ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2026 года город Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Ретенгер Е.В., при помощнике судьи Щетининой Т.В., с участием представителя истца, действующего на основании доверенности № 6/2026 от 12 января 2026 года Минусова Б.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к Зеленской Е.А о взыскании убытков, неустойки, задолженности по оплате коммунальных услуг и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
АО «Сахалинское ипотечное агентство» (далее -АО «СИА», Агентство, Наймодатель) обратилось в суд с иском к Зеленской Е.А (далее -Наниматель, Ответчик) о взыскании: стоимости восстановительного ремонта в размере 44 673,53 руб.; неустойки за неосуществление текущего ремонта в размере 30 000 руб.; -задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765,04 руб.;неустойки за нарушение срока оплаты коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 5 000 руб.; расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 813,00 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что АО «СИА» является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «СИА» и Зеленской Е.А. заключён договор коммерческого найма жилого помещения №, по условиям которого Наймодатель передал Нанимателю указанное жилое помещение во временное владение и пользование за плату.
Факт передачи квартиры подтверждается актом приёма-передачи от 01 октября 2024. Со стороны Нанимателя претензии по состоянию имущества на момент передачи отсутствовали.
20 января 2026 договор расторгнут по соглашению сторон. Квартира возвращена Наймодателю по акту приёма-передачи с недостатками, зафиксированными в чек-листе приёмки квартиры. Факт повреждений недостатков также подтвердается представленными фотоматериалами. Возражений со стороны Нанимателя при возврате помещения не поступило.
В соответствии с п. 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.9 Договора Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт за свой счёт, а при прекращении договора — сдать помещение в исправном состоянии и возместить убытки Наймодателя.
В связи с тем, что выявленные недостатки Нанимателем добровольно устранены не были, Агентством составлен локальный сметный расчёт стоимости устранения недостатков. Согласно расчёту стоимость восстановительного ремонта составила 46 781,50 руб.
Остаток обеспечительного платежа на дату расторжения договора составил 2 107,97 руб., который на основании Договора подлежит списанию в счёт стоимости восстановительного ремонта.
Таким образом, остаток задолженности Нанимателя перед Агентством составил 44 673,53 руб. (46 781,50 ? 2 107,97).
Кроме того, в соответствии с п. 6.3 Договора Наймодатель вправе требовать уплаты штрафа в случае неосуществления текущего ремонта в размере 30 000 руб.
Также за Нанимателем образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765,04 руб., в том числе: за отопление -11 769,70 руб.; за вывоз ТКО - 1 623,54 руб., включая пени 269,25 руб.; за жилищно-коммунальные услуги - 67 102,55 руб.
В связи с наличием задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание на основании п. 6.3 Договора с Ответчика подлежит взысканию штраф в размере 5 000 руб.
27 февраля 2026 в адрес ответчика направлена претензия № ЮО-2026/279 с требованием оплатить сумму восстановительного ремонта, задолженность по коммунальным услугам и штрафы. До настоящего времени требования не исполнены.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Зеленская Е.А. извещалась о времени и месте судебного заседания в установленном порядке, судебная корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступило, доказательств уважительности причин неявки не представлено.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, суд признаёт извещение ответчика надлежащим и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства на основании ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)- обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статьёй 682 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе судебного разбирательства установлено, что АО «СИА» является действующим юридическим лицом, видами экономической деятельности которого являются, в том числе: покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества; аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом, то есть истец является профессиональным участником на рынке аренды управления арендованным имуществом. Данный вид экономической деятельности отражен в Е ГРЮЛ.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, жилое помещение, расположенное по <адрес>, принадлежит на праве собственности АО «Сахалинское ипотечное агентство».
01 октября 2024 между АО «СИА» (наймодатель) и Зеленской Е.А. (наниматель) заключён договор коммерческого найма квартиры №, ранее отношения по найму жилого помещения неоднократно продлевались путем заключения аналогичных договоров.
Согласно акту приёма-передачи от 01 октября 2024, Зеленская Е.А. приняла квартиру по <адрес>. Со стороны нанимателя претензии по состоянию имущества на момент его передачи отсутствовали.
В соответствии с п. 2.1.3 Договора Наниматель обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, в целях, указанных в п. 1.4 Договора, не причинять вреда жилому помещению и находящемуся в нем имуществу.
В силу п. 2.1.4 Договора Наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, имущество Наймодателя, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправности жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится жилое помещение, или соответствующие аварийные службы.
Согласно п. 2.1.5 Договора Наниматель обязуется своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, имущество Наймодателя, не повреждать, не загрязнять, не засорять общее имущество в многоквартирном доме.
Пунктом 2.1.6 Договора установлено, что Наниматель обязан производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя. К текущему ремонту, выполняемому Нанимателем за свой счет, в том числе, относятся: окраска требующих косметического ремонта стен, потолков, замена кафеля, восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, сантехнического оборудования, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения).
В соответствии с пунктом 2.1.9 Договора при прекращении договора Наниматель обязан освободить жилое помещение в день прекращения Договора и сдать Наймодателю по Акту приёма-передачи (возврата жилого помещения) в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество Наймодателя, находящееся в нем, возместить убытки (расходы) Наймодателя в размере стоимости непроизведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и прочих услуг, неустоек, штрафов.
