РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 мая 2026 г. г. Алапаевск
Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Аксеновой Е.С., с участием: представителя истца Мостовщикова А.В., действующего на основании устного ходатайства истца, представителя ответчика Администрации МО город Алапаевск Соколовой Е.С., старшего помощника Алапаевского городского прокурора Быковой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нехорошковой А. ВА.овны к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Нехорошкова А.В., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск Свердловской области, в котором просит: признать недействительными пункт 3 и 8 Соглашения от 05.06.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Нехорошковой А.В. и Администрацией МО город Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; определить величину общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, в размере 2 132 276 руб., взыскав с Администрации МО город Алапаевск в пользу истца указанную сумму возмещения; прекратить право собственности истца на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме; взыскать с Администрации МО г.Алапаевск расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000,00 руб.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец Нехорошкова А.В. на основании договора купли-продажи от 22.12.1998, является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кв.1. Постановлением администрации МО г.Алапаевск от 25.09.2017 №1268-П данный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением от 16.08.2023 №1107-П принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу <адрес>, данным постановлением также принято решение об изъятии для муниципальных нужд квартиры №, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, принадлежащей истцу. 05.06.2024 ответчиком Нехорошковой А.В. было предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно п.3 Соглашения, стоимость квартиры в соответствии с отчетом оценщика ИП ФИО2 №2624/31 от 15.12.2023 об оценке рыночной стоимости жилого помещения, установлена в размере 516 672 руб. Однако до настоящего времени оплата не произведена, а то время как в силу части 2 ст.12 ФЗ РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, а исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. В указанной части соглашение противоречит закону и нарушает права истца. Поэтому пункты 3и 8 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд должны быть признаны недействительными по основаниям, установленным п.1 ст. 168 ГК РФ, т.к. оно не исполнено сторонами в течение шести месяцев с момента составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 2624/31 от 15.12.2023. У собственника должна существовать реальная возможность приобрести для постоянного проживания иное жилое помещение при наименьших для себя потерях, тогда как в настоящее время возможность приобрести жилье в г.Алапаевске за 516 672 руб., с учетом сложившихся цен на рынке недвижимости, фактически исключена. Таким образом, данный пункт соглашения не соответствует закону.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения величины размера возмещения за жилое помещение (квартиру), изымаемой у истца, с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» рыночная стоимость изымаемого у истца Нехорошковой А.В. для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и ее доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 1 891 620 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 240 656 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: Свердловская область, г. Алапаевск, ул.Красных Орлов, д.4, кв.2, изымаемое у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ составляет 2 132 276 руб. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика. Также истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлине в размере 6 000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб., расходы на услуги представителя в размере 50 000 руб.
Истец Нехорошкова А.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Мостовщикова А.В.
Представитель истца Мостовщиков А.В. в ходе судебного заседания на иске настаивал, по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что у истца спорное жилое помещение единственное, она там зарегистрирована, в квартире находятся все ее вещи. В данное время она проживает за городом, потому что ухаживает за своей матерью.
Представитель ответчика – Администрации муниципального округа город Алапаевск Соколова Е.С., действующая на основании доверенности, в ходе судебного заседания пояснила и в отзыве указала, что многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 25.09.2017 №1268-П признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», а также заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 31.08.2017 №7.
Квартира №, расположенная по адресу <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, принадлежит истцу на праве единоличной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме <адрес> направлено требование о сносе в срок до 18.04.2023 за счет их собственных средств.
Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением администрации МО город Алапаевск от 16.08.2023 №1107-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не позволяющего обеспечить безопасности жизни и здоровья граждан, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом по адресу <адрес> и всех квартир в данном доме, принадлежащих на праве собственности гражданам, в том числе квартиры № путем выкупа.
Согласно п.5 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 16.08.2023 №1107-П заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности выступает МКУ «Дирекция единого заказчика».
Во исполнением постановления Администрации МО город Алапаевск №1107-П от 16.08.2023 между МКУ «ДЕЗ» и оценщиком ФИО2 заключен муниципальный контракт №2575 от 04.12.2023 по проведению оценки объектов оценки в том числе квартиры по адресу <адрес>.
В адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019- 2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 №208-ПП, данный дом не включен, так как включению подлежат только многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст.32 ЖК РФ, Нехорошковой А.В. было направлено письмо Администрации от 05.06.2024 №3620 и проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащие условия изъятия принадлежащего аварийного жилого помещения, в том числе размер возмещения за жилое помещение, земельный участок и всех убытков, причиненных изъятием. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получены Нехорошковой А.В. лично 05.06.2024. Истец лично ознакомились со всеми условиями соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 05.06.2024, выразила свое согласие на возмещение за жилое помещение по выкупной стоимости согласно отчету №2624/28 от 15.12.2023 в сумме 516 672 руб., в связи с чем соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 05.06.2024 собственником подписано.
Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества определена с учетом требований ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно отчету ИП ФИО2 №2624/28 от 15.12.2023 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли собственника земельного участка под жилым объектом определены в размере 448 472 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 68 200 руб., всего 516 672 руб. Оценка проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения по адресу <адрес>, с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и ее доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы – 18.02.2026 составляет 1 891 620 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 240 656 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ составляет 2 132 276 руб. Ответчик не возражает против установления рыночной стоимости изымаемого у истца имущества в размере 1 891 620 руб., однако считает необоснованным размер убытков, в связи с изъятием жилого помещения, определенный в заключении судебной экспертизы, в сумме 240 656 руб. Представитель ответчика Соколова Е.С. полагала, что размер убытков возможно определить по отчету оценщика ФИО2 в размере 68 200 руб.
Представитель третьего лица – МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу.
Согласно результатам обследования межведомственной комиссией Администрации Муниципального образования город Алапаевск (заключение № 7 от 31.08.2018) у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 25.09.2017 №-П многоквартирный дом, расположен по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения граждан, согласно настоящему постановлению установлен до 31.12.2025.
Согласно п. 5 Постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск № 1107-П от 16.08.2023 МКУ «Дирекция единого заказчика» (в настоящее время - МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС») уполномочена выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности.
МКУ «У С, Т,ЖКХ и ОДОМС» заключило муниципальный контракт № 2785 от 12.12.2024 на оценку (определение рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку Приложение №1), в целях определения согласно п. 7 ст.32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными в установленном порядке. Обязательства исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 2053 от 20.12.2024.
Согласно отчету ИП ФИО2 № 2624/28 от 15.12.2024 выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 516 672 руб. на дату проведения оценки. Поэтому исковые требования Нехорошковой А.В. удовлетворению не подлежат, так как рыночная стоимость аварийного жилого помещения определена верно, с учетом всех компонентов, входящих в стоимость.
Суд, с согласия лиц, участвующих в судебном заседании, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав представителя истца Мостовщикова А.В. и представителя ответчика, помощника Алапаевского городского прокурора, полагавшего возможным удовлетворить исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 - 9 настоящей статьи
Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.
Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого помещения.
Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
При этом, размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
Как следует из копии договора купли-продажи от 22.12.1998 и выписки из ЕГРН от 02.12.2025 истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу <адрес> площадью 27 кв.м, право собственности Нехорошковой А.В. на указанное жилое помещение зарегистрировано 03.06.2024 (л.д.17, 51-52 том 1).
Согласно справке МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС» № от 30.10.2025, в квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы: Нехорошкова А.В., <данные изъяты>, ФИО3, <данные изъяты>, ФИО4, <данные изъяты>, с 17.03.2000 г (л.д.147 том 1).
Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 31.08.2017 № 7, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.91-93 том 1).
Постановлением администрации МО город Алапаевск от 25.09.2017 №-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении пяти лет с момента признания многоквартирного дома аварийным (л.д.99-100 том1).
Как следует из Постановления от 16.08.2023 № 1107-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимости за исключением муниципальной собственности», Администрацией МО г.Алапаевск в целях ликвидации аварийного здания, изъят для муниципальных нужд указанный земельный участок и квартира № общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № (л.д.94-95 том 1).
Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, жилой дом <адрес> не включался.
Соответственно, права собственника Нехорошковой А.В., в связи с изъятием у нее жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно сведениям из ЕГРН от 06.04.2026 жилое помещение по адресу: <адрес> является единственным жильем Нехорошковой А.В. Других жилых помещений в собственности истца не имеется.
Судом установлено, что в ходе проведения мероприятий по расселению жилого дома по <адрес> Администрацией МО г. Алапаевск было подготовлено Соглашение об изъятии у собственника Нехорошковой А.В. недвижимости для муниципальных нужд от 05.06.2024, в котором стоимость изымаемого у истца имущества определена в соответствии с отчетом оценщика ФИО2 №2624/31 от 15.12.2023, в размере 516 672 руб. (л.д.89-90 том 1).
