РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 мая 2026 года г. Чита Забайкальского края
Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края в составе председательствующего судьи Юргановой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Подгорбунской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Артемьева А.В. (далее – Артемьев А.В.) к обществу с ограниченной ответственностью «Русская пища» (далее – ООО «Русская пища») о возмещении материального ущерба, причинённого заливом помещения, взыскании судебных расходов, установил:
Артемьев А.В., от имени которого действовал представитель Зиновьев С.И. (далее – Зиновьев С.И.), обратился в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Артемьев А.В. является собственником нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... 01.05.2021 между Артемьевым А.В. и ООО «Русская пища» заключен договор № ... на обслуживание торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», в соответствии с пунктами 2.1.2 и 2.1.3 которого ООО «Русская пища» приняло на себя обязанность обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества, а также производить технические осмотры и планово-предупредительный ремонт общего имущества. При этом согласно пункту 1.2 заключенного договора к общему имуществу относится имущество, не входящее в состав нежилых помещений, в частности, ограждающие и несущие конструкции, то есть, в том числе, крыша здания и её кровельное покрытие. 10.07.2025 произошёл залив нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., дождевой водой, просочившейся через крышу. Артемьева Я.В. (далее – Артемьева Я.В.), осуществляющая предпринимательскую деятельность в данном помещении, неоднократно устно обращалась к представителю ООО «Русская пища» - Огородникову А.С. (далее – Огородников А.С.) с просьбой задокументировать факт залива, возместить материальный ущерб, причинённый в связи с заливом, а также устранить неисправность крыши, приводящую к её протеканию и заливам, однако её просьбы на протяжении длительного времени игнорировались. 01.11.2025 с составлением соответствующего акта комиссией, в состав которой также вошёл представитель ООО «Русская пища» - Огородников А.С., было осмотрено нежилое (офисное) помещение № ..., кадастровый номер ..., находящееся на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: .... В ходе осмотра были выявлены повреждения покрытия потолка, стен и пола, которые образовались в результате протекания потолочных перекрытий во время дождя, причиной залива помещения явилось ненадлежащее содержание крыши здания обслуживающей здание организацией – ООО «Русская пища», что Огородников А.С. подтвердил, расписавшись в акте. 06.11.2025 нежилое (офисное) помещение № ..., кадастровый номер ..., находящееся на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., было осмотрено в присутствии представителя ООО «Русская пища» - Огородникова А.С. экспертом общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» (далее – ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз»). В соответствии с заключением № ..., составленным экспертом ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» 10.12.2025, в ходе обследования указанного помещения обнаружены следующие повреждения: натяжной потолок – деформация покрытия, следы протечек воды на окрасочном слое, поражение грибком; стены – деформация отделочного покрытия, следы намокания, отставание обоев от стен, расхождение полотен обоев в стыках, поражение грибком; пол – следы деформации ламината, неровности и вздутия стыков досок ламината, - при этом стоимость ремонтно-восстановительных работ определена в размере 209 557 рублей. Кроме того, в ходе обследования нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., экспертом ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» установлено неудовлетворительное состояние кровельного покрытия, выполненного из волнистых листов ондулина, негерметичность стыков листов, сквозные отверстия в местах крепления листов, их примыканий к выступающим частям крыши, что является местами доступа для атмосферных осадков в помещения, находящиеся под крышей. Таким образом, в результате неисполнения ООО «Русская пища» принятой на себя обязанности по надлежащему содержанию крыши торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., произошёл залив находящегося в данном комплексе нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ... чем Артемьеву А.В., как собственнику указанного помещения, причинён материальный ущерб на сумму 209 557 рублей. Данную сумму Артемьев А.В., от имени которого действовал представитель Зиновьев С.И., просил взыскать с ООО «Русская пища» в свою пользу наряду с судебными расходами в виде расходов на определение стоимости восстановительного ремонта в размере 15 000 рублей.
