РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 марта 2026 года г. Коркино
Коркинский городской суд Челябинской области в составе:
Председательствующего, судьи Щепёткиной Н.С., при секретаре Москвиной Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалевского Р.В. к администрации Коркинского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Ковалевский Р.М. обратился в суд с иском к Администрации Коркинского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
В обоснование заявленного требования сослался на следующие обстоятельства. На основании Постановления администрации Коркинского муниципального района от 30.12.2008 года НОМЕР Ковалевский Р.М. и Администрация Коркинского муниципального района Челябинской области заключили договор аренды земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР находящегося в государственной собственности НОМЕР от 19.01.2009 года на срок 10 лет, с 30.12.2008 года по 15.01.2018 года, для размещения объекта индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1483 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Челябинской области 27.10.2011 года за НОМЕР Администрация Коркинского муниципального района Челябинской области выдаёт постановление «Об утверждении Градостроительного плана земельного участка по адресу: АДРЕС и градостроительный план за НОМЕР.29.11.2011 года Администрация Коркинского городского поселения Коркинского муниципального района выдаёт разрешение на строительство НОМЕР, руководствуясь статьёй 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства, площадью - 148,5 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1483 кв. м. На указанном участке в период действия договора возведён объект незавершенного строительства. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 80 %, данный факт подтверждается техническим планом на объект незавершенного строительства, выданный кадастровым инженером, Х.Э.Р., основной государственный регистрационный номер кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя: НОМЕР. Данный объект незавершенного строительства, не был поставлен на кадастровый учёт и не зарегистрировано право собственности, в связи с окончанием договора аренды и финансовых затруднений истца. 14.01.2026 года истец обратился в Управление Муниципального имущества и земельных отношений Администрации Коркинского Муниципального округа с заявлением о продлении договора аренды. 19.01.2026 года истец получает ответ, где в свою очередь администрация просит предоставить, правоустанавливающие документы на незавершённое строительство, если данных документов нет, то у администрации нет законных оснований заключить с истцом новый договор аренды без проведения торгов. Данный земельный участок ранее никому не предоставлялся в аренду для завершения строительства. Согласно техническому заключению ООО <данные изъяты> от 20.01.2026 года, объект незавершённого строительства является недвижимым имуществом, данное сооружение является капитальным сооружением, признаков недопустимых дефектов, механических и гнилостных повреждений, снижающих прочность и устойчивость не обнаружено, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно - гигиеническим, экологическим и другим нормам и правилам, не угрожает жизни и безопасности собственников и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Данный земельный участок ранее никому не предоставлялся в аренду для завершения строительства. В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается заключенным на неопределённый срок. Право притязания третьих лиц на данный земельный участок не зарегистрированы. Просит в иске признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства, площадь застройки 158,8 кв. м, находящегося на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС. (л.д.1-2).
Истец Ковалевский Р.В. в судебное заседание не явился, судом извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в представленном заявлении просит дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель истца Князева И.Б., в судебное заседание не явилась, судом извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просила дело рассмотреть в их отсутствие.
Ответчик Администрация Коркинского муниципального округа, третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, ПКП «Роскадастр», Берко Д.М., Киприянова О.В. извещены о времени и месте разбирательства дела надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Управлением Росреестра по Челябинской области представлено в суд мнение на иск, в котором, возражений не содержится. (л.д.94-96)
Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.
Исследовав материалы гражданского дела, суд пришёл к следующему.
Как следует из ст. 8 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
На основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судами при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки, является наличие у лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведена постройка. Лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведённой, на нём самовольной постройки, в свою собственность.
Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.
Так, исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве оснований могут выступать: акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве оснований возникновения прав на землю; договоры и другие сделки, предусмотренные законом; приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом.
Кроме того, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, право собственности на спорное помещение, возведённое гражданином без необходимых разрешений, на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано, если спорное строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьёй 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Судом установлено, что 19.01.2009 года между Администрацией Коркинского муниципального района и Ковалевским Р.В. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 1483 кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС. В соответствии с условиями договора, арендатор принял земельный участок в пользование для индивидуального жилищного строительства, срок аренды участка установлен с 30.12.2008г. по 15.01.2018. Право аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области (л.д.15-18).
29.11.2011 года Администрация Коркинского муниципального района выдала Ковалевскому Р.В. разрешение на строительство НОМЕР, и руководствуясь статьёй 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешает строительство объекта индивидуального жилищного строительства, площадью 148,5 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1487 кв. м. (л.д.26).
14.01.2026 года Ковалевский Р.М. обратился в Администрацию Коркинского муниципального округа о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства индивидуальной жилой застройки (л.д.37).