Как следует из указанного отчета, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> площадью <данные изъяты>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом определены ИП ФИО2 по состоянию на 08.12.2023 в размере 448 472 руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, определен в сумме 68 200 руб. (в том числе убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – 60 000 руб., убытки, вызванные необходимостью переезда 6 200 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб.) (л.д. 106-165 том1).
05.06.2024 истец Нехорошкова А.В. подписала соглашение об изъятии квартиры, согласились с предложенной суммой возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оспаривая в настоящем иске действительность подписанного Соглашения от 05.06.2024 Нехорошкова А.В. указала на то, что данный пункт в настоящее время противоречит закону, так как указанная в соглашении сумма определена по состоянию на 15.12.2023, но до настоящего времени процедура изъятия ее квартиры не начата и возмещение за нее в согласованной сумме ей не выплачено. Цены на недвижимость за полтора года, прошедшие с момента оценки, значительно возросли. Использовать для выкупа стоимость, определенную в отчете оценщика по состоянию на 15.12.2023 незаконно.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству стороны истца определением Алапаевского городского суда от 15.12.2025 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» эксперту ФИО1.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы?
2) какова величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд?
3) какова величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации?
При ответе на данные вопросы эксперт ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО1 в заключении судебной экспертизы № 41/2226 от 18.02.2026 указала: рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 1 891 620 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 240 656 руб., в том числе: убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья – 73656 руб.; величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности не него – 100 000 руб.; убытки, связанные с переездом – 63 000 руб.; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 4000 руб.
Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ определена экспертом ФИО1 в размере 2 132 276,00 руб.
Проанализировав выводы эксперта и содержание заключения от 18.02.2026, составленного экспертом ООО « Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО1, суд считает, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта мотивированы и аргументированы в исследовательской части заключения. Эксперт ФИО1 при составлении экспертного заключения обоснованно применила корректировки к состоянию объекта, с учетом состояния дома, в то же время, оценив рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и его доли в праве собственности на земельный участок. Заключение эксперта ФИО1 в части определения выкупной стоимости изымаемого у истцов жилого помещения является допустимым доказательством. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке Института профессиональной оценки по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению: оценка недвижимости, стаж ее экспертной работы 24 лет. Каких-либо нарушений требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не усматривается.
Представитель ответчика Администрации МО город Алапаевск Соколова Е.С. в ходе рассмотрения дела фактически согласилась с определением размера возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество в сумме 1 891 620,00 руб., установленного заключением судебной экспертизы, но возражала против определения размера убытков, установленного экспертом ФИО1 в сумме 240 656 руб., полагая необходимым определить размер убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, исходя из суммы, указанной в отчете оценщика ФИО2 в размере 68 200 руб.
Изучив материалы дела, с учетом высказанных сторонами доводов и объяснений, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество, определенный на основании отчета №2624/28 от 15.12.2023, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не отвечает принципу справедливой компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в соответствии с требованиями ст.32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Как следует из данного отчета, расчет выкупной стоимости имущества произведен ИП ФИО2 сравнительным подходом путем подбора и сравнения стоимости предложений по продаже объектов – аналогов. При этом в отчете указано, что стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения. Также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, что противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ.
При расчете оценщиком ФИО2 размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения в сумме 68 200 руб., не учтена необходимость аренды другого жилого помещения, в то время как по условиям Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 05.06.2024 (том 1 л.д. 89-90) собственник обязан освободить квартиру и выехать на другое место жительства на момент заключения договора выкупа, а возмещение за квартиру производится в течение 6 месяцев после регистрации перехода права собственности на изымаемую недвижимость за Администрацией МО город Алапаевск.
В заключении от 18.02.2026, составленном экспертом ФИО1 ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ в полном объеме учтены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. При этом выводы о размере убытков экспертом подробно описаны и аргументированы.
Суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительным пунктов 3 и 8 Соглашения от 05.06.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Нехорошковой А.В. и Администрацией МО г.Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, так как данная стоимость определена с нарушением требований ст. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора, Отчет № 2624/31 от 15.12.2023, составленный оценщиком ФИО2 нельзя признать достоверным, так как оценка проведена по состоянию на 15.12.2023, в то время как в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Следовательно оспариваемые пункты Соглашения, подписанного истцом и ответчиком в настоящее время противоречит закону, нарушают права и законные интересы истца на справедливую компенсацию за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, так как в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
При таких обстоятельствах, в соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает признать недействительными пункты 3 и 8 Соглашения от 05.06.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Нехорошковой А.В. и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Алапаевск, ул. <адрес>, д.8, кв.1.