Впоследствии дополняя основания иска, Артемьев А.В., от имени которого действовал представитель Зиновьев С.И., указал на то, что обязанность по надлежащему содержанию крыши торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... возлагается на ООО «Русская пища» по условиям договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, в соответствии с которыми ООО «Русская пища» приняло на себя обязанность обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общества имущества, к которому относится и крыша, и производить технические осмотры и планово-предупредительные ремонты общего имущества. При этом невключение ООО «Русская пища» в счета на оплату коммунальных услуг расходов на выполнение данных обязательств свидетельствует об уклонении ООО «Русская пища» от их исполнения, что и является основанием для возложения на него ответственности за залив нежилого (офисного) помещения № 326, кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., принадлежащего Артемьеву А.В.
Определениями от 26.02.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца (далее – третье лицо) привлечена Артемьева Я.В., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (далее, каждый в отдельности, - третье лицо) привлечены администрация городского округа «Город Чита», Государственная жилищная инспекция Забайкальского края.
В судебном заседании истец Артемьев А.В. и его представитель Зиновьев С.И., третье лицо Артемьева Я.В. заявленные исковые требования поддержали, представитель ответчика Огородников А.С. против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.
Третьи лица - администрация городского округа «Город Чита», Государственная жилищная инспекция Забайкальского края в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещёнными о его дате, времени и месте, своих представителей не направили, о причинах неявки своих представителей не сообщили, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в отсутствие своих представителей не просили.
Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело при сложившейся явке.
Заслушав в ходе судебного разбирательства пояснения лиц, участвующих в деле, представителей, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как установлено в ходе судебного разбирательства из выписки от 11.02.2026 № КУВИ-001/2026-17721087 из Единого государственного реестра недвижимости, в собственности Артемьева А.В. находится нежилое помещение № ..., кадастровый номер ..., находящееся в мансардном этаже здания, расположенного по адресу: ..., право собственности зарегистрировано 28.05.2021 регистрационной записью № ... на основании договора купли-продажи от 17.05.2021.
Данное помещение, как следует из сообщения краевого государственного бюджетного учреждения по архивно-информационному и геопространственному обеспечению «Забайкальский архивно-геоинформационный центр» от 16.02.2026 № 99-1/2026-1475 с приложенными к нему материалами технической инвентаризации, сообщения администрации городского округа «Город Чита» от 20.02.2026 № 571-9, находится в составе здания торгового назначения, общей площадью 2 933,2 кв.м., состоящего из отдельных нежилых помещений и мест общего пользования, ранее данное здание являлось двухэтажным, дополнительно оборудованным чердачным помещением, в 2013 году перепланировано в целях использования чердачного помещения в качестве мансардного.
В соответствии с актом № ..., составленным 01.11.2025 по результатам осмотра нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ... находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., после его залива, дата залива не указана, в данном помещении выявлены следующие повреждения: «В дальнем левом углу от входа в помещение офиса в области потолочного перекрытия (натяжного потолка) в результате потопа повреждены обои: пропитаны водой, изменили цвет, отошли от стены. Далее в районе этого же угла помещения на поверхности горизонтально расположенного короба под трубу повреждения лакокрасочного покрытия в виде пятен тёмного цвета, образовавшихся каплями с потолочного перекрытия (натяжного потолка). Отклеено крепление плинтуса. Приподнят ламинат на одном из стыков досок ламината, в результате чего увеличился проём (щель) между досками ламината. Под частично демонтированным в левом дальнем углу от входа в помещение натяжным потолком обнаружено перекрытие из гипсоволокна, на котором имеются пятна жёлтого цвета, предположительно от потёков воды с крыши».
Заключением № ..., составленным экспертом ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» 10.12.2025, определена стоимость восстановительного ремонта нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., необходимого в целях возмещения материального ущерба, причинённого в результате залива данного помещения с крыши здания, произошедшего по причине негерметичности примыканий кровельного покрытия, в размере 209 557 рублей.
Ссылаясь на положения договора на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021 за № ..., на признание представителем ООО «Русская пища» - Огородниковым А.С. путём подписания акта № ..., составленного 01.11.2025 по результатам осмотра нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., после залива, того обстоятельства, что причиной залива явилось ненадлежащее содержание ООО «Русская пища» (поименованной в данном акте обслуживающей компанией) крыши здания, Артемьев А.В. инициировал судебную тяжбу по взысканию с ООО «Русская пища» в свою пользу, как собственника указанного помещения, в счёт возмещения материального ущерба суммы в размере 209 557 рублей, а также судебных расходов в виде расходов на определение стоимости восстановительного ремонта в размере 15 000 рублей.