Письмом НОМЕР от 19.01.2026 г. УМИЗО администрации Коркинского муниципального округа, Ковалевскому Р.В. отказано в предоставлении земельного участка в аренду (л.д.38).
13.09.2026г. кадастровым инженером выдан технический план объекта незавершённого строительства (л.д.27-36, 58-67).
На указанном земельном участке установлен объект незавершённого строительства площадью застройки 158,8 кв. м. Степень готовности объекта незавершённого строительства составляет 80%. Согласно справке частнопрактикующего оценщика Г.А.Н. от 28 января 2026г., рыночная стоимость объекта незавершённого строительства - жилого дома площадью 158,8 кв. м., степенью готовности 80%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС составляет 2 124 000 руб. (л.д.45-48).
Как следует из технического заключения ООО <данные изъяты> от 20.01.2026 г., обследуемый объект незавершённого строительства здания жилого дома является недвижимым имуществом, данное сооружение (фундамент) является капитальным сооружением, конструкции и материалы соответствуют требованиям ГОСТ, объект незавершённого строительства не нарушает права и охраняемые законом интересов третьих лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Работы по строительству здания соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия», СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменением № 1), Федеральному закону от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Процентная готовность объекта незавершённого строительства согласно Техническому плану на объект незавершённого строительства от 13.09.2026г. составляет 80%. Повреждений и дефектов несущих конструкций, в результате обследования не выявлено. Объект незавершённого строительства здания жилого дома можно эксплуатировать в соответствии с его функциональным назначением (л.д.39-44).
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок площадью 1483 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС, состоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый НОМЕР, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для размещения объекта индивидуальной жилой застройки (л.д.13-14).
Данная постройка является самовольной, т.к. в настоящее время она не может быть введена в эксплуатацию по причине отсутствия прав у истца на земельный участок. Вместе с тем, во время строительства истец за счёт собственных средств приобретал и доставлял строительные материалы в течение 10 лет его строительства. Однако истец не учёл срок по договору аренды земельного участка. В связи с чем, не имеет возможности зарегистрировать своё право собственности на спорный объект.
Объект незавершённого строительства находится в границах земельного участка, ранее предоставленного истцу в аренду в порядке договора уступки. Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая спор, суд исходит из того, что намерения истца по использованию объекта соответствуют градостроительному регламенту. Сохранение объекта не противоречит требованиям Градостроительного регламента, утверждённого в составе Правил землепользования и застройки Коркинского муниципального округа. Невозможность в настоящее время зарегистрировать право собственности на объект незавершённого строительства в виду отсутствия права на земельный участок, является единственным признаком самовольной постройки.
Право притязания третьих лиц на данные земельный участок, объект незавершённого строительства в Управлении Росреестра по Челябинской области не зарегистрированы, требований к истцу об истребовании земельного участка, прекращении или сносе строения в течение длительного периода с 2018 года по настоящее время никем не предъявлялось.
Более того, спорное строение размещено на земельном участке, согласно его использованию, размещения объекта индивидуальной жилой застройки, категория земель - земли населённых пунктов.
При этом, суд считает, что имеются основания для удовлетворения иска Ковалевского Р.В. признании права собственности на объект незавершённого строительства, общей площадью 158,8 кв. м., учитывая положения пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым отсутствие возможности ввести жилой дом в эксплуатацию, само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Пункт 3 статьи 222Гражданского кодекса Российской Федерации, гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство не сданного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, из норм статей 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплён за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешённого использования участка. Первоначально разрешённое использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешённое использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Каких - либо сведений, указывающих о несоответствии имеющегося объекта недвижимости виду разрешённого использования земельного участка, о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц и о создании угрозы жизни и здоровью граждан, ответчиком и третьими лицами, суду не представлено.
Таким образом, учитывая, что спорный объект незавершённого строительства, возведён в отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и других обязательных норм и правил, их сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Более того, иным образом, кроме судебного, приобрести право собственности на спорный объект, у истца не имеется. Поэтому имеются основания для удовлетворения иска, о признании права собственности на объект незавершённого строительства за истцом.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Иск Ковалевского Р.В. к администрации Коркинского муниципального округа Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, удовлетворить.
Признать за Ковалевским Р.В., ДАТА года рождения, уроженец АДРЕС (паспорт <данные изъяты>, СНИЛС НОМЕР) право собственности на объект незавершённого строительства, площадью застройки 158,8 кв. м., степень готовности объекта 80%, расположенного по адресу: АДРЕС
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Коркинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Председательствующий Н.С. Щепёткина
Мотивированное решение изготовлено 26.03.2026 года.