РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2026 г. г. Алапаевск
Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Останиной Н.А., с участием: истца ФИО2, ее представителя ФИО8, действующей на основании устного ходатайства истца, представителя ответчика Администрации МО город Алапаевск ФИО6, помощника Алапаевского городского прокурора ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к Администрации МО город Алапаевск Свердловской области, в котором просит: признать недействительными пункт 3 Соглашения от 23.04.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между ФИО2 и Администрацией МО город Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>; определить величину общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, в размере 2 791 000 руб., взыскав с Администрации МО город Алапаевск в пользу истца указанную сумму возмещения; прекратить право собственности истца на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме; взыскать с Администрации МО г.Алапаевск расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец ФИО2 на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 14.01.2010, является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением администрации МО г. Алапаевск от 25.03.2024 №383-П принято решение об изъятии путем выкупа указанного жилого помещения. Согласно п.3 Соглашения, стоимость квартиры в соответствии с отчетом ИП ФИО5 №2920/2 от 20.12.2024 об оценке рыночной стоимости жилого помещения, установлена в размере 1 758 113 руб. Однако до настоящего времени предложение о перечислении указанной денежной суммы не поступило. С момента оценки квартиры прошел год и стоимость изменилась. Цены на вторичное жилье в настоящее время повысились, предложенная администрацией выкупная цена явно занижена. Таким образом, данный пункт соглашения не соответствует закону.
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения величины размера возмещения за жилое помещение (квартиру), изымаемой у истца, с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно экспертному заключению ООО «Ирбит-Сервис» рыночная стоимость изымаемого у истца ФИО2 для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и ее доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы – 05.02.2026 составляет 2 469 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 322 000 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РО составляет 2 791 000 руб., которую истец просит взыскать с ответчика. Также истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлине в размере 3 000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 12 000 руб.
Истец ФИО2 и ее представитель ФИО8 в ходе судебного заседания на иске настаивали, по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика – Администрации муниципального округа город Алапаевск ФИО6, действующая на основании доверенности, в ходе судебного заседания пояснила и в отзыве указала, что многоквартирный жилой дом по адресу г.Алапаевск ул.Красных Орлов, д.4 постановлением Администрации МО г.Алапаевск от 09.07.2018 №804-П признан аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», а также заключением межведомственной комиссии о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу от 02.07.2018 №7.
Квартира №2, расположенная по адресу <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, принадлежит истцу на праве единоличной собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ всем собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме №4 по ул.Красных Орлов направлено требование о сносе в срок до 10.02.2024 за счет их собственных средств.
Поскольку собственники жилых помещений в установленный срок не исполнили требование о сносе МКД, постановлением администрации МО город Алапаевск от 25.03.2024 №383-П, в целях ликвидации жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, не позволяющего обеспечить безопасности жизни и здоровья граждан, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 66:32:0402009:70, площадью 1322 кв.м. под многоквартирным жилым домом по адресу г.Алапаевск ул.Красных Орлов, д.4 и всех квартир в данном доме, принадлежащих на праве собственности гражданам, в том числе квартиры №2 путем выкупа.
Согласно п.5 постановления Администрации МО г.Алапаевск от 25.03.2024 №383-П заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности выступает МКУ «Дирекция единого заказчика».
Во исполнением постановления Администрации МО город Алапаевск №383-П от 25.03.2024 между МКУ «ДЕЗ» и оценщиком ФИО5 заключен муниципальный контракт №2785 от 12.12.2024 по проведению оценки объектов оценки в том числе квартиры по адресу <адрес>.
В адресный перечень домов Региональной адресной программы «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019- 2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 №208-ПП, данный дом не включен, так как включению подлежат только многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст.32 ЖК РФ, ФИО2 было направлено письмо Администрации от 23.04.2025 №01-09/1562 и проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, содержащие условия изъятия принадлежащего аварийного жилого помещения, в том числе размер возмещения за жилое помещение, земельный участок и всех убытков, причиненных изъятием. Уведомление и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получены ФИО2 лично 23.04.2025. Истец лично ознакомились со всеми условиями соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.04.2025, выразила свое согласие на возмещение за жилое помещение по выкупной стоимости согласно отчету №2920/2 от 20.12.2024 в сумме 1 758 113 руб., в связи с чем соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.04.2025 собственником подписано.
Рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества определена с учетом требований ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Согласно отчету ИП ФИО5 №2920/2 от 20.12.2024 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес>, площадью <данные изъяты>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли собственника земельного участка под жилым объектом определены в размере 1 689 913 руб., рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 68 200 руб., всего 1 758 113 руб. Оценка проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения – жилой квартиры общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>, с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и ее доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы – 05.02.2026 составляет 2 469 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 322 000 руб. Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РО составляет 2 791 000 руб. Представитель ответчика в ходе судебного заседания не возражала против установления рыночной стоимости изымаемого у истцов имущества в размере 2 478 000 руб., однако указала на необоснованность определения размера убытков, в связи с изъятием жилого помещения в размере 322 000 руб., так как они являются завышенными, полагала, что размер убытков возможно определить, исходя из отчета оценщика ФИО5 в размере 68 200 руб.
Представитель третьего лица – МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве личной собственности истцу.
Согласно результатам обследования межведомственной комиссией Администрации Муниципального образования город Алапаевск (заключение № 7 от 02.07.2018) у многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 09.07.2018 № 804-П многоквартирный дом, расположен по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок расселения граждан, согласно настоящему постановлению установлен по истечении пяти лет.
Согласно п. 5 Постановления Администрации Муниципального образования город Алапаевск № 383-П от 25.05.2025 МКУ «Дирекция единого заказчика» (в настоящее время - МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС») уполномочена выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, за исключением муниципальной собственности.
МКУ «У С, Т,ЖКХ и ОДОМС» заключило муниципальный контракт № 2785 от 12.12.2024 на оценку (определение рыночной стоимости) объектов оценки в соответствии с Заданием на оценку Приложение №1), в целях определения согласно п. 7 ст.32 ЖК РФ размера возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными в установленном порядке. Обязательства исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 2053 от 20.12.2024.
Согласно отчету ИП ФИО5 № 2920/4 от 20.12.2024 выкупная цена жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 764 225 руб. на дату проведения оценки. Поэтому исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат, так как рыночная стоимость аварийного жилого помещения определена верно, с учетом всех компонентов, входящих в стоимость.
Суд, с согласия лиц, участвующих в судебном заседании, определил рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав истца ФИО2 и ее представителя, представителя ответчика, помощника Алапаевского городского прокурора, полагавшего возможным удовлетворить исковые требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 - 9 настоящей статьи
Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.
Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого помещения.
Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
При этом, размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
Как следует из копии договора о передачи квартиры в собственность граждан от 14.01.2010 и выписки из ЕГРН от 07.11.2025 истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу <адрес> площадью <данные изъяты>, право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение зарегистрировано 19.04.2010 (л.д.12, 69-60 том 1).
Согласно справке МКУ «У С, Т, ЖКХ и ОДОМС» № 16327 от 30.10.2025, в квартире по адресу: <адрес> зарегистрирована ФИО2, с 10.04.1992 г (л.д.125 том 1).
Заключением Межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 02.07.2018 № 7, жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.120-121 том).
Постановлением администрации МО город Алапаевск от 09.07.2018 № 804-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении пяти лет с момента признания многоквартирного дома аварийным (л.д.106-107 том1).
Как следует из Постановления от 25.03.2024 № 383-П «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, и расположенных на нем объектов недвижимости за исключением муниципальной собственности», Администрацией МО г.Алапаевск изъят указанный земельный участок и квартира № общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № (л.д.104-105 том 1).
Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, жилой дом <адрес> не включался.
Соответственно, права собственника ФИО2, в связи с изъятием у нее жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из ЕГРН от 06.04.2026 жилое помещение по адресу: <адрес> является единственным жильем ФИО2
Судом установлено, что в ходе проведения мероприятий по расселению жилого дома по ул. Красных Орлов, д. 4 Администрацией МО г. Алапаевск подготовлено Соглашение об изъятии у собственника ФИО2 недвижимости для муниципальных нужд от 23.04.2025, в котором стоимость изымаемого у истца имущества определена в соответствии с отчетом оценщика ФИО5 №2920/2 от 20.12.2024, в размере 1 758 113 руб.