Вместе с тем, в силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Как следует из пункта 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Пунктами 3.1.16 и 3.1.15 Свода правил 17.13330.2017 «Кровли» (Актуализированная редакция Строительных норм и правил II-26-76 (с Изменениями № 1-5)) установлено, что под крышей (покрытием) понимается верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения для защиты помещений от внешних климатических и других воздействий; кровлей признаётся элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков, включающий в себя водоизоляционный слой (ковёр) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковёр), аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и другое.
Учитывая приведённое определение, и принимая во внимание расположение крыши за пределами одного помещения и обслуживание ею более одного помещения, крыша относится к общему имуществу многоквартирного дома.
В свою очередь, согласно разъяснениям, данным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Аналогично в пунктах 1 – 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Принимая во внимание приведённые нормы и разъяснения, крыша торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., относится к общему имуществу данного здания, и поскольку Артемьеву А.В. на праве собственности принадлежит нежилое (офисное) помещение № ..., кадастровый номер ..., находящееся на третьем (мансардном) этаже указанного здания, Артемьеву А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит и крыша здания.
В соответствии со статьёй 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, помимо прочего, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведённой в определении от 02.11.2006 № 444-О, бремя содержания принадлежащего собственнику имущества предполагает, в том числе, необходимость несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (капитальный и текущий ремонт и прочее).
В силу положений статей 44 – 48 ЖК РФ, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и принятие решения о выборе управляющей организации (пункты 4 и 4.7 части 2 статьи 44).
Исходя из положений частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из способов управления многоквартирным домом, к числу которых относится непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, как следует из части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
Одновременно и в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Учитывая приведённые нормы и разъяснения, ответственность за ненадлежащее содержание крыши здания, как общего имущества собственников помещений данного здания, может быть возложена на стороннюю организацию только в случае принятия собственниками решения в порядке, установленном статьями 44 – 48 ЖК РФ, о выборе способа управления зданием путём управления соответствующей организацией.
Как установлено в ходе судебного разбирательства из выписки от 22.01.2026 № ЮЭ9965-26-9756932 из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Русская пища» является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности которого является управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.
Вместе с тем, доказательства, подтверждающие выбор надлежащим порядком данного юридического лица в качестве организации, управляющей торгово-офисным комплексом «Ликёрка Плаза», расположенным по адресу: ... истцом Артемьевым А.В. и его представителем Зиновьевым С.И., третьим лицом Артемьевой Я.В. суду не представлены, не подтверждён такой выбор и ответчиком – ООО «Русская пища».
При этом доказательством осуществления такого выбора договор № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенный между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, не является, поскольку таковой заключен не в рамках процедуры, установленной статьями 44 – 48 ЖК РФ.
Не усматривает суд оснований для возложения ответственности за залив нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... принадлежащего Артемьеву А.В., на ООО «Русская пища» и на основании положений договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, ввиду следующего.
По условиям указанного договора, в котором Артемьев А.В. выступил заказчиком, а ООО «Русская пища» - исполнителем, сторонами данного договора достигнуто соглашение о следующем:
«По настоящему договору Исполнитель обязуется обеспечить коммунальное, техническое и иное обслуживание нежилого здания торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... объёме и на условиях, установленных договором, а Заказчик обязуется оплачивать услуги исполнителя в части, в порядке, в сроки и в размере в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.1).
В целях реализации настоящего договора Исполнитель и Заказчик установили:
- Коммунальные услуги – электроснабжение, отопление, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твёрдых бытовых отходов, техническое содержание и инженерное обеспечение, охрана, обеспечение пожарной безопасности, санитарная очистка и клининговые услуги.
- Общее имущество – имущество, не входящее в состав нежилых помещений, находящихся в эксплуатации у собственников (арендаторов): входная группа, лестничные площадки, коридоры, ограждающие и несущие конструкции, внутридомовые системы холодного водоснабжения и канализации, внутридомовая система электроснабжения, осветительные приборы и установки общего пользования системы автоматической пожарной сигнализации.
- Помещение собственника (арендатора) – нежилое помещение, расположенное в торгово-офисном центре «Ликёрка Плаза», № ...
