РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2026 года г. Магнитогорск
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Кульпина Е.В., при секретаре судебного заседания Прошкиной О.А., с участием представителя ответчика адвоката А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хоменко <ФИО>15 к Шустовой (<ФИО>16 о взыскании денежных средств необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, задолженности по арендным платежам,
УСТАНОВИЛ:
ИП Хоменко М.А. обратился в суд с иском к Шустовой <ФИО>17. о взыскании денежных средств необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, задолженности по арендным платежамо взыскании задолженности по аренде нежилого помещения и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обосновании требований указал, что <дата обезличена> между ним (арендодатель) и Давыдкиной В.А. (арендатор) был заключен договор аренды от <дата обезличена>г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес обезличен>, этаж 1, помещение 22, общей площадью 46,8 кв.м., кадастровый <номер обезличен> по акту приема-передачи <дата обезличена>г. в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора. Арендодатель исполнил свои обязательства в полном объеме.
Согласно п. 3.1. по договору Арендатор осуществляет следующие платежи: арендную плату, включающую в себя постоянную часть 34 000 руб. 00 коп. и компенсационные выплаты (коммунальные расходы по фактическому потреблению, определяются по показаниям счетчика). Срок внесения постоянной части арендной платы - 20 число месяца, за который вносится оплата.
Согласно п.7.2, договора в случае одностороннего внесудебного расторжения договора, в день окончания срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю объект, а арендодатель обязан принять объект по акту приема-передачи (возврата) помещение в том состоянии, в котором он его получил.
Согласно п.7.3. договора в случае, если арендатор возвращает арендодателю арендуемое помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора, стороны фиксируют подлежащее устранению недостатки и сроки их устранения либо определяют в стоимостном выражении денежную компенсацию, подлежащую оплате арендатором арендодателем. При этом арендодатель арендуемую площадь по акту приема-передачи (возврата) не принимает до проведения её в надлежащее состояние, либо согласования сторонами размера компенсации.
Условиями договора предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от принятия помещения с учетом проведенных без его согласия неотделимых улучшений, арендатор обязан своими силами (или силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет восстановить помещение в то состояние, в котором оно было ему передано по акту приема- передачи.
За весь период проведения восстановительных работ подлежит оплата равная размеру арендной платы за каждый месяц, пока работы не будут выполнены, в качестве компенсации убытков арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора. По условиям договора данную компенсацию стороны признают соразмерной допущенному нарушению.
При расчете задолженности за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> - 12 месяцев X на 34 000 рублей = 408 000 рублей.
Согласно п.2.2.4 установлено: не производить на объекте без письменного согласования с арендодателем любых работ, связанных с изменением внешнего вида объекта, работ.
Пунктом 2.2.5 предусмотрено, что в случае обнаружения арендодателем несогласованных изменений внешнего вида объекта, самовольных построек таковые должны быть ликвидированы арендодателем, а объект праведен в прежний вид за счет арендатора в срок, определяемый сторонами предписанием арендодателя.
Последний платеж по арендной плате Давыдкиной В.А. был внесен <дата обезличена> в размере 38 000 рублей. На момент направления претензии <дата обезличена> образовалась задолженность Давыдкиной В.А. в размере 34 000 рублей постоянной части за март 2025 года и не внесена переменная часть арендной платы в размере 14 821 рубль 22 копейки.
Согласно п. <дата обезличена> договора Арендатор обязан письменно за один месяц сообщить об освобождении Объекта при его досрочном освобождении.
Согласно п. 3.2.2 Договора в случае досрочного прекращения договора по инициативе Арендатора (односторонний отказ от исполнения на условиях настоящего договора) - сумма задатка остается у Арендодателя, возврату и зачету не подлежит.
В нарушение пункта 2.2.4 договора Давыдкиной В.А. был изменен внешний вид помещения - установлены две гипсокартонные перегородки, которые разделили помещение на коридор и два кабинета, изменена конструкция потолка, стены перекрашены, напольная керамогранитная плитка покрашена краской, радиаторы покрашены в черный цвет, отсутствуют потолочные светильники, зеркало, раковина, стремянка. Письменного обращения не поступало, согласования данного вида работ нет.
<дата обезличена> Давыдкиной В.А. было направлено требование о внесении платежа по арендной плате в размере 48 821 рубль и восстановления внешнего вида помещения.
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <номер обезличен> требование (досудебную претензию) Давыдкина В.А. не получила, а в апреле 2025 года вывезла из арендуемого помещения принадлежащее истцу имущество и сократила общение. При этом помещение надлежащим образом истцу передано не было. <дата обезличена> Давдкина В.А. направила истцу расписку, в которой указала о том, что обязуется выплатить арендную плату в размере 50 000 рублей (аренда, неустойка, коммунальные услуги).
