РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2026 года г.Миасс
Миасский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Чепур Я.Х.
при секретаре Патраковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Миасского городского округа Челябинской области к Холкиной Е.И., Забродиной Л.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Миасского городского округа Челябинской области (далее – Администрация МГО) обратилась с иском к Холкиной Е.И. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (далее - КН) НОМЕР, расположенного на земельном участке с КН НОМЕР, по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов.
В обоснование иска истец указал, что ДАТА между Администрацией МГО и Забродиной Л.Г. заключен договор НОМЕР аренды земельного участка с КН НОМЕР, площадью 918 кв.м., по адресу: АДРЕС для строительства здания офиса, на срок до ДАТА. В течение срока действия договора аренды Забродиной Л.Г. на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН ДАТА. Впоследствии на основании постановления Администрации от ДАТА НОМЕР в целях завершения строительства между Администрацией и Забродиной Л.Г. ДАТА был заключен договор НОМЕР аренды земельного участка с КН НОМЕР, площадью 918 кв.м., по адресу: АДРЕС на срок три года с момента, то есть по ДАТА. Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства общей площадью 16 кв. м с КН НОМЕР, со степенью готовности 30% по договору дарения от ДАТА передан в собственность Холкиной Е.И. ДАТА заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с котором срок аренды указанного земельного участка устанавливается до ДАТА. С ДАТА договор аренды НОМЕР прекратил свое действие в связи с окончанием установленного срока действия. ДАТА Забродина Л.Г. обратилась в Администрацию МГО с заявлением о продлении срока действия договора аренды. В удовлетворении заявления отказано, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов для целей завершения строительства однократно. В связи с изложенным истцом предъявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Протокольным определением суда от ДАТА к участию в деле в качестве соответчика привлечена Забродина Л.Г.
В судебное заседание представитель истца Администрации МГО, ответчики Забродина Л.Г., Холкина Е.И. не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Исследовав все материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на основании протокола НОМЕР рассмотрения заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДАТА между Администрацией МГО и Забродиной Л.Г. ДАТА заключен договор НОМЕР аренды земельного участка площадью 918 кв. м с КН НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства офиса; договор заключен с ДАТА до ДАТА (л.д.43-46,47-53).
ДАТА утвержден градостроительный план земельного участка площадью 918 кв. м с КН НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕСл.д.57-62).
ДАТА Забродиной Л.Г. выдано разрешение на строительство здания офиса на срок до ДАТА, на основании которого Забродиной Л.Г. на вышеуказанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, ДАТА в ЕГРН внесена соответствующая запись о праве собственности на объект (л.д.37-42,63-64).
ДАТА Забродина Л.Г. обратилась в Администрацию МГО с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка.
Постановлением Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА постановлено изменить вид разрешенного использования земельного участка с КН НОМЕР с «для строительства офисов» на «деловое управление», заключить с Забродиной Л.Г. новый договор аренды земельного участка на срок 3 года (л.д.66-68).
ДАТА между Администрацией Миасского городского округа и Забродиной Л.Г. заключен договор НОМЕР аренды земельного участка площадью 918 кв. м с КН НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление; договор заключен на срок с ДАТА до ДАТА (л.д.69-75).
ДАТА между Забродиной Л.Г. и Холкиной Е.И. заключен договор дарения, по условиям которого Холкина Е.И. получила в собственность объект незавершенного строительства общей площадью 16 кв. м с КН НОМЕР, находящийся на земельном участке с КН НОМЕР, по адресу: АДРЕС
ДАТА в ЕГРН осуществлена государственная регистрация перехода к Холкиной Е.И. права собственности на объект незавершенного строительства с КН НОМЕР (л.д.76-77).
ДАТА Забродина Л.Г. обратилась в Администрацию МГО с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка (л.д.78).
Дополнительным соглашением от ДАТА к договору аренды НОМЕР от ДАТА срок аренды земельного участка с КН НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС установлен до ДАТА (л.д.79).
ДАТА Забродина Л.Г. обратилась в Администрацию Миасского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА.
Письмом от ДАТА НОМЕР Забродиной Л.Г. отказано в продлении договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (л.д.85-86).