По настоящему договору Исполнитель обязуется совершить следующие действия:
- заключить и исполнить договор с энергоснабжающей организацией в целях обеспечения электричеством;
- заключить и исполнить договор с водоснабжающей организацией с целью водоснабжения и водоотведения;
- заключить и исполнить договор с теплоснабжающей организацией с целью обеспечения тепловой энергией;
- заключить и исполнить договор на утилизацию твёрдых бытовых отходов;
- заключить и исполнить договор на охрану объекта;
- обеспечить санитарную очистку торгово-офисного центра и клининговые услуги;
- обеспечить рекламную компанию для привлечения клиентов и стимулирования продаж товаров, работ и услуг на территории торгово-офисного центра, путём размещения рекламы в средствах массовой информации, проведения промо-акций, привлечения волонтёров и так далее;
- организовать учёт, начисление, распределение, сбор и перерасчёт платежей собственников (арендаторов) помещений торгово-офисного центра за коммунальные услуги, охрану и содержание здания, обеспечить своевременные расчёты с поставщиками коммунальных и иных услуг в соответствии с договорами, заключенными во исполнение договора (пункт 1.3).
Настоящий договор действует на территории торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза» (пункт 1.4)».
В соответствии с пунктом 2.1 заключенного договора Исполнитель обязуется:
«2.1.1. Выполнять предусмотренные в пункте 1.3 настоящего договора действия надлежащим образом и своевременно.
2.1.2. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние Общего имущества.
2.1.3. Осуществлять технические осмотры и планово-предупредительный ремонт Общего имущества.
2.1.4. Производить начисление Заказчику платы за коммунальные услуги по показаниям приборов учёта, а при отсутствии приборов учёта – по нормативам потребления.
2.1.5. Исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в помещении торгово-офисного центра.
2.1.6. Предоставлять Заказчику первичную документацию на оказанные услуги».
Согласно пункту 2.3.1 данного договора Заказчик обязан ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги и содержание своего и Общего имущества, в силу пункта 3.1 договора оплата коммунальных услуг производится по тарифам, выставляемым поставщиками услуг, согласно показаний приборов учёта и фактическим затратам Исполнителя на санитарную очистку здания, услуги охраны, инженерное обеспечение, пожарную безопасность, как следует из пунктов 2.4.1 и 2.4.2 договора, заказчик вправе ознакомиться с показаниями тепло-водо-энергосчётчиков, порядком расчёта причитающихся затрат на квадратный метр помещения, сообщить о своих возражениях Исполнителю в письменной форме о порядке расчёта коммунальных услуг в течение трёх дней с момента получения первичных документов, при этом при отсутствии возражений со стороны Заказчика в установленный настоящим пунктом срок документация считается принятой.
Во всём остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации (пункт 9.1 заключенного договора).
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до 30.04.2022. В случае, если Стороны удовлетворены условиями договора и после окончания срока его действия, договор считается заключенным на неопределённый срок (пункт 9.3 данного договора).
При этом в силу пункта 9.5 договора Приложение № 1 является неотъемлемой его частью.
Расчёт компенсации коммунальных платежей и затрат на содержание, являющийся Приложением № 1 к договору № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенному между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, содержит в себе указание на следующие позиции, учитываемые при расчёте размера платы: теплоэнергия, водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, вывоз твёрдых коммунальных отходов, компенсация затрат на содержание здания, включающая в себя услуги уборщицы, дворника, охраны, слесаря, сантехника, электрика, обслуживание пожарной охранной сигнализации, затраты на хозяйственные расходы, прибыль за осуществление деятельности по договору (поименованная рентабельностью).
Помесячные отчёты, направляемые ООО «Русская пища» Артемьеву А.В. для осуществления оплаты, не содержат в себе иных позиций, учтённых при определении размера платы по договору № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенному между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, что истцом Артемьевым А.В. в судебном заседании подтверждено.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободы договора.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).