Пунктом 4.2. договора установлено, что при нарушении арендатором условий и сроков, указанных в п.3.1, договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с расчетом рассчитана сумма пени за период с <дата обезличена>г. по <дата обезличена>. в размере 182 590 рублей 54 копейки.
Согласно заключению эксперта <номер обезличен> от <дата обезличена>г. <данные изъяты>» по результатам исследования выявлены следующие изменения первоначального состояния: в исследуемом помещении были установлены 2 гипсокартонные перегородки, которые разделили его на коридор и два кабинета, зал разделен на две комнаты и коридор;
стены перекрашены, напольная, керамогранитная плитка покрашена краской, радиаторы покрашены в черный цвет, потолочные светильники сняты арендатором, черные светильники установлены собственником помещения взамен утраченных; изменена конструкция потолка; при освобождении помещения арендатором сняты потолочные светильники, зеркало, мойка, в настоящее время установлены арендатором взамен утраченных; отсутствует часть розеток и выключателей.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ по внутренней отделке нежилого помещения с учетом стоимости утраченного имущества согласно Заключения эксперта <номер обезличен> составила 479 750 рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 453 158 рублей необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, денежные средства за имущество в размере 26 592 рублей, арендную плату за каждый месяц, пока работы не будут выполнены, в качестве компенсации убытков арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора в размере 408 000 рублей, за период с <дата обезличена> по <дата обезличена>, задолженность по арендной плате в размере 48 821 рубля, пени за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> в размере 182 590,54 рублей, судебные расходы в размере 87 000 рублей (л.д. 4-7).
В судебное заседание истец ИП Хоменко М.А., представитель истца адвокат <ФИО>7, действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (л.д. 10), в судебное заседание не явились, извещены (л.д. 72)
Ответчик Шустова (Давыдкина) В.А. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении заявления в свое отсутствие с участием представителя <ФИО>12 (л.д. 79), ранее в судебном заседании исковые требования не признала (л.д. 70).
Представитель ответчика адвокат <ФИО>12, действующая на основании ордера <номер обезличен> от <дата обезличена> (л.д. 74), в судебном заседании, исковые требования не признала, в своих пояснениях и представленных письменных возражениях указала, что <дата обезличена> между Давыдкиной В.А. (в настоящее время Шустовой В.А.) и ИП <ФИО>1 был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес обезличен> помещение передано по акту приема-передачи <дата обезличена>.
Согласно договору арендная плата составляла 34 000 рублей в месяц, плюс коммунальные платежи. Арендатором внесены следующие платежи: 85 000 рублей (по устной договоренности со скидкой за 2 первых месяца в связи с проведением ремонтных работ и за последний месяц - по <дата обезличена>)
- 34 000 рублей
- 34 000 рублей
- 5 500 рублей
- 34 000 рублей
- 38 550 рублей
- 38 000 рублей (то есть по <дата обезличена>)
Согласно п.2.3.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать устранения допущенных Арендатором нарушений в отношении использования объекта согласно условиям договора. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за 30 дней.
Согласно п.3.2 договора аренды, стороны согласовали использование задатка
Согласно п.3.2.1 договора аренды, задаток устанавливается в размере арендной платы за один календарный месяц
Согласно п.3.2.2 договора аренды, в случае досрочного прекращения настоящего договора по инициативе Арендодателя, сумма задатка возвращается Арендатору
Согласно п.7.1 договора аренды, указанный договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за 30 календарных дней.
В нарушении указанных условий договора аренды, <дата обезличена> Арендодатель без письменного уведомления Арендатора в установленный договором срок, поменял замки в арендуемом помещении, в связи с чем, Арендатор была вынуждена вызвать сотрудников полиции, так как в указанном помещении осталось дорогостоящее оборудование. В присутствии сотрудника полиции, Арендатор вывезла из арендуемого помещения оборудование, светильники, зеркала, раковину, которые приобретала самостоятельно. Указанное обстоятельство подтверждается протоколом принятия устного заявления, объяснением от <дата обезличена>, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении.
Таким образом, Арендодатель в одностороннем порядке, без надлежащего уведомления арендатора расторг договор аренды.
Кроме того, с июня 2025 года в указанном помещении уже функционировала другая организация - студия массажа и <данные изъяты>, после сменилось еще несколько арендаторов, со всеми из которых Арендодатель ведет судебные тяжбы. Заключили договор аренды <дата обезличена>.