ДАТА Управлением земельных отношений Администрации МГО проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт, из которого следует, что при идентификации земельного участка на местности установлено, что границы испрашиваемого земельного участка на местности частично обозначены деревянным забором, частично не обозначены. На земельном участке расположена деревянная конструкция на бетонном фундаменте, часть объекта незавершенного строительства из шлакоблока, будка для собаки. Земельный участок покрыт сорной растительностью и частично древесно-кустарниковой растительностью и на момент обследования не использовался (л.д.87-91).
Разрешая исковые требования Администрации МГО, суд приходит к выводу о том, что поскольку предыдущим арендатором спорного земельного участка и собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства – Забродиной Л.Г. - право на однократное заключение (пролонгацию) договора аренды для завершения строительства было реализовано ДАТА путем заключения договора НОМЕР, кроме того администрацией посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды, продляла срок действия договора на три года, с момента заключения договора дарения объекта незавершенного строительством к Холкиной Е.И. перешли права арендатора земельного участка на изложенных в договоре НОМЕР от ДАТА условиях, поскольку государственная регистрация данного договора произведена в ЕГРН ДАТА, соответственно срок действия договора аренды от ДАТА истек ДАТА, строительство объекта недвижимости не закончено, действий, направленных на воспрепятствование завершению строительства спорного объекта, Администрация не осуществляла, спорный объект подлежит изъятию у Холкиной Е.И. путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (01.03.2015).Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, но в случае если после реализации права на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен, в связи с истечением срока, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства является нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, также приведена правовая позиция, согласно которой собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
По смыслу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящих разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Из материалов дела не представляется возможным сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект; доказательств, подтверждающих использование земельного участка в целях строительства объекта незавершенного строительства в течение длительного времени, доказательств уважительности причин неиспользования земельного участка в материалах дела также не имеется, действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду одним из предыдущих собственников этого объекта.
Поскольку спорный земельный участок предоставлялся в аренду предыдущему собственнику без проведения торгов, однократно, для окончания строительства, суд приходит к выводу о том, что право на однократное продление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства было реализовано собственником объекта незавершенного строительства; иных правовых оснований для заключения договора аренды без проведения торгов Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (часть 3).
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года (часть 4).
Администрация 25 ноября 2022 года уже заключала дополнительное соглашение на основании пунктов 3,4,5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, в связи с чем у арендатора права на продление срока в порядке, предусмотренном данной нормой, отсутствует.
В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, закон допускает возможность изъятия объекта незавершенного строительства при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что несмотря на выдачу разрешения на строительство в 2017 году с условием завершения строительства в 2019 году, размещенный на участке объект недвижимого имущества имел и имеет степень готовности 30%; после внесения сведений об объекте незавершенного строительства в ЕГРН строительство объекта не велось и не ведется, на момент рассмотрения дела не окончено, объект не введен в эксплуатацию; по периметру участок не имеет ограждений; доказательств уважительности причин, в виду которых собственник объекта незавершенного строительства, реализовавший право на однократное получение в аренду без торгов земельного участка именно для завершения строительства объекта, не смог в установленный срок завершить строительство объекта недвижимости в течение срока действия договора аренды, не представлено, как и не представлено доказательств наличия виновных действий органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в нарушении срока строительства объекта.
Не установив наличие виновных действий органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, в нарушении срока строительства объекта, как и доказательств, подтверждающих использование ответчиками земельного участка в целях строительства объекта незавершенного строительства в течение длительного времени, либо доказательств уважительности причин такого неиспользования, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из того, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного после 1 марта 2015 г. в целях завершения строительства, истек, строительство спорного объекта не завершено, обращение уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов последовало в течение шести месяцев с момента истечения срока действия договора аренды, доказательств нарушения срока строительства объекта из-за действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, равно как и доказательств его ввода в эксплуатацию, арендатором не представлено, суд с учетом положений подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235, статьи 239.1 ГК РФ приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований уполномоченного органа (указанная позиция изложена в п. 10 «Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025).
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Изъять у Холкиной Е.И. объект незавершенного строительства, площадью 16 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, путем продажи с публичных торгов.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Я.Х. Чепур
Мотивированное решение составлено 07 октября 2026 года.