РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2026 года г. Чита
Железнодорожный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б., при секретаре Елисеевой Е.Л., с участием истцов Маккавеева А.Н., Сафонова А.А., представителя истцов Мизюн А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маккавеева Алексея Николаевича, Сафонова Алексея Анатольевича к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании отказа в продлении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности предоставления земельного участка в аренду,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Маккавеев А.Н., Сафонов А.А. обратились в суд с указанным заявлением, указав в обоснование заявленных требований следующее. 03.04.2023 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края №... (онс) (г.с) в отношении участка, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., вид разрешённого использования: «для строительства объектов коммерческого назначения», сроком до 02.04.2026. На земельном участке располагался объект незавершенного строительства –офисное здание, с кадастровым номером ..., процент готовности 10%. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было. 11.12.2023 ФИО переуступил право аренды на земельный участок истцам, о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Недостроенное офисное здание также было передано истцам. Истцами было подано заявление в ПАО «Россети Сибири» на технологическое присоединение объекта к электрическим сетям в целях электроснабжения. В связи с невыполнением обязательств по договору технологического присоединения решением Ингодинского районного суда г. Читы от 24.09.2025 на ПАО «Россети Сибири» возложена обязанность осуществить присоединение объекта к электрическим сетям в течение 6 месяцев. Работы по присоединению до настоящего времени не проведены. Согласно проектной документации ООО «МП Геоплан» процент готовности здания 60%. 16.04.2026 здание поставлено на кадастровый учет под кадастровым номером .... За истцами зарегистрировано право общей долевой собственности. Срок аренды земельного участка истек 02.04.2026. Ответчиком отказано в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся ФИО в аренду для завершения строительства на основании договора от 03.04.2023 №... (онс) (г.с). Истцы как собственники объекта незавершённого строительства имеют право на предоставление земельного участка без проведения торгов.
Просят признать незаконным отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Маккавеевым А.Н., Сафоновым А.А., обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края предоставить Маккавееву А.Н., Сафонову А.А. в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... сроком на 24 месяца для завершения строительства.
В судебном заседании истцы Маккавеев А.Н., Сафонов А.А., представитель истца Мизюн А.А. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в судебное заседание не явился, извещенный о рассмотрении дела надлежаще, возражений на исковое заявление, ходатайств не направил.
Выслушав истцов, их представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 03.04.2023 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края №... (онс) (г.с) в отношении участка, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., вид разрешённого использования: «для строительства объектов коммерческого назначения», сроком до 02.04.2026.(л.д. 38-49)
30.11.2023 между ФИО и Сафоновым А.А., Маккавеевым А.Н. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости –объекта незавершённого строительства (готовностью 10%) по адресу: ... (л.д. 22-23)
11.12.2023 ФИО уступил право аренды на земельный участок Сафонову А.А., Маккавееву А.Н., о чем был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (л.д.50)
26.03.2026 Маккавееву А.Н., Сафонову А.А. выдано разрешение на строительство на указанный объект.(л.д. 16-21)
Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 24.09.2025 по гражданскому делу по иску Маккавеева А.Н. к ПАО «Россети Сибири» об обязании осуществить технологическое присоединение, взыскании неустойки, на ПАО «Россети Сибири» возложена обязанность осуществить присоединение объекта по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка ..., к электрическим сетям в течение 6 месяцев.(л.д. 27)
Согласно проектной документации ООО «МП Геоплан» процент готовности здания 60%.
16.04.2026 здание поставлено на кадастровый учет под кадастровым номером ....
Уведомлением от 23.04.2026 Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края истцам отказано в передаче земельного участка в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся ФИО в аренду для завершения строительства на основании договора от 03.04.2023 №... (онс) (г.с). (л.д.15)
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Из вышеприведенного нормативного обоснования следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.
В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).
Как установлено судом, срок действия договора аренды земельного участка №... (онс) (г.с.) от 03.04.2023 – по 02.04.2026.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как собственник спорного земельного участка, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, у истцов имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Доводы ответчика о том, что в силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства уже реализовано предыдущим собственником, отклоняются судом, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а также на неверной оценке юридически значимых обстоятельств дела и представленных доказательств.
При этом судом также учтены разъяснения, изложенные в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. В то же время, судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Разрешая исковое требование об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... сроком на 2 года, суд, принимая во внимание, что действующим земельным законодательством предусмотрено право не только собственника, но и арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, правомерно возведенный в период действия договора аренды, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды без торгов для завершения строительства указанного объекта, полагает, что в силу положений закона истцы имеют право на предоставление указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства этого объекта незавершенного строительства.
В связи с вышеизложенным, требования истцов суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Маккавеевым Алексеем Николаевичем, Сафоновым Алексеем Анатольевичем.
Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края предоставить Маккавееву Алексею Николаевичу, Сафонову Алексею Анатольевичу в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... сроком на 24 месяца для завершения строительства.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Читы.
Судья Д.Б. Цыбенова
Решение в окончательной форме изготовлено 30.09.2026.