Пунктом 6.5 Договора установлено, что Наниматель несет полную имущественную ответственность перед Наймодателем за вред, причинённый жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, имуществу Наймодателя действиями (бездействием) Нанимателя, а также действиями (бездействием) граждан, которые постоянно проживают совместно с Нанимателем, и третьих лиц, находящихся или находившихся в жилом помещении с ведома Нанимателя с согласия или без согласия Наймодателя. Наниматель обязан возместить Наймодателю причинённый вред в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ Договор расторгнут по соглашению сторон. Квартира возвращена Наймодателю по акту приёма-передачи с недостатками, которые были зафиксированы в чек-листе приёмки квартиры без возражений со стороны Нанимателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В силу ч. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях, гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником.
В абзаце 2 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
Как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причинённых гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесённые соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Судом установлено, что при возврате квартиры 20 января 2026 были выявлены недостатки, зафиксированные в акте приёма-передачи и чек-листе: доказательств устранения недостатков Ответчиком не представлено.
Согласно локальному сметному расчёту № стоимость восстановительного ремонта составила 46 781,50 руб.
Остаток обеспечительного платежа - 2 107,97 руб., который на основании п. 4а.4 Договора подлежит списанию в счёт стоимости восстановительного ремонта.
Таким образом, сумма восстановительного ремонта, подлежащая взысканию, составляет 44 673,53 руб. (46 781,50 ? 2 107,97).
Доказательств иного, более разумного способа восстановительного ремонта Ответчиком не представлено, из обстоятельств дела не следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространённый в обороте способ исправления таких повреждений.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороной ответчика не представлено доказательств возмещения убытков, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в части взыскания стоимости восстановительного ремонта в размере 44 673,53 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу п. 6.3 Договора Наймодатель вправе требовать от Нанимателя уплаты неустойки в форме штрафа в случае неосуществления текущего ремонта (необходимость выполнения текущего ремонта по окончании срока найма) в размере 30 000 руб.
Согласно п. 2.1.6 Договора Наниматель обязан производить за свой счёт текущий ремонт жилого помещения и находящегося в нём санитарно-технического и иного оборудования, имущества Наймодателя.
Как установлено судом, при возврате квартиры были выявлены многочисленные повреждения и недостатки, которые Ответчиком в добровольном порядке устранены не были. Доказательств осуществления текущего ремонта Ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с Ответчика штрафа за неосуществление текущего ремонта в размере 30 000 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 2.1.8, 4.3, 4.4 Договора Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение, содержание жилья и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учёта (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.) по утверждённым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам, на основании счетов организаций, предоставляющих услуги, напрямую в ресурсоснабжающие организации и управляющую организацию.
В силу п. 2.1.9 Договора при прекращении настоящего договора Наниматель обязан полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и прочих услуг, неустоек, штрафов.
Согласно представленным справкам ресурсоснабжающих организаций и управляющей организации по состоянию на дату расторжения Договора за Нанимателем сохраняется задолженность за оплату содержания жилого помещения и потребляемые коммунальные услуги, в частности: за отопление-11 769,70 руб.; за вывоз ТКО -1 623,54 руб., в том числе пени 269,25 руб.; за жилищно-коммунальные услуги-67 102,55 руб. Общая сумма задолженности составляет 80 765,04 руб.
Поскольку в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, постольку в соответствии со ст. 15, ч. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ указанная сумма образует убытки Общества, причинённые неисполнением Нанимателем обязательств по Договору, и подлежит взысканию с Ответчика.
Расчёт задолженности судом проверен, признан математически верным, Ответчиком не оспорен, контррасчёт не представлен.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765,04 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 6.3 Договора Наймодатель вправе требовать от Нанимателя уплаты неустойки в форме штрафа в случае наличия задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание на дату окончания срока найма в размере 5 000 руб.
Как установлено судом, за Нанимателем сохраняется задолженность по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765,04 руб. Доказательств погашения указанной задолженности Ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с Ответчика штрафа за нарушение срока оплаты коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 5 000 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса.
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 5 813,00 руб., что подтверждается платёжным поручением.
Учитывая результат разрешения спора, суд приходит к выводу, что с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина при подаче иска в размере 5 813,00 руб.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что Ответчик не исполнил обязательства по договору коммерческого найма квартиры, в связи с чем, требования истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 44 673,53 руб.; неустойки за неосуществление текущего ремонта в размере 30 000,00 руб.; задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765,04 руб.; неустойки за нарушение срока оплаты коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 5 000,00 руб.; судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 813,00 руб. - оставить без удовлетворения.
Факт причинения ущерба по вине ответчика стороной не оспорен. Доказательств отсутствия вины в нарушении обязательства Ответчиком не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» к Зеленской Е.А о взыскании убытков, неустойки, задолженности по оплате коммунальных услуг и судебных расходов - удовлетворить.
Взыскать с Зеленской Е.А, ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>, в пользу акционерного общества «Сахалинское ипотечное агентство» (№): стоимость восстановительного ремонта в размере 44 673 (сорок четыре тысячи шестьсот семьдесят три) рубля 53 копейки; неустойку за неосуществление текущего ремонта в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек; задолженность по оплате коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 80 765 (восемьдесят тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей 04 копейки; неустойку за нарушение срока оплаты коммунальных услуг и платы за текущее содержание в размере 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек; расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 813 (пять тысяч восемьсот тринадцать) рублей 00 копеек.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Дата составления мотивированного решения - ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Е.В. Ретенгер