РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20.08.2026 г.<адрес>
<адрес>
<адрес> области в составе: председательствующего судьи Цыпиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миньковой Л.Ю., с участием представителя истца Перминовой Е.В., ответчика Буриной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <адрес> области к Буриной Н. В., Григорьеву А. С. о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Администрация <адрес> муниципального округа <адрес> области обратилась с иском к Буриной Н.В., в обоснование которого указала, что функциональным органом администрации <адрес> муниципального округа в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом – комитетом по управлению имуществом <адрес> муниципального округа по результатам электронного аукциона, состоявшегося дата с единственным участником аукциона Буриной Н.В. заключен договор аренды № от дата земельного участка площадью 1145 кв.м., по адресу: <адрес> муниципальный округ, <адрес>, земельный <адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов сроком на 20 лет.
дата в комитет поступило уведомление арендатора Буриной Н.В. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № от дата другому лицу – Григорьеву А.С. на основании договора № переуступки права аренды земельного участка от дата. Переход права аренды земельного участка с № Григорьеву А.С. зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> области, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
П. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от дата №- ФЗ установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Проведение электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1145 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес> муниципальный округ, <адрес>, земельный <адрес> кадастровый № осуществлялось по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ. В рассматриваемом случае земельный участок с № иным образом, кроме как путем проведения открытого аукциона не мог быть предоставлен. Интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки ст. 448 ГК РФ.
В Определении от дата N 1123-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса <адрес> о проверке конституционности пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что сформировавшаяся судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок; между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 ГК Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от дата N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020 и др.).
Ссылаясь на положения п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168, п. 7 ст. 448, ст. ст. 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указывая, что заключая договор переуступки, был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным и муниципальным имуществом, истец просит признать договор переуступки права аренды земельного участка от дата, заключенный между Буриной Н. В. и Григорьевым А. С., недействительным; применить последствия недействительности сделки – исключить запись из единого государственного реестра право о договоре переуступки права аренды земельного участка от дата, заключенном между Буриной Н. В. и Григорьевым А. С. (номер государственной регистрации №); применить последствия недействительности сделки – возвратить Буриной Н. В. земельный участок площадью 1145 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес> область, <адрес> округ, <адрес>, <адрес> кадастровый №, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
Определением <адрес> области от дата к участию в деле в качестве соответчика привлечен Григорьев А.С. (л.д. 62-63)
Ответчик Бурина Н.В. с иском не согласилась, представила в материалы дела возражения, в которых указано, что истцом неверно к возникшим правоотношениям применяются нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ. В то время, как применению подлежат положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которыми при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Уведомление ответчиком было подано дата. Также согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи. Пунктом 2 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, в частности: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса (подпункт 15). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ). В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ). Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения. Согласно протокола о результатах электронного аукциона от дата Бурина Н.В. является единственным принявшим участие в аукционе, на основании п. 19 ст. 39.12 аукцион признан несостоявшимся. Основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, сделка является законной и не подлежит признанию недействительной, а норма п. 7 ст. 448 ГК РФ о запрете на переуступку прав по договору, заключенному на торгах не применяется к договорам аренды земельных участков, так как он может быть заключен не только на торгах, но и без проведения торгов, согласно действующему законодательству.
Аналогичные по содержанию возражения были представлены Григорьевым А.С. (л.д. 76-78)
В судебном заседании представитель истца Перминова Е.В. доводы и требования иска поддержала.
Ответчик Бурина Н.В. относительно заявленных исковых требований возражала по доводам письменных возражений.
Ответчик Григорьев А.С. в судебное заседание не явился, направил в материалы дела письменное ходатайство, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил о рассмотрении дела приданной явке, в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика Григорьева А.С., а также третьего лица Управления Росреестра по <адрес> области.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, следует из материалов дела, дата между комитетом по управлению имуществом <адрес> муниципального округа (арендодатель) и Буриной Н.В. (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от дата заключен Договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 1145 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес> округ, <адрес>, <адрес> кадастровый №, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов сроком на 20 лет (л.д. 7-11, 12-17)
Согласно протокола о результатах электронного аукциона от дата, участниками аукциона наряду с Буриной Н.В. являлись Соловьева И.В., Рябых А.А. Начальная цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) составил 120978 руб. Предложение о цене предмета аукциона участника, единственно принявшего участие в аукционе, увеличенной на шаг аукциона, составило 123978 руб. и было сделано Буриной Н.В., в связи с чем, она признана победителем аукциона (л.д. 32)
дата между Буриной Н.В. (арендатор) и Григорьевым А.С. (новый арендатор) заключен Договор переуступки права аренды земельного участка №, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка между Арендатором и Арендодателем от дата № №, заключенным на основании протокола о результатах электронного аукциона от дата (л.д. 19-25)
дата Бурина Н.В. в адрес Комитета по управлению имуществом <адрес> муниципального округа направлено уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, которое получено дата (л.д. 31)
Обращаясь с иском о признании договора переуступки от дата недействительным (ничтожным), истец указал, что ответчиком нарушен запрет, предусмотренный п. 7 ст. 448 ГК РФ, победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, что в данном случае.
Суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Аналогичные выводы содержатся в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от дата №-П «По делу о проверке конституционности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой муниципального образования "Кемеровский городской округ» пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагающий распространение предусмотренного им общего порядка передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя на случаи, когда такой договор заключается без проведения торгов с гражданином, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральным законом и (или) законами субъектов Российской Федерации, притом что договор аренды был заключен в соответствии с предусмотренным законодательством порядком, признан не противоречащим Конституции Российской Федерации.
Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.
Действительно, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым руководствовались суды апелляционной и кассационной инстанций, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в силу приведенных норм права, вопреки доводам администрации <адрес> округа, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на перенаем, в том числе и на возмездной основе, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения (данная позиция закреплена в Определении Верховного Суда РФ от дата №-КГ26-10-К7).
Таким образом, доводы представителя истца о том, что арендатор в данном случае был лишен права передавать свои права и обязанности, противоречит положениям гражданского и земельного законодательства. Доводы представителя истца о том, что в действиях ответчика Буриной Н.В. имеются признаки злоупотребления правом, поскольку ответчиком заключен еще один договор переуступки прав в отношении другого земельного участка (что ответчиком не оспаривалось в судебном заседании) в данном случае существенного значения не имеют.
С учетом установленных по делу обстоятельств, вышеперечисленных норм материального права, а также исходя из правовых позиций, сформированных актуальной практикой Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемому вопросу, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
В соответствии с ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным исковым требованиям.
Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон не возникло дополнений к рассмотрению дела по существу, стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст. 12, 35, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
иск администрации <адрес> муниципального округа <адрес> области к Буриной Н. В., Григорьеву А. С. о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через <адрес> области.
Судья: Е.В. Цыпина
« ***
***
***
***
***
***
***
***
***
***