только после передачи жилого дома и ключей истцу, освобождения дома от мебели, истец увидел разводы на стенах дома. Через некоторое время в результате промерзания стен и появления на стенах плесени, приглашения специалистов с тепловизором покупателю стало известно о том, что дом каркасный. Покупая жилой дом, истец был убежден ответчиками в том, что приобретаемый жилой дом построен из шлакоблока, и только после передачи ключей и освобождения дома от мебели, истец смог выяснить, что дом каркасный, изготовлен из СИП панелей.
Доводы Черепановой Т.Г. о том, что ей не было известно о том, что в техническом паспорте на жилой дом материал стен указан шлакоблок и данная информация не соответствует действительности, суд считает не состоятельными, учитывая, что Черепанова Т.Г. присутствовала при осмотре дома покупателями, которым подтвердила, что дом изготовлен из шлакоблока, а также тот факт, что ранее Черепанова Т.Г. длительное время занималась продажей недвижимости, риелторской деятельностью, имела опыт и знания в области реализации недвижимости, достоверно знала, что дом из панелей, знакома была с технической документацией на дом. Ответчик Черепанов С.В., присутствуя при осмотре дома, также подтвердил покупателям Ефремовым, что дом шлакоблочный.
Доводы представителя ответчиков Ш. Ю.В. о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, истец злоупотребляет правом, должен был проявить при покупке недвижимости должную осмотрительность и добросовестность, пригласить специалистов с целью проверки объекта недвижимости, суд считает не обоснованными.
Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Суд считает, что истец, приобретая недвижимость, проявил должную осмотрительность и добросовестность, осмотрел приобретаемую недвижимость, переговорил с продавцами, получил ответы на все вопросы, в том числе существенные для него, убедился, что приобретает жилой дом из шлакоблока, ознакомился с документами на объекты недвижимости, в том числе с техническим паспортом, привлек к участию юриста Д. Г.В., обратившись за юридической помощью с целью правильного оформления сделки. Однако, истец не мог знать и предполагать, что ему будут представлены документы, не соответствующие действительности в виде технического паспорта на дом и продавцы сообщат об объекте продаваемой недвижимости ложную информацию. Истец приобретал недвижимость, осматривая визуально, не прибегая к помощи специалистов и специальных приборов для обследования объектов недвижимости. Суд считает, что указанные факты не свидетельствуют о недобросовестности истца, учитывая, что представленная ответчиками информация не содержала противоречивых данных, требующих дополнительной проверке. Со стороны ответчиков сделку сопровождала риелтор Грекова А.Т., которая предоставила правовой анализ документов Агентства недвижимости Ключи ИП Филиппов А.В. Кроме того, привлечение специалистов с приборами для обследования приобретаемой недвижимости не было вызвано необходимостью и не являлось обязанностью покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости.
Оценив изложенное в совокупности, суд приходит к выводу о том, что следует признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка, площадью, <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между Ефремовым Д.Д. и Черепановым С.В. <дата обезличена>.
Следует применить последствия недействительности сделки.
Следует восстановить право собственности Черепанова С.В. на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен> сохранением обременения (ипотека) в пользу Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк».
Право собственности Ефремова Д.Д. на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен> и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, следует прекратить.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что супруги Черепановы состоят в зарегистрированном браке с <дата обезличена>, проживают совместно, имеют общий бюджет.
Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (пункт 1 статьи 33 СК РФ). В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Доводы Черепановой Т.Г. о том, что недвижимое имущество принадлежит лично Черепанову С.В., опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, пояснениями Черепановой Т.Г. в судебном заседании о том, что брак супругов Черепановых, заключенный в <дата обезличена>, был расторгнут непосредственно перед оформлением договора купли-продажи жилого дома в <дата обезличена>, в <дата обезличена> супруги Черепановы повторно зарегистрировали брак, до настоящего времени проживают совместно, ведут общее хозяйство. Действия ответчиков свидетельствуют о том, что Черепанова Т.Г. активно участвовала в продаже спорной недвижимости, показывала при осмотре покупателям жилой дом, предоставляла документы, вела переговоры и работала с риелтором Грековой А.Т. Доказательств принадлежности жилого дома Черепанову С.В. ответчиками суду не представлено, судом не добыто.