Сторона ответчика не отрицает, что в арендуемом помещении был произведен внутренний ремонт, установлены 2 гипсокартонных перегородки, покрашены стены, напольная плитка, радиатор, но не согласна со стоимостью восстановительных работ, которые, во-первых, не требуются, а во-вторых, не произведены арендодателем в настоящее время и не будут произведены в последующем. По мнению стороны ответчика, произведя ремонтные работы, арендатор улучшил состояние помещения. Арендатор был введен арендодателем в заблуждение относительно возможности производить ремонтные работы. Арендодатель убедил арендатора в том, что дает свое устное согласие на производство работ, арендная плата за первых два месяца была снижена.
Кроме того, согласно условиям договора аренды (п.2.2.4), арендатор обязан не производить на объекте без письменного согласования с Арендодателем любых работ, связанных с изменением внешнего вида объекта, работ, затрагивающих почвенный покров, прокладок инженерных коммуникаций, строительства зданий и сооружений.
Таким образом, из буквального толкования условий договора, следует, что арендатору не было запрещено условиями договора менять внутренний вид объекта, не было запрещено производить внутренние работы, условия договора арендатором нарушены не были.
По мнению представителя ответчика, Арендодатель воспользовался юридической неграмотностью Арендатора, убедил ее в том, что все устные договоренности между ними (а именно производство ремонта в помещении) имеют юридическую силу, за счет Арендатора улучшил состояние сдаваемого помещения, после одностороннего расторжения договора, продолжил сдавать помещение иным арендаторам.
Указывает, что задолженности по ежемесячным платежам у Шустовой (Давыдкиной) В.А. не было. В удовлетворении искового заявления в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 48821 рублей и пени в размере 182 590,54 рублей необходимо отказать.
В исковом заявлении истец просит суд взыскать арендную плату с Шустовой (Давыдкиной) В.А. за весь период восстановительных работ, пока работы не будут выполнены, в качестве компенсации убытков арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора за период с <дата обезличена> по <дата обезличена>.
Однако, вопреки указанным обстоятельствам, ремонтных работ в помещении Арендодатель после расторжения договора, с апреля 2025 года и по настоящее время не производил, а напротив, продолжил зарабатывать на помещении, в котором силами и средствами Шустовой (<ФИО>11) В.А. был произведен ремонт. Убытков Арендодатель не нёс.
На её взгляд, в действиях Арендодателя усматривается злоупотребление правом.
Согласно ч.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно ч.2 ст.10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В связи с изложенным, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> просила отказать. Также указано, что неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи, подписанный сторонами <дата обезличена>.Согласно акту приема-передачи от <дата обезличена> Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение по адресу<адрес обезличен>. Согласно п.2 указанного акта, техническое состояние объекта описано следующим образом: стены выровненные, отшпаклеванные, покрашенные, потолок армстронг (без указание на наличие светильников и их количества), полы керамогранит, окна, двери материал пластик. Вопреки исковому заявлению, согласно акту приема-передачи, Арендодатель не передавал Арендатору зеркала, раковину, стремянку, светильники в количестве 12 штук, в связи с чем в указанных исковых требованиях необходимо отказать. Кроме того, просит отказать в удовлетворении искового заявления в части взыскания судебных расходов (л.д. 75-78).
В соответствии с положениями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» сведения о дате, времени, месте проведения и предмете судебного заседания, заблаговременно были размещены на интернет-сайте Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области.
В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, показания свидетеля <ФИО>10, исследовав в судебном заседании письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделки между юридическими лицами и гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.ст. 161, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение <номер обезличен> расположенное по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен> (л.д. 39).
<дата обезличена> между ИП Хоменко М.А. и Шустовой (Давыдкиной) В.А. заключен договор аренды вышеуказанного помещения, на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи (л.д. 40-44).
Согласно п. 3.1. по договору Арендатор осуществляет следующие платежи: арендную плату, включающую в себя постоянную часть 34 000 руб. 00 коп. и компенсационные выплаты (коммунальные расходы по фактическому потреблению, определяются по показаниям счетчика). Срок внесения постоянной части арендной платы - 20 число месяца, за который вносится оплата.
Согласно п.7.2, договора в случае одностороннего внесудебного расторжения договора, в день окончания срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю объект, а арендодатель обязан принять объект по акту приема-передачи (возврата) помещение в том состоянии, в котором он его получил.
Согласно и.7.3. договора в случае, если арендатор возвращает арендодателю арендуемое помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора, стороны фиксируют подлежащее устранению недостатки и сроки их устранения либо определяют в стоимостном выражении денежную компенсацию, подлежащую оплате арендатором арендодателем. При этом арендодатель арендуемую площадь по акту приема-передачи (возврата) не принимает до проведения её в надлежащее состояние, либо согласования сторонами размера компенсации. В случае отказа арендодателя от принятия помещения с учетом проведенных без его согласия неотделимых улучшений, арендатор обязан своими силами (или силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет восстановить помещение в то состояние, в котором оно было ему передано по акту приема-передачи. За весь период проведения восстановительных работ подлежит оплата равная размеру арендной платы за каждый месяц, пока работы не будут выполнены, в качестве компенсации убытков арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора. По условиям договора данную компенсацию стороны признают соразмерной допущенному нарушению.
Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от <дата обезличена>, согласно которому объект соответствует условиям договора, находится в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии (л.д. 45).
Судом установлено, что <дата обезличена> ИП Хаменко М.А. без письменного уведомления арендатора, поменял замок в арендуемом ответчиком помещении, тем самым ограничил доступ ответчика в помещении.
По данному факту ответчик <дата обезличена> обратилась в ОП «<данные изъяты>, о чем свидетельствует протокол принятия устного заявления, объяснения Давыдкиной В.А., данные в отделе полиции (л.д. 87, 88-89).
Определением от <дата обезличена> вынесенного врио начальника ОП «<данные изъяты> отказано в возбуждении по данному факту дела по основаниям п. 2 ст.24.5 КоАП РФ в виду отсутствия состава правонарушения (л.д. 90).
В материалы дела представлено требование (досудебная претензия) от <дата обезличена> согласно которого истец требует оплатить задолженность в размере 48821 рубля, произвести восстановительный ремонт в срок до <дата обезличена> (л.д. 48-49).
Данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.
Стороной ответчика в материалы дела представлен договор аренды помещения заключенный между истцом и ИП <ФИО>10 от <дата обезличена>, согласно которому спорное помещение передано в аренду ИП <ФИО>10, факт передачи подтверждается актом приема-передачи от <дата обезличена> (л.д. 91-92, 93).
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО>10, пояснил суду, что зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя <дата обезличена> он заключил договор аренды с ИП <ФИО>1 на нежилое помещение <номер обезличен> расположенное по адресу: <адрес обезличен>, внес платеж в размере 70 000 рублей за первый и последний месяц. Помещение было в хорошем состоянии, было видно, что проведен косметический ремонт, он сделал только наклейки на входную дверь с указанием времени посещения и маленькие наклейки на окна с указанием студия массажа с наружной стороны. Когда принимали помещение никаких наклеек на двери и окнах не было. Договор у него был заключен на 11 месяцев, но до истечения договора, через 8 месяцев на него подали иск в Арбитражный суд о взыскании денежных средств для приведения помещения в первоначальное состояние, разбирательство по делу не завершено.
Оснований у суда не доверять показаниям свидетеля <ФИО>10 не имеется.
В судебном заседании сторона ответчика не отрицала, что в арендуемом помещении был произведен внутренний ремонт, и, по мнению которого арендатор тем самым улучшил состояние помещения. Условия договора аренды п.2.2.4, а именно, что арендатор обязан не производить на объекте без письменного согласования с арендодателем любых работ, связанных с изменением внешнего вида ответчиком не производились.
Акта приема – передачи нежилого помещения при расторжении договора арены сторонами не составлялось, состояние помещения не фиксировалось.
Для обоснования своей позиции о стоимости ремонтно-восстановительных работ по внутренней отделки помещения, истцом представлено заключение эксперта <номер обезличен> от <дата обезличена>, согласно которого стоимость ремонтно-восстановительных работ по внутренней отделке нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, для приведения в первоначальны вид составляет 453 158 рублей (л.д. 12-38).
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Стороной истца ни при подаче иска, ни при рассмотрении иска судом в материалы дела не представлено доказательств не уплаты ответчиком арендных платежей, а именно задолженности по арендной плате в размере 48 821 рублей, поскольку ответчиком при заключении договора было оплачено 85 000 рублей, за два первых месяца и за последний месяц аренды. Получение истцом денежных средств <дата обезличена> от ответчика, истцом не оспаривается.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие доказательств задолженности по арендной плате, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Также не подлежит удовлетворению требование о взыскании денежных средств необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, поскольку истцом не доказана обоснованность приведения помещения в первоначальное состояние, также суду предоставлено экспертное заключение датированное <дата обезличена>, спустя год, после расторжения договора с ответчиком и использования помещения другими арендаторами.
Поскольку основные требования истца к ответчику не удовлетворены судом, также не подлежат удовлетворению требования о взыскании пени, судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 56, 98, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Хоменко <ФИО>18 (<номер обезличен>) к Шустовой (<ФИО>11) <ФИО>3 (<номер обезличен>) о взыскании денежных средств необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, задолженности по арендным платежам, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.
Председательствующий: / подпись /
Мотивированное решение суда изготовлено 05 октября 2026 года.