РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 августа 2026 года г. Коркино
Коркинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Юркиной С.Н.
при секретаре Коротковой И.А., с участием представителя истца Филимоновой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Коркинского муниципального округа к Соколову А.С., Кувшинову А.Н. о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, погашении и восстановлении записей в ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Коркинского муниципального округа обратилась в суд с иском к Соколову А.С., Кувшинову А.Н. о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, погашении и восстановлении записей в ЕГРН.
В обоснование заявленного иска сослалась на следующие обстоятельства. Администрацией Коркинского муниципального округа на основании постановления Администрации Коркинского муниципального округа НОМЕР от 24.12.2024г. «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности» был проведён аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков. Извещение от 10.01.2025г. о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды земельных участков было опубликовано на официальном сайте РФ по реализации государственного и муниципального имущества. Лотом № 4 выступал земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 1487 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС с видом разрешённого использования - для размещения объектов индивидуальной жилой застройки. Заявку на указанный земельный участок на площадке Сбербанк-АСТ подал, в том числе Соколов А.С. Им был внесён задаток для участия в электронном аукционе в размере 16351,80 руб. Всего для участия в аукционе было подано 8 заявок. По результатам проведения электронного аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков 17.02.2025г. победителем по 4 лоту стал Соколов А.С.. Установленный по итогам аукциона размер ежегодной арендной платы составил 29596,65 руб.. На основании протокола об итогах аукциона с Соколовым А.С. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР от 28.02.2025г.. Срок действия договора аренды с 01.04.2025г. по 01.04.2045г. Право аренды зарегистрировано в Росреестре 06.03.2025г.. 17.04.2026г. в администрацию поступило обращение Ч.А.В. по вопросу размещения на сайте Авито в сети Интернет объявлений о продаже (переуступке прав) земельных участков, реализованных на торгах, в том числе спорного земельного участка. Суть обращения заключалась в том, что права и обязанности по договорам аренды, заключенным гражданами по результатам проведённых торгов (конкурентных процедур) не могут быть уступлены иным лицам. Обращение Ч.А.В. было рассмотрено. Гражданам, заключившим договоры аренды земельных участков, указанных в обращении, были направлены письма с предупреждением недопустимости цессии по договорам аренды земельных участков, заключенных по результатам торгов. В том числе, аналогичное письмо 27.04.2026г. было направлено Соколову А.С.. Несмотря на полученное уведомление, Соколовым А.С. было заключено соглашение 19.06.2026г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г.. Уступка прав и обязанностей по договору зарегистрирована в Росреестре 22.06.2026г.. Соколовым А.С. 18.06.2026г. в администрацию направлено уведомление о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка Кувшинову А.Н. При этом условиями договора НОМЕР от 28.02.2025г. не предусмотрено положений, позволяющих передать права по земельному участку третьему лицу. Просит: признать ничтожным соглашение от 19.06.2026г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г., заключенное между Соколовым А.С. и Кувшиновым А.Н. (далее спорное соглашение); погасить в ЕГРН запись государственной регистрации об обременении договора аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г. в пользу Кувшинова А.Н., основанием для которой явилось соглашение от 19.06.2026г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г.; восстановить регистрационную запись в ЕГРН договора аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г. в пользу Соколова А.С. (л.д.3-5).
Представитель истца Администрации Коркинского муниципального округа Филимонова Я.В. в судебном заседании исковые требования поддержала и просит их удовлетворить, сославшись на указанные выше обстоятельства.
Ответчики Соколов А.С., Кувшинов А.Н., третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, судом извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д.83,87,88).
Ответчиком Соколовым А.С. суду представлен отзыв, с имеющимися возражениями (л.д.62). Указал, что договор аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г. заключен сроком на более чем 5 лет. П. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает прямое императивное правило: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Все условия закона были соблюдены. Истец ссылается на п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которой уступка прав по договорам, заключенных на торгах, не допускается. Однако данная правовая позиция не применима к настоящему делу. Указанная норма ГК РФ касается заключения договоров на торгах, где важен публичный интерес и развитие конкуренции. В то же время п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует условия долгосрочной аренды публичных земельных участков, заключенной без проведения торгов. Истец предоставил ему земельный участок в аренду на основании протокола о результатах открытого аукциона от 17.02.2025г. Личность арендатора имеет значение лишь на этапе заключения договора. Дальнейшая реализация арендатором своих прав, включая право на перенаем, осуществляется в общем порядке, установленном ЗК РФ, и не может быть ограничена. Соглашение о передаче прав и обязанностей не нарушает требований закона или иных правовых актов. Просит в удовлетворении исковых требований Администрации Коркинского муниципального округа отказать. Управлением Росреестра по Челябинской области представлено мнение на иск, в котором просит дело рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.66).
Поэтому суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Стороной истца суду представлены следующие доказательства.
