РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 декабря 2025 года г. Магнитогорск
Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области, в составе:
Председательствующего судьи: Мухиной О.И., при секретаре: Усмановой Г.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ждановой А.С. к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании отсутствующим обременения в виде залога(ипотеки), погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Жданова А.С. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ») просила признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры общей площадью 43,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> с погашением регистрационной записи № ДД.ММ.ГГГГ года в Едином государственном реестре недвижимости(л.д.3-7).
В обоснование иска указано, что 01 сентября 2009 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Ждановой А.С. был заключен договор стабилизационного займа №, в соответствии с которым истцу был предоставлен займ в сумме 387 086,84 руб. на срок по 31 июля 2023 года под 12,7% годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск ул.Сталеваров д.22, кв.94, а также для оплаты суммы страхового взноса по договору о комплексном ипотечном страховании № от 18 июля 2008 года. Между этими же сторонами 01 сентября 2009 года заключен последующий договор об ипотеки квартиры № 08-09/2143. 27 июня 2013 года заключен договор уступки прав требований между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с которым все права по договору стабилизационного займа от 01 сентября 2009 года № 02-09/2187 были уступлены ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время АО «Дом. РФ»).
Решением Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 11 февраля 2022 года расторгнут договор стабилизационного займа №, взыскана задолженность в размере 675 614,23 руб., расходы по оплате госпошлины 22 159 руб., обращено взыскание на задолженное имущество–квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Апелляционным определением Челябинского областного суда от 12 сентября 2023 года решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 11 февраля 2022 года отменено, принято новое решение, которым расторгнут договор стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года, взыскана задолженность в размере 363 222, 25 руб., обращено взыскание на квартиру.
На основании указанного апелляционного определения судом выдан исполнительный лист. В Правобережном РОСП г. Магнитогорска возбуждено исполнительное производство №. Исполнительное производство окончено фактическим исполнением.
Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24 февраля 2025 года взыскана с Ждановой А.С. в пользу ответчика задолженность по процентам по договору стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года за период с 01 декабря 2021 года по 12 сентября 2023 года в размере 48 521, 17 руб., судебные расходы по оплате госпошлины 1 316, 20 руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано. В рамках исполнительного производства № задолженность, взысканная решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24 февраля 2025 года, погашена.
Обязательства истца по договору стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года исполнены, однако ответчик отказывает в выдаче закладной и погашении записи об ипотеке. Истец по настоящее время не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры.
Истец Жданова А.С. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель истца Ширяева М.С. в судебном заседании требования поддержала.
Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» при надлежащем извещении участия при рассмотрении дела не принимал, в письменном отзыве возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на наличие непогашенной задолженности(л.д.125-126).
Представитель третьего лица ООО " СЗ ДОМ.РФ ДЕВЕЛОПМЕНТ" при надлежащем извещении участия при рассмотрении дела не принимал, в письменном отзыве возражал против удовлетворения иска(л.д.139).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области о рассмотрении дела извещен, не явился, представил в материалы дела письменное мнение(л.д.148).
Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.
Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Пунктом 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ установлено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (ст. 819 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом установлено, что 01 сентября 2009 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Ждановой А.С. был заключен договор стабилизационного займа №, в соответствии с которым истцу был предоставлен займ в сумме 387 086,84 руб. на срок по 31 июля 2023 года под 12,7% годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также для оплаты суммы страхового взноса по договору о комплексном ипотечном страховании № от 18 июля 2008 года(л.д.13-26).
01 сентября 2009 года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Ждановой А.С. был заключен договор о последующей ипотеке квартиры №. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств Ждановой А.С. по договору стабилизационного займа № Жданова А.С. передала ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в залог квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. (л.д.27-35).
Согласно договору уступки прав (требований) от 27 июня 2013 года ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» уступило все права по договору стабилизационного займа от 01 сентября 2009 года № ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию(л.д.36-45).
