РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08.09.2026 г. Березовский
<адрес> область
Березовский городской суд <адрес> области в составе: председательствующего судьи Цыпиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миньковой Л.Ю., с участием представителя истца Сердитова А.Ю., представителя ответчика Востриковой В.В. – Рублева И.В., представителя третьего лица ООО УК «Активстройсервис» Пузиковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Подрез О. В. к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная строительная компания «Активстройсервис», Востриковой В. В. о признании договора купли-продажи помещения общедомового имущества недействительным, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на помещение,
УСТАНОВИЛ:
Подрез О.В. обратилась с иском, в обоснование которого указала, что является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г<адрес>, <адрес>. В доме есть обособленное нежилое помещение общедомового назначения в 1 подъезде на 1 этаже площадью 15,70 кв.м. с отдельным входом, с №, по проекту – «помещение ТСЖ», по техническому паспорту «нежилое помещение №, санузел №». В помещении расположен диспетчерский пульт пожарной охраны, обеспечивающий круглосуточную противопожарную безопасность дома, оповещающий о срабатываниях пожарной сигнализации в квартирах и местах общего пользования, являющийся неотъемлемой частью автоматической системы пожарной безопасности, которая входит в состав общего имущества собственников дома. Помещение изображено на «Плане расположения сетей связи. Техническое подполье. 1 этаж», а также на «Плане расположения оборудования противопожарной автоматики на 1 этаже». Проект МКД <адрес> был создан по заказу застройщика – архитектурно-проектной компанией «Уралсибпроект». С момента сдачи дома в эксплуатацию в дата года помещение использовалось управляющей компанией как общедомовое. В него имеют круглосуточный доступ сотрудники аварийной службы, охрана комплекса и подрядная организация ООО «Север», обслуживающая данное оборудование.
Собственником этого помещения является Малахова И.В., генеральный директор и владелец застройщика комплекса. Вероятно, в процессе строительства назначение этого помещения было изменено с общедомового на нежилое и оформлено право собственности физического лица. В течение 10 лет собственник не заявлял о своих правах на помещение, не заключал договор управления общим имуществом комплекса, не оплачивал жилищно-коммунальные услуги, не принимал участие в голосовании, то есть никак не проявлял себя как собственник. Ключи на помещение были переданы управляющей компании вместе с находящимся на нем оборудованием при передаче дома в управление.
В настоящее время помещение продано Востриковой В.В.
Продажа помещения нарушает права и законные интересы собственников МКД, поскольку в помещении находится оборудование, от которого зависит пожарная безопасность собственников 525 квартир, более 1 500 человек.
Истец просит:
- признать недействительными договоры купли-продажи общедомового имущества, назначение по проекту «Помещение ТСЖ», общей площадью 15,70 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес> область, г.<адрес>, <адрес>, этаж 1 и договор об отчуждении имущества в собственность Востриковой В.В.;
- признать общее долевое право собственности собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, на помещение.
Определением Березовского городского суда <адрес> области от дата произведена замена ненадлежащего ответчика – Малаховой И.В. на надлежащего ООО «Промышленная строительная компания «Активстройсервис».
В судебном заседании представитель истца Сердитов А.Ю. доводы и требования иска поддержал.
Представитель ответчика Востриковой В.В. - Рублев И.В. относительно заявленных исковых требований возражал. Указал, что нежилое помещение площадью 15.7 кв.м. построено застройщиком ООО ПСК «Активстройсервис» как самостоятельный объект, не входящий в состав мест общего пользования. Право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке за застройщиком. В соответствии с представленными в материалы дела проектами пожарной сигнализации: «для организации автоматической пожарной сигнализации (АПС) в жилой части секции предусмотрена установка прибора приемно-контрольного охранно-пожарного «Гранд Магистр 24» в помещении электрощитовой на первом этаже. Таким образом, проектами пожарных сигнализаций предусмотрено установка приемно-контрольных охранно-пожарных приборов в помещениях электрощитовых в каждой секции дома. Также проектом предусмотрена система оповещения людей при пожаре в нежилом помещении. Включение системы оповещения - в автоматическом режиме, при срабатывании прибора «Гранд Магистр 2А». Способ оповещения - звуковой и световой с применением комбинированного (светозвукового) оповещателя « *** .» Таким образом, спорное нежилое помещение указано в проекте как отдельное помещение, с собственной системой пожарной сигнализации, независимо от мест общего пользования таких как электрощитовые, в которых в соответствии с проектом были установлены, при вводе дома в эксплуатацию, приборы «Гранд Магистр 24» для извещения о пожаре. При сдаче дома в эксплуатацию и при передаче указанного дома на обслуживание УК «Активстройсервис» в спорном нежилом помещении отсутствовали приемно-контрольные охранно-пожарные приборы «Гранд Магистр 24», установленные там в настоящее время. Дополнительная установка или перенос указанных приборов после ввода дома в эксплуатацию произведен силами и за счет УК «Активстройсервис». Данные незаконные действия УК не могут свидетельствовать о законности требований истца перевести нежилое помещение, принадлежащего на праве собственности ответчику, в помещение общего пользования.
