РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2026 г. город Долинск
Долинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи - А.В. Зюзина с участием: представителя истца Уколова А.В., по доверенности, Ворониной О.С.
с ведением протокола судебного заседания секретарем судебных заседаний - Ивановым-Кулаковым М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда гражданское дело по иску Уколова ФИО5, третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области к Администрации муниципального образования Долинский муниципальный округ о признании права собственности на самовольную постройку, установил:
ДД.ММ.ГГГГ Уколов А.В. обратился в суд с иском, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Администрацией МО ГО «Долинский» договор №, по условиям которого истцу в аренду, сроком на 11 месяцев, предоставлен земельный участок, площадью 654 кв. метра, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под временный нестационарный гараж и под огород.
Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора аренды был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, а пунктом 2.1 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После ДД.ММ.ГГГГ истец продолжил пользоваться земельным участком, арендодатель возражений не заявил, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В период действия договора, истец своими силами и за свой счет возвел на предоставленном ему в аренду земельном участке капитальное строение - баню-гараж, общей площадью 90,5 кв. метров. Данное обстоятельство подтверждается техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ. С момента возведения и по настоящее время, он добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется данным строением, несет бремя его содержания, оплачивает арендную плату за земельный участок.
В связи с тем, что гараж был возведен без получения разрешения на строительство, то в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данная постройка является самовольной.
Поскольку строительство осуществлено в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, предусматривающего размещение гаража, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а иным способом, кроме судебного истец лишен возможности легализовать возведенный объект недвижимости, в этой связи, просил признать за Уколовым ФИО6 право собственности на объект недвижимого имущества – баню-гараж, общей площадью 90,5 кв. метров, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в рассматриваемом гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.
В судебное заседание истец Уколов А.В., представители Администрации МО Долинский МО и Управления Росреестра по Сахалинской области не прибыли. О дате и времени слушания дела уведомлены надлежаще.
Представитель Уколова А.В., по доверенности, Воронина О.С. в судебном заседании требования иска поддержала.
При этом, доказательств тому, что на предоставленном Уколову А.В. в аренду земельном участке было разрешено возводить объекты капитального строительства, что возведенный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен с соблюдением всех строительных норм и правил, как и тому, что баня-гараж построена именно на земельном участке истца, суду представить не смогла. Подтвердила, что за получением разрешительных документов на строительство бани-гаража Уколов А.В. в администрацию МО Долинский МО не обращался. С момента предоставления земельного участка и по сегодняшний день, вид его разрешенного использования - для размещения нестационарного гаража и под огород, не менялся. Договор аренды в Управлении Росреестра не зарегистрирован и земельный участок на кадастровый учет не поставлен.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке прилагаются документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В пункте 20, абзаце 3 пункта 41 и в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" содержатся разъяснения о том, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной. Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Следует отметить, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Данный подход сформулирован в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2023 N 305-ЭС23-7642 по делу N А41-8920/2021.
В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, является полномочием органа местного самоуправления.
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Таким образом, при разрешении данного спора, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.
При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Между тем, обращаясь с настоящим иском в суд, Уколов А.В. не представил ни одного доказательства наличия решения о предоставлении ему земельного участка в целях строительства объекта недвижимости.
Напротив, пунктом 1 постановления мэра МО ГО «Долинский» № от ДД.ММ.ГГГГ предписано предоставить Уколову А.В. из земель населенных пунктов в <адрес> в аренду земельный участок, общей площадью 654 кв. метра, с видом разрешенного использования: под временный нестационарный гараж - 24 кв. метра и под огород – 630 кв. метра. Права же возводить на земельном участке капитальные строения, собственник земельного участка Уколову А.В. не предоставлял.
Не содержит такого разрешения и договор аренды земельного участка N2274 от ДД.ММ.ГГГГ, из условий которого следует, что участок свободен от объектов недвижимого имущества, а арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора и использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункты 1.2, 4.4.1 и 4.4.2 договора).
Однако, из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, приложенного истцом к исковому заявлению, следует, что в координатах, указанных в плане, в кадастровом квартале №, по адресу: <адрес>, находится капитальное строение нежилое здание бани-гаража, изготовленное из смешанных материалов, площадью 90,5 кв. метров.
Сведения о том, что было изменено целевое использование земельного участка, в материалах дела отсутствуют.
В материалах дела также отсутствуют разрешительные документы на строительство спорного объекта недвижимости, выданные ответчиком на имя истца.
Не содержат материалы дела и доказательств того, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки, что возведенный объект недвижимости находится в границах арендованного земельного участка, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и возведен с соблюдением всех строительных норм и правил.
Поскольку спорный объект возведен на земельном участке, который для этих целей не предоставлялся, без получения необходимой разрешительной документации, собственник земельного участка своего согласия на строительство объекта недвижимости не давал, то есть установленная пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий при строительстве спорного объекта не соблюдена, а договор аренды земельного участка не допускает возведения на нем объектов капитального строительства, то основания для удовлетворения требований иска о признания за истцом права собственности на самовольную постройку отсутствуют, в связи с чем, суд в их удовлетворении отказывает.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Уколова ФИО7 о признании права собственности на самовольную постройку – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение 1 (одного) месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий А.В. Зюзин мотивированное решение составлено 26 октября 2026 г.