Решением Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 11 февраля 2022 года расторгнут договор стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года, взыскана с Ждановой А.С. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года в размере 675 614 рублей 23 копейки, в том числе: 325 491 рубль 85 копеек - задолженность по основному долгу; 320 122 рубля 38 копеек - задолженность по процентам, пени – 30 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 156 рублей, а всего 697 770 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью 43,8 кв.м, принадлежащую на праве собственности Ждановой А.С., с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 762 103 руб., определением способа реализации - путем продажи с публичных торгов(л.д.115-119).
Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 сентября 2023 года решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 11 февраля 2022 года отменено, принято по делу новое решение. Расторгнут договор стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года, взыскана с Ждановой А.С. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору стабилизационного займа № от 01 сентября 2009 года в размере 363 222, 25 руб., в том числе: 214 209, 85 руб.- просроченный основной долг; 52 210, 13 руб. просроченные проценты на плановый основной долг, 71 802, 27 руб. -просроченные проценты на просроченный основной долг, 25 000 руб.– пени, а также в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 17 687 руб. Обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2 360 000 руб.(л.д.120-124).
Для исполнения указанного определения в Правобережном РОСП г. Магнитогорска 01 декабря 2023 года возбуждено исполнительное производство №(л.д.70).
28 июня 2024 года исполнительного производство окончено фактическим исполнением(л.д.74).
Решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 февраля 2025 года, вступившим в законную силу 08 апреля 2025 года, взыскана со Ждановой А.С. в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по процентам по кредитному договору № от 01 сентября 2009 года за период с 01 декабря 2021 года по 12 сентября 2023 года в размере 48521,17 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1316,20 руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано.
Исполнение решения Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24 февраля 2025 года произведено истцом в рамках исполнительного производства №, о чем свидетельствует постановление об окончании исполнительного производства от 19 мая 2025 года(л.д.78).
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано обременение в виде последующей ипотеке квартиры, №, выдан 01 сентября 2009 года, дата государственной регистрации: 10 ноября 2009 года, номер государственной регистрации № в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства»(л.д.109-112).
Ответчик в обоснование возражений указывает на наличие задолженности по договору стабилизационного займа по состоянию на 21 ноября 2025 года в размере 332 598, 73 руб., из которых: основной долг 62 760, 83 руб.; проценты – 269 837, 90 руб. Представлен расчет задолженности(л.д.133-137).
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно апелляционному определению Челябинского областного суда от 12 сентября 2023 года с учетом применения срока исковой давности задолженность по спорному договору по состоянию на 30 ноября 2021 года по основному долгу составила 214 209, 85 руб., просроченные проценты на плановый основной долг 52 210, 13 руб., просроченные проценты на просроченный основной долг 71 802, 27 руб., пени 25 000 руб. Проценты за период с 01 декабря 2021 года по 12 сентября 2023 года составили 48 521, 17 руб., что установлено решением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 24 февраля 2025 года.
Вместе с тем, расчет задолженности ответчиком по основному долгу, процентам выполнен без учета применения срока исковой давности, что противоречит апелляционному определению Челябинского областного суда от 12 сентября 2023 года, являющегося обязательным для исполнения ответчиком.
Таким образом, обязательства по спорному договору истцом погашены, что подтверждается постановлениями об окончании исполнительного производства. Иных судебных постановлений о взыскании с истца в пользу ответчика задолженности в материалы дела не представлено.
При указанных обстоятельствах обязательства истца по договору стабилизационного займа от 01 сентября 2009 года, обеспеченные залогом квартиры, исполнены, что является основанием для признания обременения в виде ипотеки квартиры отсутствующим, погашении записи об ипотеке.
На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 3000 руб.
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры, общей площадью 43, 8 кв. м., кадастровый номер № расположенной по адресу: <адрес> с погашением регистрационной записи № от 10 ноября 2009 года в Едином государственном реестре недвижимости.
Взыскать с акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН №) в пользу Ждановой А.С. (паспорт серия <данные изъяты>) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Правобережный районный суд г. Магнитогорска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме принято 14 января 2026 года.