Черепанов С.В. при надлежащем извещении, участия в судебном заседании не принимал, доказательств того, что спорный дом приобретен на его личные денежные средства, суду не представил.
Брачный договор от <дата обезличена>, заключенный между Черепановым С.В. и Черепановой Т.Г., удостоверенный нотариусом нотариального округа <адрес обезличен> городского округа Ф. И.А., определяет права супругов на указанное в нем имущество, оформлен после совершения спорной сделки и получения денежных средств супругами Черепановыми в интересах семьи за проданную недвижимость. Брачный договор не лишает истца права на получение денежных средств с супругов Черепановых, как в солидарном, так и в долевом порядке.
Суд принимает решение по заявленным требованиям, считает правильным взыскать солидарно с Черепанова С.В., Черепановой Т.Г. в пользу Ефремова Д.Д. денежные средства в размере 11 900 000 руб.
Суд считает, что требование о погашении записи о государственной регистрации права собственности Ефремова Д.Д. на объекты недвижимости удовлетворению не подлежит, так как заявлено излишне. Применяя последствия недействительности сделки, судом прекращено право собственности Ефремова Д.Д. на спорные объекты недвижимости, следовательно, прекращение ранее зарегистрированного права влечет погашение регистрационной записи.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (т.1 л.д.17), в размере 93 650 руб. (т.1 л.д.68), в размере 3 000 руб. (т.1 л.д.68). Истцом уплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб. за требование о принятии обеспечительных мер (т.1 л.д.67).
Судом исковые требования Ефремова Д.Д. удовлетворены частично, солидарно с Черепанова С.В., Черепановой Т.Г. в пользу Ефремова Д.Д. подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 93 650 руб.
С Черепанова С.В. в пользу Ефремова Д.Д. подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 3 000 руб., по требованию об оспаривании сделки.
В связи с отказом в удовлетворении требования о погашении регистрационной записи, расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ефремова Дмитрия Денисовича (СНИЛС <данные изъяты>) к Черепанову Сергею Владимировичу (СНИЛС <данные изъяты>), Черепановой Татьяне Геннадьевне (СНИЛС <данные изъяты>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>, заключенный между Ефремовым Дмитрием Денисовичем и Черепановым Сергеем Владимировичем <дата обезличена>.
Применить последствия недействительности сделки.
Восстановить право собственности Черепанова Сергея Владимировича (СНИЛС <данные изъяты>) на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен> и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен> сохранением обременения (ипотека) в пользу Акционерный коммерческий банк «Челиндбанк».
Прекратить право собственности Ефремова Дмитрия Денисовича (СНИЛС <данные изъяты>) на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен> и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов – под жилую застройку по адресу: <адрес обезличен>.
Взыскать солидарно с Черепанова Сергея Владимировича (СНИЛС <данные изъяты>), Черепановой Татьяны Геннадьевны (СНИЛС <данные изъяты>) в пользу Ефремова Дмитрия Денисовича (СНИЛС <данные изъяты>) денежные средства в размере 11 900 000 руб.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать солидарно с Черепанова Сергея Владимировича (СНИЛС <данные изъяты>), Черепановой Татьяны Геннадьевны (СНИЛС <данные изъяты>) в пользу Ефремова Дмитрия Денисовича (СНИЛС <данные изъяты>) расходы по госпошлине в размере 93 650 руб., в остальной части в удовлетворении требований отказать.
Взыскать с Черепанова Сергея Владимировича (СНИЛС <данные изъяты>) в пользу Ефремова Дмитрия Денисовича (СНИЛС <данные изъяты>) расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 13 августа 2026 года