При этом в силу пунктов 1 и 3 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Как следует из статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если приведённые правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Исходя из пункта 1.3 договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, по данному договору Исполнитель обязуется совершить следующие действия:
- заключить и исполнить договор с энергоснабжающей организацией в целях обеспечения электричеством;
- заключить и исполнить договор с водоснабжающей организацией с целью водоснабжения и водоотведения;
- заключить и исполнить договор с теплоснабжающей организацией с целью обеспечения тепловой энергией;
- заключить и исполнить договор на утилизацию твёрдых бытовых отходов;
- заключить и исполнить договор на охрану объекта;
- обеспечить санитарную очистку торгово-офисного центра и клининговые услуги;
- обеспечить рекламную компанию для привлечения клиентов и стимулирования продаж товаров, работ и услуг на территории торгово-офисного центра, путём размещения рекламы в средствах массовой информации, проведения промо-акций, привлечения волонтёров и так далее;
- организовать учёт, начисление, распределение, сбор и перерасчёт платежей собственникам (арендаторам) помещений торгово-офисного центра за коммунальные услуги, охрану и содержание здания, обеспечить своевременные расчёты с поставщиками коммунальных и иных услуг в соответствии с договорами, заключенными во исполнение договора.
Действия, предусмотренные данным пунктом, Исполнитель обязуется совершать надлежащим образом и своевременно (пункт 2.1.1 договора).
Исполнитель обязуется обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние Общего имущества, осуществлять технические осмотры и планово-предупредительный ремонт Общего имущества (пункты 2.1.2 и 2.1.3 договора).
При этом в силу пункта 3.1 договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, оплата коммунальных услуг производится по тарифам, выставляемым поставщиками услуг, согласно показаний приборов учёта, и фактическим затратам Исполнителя на санитарную очистку здания, услуги охраны, инженерное обеспечение, пожарную безопасность.
Иных положений об оплате услуг, оказываемых ООО «Русская пища», указанный договор не содержит.
Расчёт компенсации коммунальных платежей и затрат на содержание, являющийся Приложением № 1 к договору № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенному между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, содержит в себе указание на следующие позиции, учитываемые при расчёте размера платы: теплоэнергия, водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, вывоз твёрдых коммунальных отходов, компенсация затрат на содержание здания, включающая в себя услуги уборщицы, дворника, охраны, слесаря, сантехника, электрика, обслуживание пожарной охранной сигнализации, затраты на хозяйственные расходы, прибыль за осуществление деятельности по договору (поименованная рентабельностью).
Помесячные отчёты, направляемые ООО «Русская пища» Артемьеву А.В. для осуществления оплаты, не содержат в себе иных позиций, учтённых при определении размера платы по договору № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенному между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, что истцом Артемьевым А.В. в судебном заседании подтверждено.
Таким образом, буквальное толкование данного договора позволяет судить о достижении между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. договорённости о совершении ООО «Русская пища» действий, направленных на обеспечение Артемьева А.В., как собственника нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ..., находящегося данном здании, водой, электричеством, тепловой энергией, действий, направленных на содержание ООО «Русская пища» инженерных систем торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... в целях обеспечения Артемьева А.В., как собственника нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося данном здании, водой, электричеством, тепловой энергией, о также действий, направленных на обеспечение ООО «Русская пища» уборки (очистки), охраны и пожарной безопасности здания, то есть на возмездное оказание ООО «Русская пища» Артемьеву А.В. услуг, связанных с таким обеспечением, и именно данный объём услуг оплачивается Артемьевым А.В.
Само по себе указание в пункте 1.2 договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, содержащего положения о понятиях, используемых в договоре, на то, что к общему имуществу относятся ограждающие и несущие конструкции, указание в пунктах 3.1.2 и 2.1.3 данного договора на то, что Исполнитель обязуется обеспечивать надлежащее техническое состояние Общего имущества, осуществлять технические осмотры и планово-предупредительный ремонт Общего имущества, а равно оплата Артемьевым А.В. счетов, выставляемых ООО «Русская пища», с указанием в них на оплату услуг слесаря, не свидетельствует о достижении между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. соглашения о содержании ООО «Русская пища» крыши торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., с возложением на ООО «Русская пища» ответственности за её ненадлежащее техническое состояние, буквальное толкование условий, содержащихся в пунктах 1.2, 2.1.2, 2.1.3 данного договора, в совокупности с условиями, содержащимися в пунктах 1.3 и 2.1.1, а также принимая во внимание позиции, заложенные в расчёт платы по заключенному договору, позволяет судить о том, что услуги, оказываемые ООО «Русская пища», касаются таких составных частей общего имущества торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., как система водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, а также места общего пользования, используемые для проходов к помещениям и удовлетворения бытовых нужд.