Представитель третьего лица ООО УК «Активстройсервис» Пузикова Н.А. заявленные исковые требования полагала подлежащими удовлетворению. Указала, что спорное помещение будет считаться общедомовым имуществом, поскольку помещение по своему функциональному назначению и фактическому использованию с дата года является частью общего имущества МКД. <адрес>ю 15,7 кв.м, без окон, с отдельным входом по наружной металлической лестнице расположено в конструктиве дома и изначально проектировалось застройщиком как диспетчерская. В помещении размещено оборудование пожарной сигнализации (приёмно-контрольный прибор, датчики/шлейфы), куда сведены сигналы со всего многоквартирного дома; наличие оборудования подтверждено заключением экспертной организации. С дата года помещение фактически находится во владении и пользовании управляющей компании, в нём базируется аварийная бригада слесарей, оттуда осуществляется обслуживание и реагирование по пожарной системе дома. Застройщик и его аффилированные лица с дата год не заявляли о своих правах на помещение, не оплачивали содержание общего имущества, не имели фактического доступа и не использовали помещение по назначению. Также имеет значение тот факт, что в доме <адрес> нет офисных помещений, на 1 этаже расположены только квартиры, также говорит в пользу того, что данное посещение задумывалось как общедомовое.
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
В силу положения ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
Исходя из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания», отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания»).
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от дата N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, в том числе функции обслуживания более одного помещения в доме.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания» разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Спорным является нежилое помещение, общей площадью 15.7 кв.м., кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>.
Управление данным многоквартирным домом осуществляет ООО УК «Активстройсервис».
Первоначальным собственником данного нежилого помещения являлся ООО «Промышленная строительная компания «Активстройсервис», право собственности которого было зарегистрировано дата.
На основании договора купли-продажи с дата собственником нежилого помещения является ответчик Вострикова В.В.
Истец Подрез О.В. является собственником жилого помещения, расположенного в данном многоквартирном доме.
Обращаясь с иском, Подрез О.В. оспаривает сделку купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенную между ООО «Промышленная строительная компания «Активстройсервис» и Востриковой В.В., полагая, что объект недвижимости – нежилое помещение площадью 15.7 кв.м. – относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома исходя из его функционального назначения и фактического использования (диспетчерская), данное нежилое помещение объект не предназначен для самостоятельного использования, не может выступать в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав, в силу чего его правовой режим соответствует режиму помещений, установленному в п. 1 ст. 290 ГК РФи п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ; зарегистрированное право Востриковой В.В. на спорный объект нарушает права собственников, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, так как в силу прямого указания закона фактически нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, по данным технической инвентаризации СОГУП «Областной центр недвижимости» по состоянию на дата вновь выстроенный дом (1 пусковой комплекс, 1 очередь строительства, 2 этап, секция 3), расположенный по адресу: г.Березовский, <адрес> имеется следующие показатели: всего по зданию в контурах капитальных стен – 9 001,9 кв.м., в том числе, жилых помещений – 6 536,9 кв.м., места общего пользования – 2 449,6 кв.м., нежилое помещение – 15,7 кв.м.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы, спорное нежилое помещение имеет отдельный вход с улицы, санитарный узел, узел учета водоснабжения и электроэнергии данного помещения. Согласно представленной рабочей документации в указанном помещении отсутствует инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения. В исследуемом помещении находится оборудование систем пожарной автоматики многоквартирных жилых домов, а именно: пульты приемно-контрольные «Рубеж БИ» в количестве 4 шт., «Рубеж ПДУ» - 8 шт., источники бесперебойного питания в количестве 4 шт., извещатель дымовой пожарный адресный – 1 шт. Нахождение данного оборудования в помещении не подтверждено проектной или рабочей документацией. Согласно представленной рабочей документации, разработанной «Уралсибпроект» в дата году «Жилая застройка в границах улиц пер. <адрес>» шифр 10.11-3-ПС, 10.11-4-ПС, 10.11-5-ПС, оборудование автоматической пожарной сигнализации и системы противодымной вентиляции находились в помещениях электрощитовых. Помещение не соответствует первоначальному проектно-техническому состоянию ввиду наличия оборудования систем автоматики (пульты приемно-контрольные). Фактически помещение используется как вспомогательное помещение для обслуживания МКД.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в условиях недоказанности со стороны истца принадлежности спорного нежилого помещения собственникам помещений многоквартирного дома в качестве общедомового имущества, в том числе ввиду отсутствия доказательств использования спорного имущества в целях, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома с момента постройки дома. Нежилое помещение с момента постройки дома и ввода его в эксплуатацию существует как обособленное помещение, само по себе использование данного помещения в качестве вспомогательного (размещение оборудования пожарной сигнализации, где аккумулированы сигналы всего многоквартирного дома) об обоснованности доводов истца не свидетельствует, наличие в спорном помещении указанного оборудования не обуславливает возможность приобретения этих помещений жильцами многоквартирного дома в общую долевую собственность. Изначальное размещение данного оборудования в спорном помещении, при том что такое размещение не предусмотрено рабочей проектной документацией, с целью организации обслуживания жилого дома не подтверждено соответствующими доказательствами, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным ранее возникшее право собственности на нежилое помещение площадью 15.7 кв. м, кадастровый № признании недействительным договора купли-продажи от дата, признании право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не имеется.
В соответствии с ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.
Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст. 12, 35, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Подрез О. В. к обществу с ограниченной ответственностью Промышленная строительная компания «Активстройсервис», Востриковой В. В. о признании договора купли-продажи помещения общедомового имущества недействительным, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на помещение оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Березовский городской <адрес> области. Судья: Е.В. Цыпина
«КОПИЯ ВЕРНА»
***
***
***
***
***
***
***
***
***