РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 марта 2026 года город Долинск
Долинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Савиновой О.П.
при секретаре Овсий Е.О.
с участием представителя истца Чернушевич Т.А., действующей на основании доверенности от 3 февраля 2025 года, ответчика Лаврентьевой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда Сахалинской области гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Клевер» к Лаврентьевой Тамаре Михайловне о возложении обязанности обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома и взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Клевер» (далее ООО «Клевер», Общество) обратилось в суд с иском к Лаврентьевой Т.М. о возложении обязанности обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома и взыскании неустойки. В обоснование иска указано, что истец осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии 065000254 от 3 октября 2022 года. На основании договора от 10 января 2024 года Общество осуществляет управление многоквартирным домом № <адрес>. 28 октября 2025 года в Общество обратились собственники квартиры № данного дома с жалобами на отсутствие качественного водоснабжения. Специалистами проведен осмотр стояка холодного водоснабжения, в результате чего выявлено его засорение (скопление отложений, ржавчина на стенках труб), требуется его полная замена с подвального помещения до 5-го этажа с прохождением межэтажного перекрытия через квартиры №; в квартире № стояк холодного водоснабжения закрыт коробом из кафельной плитки, доступ к стояку отсутствует. Собственником квартиры <адрес> является Лаврентьева Т.М., которая отказывает в предоставлении доступа к общему имуществу многоквартирного дома (разбор ограждающих конструкций) мотивируя тем, что ей как собственнику решать, разбирать короб или нет. Поскольку на беседы и предписание о необходимости демонтажа короба ответчик не реагирует, а своими действиями препятствует другим собственникам на получение качественной и бесперебойной коммунальной услуги – холодное водоснабжение, а также управляющей компании в выполнении функций по управлению многоквартирным домом, ООО «Клевер» обратилось с иском в суд о возложении на Лаврентьеву Т.М. соответствующей обязанности сроком исполнения не более пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей. В случае неисполнения решения суда просит взыскать судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Представитель истца Чернушевич Т.А. в судебном заседании на удовлетворении искового заявления настаивала и просила его удовлетворить по основаниям, изложенным в нем.
Ответчик Лаврентьева Т.М. возражала против удовлетворения иска, поскольку демонтаж и монтаж короба в ванной комнате дорогостоящие услуги; полагает возможным заменить стояк холодного водоснабжения со второго этажа, минуя ее квартиру.
Выслушав лиц, прибывших в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Аналогичные нормы содержатся в статье 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно частям 1, 3, 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а, если данное помещение является квартирой, - и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно частей 1, 2 и 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
Как установлено судом, следует из собранных и исследованных в ходе рассмотрения дела доказательств, ООО «Клевер» на основании лицензии от 3 октября 2022 года № 000254 осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Сахалинской области.
ООО «Клевер» осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома <адрес> на основании договора управления от 10 января 2024 года, согласно пункту 2.2 которого управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги и иные услуги собственнику (нанимателю, арендатору), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
В силу пункта 3.3.6 договора собственник обязан обеспечивать доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организаций время, а работников аварийных служб — в любое время.
21 февраля 2025 года, 25 сентября 2025 года и 28 октября 2025 года от собственников квартир № многоквартирного дома <адрес> в управляющую компании поступили жалобы на слабый напор воды.
При проверке заявки жильца квартиры <адрес> установлено, что необходима замена стояка холодного водоснабжения в квартирах № путем доступа к нему.
Собственником квартиры 44 в указанном многоквартирном доме является Лаврентьева Т.М., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 февраля 2026 года.
Из акта от 21 января 2026 года следует, что доступ в квартиру ответчика предоставлен, однако доступ к общедомовому имуществу – стояку холодного водоснабжения отсутствует. Стояк закрыт коробом (конструкция из кафеля). Собственником Лаврентьевой Т.М. выражен отказ в предоставлении доступа к общедомовому имуществу – отказывается разбирать ограждающую стояк холодного водоснабжения конструкцию из кафеля. Проведение работ по замене общедомового имущества собственников помещений, внутридомовой системы водоснабжения (стояка холодного водоснабжения) не представляется возможным. 2 декабря 2025 года, 16 и 21 января 2026 года при личной беседе с директором ООО «Клевер» ФИО6 Лаврентьева Т.М. повторно выразила отказ в предоставлении доступа (разборе ограждающей стояк холодного водоснабжении конструкции из кафеля) для проведения работ к общедомовому имуществу собственников помещений, внутридомовой системе водоснабжения (стояку холодного водоснабжения).