Иное толкование договора № ... на обслуживание торгового центра «Ликёрка Плаза», заключенного между ООО «Русская пища» и Артемьевым А.В. 01.05.2021, в частности, такое толкование его условий, в соответствии с которым на ООО «Русская пища» возлагается обязанность по содержанию крыши торгово-офисного центра «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., противоречит существу законодательного регулирования соответствующих правоотношений, предусматривающему принятие решения о способе управления общим имуществом собственниками помещений здания путём проведения общего собрания собственников, и такое собрание не может быть подменено заключением одним из собственников договора возмездного оказания услуг в отношении всего общего имущества, поскольку в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с положениями пунктов 1 и 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о капитальном ремонте общего имущества, принятие решений о текущем ремонте общего имущества также относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Данные положения в совокупности с положениями статей 210 и 249 ГК РФ, согласно которым собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать, помимо прочего, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению, указывают на то, что именно собственники помещений здания, сообща, но не каждый в отдельности от своего имени или от имени всех собственников, принимают на себя бремя содержания общего имущества такого здания, и непринятие ими надлежащим порядком мер, направленных на определение лица, уполномоченного от их имени и за вознаграждение содержать общее имущество здания и, как следствие, нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества здания, приведшее к причинению материального ущерба, возлагает на самих собственников помещений здания риск связанных с этим последствий, то есть соответствующий риск несёт и Артемьев А.В., как собственник нежилого (офисного) помещения № ..., кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ...
Не принимается судом во внимание в качестве основания для возложения ответственности за произошедший залив на ответчика – ООО «Русская пища» и довод истца Артемьева А.В. и его представителя Зиновьева С.И. о признании представителем ООО «Русская пища» - Огородниковым А.С. путём подписания акта № 1, составленного 01.11.2025 по результатам осмотра нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ... находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., после залива, того обстоятельства, что причиной залива явилось ненадлежащее содержание ООО «Русская пища» (поименованной в данном акте обслуживающей компанией) крыши здания, поскольку согласно части 2 статьи 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств, при этом признание заносится в протокол судебного заседания, признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела, однако установленной данной нормой процедуре акт № ... составленный 01.11.2025 по результатам осмотра нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., после залива, не соответствует, в то время как в ходе судебного разбирательства признание ООО «Русская пища» себя лицом, ответственным за содержание крыши торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., представителем ответчика Огородниковым А.С. отрицалось.
Доказательства, подтверждающие возможность возложения ответственности за залив нежилого (офисного) помещения № 326, кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., на ООО «Русская пища» вне договорных отношений, на основании применения исключительно пункта 1 статьи 1064 ГК РФ, истцом Артемьевым А.В. и его представителем Зиновьевым С.И., третьим лицом Артемьевой Я.В. суду не представлены.
При таких обстоятельствах удовлетворению заявленные исковые требования о взыскании с ответчика – ООО «Русская пища» в пользу истца Артемьева А.В. в счёт возмещения материального ущерба, причинённого заливом нежилого (офисного) помещения № 326, кадастровый номер 75:32:030803:476, находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ..., суммы в размере 209 557 рублей не подлежат.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1), по смыслу названного законоположения, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).
В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Как следует из статьи 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесённые иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесённые ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьёй 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесённые сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
В пункте 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 разъяснено, что перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесённые истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
При таких обстоятельствах, несмотря на то, что понесённые истцом Артемьевым А.В. на определение стоимости восстановительного ремонта нежилого (офисного) помещения № ... кадастровый номер ..., находящегося на третьем (мансардном) этаже торгово-офисного комплекса «Ликёрка Плаза», расположенного по адресу: ... после залива расходы в размере 15 000 рублей относятся к числу судебных расходов, возмещению такие расходы ответчиком – ООО «Русская пища» истцу Артемьеву А.В. не подлежат, поскольку судом принимается решение не в пользу истца Артемьева А.В.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении иска Артемьева А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Русская пища» о возмещении материального ущерба, причинённого заливом помещения, взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Железнодорожный районный суд г. Читы Забайкальского края.
Председательствующий судья О.В. Юрганова
Решение суда в окончательной форме принято 05.06.2026.