Как следует из указанного отчета, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> площадью <данные изъяты>, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности в многоквартирном доме, рыночная стоимость доли земельного участка под жилым объектом определены ИП ФИО5 по состоянию на 13.12.2024 в размере 1 689 913 руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, определен в сумме 68 200 руб. (в том числе убытки, вызванные необходимостью оплаты услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимости – 60 000 руб., убытки, вызванные необходимостью переезда 6 200 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 руб.) (л.д. 134-172 том1).
23.04.2025 истец ФИО2 подписала соглашение об изъятии квартиры, согласились с предложенной суммой возмещения за изымаемое жилое помещение.
Оспаривая в настоящем иске действительность подписанного Соглашения от 23.04.2025 ФИО2 указала на то, что данный пункт в настоящее время противоречит закону, так как указанная в соглашении сумма определена по состоянию на 13.12.2024, но до настоящего времени процедура изъятия ее квартиры не начата и возмещение за нее в согласованной сумме ей не выплачено. Цены на недвижимость за полтора года, прошедшие с момента оценки, значительно возросли. Использовать для выкупа стоимость, определенную в отчете оценщика по состоянию на 13.12.2024 незаконно.
В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству стороны истца определением Алапаевского городского суда от 15.12.2025 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Ирбит-Сервис» эксперту ФИО1.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: Свердловская область, г. Алапаевск, ул. Красных Орлов д. 4, кв. 2, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по ул. Красных Орлов д. 4, в г. Алапаевске Свердловской области и доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: Свердловская область, г. Алапаевск, ул. Красных Орлов д. 4, на дату проведения экспертизы?
2) какова величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд?
3) какова величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственников для муниципальных нужд, с учетом положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации?
При ответе на данные вопросы эксперт указал: рыночная стоимость изымаемого у истца для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес> и доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы – 05.02.2026 составляет 2 469 000 руб. Величина убытков, причиняемых собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд составляет 322 000 руб., в том числе: величина убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением на время поиска и приобретения в собственность другого жилья – 222300 руб., убытки связанные с переездом – 25 200 руб., убытки в связи с поиском, приобретением и оформлением права собственности на другое жилое помещение (юридическое сопровождение и госпошлина) – 74000 руб.
Величина общего размера возмещения за жилое помещение по адресу: <адрес>, изымаемого у собственника для муниципальных нужд, с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ определена экспертом ФИО1 в размере 2 791 000,00 руб.
Проанализировав выводы эксперта и содержание заключения от 10.03.2026, составленного экспертом ООО «Ирбит-Сервис» ФИО1, суд считает, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта мотивированы и аргументированы в исследовательской части заключения. Эксперт ФИО1 при составлении экспертного заключения обоснованно применила корректировки к состоянию объекта, с учетом состояния дома, в то же время, оценив рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и его доли в праве собственности на земельный участок. Заключение эксперта ФИО1 в части определения выкупной стоимости изымаемого у истцов жилого помещения является допустимым доказательством. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению: оценка недвижимости, стаж ее экспертной работы 19 лет. Каких-либо нарушений требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не усматривается.
Представитель ответчика Администрации МО город Алапаевск ФИО6 в ходе рассмотрения дела фактически согласилась с определением размера возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество в сумме 2 469 000,00 руб., установленного заключением судебной экспертизы, но возражала против определения размера убытков, установленного экспертом ФИО1 в сумме 322 000 руб., полагая необходимым определить размер убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием объекта недвижимости для муниципальных нужд, исходя из суммы, указанной в отчете оценщика ФИО5 в размере 68 200 руб.