4 декабря 2025 истцом ответчику направлено предписание с требованием об обеспечении доступа в принадлежащее ей жилое помещение для проведения работ по замене стояка холодного водоснабжения, которое Лаврентьевой Т.М. 11 декабря 2025 года получено, однако ответ до настоящего времени не дан и доступ не предоставлен.
Названные обстоятельства в ходе судебного заседания ответчик Лаврентьева Т.М. не оспаривала, а напротив признавала.
На основании пункта 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
В соответствии с подпунктами «а», «б», «г», «д» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Как следует из подпункта «а» пункта 11 Правил № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 13 Правил № 491 осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Пунктом 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 (далее - Правила № 170) предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации (установка уплотнительных гильз при пересечении трубопроводами перекрытий и др.) в сроки, установленные планами работ организаций по обслуживанию жилищного фонда; в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д. в установленные сроки.
В силу подпункта «б» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года № 354 (далее - Правила № 354) исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время, а также требовать допуска гарантирующего поставщика (сетевой организации - в отношении жилого дома (домовладения) в предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил случаях, когда обязанность по установке приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика, сетевую организацию.
На основании подпункта «е» пункта 34 Правил № 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Таким образом, в силу приведенных выше правовых норм инженерная сеть многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, надлежащее содержание и ремонт которого возложено на управляющую организацию, в данном случае на истца. При этом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг.
ООО «Клевер», осуществляя управление общим имуществом многоквартирного дома, в рамках возложенных на него полномочий вправе требовать от ответчика обеспечения доступа в его жилое помещение для проведения ремонтных работ. Однако ответчик Лаврентьева Т.М., извещенная надлежащим образом о предоставлении доступа к общему имуществу многоквартирного дома (стояку холодного водоснабжения), начиная с 2 декабря 2025 года и до настоящего времени, доступ к общему имуществу представителям истца не предоставила.
В ходе судебного рассмотрения дела необходимость проведения ремонтных работ по замене стояка холодного водоснабжения в квартирах № в спорном доме установлена.
Возможность проведения ремонта инженерных сетей иным способом судом без доступа к стояку водоснабжения, проходящему через квартиру ответчика, не установлена и Лаврентьевой Т.М. таких доказательств не представлено.
Вопреки доводам ответчика она обязана обеспечить доступ специалистам ООО «Клевер» к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку проведение работ по ремонту стояка холодного водоснабжения необходимо в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Так как, не обеспечив доступ для проведения ремонтных работ, Лаврентьева Т.М. создает препятствия управляющей организации надлежащим образом осуществлять функции по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома, что в результате влечет нарушение прав и законных интересов иных лиц, проживающих в данном доме, суд находит требование Общества о возложении на ответчика соответствующей обязанности обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Возражения Лаврентьевой Т.М. относительно иска не свидетельствуют о наличии оснований к освобождению ее, как собственника жилого помещения, от исполнения возложенной судом обязанности, поскольку материалами дела подтверждается нуждаемость систем водоснабжения на спорном участке в замене.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Росийской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, если указанные действия могут быть совершенны только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Указанный ООО «Клевер» срок исполнения решения суда, в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, суд находит достаточным, соответствующим требованиям разумности и объему предстоящих работ.
Рассматривая требование истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Мера ответственности за неисполнение судебного акта предусмотрена статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.
Как разъяснено в пунктах 31 и 32 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Суд, признавая обоснованным требование истца о возложении на ответчика обязанности обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома, руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, с учетом поведения ответчика, которая длительный период времени не предоставляет сотрудникам Общества доступ к общему имуществу многоквартирного дома (стояку холодного водоснабжения) для исполнения своих обязанностей, считает необходимым взыскать судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда, после истечения пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, по день фактического исполнения решения суда, с целью понудить Лаврентьеву Т.М. к исполнению решения суда.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Так как истец понес судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 20 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 2 февраля 2026 года, то с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в указанном размере.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Клевер» к Лаврентьевой Тамаре Михайловне о возложении обязанности обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома и взыскании неустойки, удовлетворить.
Возложить на Лаврентьеву Тамару Михайловну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, обязанность в срок не более пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить доступ специалистам общества с ограниченной ответственностью «Клевер» (ИНН 6504018093) к общему имуществу многоквартирного дома – стояку холодного водоснабжения путем демонтажа короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу, в жилом помещении, расположенном на первом этаже по адресу: <адрес>.
Взыскать с Лаврентьевой Тамары Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Клевер» (ИНН 6504018093) судебную неустойку в размере 100 (сто) рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, после истечения пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу, по день фактического исполнения решения суда.
Взыскать с Лаврентьевой Тамары Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Клевер» (ИНН 6504018093) судебные расходы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий О.П. Савинова
Мотивированное решение составлено 4 марта 2026 года.