С учетом изложенного, применительно к положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд считает возможным определить размер возмещения за жилое помещение, изымаемое у Нехорошковой А.В. для муниципальных нужд - квартиры №, находящейся по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, в размере 2 132 276 руб., в том числе, убытков, связанных с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд в размере 240 656 руб. (1 891 620 + 240 656); взыскать с Администрации МО г. Алапаевск в пользу истца сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 132 276 руб.; прекратить право собственности Нехорошковой А.В. на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме, признав право на указанную квартиру за Администрацией муниципального округа город Алапаевск Свердловской области.
Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец Нехорошкова А.В. просит взыскать с ответчика возмещение расходов на оплату государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и расходов по оплате судебной экспертизы, которая проведена экспертом ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» ФИО1, в размере 20 000 руб.
Так как требования истца удовлетворены в полном объеме, несение данных расходов истцом подтверждено документально, заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда по настоящему делу и признано судом допустимым доказательством, с ответчика в пользу истца следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 20 000,00 руб.
Также истец Нехорошкова А.В. просит взыскать с ответчика возмещение расходов по оплате услуг представителя Мостовщикова А.В., в сумме 50 000,00 руб. В подтверждение понесенных истцом расходов в материалы дела представлен договор поручения от 25.10.2025, в котором стоимость услуг представителя определена в размере 50 000 руб. Как следует из представленной в суд расписки, данные денежные средства в сумме 50 000,00 руб. в счет оплаты услуг по договору были получены представителем истца Мостовщиковым А.В. от истца в счет оплаты услуг по договору поручения 25.10.2025 (л.д. 25, том 1).
Согласно ст. ст. 48, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (пункт 12), расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.1 ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
По смыслу ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разумные пределы судебных расходов являются оценочным понятием, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям законом не допускаются. Размер подлежащих взысканию судебных расходов на оплату услуг представителя суд определяет в каждом конкретном случае, с учетом характера заявленного спора, степени сложности дела, рыночной стоимости оказанных услуг, затраченного представителем времени на ведение дела, соразмерности защищаемого права и суммы вознаграждения, а также иных факторов и обстоятельств дела.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявления о возмещении судебных расходов доказательства, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, объем выполненных представителем истца документально подтвержденных услуг (юридические консультации, подготовка и предъявление в суд искового заявления, заявления о назначении экспертизы, представление интересов истца в трех судебных заседаниях по делу) характер и степень сложности судебного спора, а также учитывая финансовое положение муниципального органа местного самоуправления, финансируемого из бюджета, суд считает разумным взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск в пользу истца возмещение судебных расходов по гражданскому делу в виде расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000,00 руб.
Данная сумма соответствует ценам на юридические услуги, сложившимся в Свердловской области и не нарушает баланс интересов сторон. Оснований для возмещения Нехорошковой А.В. понесенных ею судебных расходов в ином размере суд не усматривает.
С учетом оснований и предмета спора, объема оказанных истцу юридических услуг, размера расходов на оплату услуг представителя, который при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги, принимая во внимание, что исковые требования Нехорошковой А.В. удовлетворены судом в полном объеме, наличие возражений со стороны ответчика по заявленной сумме судебных расходов, суд, руководствуясь принципами разумности и справедливости, считает возможным взыскать с Администрации МО г.Алапаевск возмещение расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Нехорошковой А. ВА.овны <данные изъяты>) к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области (ОГРН 1036600000348) о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности, удовлетворить.
Признать недействительными п.3 и п.8 Соглашения от 05.06.2024 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между Нехорошковой А. ВА.овной и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, в размере 2 132 276,00 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Нехорошковой А. ВА.овны сумму возмещения за изымаемое жилое помещение - в размере 2 132 276,00 руб.
Прекратить право собственности Нехорошковой А. ВА.овны на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № после выплаты ей возмещения в полном объеме.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу Нехорошковой А. ВА.овны возмещение судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000,00 руб., расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности», в размере 20 000,00 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000,00 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.
Судья О.Ф. Зубарева