Изучив материалы дела, с учетом высказанных сторонами доводов и объяснений, суд приходит к выводу, что размер возмещения за изымаемое у истца недвижимое имущество, определенный на основании отчета №2920/2 от 20.12.2024, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, не отвечает принципу справедливой компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в соответствии с требованиями ст.32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Как следует из данного отчета, расчет выкупной стоимости имущества произведен ИП ФИО5 сравнительным подходом путем подбора и сравнения стоимости предложений по продаже объектов – аналогов. При этом в отчете указано, что стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме отдельно не рассчитывалась, так как уже включена в стоимость предложения о продаже жилого помещения. Также в данном отчете нет сведений о расчете стоимости доли истца в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: Свердловская область, г. Алапаевск, ул. Красных Орлов д. 4, что противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ.
При расчете оценщиком ФИО5 размера убытков, связанных с изъятием жилого помещения в сумме 68 200 руб., не учтена необходимость аренды другого жилого помещения, в то время как по условиям Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 23.04.2025 (том 1 л.д. 14) собственник обязан освободить квартиру и выехать на другое место жительства на момент заключения договора выкупа, а возмещение за квартиру производится в течение 6 месяцев после регистрации перехода права собственности на изымаемую недвижимость за Администрацией МО город Алапаевск.
В заключении от 05.02.2026, составленном экспертом ФИО1 ООО «Ирбит-Сервис», в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ в полном объеме учтены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. При этом выводы о размере убытков экспертом подробно описаны и аргументированы.
Суд полагает обоснованными требования истца о признании недействительным пункта 3 Соглашения от 23.04.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между ФИО2 и Администрацией МО г.Алапаевск в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Свердловская область, г.Алапаевск улица Красных Орлов,д.4 кв.2, так как данная стоимость определена с нарушением требований ст. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора, Отчет № 2920/2 от 20.12.2024, составленный оценщиком ФИО5 нельзя признать достоверным, так как оценка проведена по состоянию на 13.12.2024, в то время как в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.
Следовательно оспариваемый пункт Соглашения, подписанного истцом и ответчиком в настоящее время противоречит закону, нарушает права и законные интересы истца на справедливую компенсацию за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, так как в условиях складывающейся социально-экономической ситуации размер компенсации, выплачиваемой гражданам, которые лишаются собственного жилья, должен служить определенной гарантией соблюдения их жилищных прав при расходовании полученной компенсации на приобретение нового жилого помещения взамен утраченного.
При таких обстоятельствах, в соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает признать недействительным пункт 3 Соглашения от 23.04.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между ФИО2 и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
С учетом изложенного, применительно к положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд считает возможным определить размер возмещения за жилое помещение, изымаемое у ФИО2 для муниципальных нужд - квартиры <адрес>, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, в размере 2 791 000 руб., в том числе, убытков, связанных с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд в размере 322 000 руб. (2 469 000 + 322 000); взыскать с Администрации МО г. Алапаевск в пользу истца сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 791 000 руб.; прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, после выплаты возмещения в полном объеме, признав право на указанную квартиру за Администрацией муниципального округа город Алапаевск Свердловской области.
Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец ФИО2 просит взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины 3 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы, которая проведена экспертом ООО «Ирбит-сервис» ФИО1, в размере 12 000 руб.
Так как требования истца удовлетворены в полном объеме, несение данных расходов истцом подтверждено документально, заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда по настоящему делу и признано судом допустимым доказательством, с ответчика в пользу истца следует взыскать возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., и расходов на оплату судебной экспертизы в размере 12 000,00 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 (<данные изъяты>) к Администрации муниципального округа город Алапаевск Свердловской области (ОГРН 1036600000348) о признании недействительным соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части установления выкупной стоимости изымаемого имущества, определении выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, взыскании возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности, удовлетворить.
Признать недействительными п.3. Соглашения от 23.04.2025 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного между ФИО2 и Администрацией муниципального образования город Алапаевск, в части установления стоимости изымаемой для муниципальных нужд квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, в размере 2 791 000,00 руб.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу ФИО2 сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 791 000,00 руб.
Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № после выплаты ей возмещения в полном объеме.
Взыскать с Администрации Муниципального округа город Алапаевск Свердловской области в пользу ФИО2 возмещение судебных расходов в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере 3 000,00 руб. и расходов на оплату судебной экспертизы, проведенной ООО «Ирбит-сервис» в размере 12 000,00 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Жалоба подается через Алапаевский городской суд.
Судья О.Ф. Зубарева