Администрацией Коркинского муниципального округа по результатам проведённого аукциона в электронной форме на право заключения договора на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, между Администрацией Коркинского муниципального округа и Соколовым А.С. 28.02.2025г. заключен договор аренды НОМЕР земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1487 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: АДРЕС, категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования - для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, сроком действия договора 20 лет (л.д.6-26).
Согласно выписке из ЕГРН, право аренды Соколова А.С. зарегистрировано Управлением Росреестра 06.03.2025г. (л.д.27-28).
17.04.2026г. в администрацию поступило обращение Ч.А.В. по вопросу размещения на сайте Авито в сети Интернет объявлений о продаже (переуступке прав) земельных участков, реализованных на торгах, в том числе спорного земельного участка (л.д.29).
27.04.2026г. Администрацией Коркинского муниципального округа в адрес Соколова А.С. направлено сообщение о недопустимости переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных по результатам торгов (л.д.30).
18.06.2026г. Соколов А.С. направил в Администрацию Коркинского муниципального округа уведомление о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г. на нового арендатора Кувшинова А.Н. (л.д.31).
19.06.2026г. между Соколовым А.С. и Кувшиновым А.Н. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г., по которому право аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР передано в пользу Кувшинова А.Н. (л.д.32-33,58-59,63-65,68-71).
Согласно выписке из ЕГРН, право аренды Кувшинова А.Н. зарегистрировано Управлением Росреестра 22.06.2026г. (л.д.36-37).
ППК Роскадастр по Челябинской области суду представлено дело правоустанавливающих документов по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности НОМЕР от 28.02.2025г. (л.д.89-112).
По истечении непродолжительного периода времени с момента приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, Соколов А.С. отказался от права аренды на предоставленный ему земельный участок в пользу третьего лица.
Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу подпунктов 2, 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В силу статьи 13 Гражданского кодекса РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общий принцип и порядок которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно статье 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Положениями главы V.1 Земельного кодекса предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.
При этом рассматриваемый случай не подпадает под положения пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, что исключает возможность предоставления третьему лицу, в том числе путем переуступки прав, спорного земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.
При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, возможность уступки прав по заключенным на торгах договорам позволит лицам, в отношении которых ограничено участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, приобретать право аренды на земельные участки без проведения торгов.
Данная правовая позиция также отражена в Определении Верховного Суда РФ от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).
Положениями статьи 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Исходя из смысла приведенной выше правовой нормы и разъяснения по ее применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025г. заключен с Соколовым А.С. по итогам проведения электронного аукциона (единый протокол об итогах от 18.02.2025г).
Поскольку Соколову А.С. земельный участок предоставлен в аренду по результатам торгов (аукциона), в силу прямого законодательного запрета он не имел оснований для передачи своих прав иным лицам.
В силу положений статей 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, прием и оценка доказательств, определение достаточности доказательств является компетенцией суда.
Суд, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств.
Оспариваемое соглашение, заключенное 19.06.2026г. между Соколовым А.С. и Кувшиновым А.Н. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключено в нарушение запрета, явно выраженного в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.
Данное соглашение оформлено в обход требований действующего законодательства, что свидетельствует о нарушении прав неопределённого круга лиц, которые могли принять в них участие и впоследствии заключить договор аренды, что и является основанием в силу статей 166 - 168 Гражданского кодекса РФ признать указанную сделку недействительной ввиду её ничтожности, и погасить в НГРН запись о регистрации обременения договора аренды земельного участка в пользу Кувшинова А.Н., восстановить регистрационную запись в ЕГРН договора аренды в пользу Соколова А.С.
Возражения на иск, заявленные ответчиком Соколовым А.С. со ссылкой на Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2026 N 37-П "По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования "Кемеровский городской округ", из которого якобы следует, что личность арендатора (в том числе получившего участок на торгах или как льготник) имеет значение лишь на этапе заключения договора, являются не состоятельными, поскольку указанное Постановление такого текста не содержит. А наоборот имеется ссылка в п. 5 Постановления на то, что ограничена возможность передачи своих прав и обязанностей арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, для предоставления которых законодательством установлено обязательное проведение торгов (пункт 7 статьи 448 ГК Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, иск администрации заявлен законно и обоснованно, подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 103 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчиков подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 20000 руб., в равных долях с каждого по 10000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Иск Администрации Коркинского муниципального округа удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) соглашение от 19.06.2026 года, заключенное между Соколовым А.С. и Кувшиновым А.Н. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025 года.
Погасить запись НОМЕР от 22.06.2026 года в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025 года в пользу Кувшинова А.Н., основанием для которой явилось соглашение от 19.06.2026 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025 года.
Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды земельного участка НОМЕР от 28.02.2025 года в пользу Соколова А.С..
Взыскать с Соколова А.С. (паспорт НОМЕР), Кувшинова А.Н. (паспорт НОМЕР) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 20000 рублей, в равных долях с каждого по 10000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Коркинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий С.Н. Юркина
Мотивированное решение изготовлено 07.09.2026 года.